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作者 spencer8864 (咩咩)
標題 Re: [請益] 台中南區預售屋
時間 Mon Dec  6 22:22:41 2021

※ 引述《spencer8864 (咩咩)》之銘言：
: 以下幫朋友問
: 小弟昨天訂了一間台中預售屋，地點位於南區跟烏日區交界，門牌是掛南區，2房1廳1衛
: ，18樓，面北，換算價格約40/坪。
: 原本一聽到那價格傻眼，靠台中現在是怎樣！？超桃園趕新北？後來去看了湖濱城更誇張
: 直接43/坪起跳(2房)，而且16樓以下全部完銷，更高樓層還未開賣，預計會再調漲個至少
: 2萬/坪，而且不二價(代銷說之後大部分建商都會慢慢朝這個方式走不知道真假)，但那邊
: 地點好沒話說，對面還在蓋outlet。
: 之後跑去烏日看豐世紀，格局不差，不過那個自帶加油站公設真的很猛XD，好壞因人而異
: 但換算下來也差不多要37.38/坪(2房)！
: 總之這兩天一直繞來繞去，發現台中預售屋基本靠市區的價格已經不太可能低於3字頭，
: 市區不用想一定破4，問了幾家連烏日明年新開的案都要4。
: 想來想去還是下訂了，因為還滿喜歡那裡的環境，雖然還是怕自己這樣很盤XD，目前認為
: 那邊的優缺點如下：
: 優
: 1. 建商名聲品質不錯。
: 2. 高樓層無噪音，視野好。
: 3. 生活機能不錯，雖然走路嫌遠但機車差不多5分鐘內都能到。
: 4. 上快速道路，去高鐵很近，高鐵還有公車直達。
: 5. 後勢看漲，脫手較易！？
: 缺
: 1. 2房空間狹小，而且無2房樣品屋，所以用3房來量個大概用想像，實際交屋可能會有認
: 知上差距。
: 2. 電子爐只有一個，自己開火會受限。
: 3. 無法客變。
: 4. 樓層太高，地震怕很晃。
: 5. 面北冬天會很冷？
: 6. 走路到哪都有點遠，需騎機車(優點的一體兩面)。
: 以上想問問有經驗的各位意見，拜託如果只是想要嘴我盤的duck不必XD！



好啦不瞞各位說我朋友94我啦！！

想再問的是我事後去看實價登錄評估(對不起房市韭菜沒有事先做足功課)，該建案從今年
7月才開始登載，紀錄只到9月，三個月的價格起伏不算大，31-34都有，平均單價大約33.
67/坪(我是指2房！！)。


說真的實價登錄的缺點就是無法看到近兩三個月的價格，偏偏台中房價現在又狂漲，很難
估計到底每過一個月會反映多少價格在坪價上。
好啦把什麼建商營造成本、利潤、通貨膨脹、買壓風氣等等因素考慮進去，一個月給你建
商漲個1萬好了，時間從開案4月開始算，到現在12月初算11月，過了8個月理論上會變成4
1.67/坪。

看起來買在40好像還可以接受！？但我不知道這樣的算法到底合不合理？請問有經驗的各
位！



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※ 同主題文章:
[請益] 台中南區預售屋
12-05 20:25 spencer8864.
Re: [請益] 台中南區預售屋
12-06 22:22 spencer8864.
Re: [請益] 台中南區預售屋
12-07 00:00 SSSShohei.
推 zard1983: 說真的 40我不會買哪1F 12/06 22:24
推 destinygirl: 現在南區一坪40幾萬的還有比較中心的位置可以買。2F 12/06 22:27
→ ur260: 買了就別去想價格 看鄉民意見會覺得自己超盤3F 12/06 22:27
推 OHHEEEEEED: 40不如去買響未來
喔響未來沒有兩房
那你去撿in未來的轉單還比較划算4F 12/06 22:28
推 alangkiss: 40去買單元12啦7F 12/06 22:29
→ OHHEEEEEED: 不然看看明年豐謙推單元五有沒有兩房8F 12/06 22:29
→ ibdla: 烏日買40無法接受9F 12/06 22:31
推 alangkiss: 相信我 如果可以接受北屯 單元12去接投資客的物件 都還划算10F 12/06 22:33
推 freekid: 算成本沒有意義，只是為了說服自己，事實上建商就是趁機會拉高賣你，你要想的是未來如果要賣，這地點保不保值12F 12/06 22:37
推 startupownbs: 說真的，去賣肝啦，盤成這樣還不去賣肝XD14F 12/06 22:38
推 wowzz: 40不買等50嗎？15F 12/06 22:53
推 zard1983: 換約自備要多點，但真的比這案划算，甚至找立彩換約或是大松，文心大慶，都比這案點好
主要中間卡一排透天，整個賭爛XD16F 12/06 22:58
推 Harlequin727: 你算錯了, 九月實登高樓均價33, 是一個月漲3.5萬
其實是不是盤子你自己也知道,只能說可惜功課做不夠自住個五年十年的話就別想太多了19F 12/06 23:03
推 OHHEEEEEED: 文心大慶要換約你可以站內我 我有貨22F 12/06 23:06
→ Harlequin727: 漲幅的話,祈求西屯南屯再創高價把你拉上去吧23F 12/06 23:07
推 danny0857: LP捏著買富宇法院或是惠宇國圖囉24F 12/06 23:07
推 mmay: 豐謙單元5應該50吧？25F 12/06 23:08
推 OHHEEEEEED: 肯定50起
不過與其買南區40 不如買單元五50
後面還有一大片幫你拉抬
然後環境跟空間也是屌打南區
不然40就事論事現在真的像樓上說的買單元十二
你去買萌未來或是in未來轉單
in未來我覺得更好 對面全聯建照都下來了
等全聯蓋好 到時候單12地板價40可期
單元12就是買不起十四期但條件不差的首購
真的條件差的是買g0 將來這邊蓋好會很塞
g0的八米路註定將來會塞車到爆 也是有設限
單元十二是一個很不錯的小區
北屯將來發展之下 單元十二會更強
同樣40 去買南區買高點
買在單元十二雖然不是地板價
但40還能在單元十二買品牌建商
那個cp值差距就很大
一個是四十買區域高點普通建商
後面也很少建案拉抬 除非靠十三期外溢
一個是四十買區域高點品牌建商
但後勢可期 不但有外溢還有自身推案堆疊
精銳in未來我看拆架了 應該會有貨
不過如果真的要40買南區
你不如找仲介去挖單元二的精銳雲26F 12/06 23:10
→ missucrystal: 南區的生活機能應該還是比較好 13期明年又拉一波的話沒那麼差啦
而且南區有中山醫附設醫院 覺得住家不遠處有醫學中心還是挺重要的50F 12/06 23:21
推 zard1983: 主要登x 根本快到烏日了 如果在大慶哪 40我會買單54F 12/06 23:22
推 OHHEEEEEED: 不是說不好 只是40可以考慮的地方很多
除非有自住南區的剛需 不然投資真沒必要
喔喔當然中古市場可以去看看囉
但討論預售屋40真的不用買那邊55F 12/06 23:23
→ zard1983: 元城或之後坤悅，不過這兩案絕對不只40XD59F 12/06 23:23
→ OHHEEEEEED: 同興40我也可以買單啊 反正出租60F 12/06 23:23
推 kenshih: 自住就別想買貴了 今年我買登X八期3房單價還比您便宜61F 12/06 23:26
推 cobrabaton: https://i.imgur.com/lfoF9Oi.jpg62F 12/06 23:28
[圖]
推 c188cc: 有愛就買63F 12/06 23:40
→ spencer8864: 啊我好像都一直忘記說是要自住的，至少也會住5-10年吧，只是當然還是會希望到時候的房價會比現在更高，人性～64F 12/06 23:43
推 fluting: ○大講G0條件差就不客觀了，這邊是TOD規劃人行道退縮都很優，連八米小路也是一樣有退縮6米以上，只是現階段大多還在蓋感受不出來，G3附近未來肯定會發展成小商圈，搭配這邊優良的軌道交通條件，跟單12住宅區是兩個不同的選擇，誰說熱鬧的地方就沒人愛?兩邊互補相輔相成一起成長，不會一邊漲爆一邊停滯...
況且上次好市多黑色購物節，我連去兩天都沒感受到多明顯的回堵塞車，排幾分鐘就入場了，集大台中人過來的賣場車潮，跟屆時蓋好後住戶錯開零星的出入，兩邊對交通影響程度可有很大的差別。觀察北區人口密度很大的小巷也不見得會塞車，倒是台中一堆大條主要幹道塞好塞滿...67F 12/06 23:49
推 OHHEEEEEED: 還沒蓋好人還沒全部進場
這邊將來真的會塞爆啊
其實也沒有說他不好 單純覺得40撿十二單換約cp高78F 12/06 23:58
推 totwinkle: 推G0 人行道退縮超優81F 12/07 00:14
推 fluting: 解釋過囉，這邊密度還比不上很多市區，住戶的出入是錯開的分散，跟好市多集大台中的車潮，和各大主要道路集大台中車流是兩回事，多觀察不就知道了?這邊條件如您講的那麼差，也不可能成為被認證的台中重劃漲幅王，市場給的答案是最公允的。
G0區內也無台中車流必經的主要幹道，以前有認識的專門在做台中道路研究，台中交通瓶頸都是在主要幹道、轉接匝道和特定商場、百貨和商圈，住戶出入的影響力真的不大。82F 12/07 00:17
推 dreamdds: g0現在當然不塞 蓋好就科科90F 12/07 00:27
推 iloveapple: 好市多明明很塞 假日禮拜五 禮拜三都會
道路真的太小是事實 也不曉得怎麼規劃的
八米停車就是個問題91F 12/07 00:31
推 fluting: 好市多會塞很正常啊，各地好市多那個不塞?但那些八米路大多是住戶通行的(現在是工人)，住戶也可繞去南興路避好市多車潮。現在八米路都工人的車停整排，未來蓋好後就會變紅線了
台中會塞的地方也不只好市多，很多主上下班時段都塞爆了。94F 12/07 00:47
推 SSSShohei: 沒關係 這麼好給你賺100F 12/07 01:26
推 aaa931324: 真的不要衝動阿兄弟 40買烏日交界真的還有很多選擇
自備夠還有機會買到換約合理價的 但如果真的喜歡那裏價錢也可以接受的話 就買吧101F 12/07 02:10

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