看板 home-sale作者 a1l2m3m4 (嘎嘎嘎)標題 [請益] 新竹買房辛酸談時間 Wed Mar 16 00:47:12 2022
小弟近期遇到賣方投資客意圖違約的糾紛，由於實在不知道怎麼辦。
想請教版上大大們的建議，任何資訊都可能對我有幫助，先在此感謝!!
不過我也知道版上不少人對跟投資客買房一事感到反感
但講白了，如果有選擇誰會加價向投資客買，不跟建商買，所以還請鞭小力點了
============== 以下文長慎入 ===============
1. 從前年底開始在新竹看房，原本天真以為可以好好議價和考慮
但不是隔天馬上被別人用高價買走，就是屋主不賣了想要再加價
更遑論什麼預售屋，除非你是vip戶或投資客，不然開賣當天就跟你說哪幾層都賣完了
然後端給你最爛的戶型，看你吃不吃的下去。
2. 慢慢了解房市的瘋狂，以及建商、投客的炒作模式後(優先給投資客買，讓投客墊價上
去後，再把鎖著的戶型慢慢賣出)
眼看政府毫無作為，2021年初只好趕快上車跟投資客買了竹北的房子
過程中可以說一毛都沒殺到，還得讓賣方提前動用履保帳戶約180w
(*其中，由於建商換約時間規定，雙方只能約定在某個工程進度才將權利讓渡，大概是20
22Q3)
原本天真以為，應該都搞定了才對…
3. 去年9月，賣方訊息傳給我的仲介，抱怨我遲交了兩天的履保金額
威脅說如果不按時付款就把房子還他
但實際上，履保金額的入金，是在權利讓渡前把金額匯完就好，且履保金額的錢就算提早
匯
由於實在不知道他在靠北什麼，在跟仲介討論後，就把金額全數匯入了。
4. 去年12月底，內政部發出預售屋禁止轉約草案的消息，還溯及既往！！
立意好歸好，問題是我們這些簽訂買賣契約的人該怎麼辦
你想打投資客，但實際上卻打到自住客和少數現金流很緊的投資客
有賴房市瘋狂漲幅，那些大投資客巴不得把房子收回去再加價賣
你要也好歹有個配套措施吧…
況且，即使投資客把房子退回去給建商，難道建商會以當初的價格再售出嗎???
那肯定是不可能啊，那請問此舉又是哪裡幫助到自住客了，真的會暈倒
擔心此荒謬沒有配套措施的法案會讓原本的契約失效，我開始聯絡建商
跟其他已購戶組成群組和建商討論提前換約的方式，希望能趕在法案上路前換完
過程中建商各種拖延推託，最終才公布換約時間，眼看剩最後一步…
5. 公布換約時間後，某一天打給建商詢問進度，突然被告知賣方取消換約了
在沒有告知買賣方仲介和我的情況下，當下想到的是，這個賣方打算要違約了！！
請教律師後，也寄了存證信函，告知對方請他儘速換約
接著就是消息時石沉大海，訊息已讀不回
跟律師討論的結果，由於簽訂契約時寫的是第一版換約時間，所以現在拿他沒轍
況且以違約金來說，這個金額也跟不上房價的漲幅了
於是我被困在履保金額卡住，180w被對方提前動用，對方享盡各種好處
還能等到第一版換約時間根據房市狀況考慮是否違約的窘境…
再加上還有內政部禁止換約草案幫投客的助攻
面對政府、投客、建商夾殺，這一切令我無語，發生後短短一週時間我已覺得受盡折磨
想到這些事心情就低沈到不行，但還是得打起精神上班。
6. 目前的狀況，詢問律師只能安排調解，但調解要等至少一個月，甚至對方可以拒絕出
面
由於小弟實在沒招，因此想請教版上大大們有沒有好的建議? 謝謝!!
另外，也建議幾點給正要買房的朋友：
1）若簽訂未來某時間點才會生效的契約，切記要考慮房市變化狀況(漲跌、政府政策)
把能夠保護自己的條款都寫上去
2）履保金額不要給投資客提前動用！
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[請益] 新竹買房辛酸談
03-16 00:47 a1l2m3m4.
→ IBIZA: 又還沒違約要提告甚麼..
你們合約的違約金到底多少5F 03/16 00:59
推 b004020018: 沒看到你在哪個點上讓他提早動用 怎麼會答應啊？9F 03/16 01:00
→ IBIZA: 你們的履保是他跟你之間？不然動用怎麼會是給他用10F 03/16 01:02
→ IBIZA: 應該是因為建商那邊沒辦法馬上換約
所以你付給他的錢另外做了一個履保, 但既然做履保, 為什麼你又要讓它動支？12F 03/16 01:03
忘了補充，對方當時有壓了360w的本票在代書那
當初讓他動用，是賣方談的條件，而我當時的確沒想清楚提前動用的風險…
工程款+獲利
→ IBIZA: 願意先給就不用做履保了啊..
反正目前合約換約時間還沒到, 他不跟你調解你也是沒轍17F 03/16 01:05
推 JustinCy: 現在買預售換約根本自找麻煩。要準備一堆錢 還可能判無法轉約。因為缺料工期都拉很長。直接買新成屋 或是已經經過大雨考驗還不會淹水的中古屋比較省事。19F 03/16 01:07
→ IBIZA: 好在換約時間也沒有很遠了2022Q3頂多再半年
其實我一直無法了解為什麼要買預售屋22F 03/16 01:07
→ littmann: 好衰啊，看來買不到也死不跟換約客買了24F 03/16 01:09
推 OHHEEEEEED: 換約合約壓什麼時間啊
買預售屋可以選樓層格局啊
還有客變25F 03/16 01:09
→ IBIZA: 你買成屋一樣可以選到爽 客變的東西都可以自己弄
尤其現在買預售根本沒甚麼選擇28F 03/16 01:11
→ IBIZA: 為什麼要鎖定一個建案不可31F 03/16 01:13
→ OHHEEEEEED: 如果就要這個地點建商這個規劃格局
預售屋才能鎖定整棟選到爽
包含車位也可以選
以台中來講會選建商32F 03/16 01:13
※ 編輯: a1l2m3m4 (101.12.53.164 臺灣), 03/16/2022 01:18:24
→ OHHEEEEEED: I大講的也沒錯 越彈性選擇越多才不會被人薛36F 03/16 01:14
→ IBIZA: 現在一般人幾乎不可能選到爽吧37F 03/16 01:14
→ IBIZA: 其實選建商 不如看成品吧39F 03/16 01:15
→ OHHEEEEEED: 對啦 我是以過去幾年來說
現在潛銷也沒辦法選到爽
用過去的成品回推啊
像雙橡園要推案都會打給住戶 去參觀近期剛完工的案子展示公設40F 03/16 01:15
→ IBIZA: 以前預售會比較便宜 現在預售都是加價賣了45F 03/16 01:16
→ OHHEEEEEED: 確實 今年都沒下手預售屋了
新成屋現在又鎖盤 不然就是只有2、3樓
想要新屋的很尷尬 預售超貴
新成屋超少 或是爛樓層爛車位
很有可能3樓配b4這種
之前還有一篇發哥的車位在b746F 03/16 01:16
推 paul76318: 重大建設重劃區第一案進去的預售會賺錢，另外頭期不夠但是薪水高的年輕人也適合預售52F 03/16 01:21
推 lcy317: 坦白說你沒辦法了 你絕對弱勢 你只能好好跟他協商
不然他只要以時間沒到一直拖延卡住你的錢 你真的莫可奈何54F 03/16 01:33
噓 ktpp: 當初跟投客買，風險就是要想清楚，整天怪政府，何解？57F 03/16 01:51
推 Lushen: 這個案例是投客因為漲幅利潤所以要違約吧
至少身邊聽到換約風聲的都趕緊加緊腳步在換
單純投客拿預售屋換約當藉口違約而已59F 03/16 02:00
推 ahlolha: 履保就是一種保障 結果還開後門給他先挪錢62F 03/16 02:24
噓 garufu: 紅明顯 看你第2點就知道你fomo仔 投資有賺有賠 請節哀
然後那位賣你的投客應該有看到你這篇 現在應該在竊笑 你律師都沒招了 還能怎辦?63F 03/16 02:28
推 aass5566: 所以其實到最後你沒損失啊 反而賺到違約金 不爽嗎？
他動履保的錢 最終還是要還你啊66F 03/16 02:31
推 SIMPLEPLAN: 新竹真的可憐 買個房已經很貴了還得步步為營68F 03/16 02:37
推 ahlolha: 時間到了帳面上沒損失沒錯 不過錢先被綁在那還被對方拿去玩槓桿了 雖然拿到的違約金可能追不上你看上的這間的漲幅 但就當作不無小補吧69F 03/16 02:38
→ kinmengon: 買成屋或中古吧！沒你那些囉嗦事。甚至 一定要竹北這種一級飆漲區?你只能非這區不可?
還有明明要搶竹北這種投資客最多的區。沒注意疫情前房價波動趨勢?不早點開始物色 等到賣方市場正式流行時進來被人氣 你哦!不知如何說你72F 03/16 03:01
推 xluds24805: 違約拿違約金呀，不還錢再告個民事拿 5% 年息77F 03/16 03:05
→ kinmengon: 現在這竹北漲幅 賣方違約再賣還是大賺78F 03/16 03:06
推 kivin0621: 竹北站前之星？
2021年初買轉約的話可能是買在一坪26-7萬上下
現在40萬以上 對方一定超想悔約....79F 03/16 03:13
→ kinmengon: 2020年初那時 在買房時就已經感受有掃房趨勢。只能說你敏感度太差 在竹北這種區，2021進場就算晚了還買預售 真的沒成屋或中古交屋再改裝來的划算82F 03/16 03:19
→ kinmengon: 還有別信政府所謂的打房政策。我猜你物色到2021才進場 大概是觀望 希冀政府有能力打趴房價吧？86F 03/16 03:23
推 OHHEEEEEED: 人家也買了 碰到這種事也非他所願
別人想違約怪樓主幹嘛QQ88F 03/16 03:26
推 dreamdds: 時間還沒到 契約不成立 但錢先無息借人家拿去玩了？90F 03/16 03:29
→ kinmengon: 主要想表達 這時期就捧賣方懶趴吧別太硬來了！存證信函我要收到一定超不爽。再來要解約就逼賣方快解吧!不要氣死自己了 真的誠懇給你的意見
再來也勸原po你如果是真的所有自住因素考量只能買竹北當然我會站你這方。但你其實也是買竹北 因漲幅大。想之後投資自住型 那對你 我其實沒啥好同情的。91F 03/16 03:29
推 aaa931324: 如果看漲的比違約金多 想違約也沒辦法 就賠你錢而已
拍拍97F 03/16 04:03
推 havehappy: 他如果願意付違約金，趕快看別間吧，等等他拖著你資金，不能立刻換約不敢碰，誰知道政策什麼時候急轉彎，沒辦法過到自己名下太可怕100F 03/16 06:47
推 alexstag: 只能祝福原po能換約了...
想當初去換約還被前屋主酸一波，說什麼周圍的人都叫我毀約，毀約賺更多103F 03/16 06:48
推 szchang: 當初直接跟建商買就可以避免這些麻煩了 因小失大106F 03/16 07:07
→ csgod41: 新竹請買成屋謝謝107F 03/16 07:16
→ alexstag: 能夠跟建商買誰想跟投客買...就是買不到東西只能跟投資客買108F 03/16 07:19
→ zaza5566: 整天罵投客 結果還是加價買投客的 何必呢?
我也不看預售屋 成屋可以馬上爽為什麼要在那邊等
買賣也不用一堆毛 反正預售屋蓋好2-3年不也成了
別人眼中的新古屋110F 03/16 07:26
※ 編輯: a1l2m3m4 (101.12.53.164 臺灣), 03/16/2022 07:40:58
推 f06123k: 一邊打官司 一邊找其他房吧，別碰無法”立即”換約的115F 03/16 07:39
推 wolfplay: 還不如看中古 至少房子不會長腳跑 人的問題也好解決116F 03/16 07:52
推 CodyBro: 新竹賣方就跟土匪王一樣117F 03/16 07:53
推 nthomas: 成屋有得選誰選預售 就是成屋都剩下鳥戶別啊118F 03/16 07:53
推 maypcc: 新竹成屋也沒得買啊 通通被鎖貨 釋出的物件都爛爛的 買了還變實登歷史天價XD119F 03/16 07:54
推 susuper: 目前新竹/竹北要買成屋/中古屋真的很困難，價格稍微合理或是條件好的，通常還沒上架就沒了，還在線上的幾乎都是價格比預售高或是超過4000的121F 03/16 07:55
推 maypcc: 再過兩年分紅領完大家房貸都繳完了 舊的不會釋出 然後又買新的兩間投資 三年內有機會兩千萬以下的物件全面消失124F 03/16 08:01
推 samarium: 每次要打炒房就你這種出來父子騎驢，囤房稅下去租喔族又要出來靠北了126F 03/16 08:03
→ sdhpipt: 奇妙的id 感覺是小號 XD128F 03/16 08:05
噓 matrix4096: 政府沒作為vs.政府影響我，今晚選哪一道？129F 03/16 08:20
推 susuper: 新竹/竹北 真的要買換約，真的還是買可以立刻換約的保險130F 03/16 08:29
→ choping: 賣方要賠你違約金 難道對方不還你錢嗎？133F 03/16 08:49
推 charliebitme: 他完全沒違法 賠你180w 新竹的漲幅他還是賺 很常見 請你放寬心~135F 03/16 08:52
推 tswen: 可憐呀 買個房卑微成這樣137F 03/16 08:53
推 sunhear: 難怪ceca大會說預售屋寧願跟建商買貴也不要跟投客買轉約138F 03/16 08:54
→ DrTech: 沒看到簽約內容，原文單方面各說各話吧。有簽約內容再來討論對錯。139F 03/16 09:01
推 piliwu: 買預售屋就中古屋根本沒得買啊
不是每個地方都像台北高雄一樣隨時有大批中古屋
不是只有竹北會這樣台中之前市場跟青埔都有
只是竹北特別誇張而已141F 03/16 09:03
推 piliwu: 我還有朋友買新成屋勝2樓的
當然現在預售我也不太敢碰漲到會怕146F 03/16 09:07
推 VVVV5555: 總歸一句太晚買了
只能說原賭服輸不用在那邊怪投客怪政府
沒人知道政策走向 投客也是有輸的風險 只是這次是你倒楣148F 03/16 09:22
推 nongs: 我覺得你只能自認倒霉 把違約金拿回來趕快找下一間，不要再花時間跟他爐了152F 03/16 09:33
推 b777787: 摸摸鼻子領違約金吧
要是我當賣方 我也會想違約154F 03/16 09:35
→ b777787: 動用屢保也要你同意 乖乖吞下去160F 03/16 10:18
推 frowning1226: 你也太雖了...他毀約至少會付你違約金，看開點...唉...我從頭到尾覺得政府立意良善，但作法粗暴
一堆建商鎖時間，這種糾紛這兩年不知道還多少161F 03/16 10:20
→ piliwu: 不是告的贏問題是贏了只拿到違約金
現在是賣家賠違約金還賺很多問題164F 03/16 10:30
→ ktpp: 跟投客成為共犯，就要有被黑吃黑的心理準備166F 03/16 10:36
推 sfdev: 應該是合新吧167F 03/16 10:50
推 yyyyoung: 新古屋就政府房地2.0幫忙鎖貨順便分一杯羹啊
竹北現在5年內的新古屋跟日本壓縮機一樣非常稀有
剩下就是那些阿斯巴六的建商，
格局爛到爆。一層8拼10拼。主建14P跟你說2+1房我會笑死168F 03/16 10:59
→ jupei: 慘172F 03/16 11:23
推 peter11295: 新竹/竹北真的難買房…沒門路的消費者只能撿投資客手上的。
更不用說投資客很多是代銷、仲介買起來賣…174F 03/16 12:01
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