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作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [閒聊] 房貸究竟是利還是弊？
時間 Sat Apr  2 18:43:41 2022

※ 引述《zengtoro (ByToro)》之銘言：
: 大家好，
: 我是板上空空們所說的盤子自住客啦，
: 在我當盤子前就常看到空方用房貸會綁住你的人生，
: 可憐一輩子當房奴這個論點來洗腦其他人台灣的房價很變態，
: 不要隨便進場當盤子。
: 舉例：曾經看過有人說，
: 一棟3000萬的房子，
: 月薪5萬要不吃不喝50年才買到起，
: 就算你再會賺一點月薪10萬也要25年。
: 但我就想啊，
: 先不論你月薪五年買啥3000萬的房，
: 單純論只要有點理財觀念的根本不可能會要不貸款買房啊，
: 還是空空們真的都深藏不露，
: 是不貸款買房的？
: 有沒有多空兩方的代表可以辯論一下這個話題？


就財務觀念不好才會變空空阿..XD


今天你買1000萬的房子,頭期款200萬貸款800萬.

付租金付了10年.

突然間你被裁員了,小孩得罕見疾病,老婆又股票融資被斷頭.

所以你付不起房貸,房子要被法拍了.


結果房子被法拍1200萬就好不要漲太多.
(這10年法拍整個起笑,比跟仲介買還貴的價格是怎樣拍出來的.
 到底是我邏輯有問題還是法拍有問題.
 當然變價拍賣或是脫產那種洗法拍價格的也很多就是了...
 不排除有很多法拍是這樣洗天價出來)

然後你突然發現.

你付不起房貸,房子被法拍.

結果你拿回了,200萬頭期款+350萬這段時間付的本金+200萬多拍出來的價格.

so...你拿回了750萬.


所以...

付房貸幾十年,突然出了事情房子被法拍會怎樣??


就數鈔票阿不然怎麼辦..XD


反觀租屋.

你200萬頭期款能做甚麼偉大的投資我是不知道.

我一項不排除人人都是航海王,給你50萬你可以翻到10億.

畢竟有人就是做到在那邊.

但排除這200萬的機會成本.

你選擇租屋,一樣租行情1000萬的房子,租金大約比房貸少個算你1萬好了.

你一樣過了10年.

突然間你被裁員了,小孩得罕見疾病,老婆又股票融資被斷頭.

因此...你只剩下每個月比房貸少付一萬的存款.

也就是每年你租屋支付租金之外還可以多存1萬,所以一年12萬,10年120萬.

最後你得到200萬頭期款做投資後的機會成本+120萬的存款.


所以租屋10年後支付不起租金會怎樣?


一樣數鈔票...只是鈔票屬起來可能比買房子少非常之多..XD



這又牽扯到.

如果兩者都是過了40年,準備去住養老院.

那有房子的那個,把房子隨便賣掉.

說賣不掉??...那去辦以房養老.

這樣他應該可以養老院住到死都還有餘額.

而租屋仔喔...

就期待他一開始的200萬做投資的機會成本有多少發展效能了..XD




至於說甚麼40年房貸,60年房貸OOXX.

阿...哪天你付不完會怎樣?

就像上面突然房子會被法拍那樣.

就數鈔票嚕.

看你本金付了多少就在領出來而已.

一個月幾萬的房貸裡面,實際利息才佔一點點,大多數都是支付本金.

支付本金就只是一種變相的存款而已.

存款誰說不能提款的,最慘你房子被法拍就是提款阿不然哩?


另外,當房貸太久,例如哪天推80年的樺會怎樣?

會...

大家都不會把房貸付完阿.

你買一棟房子,住了30年,然後換屋.

那你辦幾年的房貸會影響你換屋嗎?不會啊.

你辦了80年的房貸,你只付了30年.還欠50年房貸還沒支付.

然後無論你是突然發財了想要換大間的.

還是想要搬到鄉下.

或是小孩長大了想要換小間的.

那你換屋,把原屋賣掉,剩餘的房貸??就直接賣掉的錢來支付貸款就好啊.

有人規定房貸沒付完不能賣房子??不能換屋??

所以房貸,貸款30年50年100年會怎樣??

不會怎樣阿..就每個月本金少付一點而已..XD

你有本事,你也可以辦100年房貸,然後2年把她還清.
(主要是大多這種都有1~2違約條款)



上面其實是很白癡的基本貸款的財務觀念.

理論上來講.

在這個ptt平均身價最高的板.

不需要講這麼白癡的內容.

但不知道為啥很多空空都搞不清楚這些我國小就知道的事情.
(家裡有在玩金融或不動產,這些觀念基本上國小就很清楚了)

甚麼房貸那麼久要是財務出狀況會怎樣?

甚麼租屋比較彈性,買房子出狀況會怎樣?

阿靠邀,你是不知道你不付房貸房子會被法拍喔.

會怎樣??難道會破產??

並且上面都還沒跟你講如果漲很多會怎樣.

你2020年,支出200萬頭期款買高雄美術館1000萬的房子.

今天2022年你付不出房貸你會怎樣?

你會房子法拍1600萬,然後加上你的頭期款.

所以你會拿回800萬現金.

好可怕喔...拿到800萬現金多了600萬.

好可怕喔,好燙手喔,手都要被燙熟了..!!!


這就是如果你付不出房貸會怎樣的下場拉.

對喔如果你多撐一年被法拍.

2023年可能可以拿回1000萬的現金.

也就是你2020年本來要買那間房子的全額總金額...

另外一般來講你要拖延被法拍的時間,是有不少撇步的.

拖很多年不敢講,拖個半年一年很容易地拉.


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.99.32 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YI2ZVlf (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1648896223.A.BE9.html
推 nopenisgreat: 航海王是五十元翻到五十億1F 04/02 18:45
推 TEYU21: 觀念正確2F 04/02 18:46
推 sbob: 你真是太善良了，空空都以為你黑心
真正黑心是讓空空一輩子不要買房永遠租房
還跟他們講沒事可以買，太善良了拉3F 04/02 18:46
→ TEYU21: 怕誤人子弟還是補充說明一下，選對地點才觀念正確，選錯還是吃土比較快，怎麼選地點就選就業機會多的那區6F 04/02 18:50
推 sunsamy: 所以你的房子常常被法拍？8F 04/02 18:51

我的房子都賣得掉.

另外我沒有.

突然間你被裁員了,小孩得罕見疾病,老婆又股票融資被斷頭.
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/02/2022 18:52:06
推 frowning1226: 先幫ceca老師補血，等一下少年股神會來噓9F 04/02 18:53
推 hypeng: 以上都建立在房子有增值，我的老家30年前買680萬，現在可能只剩500萬，因為剛好是政策轉移的沒落區域，如果我父母當年沒有咬牙換完房貸，那也就只是債務一直累積到現在而已。10F 04/02 18:58

30年前也就是1992年.

買680應該是很精華的地方.

不知道是哪邊??

噓 NeihuSnape: 這就無腦多啊 被法拍的時候房價又不一定比原本高14F 04/02 18:59

不動產長期你是覺得多還是空.

或是反過來講.

你手上的鈔票長期是變厚還是變薄..XD

你討論很時期性的波動就算了.

例如2016炒太兇的地方會回檔.

但是長期.

你看有在往下的嗎?

六龜,納馬夏都往上耶.
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/02/2022 19:02:02
噓 aa00788: 拜託低調…15F 04/02 19:01
推 sspider0829: 大神無誤 空空太多聽不懂16F 04/02 19:01
推 frowning1226: 推17F 04/02 19:02

你知道21世紀最偉大的一件事情是甚麼嗎?


利息比通膨還低..XD


套句肌肉沙灘的話.

懂得就懂!!
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/02/2022 19:03:32
推 sunsamy: 樓上噓的！見不得別人好,此風不可長18F 04/02 19:03
→ hypeng: 至於為什麼我父母要買沒落區域，他們是小倆口到非家鄉之處白手起家，就是版上目前推崇的「真的都買不起嗎？不會呀，可以去買蛋白&外圍&重劃阿」，所以務實的買了蛋白區，只是後來這蛋白轉移成了蛋盒。當只預設房子買了一定會隨通膨或跟區域利多往上漲，這些論點都很合理，這預設在台灣可能適用80%區域，表面看起來好像100%都如此，但也可能只是那其餘20%的人沒有出來講自己的相對失敗的故事而已。19F 04/02 19:04

1992年.

理論上台灣99.99%的地方你今天都賺錢..XD


所以很好奇買到哪.

我記得199x年的時候,我爸媽買中科附近的透天店面,全新也才六百多萬.


另外1989年左右有一個崩盤.

1990~1991年是一個時期性低點.

1992年是199x年那一波大漲的起漲點附近.

※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/02/2022 19:06:14
推 frowning1226: 買房後才知道什麼叫做躺在床上數鈔票XD27F 04/02 19:05
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/02/2022 19:06:51
推 Ericouttamud: 安安ceca老師28F 04/02 19:07

199x年真的要論那0.01%的崩潰.

理論上應該是金山萬里那一批度假山莊.

目前有人還沒回來...

※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/02/2022 19:08:16
推 chocho1981: 不只地點，法拍時機還要對，我家有一間3房的在台南東區，民國85年左右預售屋買400萬左右，幾年前還是400萬左右，掛500多沒人要買，後來沒賣掉就留著。
當然現在是漲到800多了，但假如運氣不好，在房市低迷的時候缺錢，那就真的尷尬了29F 04/02 19:10

1990以前利率1x%.

那時候不動產風險高很多.

下跌沒再客氣的.

2000年以前利率6%理論上來講下跌幅度就會比較低.

但主要牽扯到台海危機+台商帶錢西進+綠卡族帶錢東進.

有史以來台灣最大內資出走潮.

所以2000~2003是台灣歷史以來最嚴重的崩盤.

但是進入21世紀,利息剩下1.x%...

世界就不同了.


最大的奧義就是.

利息比通膨低..XD


這個觀念就需要有一點金融智慧才會理解這是怎樣一個巨大的改變.


而在外圍又買新屋,又遇到發展轉向.

通常是最慘的狀況.

但是進入21世紀後,因為利率無法再大幅下降.

所以局面變成鈔票相對資產價值大幅貶值來彌補無法大幅降息這個問題.
(利率降到沒得降,之後金融該怎麼辦,有一堆經濟學者研究過,有興趣可以去爬)

所以21世紀後,資產都變成很可怕的膨脹.

貧富差距也因此快速拉大.

實體投資變成中小型企業困難度大幅拉高,實體越來越多都被財團壟斷.

這就是因為,從本來降利率的操作變成讓資金相對資產價值大幅下降由來的.


而在這種情況下.

你最慘應該是買在1997年的新屋.

然後還是炒做最兇的地方.

這種應該是最容易被套.

例如金山萬里的度假山莊.

甚至你看興達港...

他遠洋漁港烙賽,情人碼頭烙賽,遊艇成烙賽.

但今天靠著台南東區炒做下來,最後的地價也翻漲超過當時最高點.

這就更不用說如果你是買房子,會因為營造成本上升而"比土地"還早解套..XD
(雖然你屋齡可能都30年,但你會比旁邊空地還早解套...因為營造成本上升
 或是說你建物老化貶值速度比建物這個東西通膨增值還慢..XD)


所以以今天來講.

你應該全台灣幾乎每個地方每棟房子,價格都超過199x年的高點.

更不論1992年那時候的相對低點.


因此如果有人現在房子比1992年還低.

還真的很好奇在哪邊.

那應該可以拿來當教科書參考.

到底發生甚麼事情了?
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/02/2022 19:18:55
噓 WindSucker: 不會賺34F 04/02 19:13
推 IS0987: 他們會說一千萬的房子跌價變500萬35F 04/02 19:14
推 buike: 好可怕喔,好燙手喔,手都要被燙熟了..!!!36F 04/02 19:17
推 Eyrie: 樺會是什麼東西?37F 04/02 19:18
推 KYOLONG: 西卡大點出重點了。貸款沒還完會怎樣？不會怎樣啊 還不是照樣可以賣掉38F 04/02 19:19
→ kyova: 30年都沒漲回真的蠻離奇的...不過至少自住租金也省下拉~40F 04/02 19:19
推 aesdu: 是說記得有人唉股市上兩萬自己還在賠到脫褲...
我也沒辦法啊啊啊啊啊www41F 04/02 19:19
→ rainsilver: 30年要跌超過你的租金才賠錢啊 太難了
你30年180萬 一個月租金低於5000才賠哎43F 04/02 19:21
推 ganninian: 良藥苦口 聽不懂的就隨他去吧XD45F 04/02 19:23
推 kerorokk: c大，請問如果兩年內被法拍的話，還要繳房地合一稅嗎？46F 04/02 19:23
推 sspider0829: 就是不會怎樣 一堆空空還怕貸款壓死人- - 壓死人之前先看房價又噴幾成了？隨便增貸一間出來 又能再繳5年 怕什麼47F 04/02 19:26
→ destroyss: C大 10年後 後驛的爛透天會不會破2000萬呀50F 04/02 19:28
推 bogy26: 日本房價跌了20年怎麼說？51F 04/02 19:29
推 sunsamy: 真心期待ptt房版能成為全台最大的法拍網XD~52F 04/02 19:29
噓 dakkk: 住了30年 5 60歲 換屋 怎麼貸53F 04/02 19:31
推 TAYLOR888: 80年房貸…房價真的會噴爆…54F 04/02 19:32
噓 youga: 你的邏輯只有房子永遠都會漲 但股票不會 那不就無腦多?55F 04/02 19:32
推 aesdu: 等你股票有當壁紙以外的實用功能時，再來思考這個問題啦！56F 04/02 19:34
→ IS0987: 有沒有？我才在講而已
484有人來講你房子只漲不跌？57F 04/02 19:34
→ ceca: 有人一直以為他的鈔票會增值啊
被法拍，無奈的情況，房地合一有後面，稅率比較低59F 04/02 19:35
推 rain2000: 苦口婆心 一直講一直講 能救一個算一個  真神也61F 04/02 19:36
推 frowning1226: 永遠怕東怕西，房子也不敢買，跟我說買股票...62F 04/02 19:36
→ ceca: 後譯10米路透天破一千五了，應該沒多久就兩千63F 04/02 19:37
推 a9940597: 股票、房市都投資就好了64F 04/02 19:37
→ ceca: 日本可不可以去爬文，稅改從新定義房價基礎的歷史都不知道？本版一堆日本文，麻煩爬一下
不要1+1=2都不懂，跟我們討論高中微積分好嗎65F 04/02 19:37
推 cblade: 幾十年來鈔票只有越來越薄，真沒聽過房價越來越薄的68F 04/02 19:39
推 mathandy: 對呀 我們ceca 大大學微積分100分69F 04/02 19:39
推 IS0987: C大今天好兇喔70F 04/02 19:39
→ mathandy: 不要侮辱我們ceca大神好嗎
大推ceca大71F 04/02 19:40
→ cblade: 拿日本來嘴也很好笑，台灣總痛又不是日本人73F 04/02 19:40
推 usan: 我老家921之前買300多萬，921雖然變危樓，但有補助且自費修繕好了，去年賣掉也是300多，唉74F 04/02 19:40
→ mathandy: 只要強調房貸的好處和租房的壞處就好啦
有ceca大 好安心76F 04/02 19:41
推 frowning1226: 剛剛查了判決，好像房地合一法拍可以少徵!?78F 04/02 19:42
推 aesdu: 租屋也有好處啦，當生物電池回饋房東啊。79F 04/02 19:42
→ SEEDA: 都把漲幅前提列好了，論述怎輸？80F 04/02 19:42
推 mathandy: 房蟲賺空空的錢去飛田洗泡泡81F 04/02 19:43
噓 a000000000: 其實就類似心理帳戶的概念   一堆魯空一值以為法拍=丸82F 04/02 19:43
→ mathandy: 跟對ceca大 好輕鬆83F 04/02 19:43
→ a000000000: 所以租=沒損失84F 04/02 19:43
→ frowning1226: 日本房地產就真的很多討論，要講以前都不先做功課..85F 04/02 19:43
→ mathandy: 不要再造口業了86F 04/02 19:44
推 IS0987:  https://i.imgur.com/w09xPeT.jpg87F 04/02 19:44
[圖]
→ mathandy: 我們ceca大出門平安 長命百歲 都不會遇到酒駕
空空不要再舉例了 跟著無腦對就對了啦88F 04/02 19:44
→ IS0987: 法拍算非自願就徵比較少90F 04/02 19:44
→ ceca: 30年來，99.99%的房子都是漲，你要怎麼輸xd91F 04/02 19:45
推 aa00788: 好久沒去飛田惹 嗚嗚92F 04/02 19:45
噓 Arashi0731: 接下來30年難講啊...93F 04/02 19:46
推 frowning1226: 樓上那個math怎麼好像崩潰了XD94F 04/02 19:46
→ mathandy: 對呀 過去的事未來也會一樣發生 ceca大大推95F 04/02 19:46
→ aesdu: 魯蛇才去飛田吧，房蟲都過得很爽很養身的，天天睡到自然醒，沒事喝個咖啡吸收晶洞精華一整天，太累了再睡個回頭覺...96F 04/02 19:46
推 IS0987: 也沒差啊......反正30年以後大家各自承擔啊98F 04/02 19:46
→ mathandy: 結論：房貸》租房 結束
ceca 會去洗泡泡嗎 還是去哪裡
最近在看哪台車99F 04/02 19:46
推 lanchenchen: 苦口婆心235F 04/03 01:56
推 poc7667: 想知道hypeng三十年前買了什麼無敵精華地段大坪數680萬現在只剩下五百萬236F 04/03 04:23
推 pc007ya: 佛心來著238F 04/03 06:56
推 darkdark008: 同樣也很好奇30年前680的房子 在當時應該是很不錯的現在剩500？在哪啊？239F 04/03 08:26

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