看板 home-sale作者 scitamehtam (scitamehtam)標題 [請益] 決定房價的關鍵到底是什麼時間 Thu Dec 16 19:12:01 2021
小弟目前是潛在買方
算是個租屋的魯蛇
但一直有在觀察房市，畢竟剛畢業沒幾年
還在努力中，這幾年看下來
讓我反而不懂了
我之前在台北大安區唸書
當時的感覺就是房價超級貴到爆
當時覺得台北市好先進
公車、捷運超多，路又寬
118巷、復興南路、新生南路溫州街都很多美食
辛亥路林蔭大道
出了台北房價就還好的感覺
但工作後，這幾年再來看
發現雙北反而漲幅低，甚至有些報導台北尚未回到高點
反而新竹房市沒在新竹生活都知道漲到飛天
還因此去同學在竹北買房的地方參觀
機能無法跟台北比，更不用説台中、高雄了
公車系統、捷運系統幾乎都不行
放眼建設完全無法跟六都比較
房價卻一枝獨秀
台中、高雄建設僅次於台北市
整體環境舒服、機能、文化交通建設都很有底蘊
近年桃園、台南市崛起
後起之秀，捷運加速開動
南科、還展中心、持續發展、總圖、地鐵
桃園亞洲矽谷、航空城、捷運、總圖、美術館、流行音樂廣場、地鐵、會展中心
慢慢跟上前面四都
但整體還是跟不上雙北
但漲幅來看，新竹卻第一，或許是工作機會
台南、台中、高雄不遑多讓，但這幾個工作機會也不如台北新竹
反而越北越沒漲
桃園漲的也不多，只比台北多
已經看不清楚，房價到底跟什麼關係比較密切了？
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推 yytseng: 供需啊，小學生都知道1F 12/16 19:13
推 flamer: 供需 貨幣價值 還有你的pr值 其他都假的2F 12/16 19:14
→ ceca: 是..賣家的共識.
當賣家共識認為價格要漲,他就會漲.
買房子是沒選擇的,所以只能吞.5F 12/16 19:17
推 IS0987: ........................8F 12/16 19:17
→ ceca: 因此,房價會回檔,會下修,基本上都是不安定籌碼造成.
房價會崩盤是因為有大量屋主賤價拋售.
惡性崩盤則是被法拍壓垮價格
因此問題都出在賣家....買家永遠只能接受.
而怎樣會讓賣家有共識他的房子要加價賣.
你講的那些全都是影響因子的一部分..XD9F 12/16 19:17
推 g11121s: 資源在那，建設就在那；建設在那，發展就在那，因為你比較的是現況，不是未來，所以會有盲點，看不清15F 12/16 19:20
→ ceca: 最簡單的,你先想想2019為啥全台漲幅最高是屏東潮州.17F 12/16 19:20
→ ceca: 因為,屏東潮州的屋主有共識他家應該要貴了..XD20F 12/16 19:20
→ ceca: 否則你扯一堆供需或是建設或是發展.
都跟屏東潮州半毛打不上關係.22F 12/16 19:20
→ ceca: 但她漲幅屌打甚麼竹北,北屯.25F 12/16 19:21
→ ceca: 賣家主導價格...但是因為賣家很混亂,所以通常共識不鈦統一.27F 12/16 19:21
推 BRIANERIC2: 對岸的名言「短期看金融，中期看土地，長期看人口」28F 12/16 19:21
→ ceca: 造成價格通常不會暴漲.
但是當有一個很明顯的共識,無論是建商賣天價,或是有話題.
賣家產生了共識...就會產生大型暴漲.29F 12/16 19:21
→ fedona …
噓 fedona: 小學生嗎？等蛋殼被炒到蛋白，蛋白炒到蛋黃價，你就知道會32F 12/16 19:22
→ fedona: 漲那了
→ ceca: 另外一種就是,A地區大漲,B區的賣家就會共識我家也要賣貴一點這就是補漲.
這也是造成共識的一種辦法.34F 12/16 19:22
→ ceca: 回檔就是,他1000炒到2000,但有賣家賺太多想說1900就下車.
所以回檔了.
不是鎖籌碼...而是供給端都是散戶的關係.
市場上除了建商大約佔20%的新屋以外,80%都是中古屋.
中古屋賣家有9成都是一輩子賣1~2間房子的散戶.
他們是市場賣家的主力..它們是市場的絕大多數.
買家則是絕大多數都是"非買房子不可,管你多貴他都會買"38F 12/16 19:23
→ scitamehtam: 籌碼都由少數人吃光，價格就由他們決定，也不容易
有人破壞，而且買房需求強，就只能在所有都漲的標45F 12/16 19:24
→ ceca: 所以..賣家的心態影響很大,買家一定會吞..XD
而因為大量散戶是賣家,但是秉著我家不一樣+一輩子就賣一輛次因此房價很難跌...49F 12/16 19:24
→ ceca: 但因為一般人賣房子大多都想說我不要虧錢,行情多少我賣多少.所以大多時候,價格都會停滯在一個區間.
例如我要賣房子,隔壁賣1000,一般人就會想說我至少賣1000就好所以很容易價格就卡在1000上下,因為你看我我看你.
直到一個刺激,讓賣家覺得他的房子要不只一千了,才上去.
而對買家而言,1000和1200m差距是頭期款40萬...
所以他們都會吞...嘴裡嚷嚷好貴買不下手.
火燒屁股燒一下就買了..XD
所以買家不主導市場...
而比較容易影響市場的通常是建商..
但建商只占20%左右.
因此大多時候是順著市場走...畢竟它們只是20%.
外加有一大堆小建商.
小建商就是,他資金很緊迫,有賺錢就想跑.
也是不安定籌碼.
它們很容易扯後腿,大建商賣30,小建商28就要跑.
所以實際想要影響市場的建商通常都只有不到10%.
而產生事件的時候,例如這次疫情.
疫情造成大建商壟斷20%的新屋市場.
外加,QE這兩個字打出來,賣家會有共識要往上賣.53F 12/16 19:25
→ ceca: 所以建商才取得市場主導權...所以才瘋狂哄抬價格.
而建商哄抬價格上40,那中古屋轉手賣的賣家.
要嘛他要換屋,要換40的屋所以她家只好賣33.
要嘛就是他看見商賣40,他家不一樣他也要賣33..XD
因此現在才會產生建商引導市場的現象.
so...現在市場才是鎖籌碼和飢餓行銷產生暴漲.
但是例如在2010~2015這段時間,則是賣家共識要漲.
上一波大漲可沒有鎖籌碼.
另外,有經驗的仲介應該也知道..開發比銷售重要.74F 12/16 19:28
推 spermbox: 一般人行情多少我賣多少？
我怎覺得自住的賣屋價格都很硬？83F 12/16 19:31
→ ceca: 所以有經驗的店都會把心力放在開發上.
銷售端都是順推..他要甚麼給他甚麼直到滿足他就會成交.
但是開發屋主那邊,才是真正的奧義..XD
包然磨價格,做狀況,假買,探屋主底價等等等.
這就是賣家在市場的主導地位關係.85F 12/16 19:32
→ ceca: 中古屋的屋主絕大多數都是自住戶阿..XD
它們一開始想要賺錢,但是仲介會去把它磨到行情左右.
透過各種實價登路,其他物件對比,或是假買出低價等去磨.
所以到最後,賣價大多都磨到行情左右(我指一班時候的狀況)
少數磨不動的就擺著...所以有些房子會賣很久還在那邊.
有時候擺久了屋主態度也會改變,買家在出個行情價就成交了.至於買家,永遠都是他有多少錢,然後把商品攤開給他選.
選到就成交了....
不需要特別做甚麼.
或是他鎖定某一個房子,後來無論買不買的成,也就沒後續.
不像賣家要搞那麼多心力和時間.92F 12/16 19:35
推 spermbox: 樓上講的才是對的
而且新竹高薪的也只有科技業的那群人
服務業薪水也一樣慘兮兮228F 12/16 21:07
推 overhead: 你知道新竹ic業，普通rd，不用當主管的，就很多年薪300萬的嗎232F 12/16 21:12
推 spermbox: 不過當然工程師也可以心存做服務業的都不是人，都去死的心態234F 12/16 21:13
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