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作者 NovaShin (DAMN)
標題 [心得] 雙北所得與房價擴散圖
時間 Sat Jun 11 11:40:33 2022

https://i.imgur.com/FeTIe9c.jpg
[圖]
這是2019房價平均數色塊圖，顏色越深代表戶籍所得越高，這張圖其實就可以看出，雙北核
心精華區，家戶的綜合所得比較高，大多是很早就在該區域居住，也因為開發的早，所以生
活機能好，大家都想往裡面擠，供需失衡房價就產生排擠效應


很多朋友來信問某某區能不能買，其實這張圖就顯示很多資訊了，後疫情時代缺工缺料，每
個地方預售開的價格都很高，但開高的價格三年後能不能站穩，才是最重要的，支撐就來自
於

1:台北市的消費族群願不願意進駐
2:如果北客不來，在地居民能不能支撐

圖上的北市區域，綜合所得相對都還是比新北高一截，所以當北市推新案的時候，北市無法
支撐的族群就會被洗出來，於是就有人得出北市又老又窮的有趣結論，錯了，北市多的是有
錢人跟富二三四代


對於北市精華區置產客，買精華區是插旗子，保值，並且佔下好的地段留給下一代，對於想
選擇增值的消費者，可以往新北被擠壓的區域看

這一波三重右岸，二重重劃區可以從45漲到65-70，最大的推波助瀾就是大同，中山的房價
追漲，西區門戶計畫與雙子星題材，讓大同區某案一期90萬三個月完銷，二期直接站上破百
，大同，中山，萬華等許多北客被擠往一橋之隔的三重，剛好二重重劃區有運動公園，水岸
，跟未來潤泰共構，於是乎從亞昕昕悅灣，左岸京站，東村系列直到順天，一路賣到見7


江北就板南線，之前有講過了

永和則是接收中正，古亭

央北則是接收信義，大安，中正，甚至永和

比較特別的是新店本身華城的客群所得已經封頂，新店右邊黑色那塊就是華城

比較特別的區域是林口與新莊，當時要去林口時也倍感驚嚇，林口賣那個價格搞錯了吧！？
但後來報表攤開來一看，林口會買超過40～50萬的消費者，大多以香港，內湖，南港，中山
消費者為主，所以林口的家戶所得比許多外環的價格還高


補充一下，每個案場都會有來人區域與成交分析，公司內部資訊不好說，但站在第一線總是
知道哪裡來的客人會成交，基本上在林口的時，只要客戶從新莊，板橋，土城來的大多不太
會買，他們的心態就是來看這個遠的要命王國現在多少，結果聽到開價通常都是那有可能～
～～～但只要是香港，內湖，南港，中山 比例就非常的高


而我自己住的新莊，由於副都心在2015年跌幅非常的大，2019開始慢慢拉回，雖然頭前有新
案拉到非常的高，但旁邊中古屋沒有跟上，這種系統性風險會出在綜合所得較低，但預售屋
不斷創新高的區域


四五月一直在講的升息縮表，在昨天的美股又慢慢發酵，party會不會over不知道，但我看
到有保全開始關燈了，印鈔票時代人人是股神房神，能在大波浪來襲後還能完好無缺的才能
進入下一關

https://i.imgur.com/ZLzqYcA.png
[圖]
其實看久了就會發現，爭土地這件事情從幾千年前就開始了，只是爭輸了就說人家炒房，就
跟爭輸西台灣就說對方是匪的意思差不多

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※ 文章代碼(AID): #1Yf0wp7A (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1654918835.A.1CA.html
推 sbob: 推一個1F 06/11 11:45
※ 編輯: NovaShin (114.137.254.118 臺灣), 06/11/2022 11:45:05
推 buike: 推專業2F 06/11 11:56
推 f860506: 新北價格還是離台北遠近決定的 不然林口所得這麼高、又有長庚、華亞 怎麼塭仔圳一開案就追過了3F 06/11 11:57
推 karachi: 頭前和副都心所得居然比江翠北還高是怎麼回事
央北是新北市重劃區第一有錢倒是不意外5F 06/11 12:06
推 sbob: 樓上，央北那一塊也是黃色的，不是深黑色7F 06/11 12:07
→ NovaShin: 因為頭前開發11年，江北開發2年…8F 06/11 12:08
→ sbob: 因為大家還沒住進去重劃區，所以還沒變色9F 06/11 12:08
推 paul76318: 2019央北只有狗吧10F 06/11 12:08
→ NovaShin: 央北也沒幾個房子能住人，還需要再拉3-5年的平均數11F 06/11 12:08
推 karachi: 沒吧，黃色那塊是還沒開發的14張欸
央北是黃色下面那塊12F 06/11 12:08
推 kk1234: 十來年的歐洲村 不是也上50了14F 06/11 12:09
→ NovaShin: 深黑色是華城15F 06/11 12:09
推 Coolno9: 你評新莊向來蠻弱的 不多嘴砲 我們繼續看下去吧^^16F 06/11 12:11
推 karachi: 央北紫色啊
這樣看起來板橋除了新板和江子翠附近，其他地方其實跟新莊差不多？17F 06/11 12:11
推 sbob: 真的我看錯，央北是紫色
讓我們繼續看下去，新莊就真的比較弱啊
都看這麼多年了，有什麼理由弱這麼多年能後來暴衝變第一嗎20F 06/11 12:14
推 zerosum: 拿所得資料來分析新竹可以 居民同質性高(大新竹就是竹科宿舍) 但拿來分析雙北解釋力就薄弱了..23F 06/11 12:17
→ CrabBro: 可以不要胡亂自創名詞嗎25F 06/11 12:18
→ sbob: 不會薄弱好不好，這張圖就是受薪階級選地點的圖26F 06/11 12:18
→ zerosum: 雙北和政府建設資源分配比較有關係 不然你拿所得解釋一下南港來聽聽27F 06/11 12:18
→ sbob: 還可以看哪些地方漲太多，但所得不高，會先崩的地區29F 06/11 12:19
→ CrabBro: 明明就是台灣所得地圖30F 06/11 12:20
→ sbob: 政府建設會影響，所得也會影響好嗎，你說南港當例子
那我問你新店過去都沒啥建設，怎麼解釋新店房價高很難跌
所以建設會影響，以南港為例，但所得也會影響，像新店就是你不能說都是建設影響，不然怎麼解釋沒建設的新店長期房價？31F 06/11 12:20
推 freekid: 推，客群是很有用的資訊35F 06/11 12:22
推 IS0987: 大大不是住新莊嗎？頭前跟副都心旁邊沒跟上@@？
頭前高價很多都5尾6X，旁邊一點的福壽街跟思源路上看實登，都爬到4尾了這樣應該不算沒跟上吧？差了屋齡10幾年，副都心旁我抓了歐洲村來看，也都爬到4X去了
https://i.imgur.com/dYoxKqD.jpg
https://i.imgur.com/lC0RAi5.jpg36F 06/11 12:24
[圖]
 
[圖]
→ sbob: 他的跟上應該是跟其他重劃區相比吧
靠近北市的重劃區漲幅，周邊中古屋漲幅比新莊還大不少
而且他是跟2014年相比，所以說沒跟上，應該是沒跟上多少拉42F 06/11 12:30
推 kk1234: 我老媽朋友以前跟我們一起住北市 後來跑到中原路就是副都心對面 買了大樓住 現在也舊了 聽她說 也要成交50了欸45F 06/11 12:32
→ sbob: 所以看這張圖很明顯，新莊漲幅會被壓住
會漲，但是漲不多～47F 06/11 12:37
推 kk1234: 歐洲村-巴黎世紀：中平路377巷19號4樓：1770萬元，31.03坪+車位，單價：50.59萬元
這是16年的房子
以現在新房都小三房來說 頭前 副都 6x～7x好像不會差太多49F 06/11 12:38
推 sbob: 樓上你只要用你列出的房子去思考就好了
假設這房子從50漲到70，總價多600萬
1770+600=2370萬，這樣的房價屬於哪一塊受薪階級買得起的？這樣的房價綠色到橘色都很難買得起～
紅色以上的付房貸才比較OK，那就註定你舉的房子很難到70
那如果新莊新案能成交到70，現在是不是就是新莊天花板了
那又新莊新案假設站上60，你舉的中古屋，能賣60嗎？
一定賣不到60，大概會是50，所以漲幅有限了53F 06/11 12:41
推 kk1234: 現在如果要再大漲也很誇張～永和仁愛特區快20年的 單價都快上70總價上2600了 如果漲600 就破3000了 2x年破3000 我也不知哪個階層的受薪買61F 06/11 12:48
推 sbob: 你講永和又不一樣，你看這張圖，還有Nava大的客群分析
中正古亭來的客群，你看那邊黑色紫色區域的，當然買得起64F 06/11 12:49
→ kk1234: 舉歐洲村 是說似乎 頭前 副都 週遭的中古屋也是有跟上 ～ 至於往後漲幅 我也不知道66F 06/11 12:50
→ sbob: 所以新莊重點還是距離＆客群所得68F 06/11 12:51
推 IS0987: S大他內文是講中古屋沒跟上69F 06/11 12:52
推 sbob: 我講的就是新莊中古屋整體來說跟不上70F 06/11 12:53
推 Coolno9: 沒差 在某些人眼裡 新莊就是爛^^71F 06/11 12:53
→ sbob: 跟不太上，不是完全跟不上72F 06/11 12:53
→ kk1234: 這幾年 北市漲 新北第一圈 就有機會漲 ～第一圈漲 第二圈就也有機會73F 06/11 12:53
→ sbob: 對，要等第一圈漲，第二圈才有機會75F 06/11 12:54
→ Coolno9: 2x —> 4x 也是沒跟上 現在沒漲3倍都算沒漲76F 06/11 12:54
→ kk1234: 看起來好像有點這樣77F 06/11 12:54
→ sbob: 央北現在成交在60~70，你看以所得來說，紫色黑色的人群
央北還是相當便宜，比起紫色黑色人群的台北市來說便宜一半78F 06/11 12:55
→ kk1234: 所以永和如果2x年中古屋漲個600也有中正古亭買單 新莊是不是也是會再漲一些80F 06/11 12:56
→ sbob: 2x>4x是有漲，但是沒跟到新案成交的6x就沒有跟上啊
對呀，就是要排隊等第一圈啊～
新案成交在6x，起碼要55才叫跟上好嗎82F 06/11 12:56
→ kk1234: 不知道 ～ 也是自己按這幾年的感覺猜測85F 06/11 12:57
推 IS0987: 他內文我理解是新莊重劃區的價格旁邊中古屋跟不上，但我看實登重劃區5-6X，旁邊中古屋4-5初感覺沒跟不上86F 06/11 13:00
推 zone0016: 新北市政府目前全力衝刺新莊區的房價啊
溫仔圳強力推行重劃，頭前現在要推轉運站
副都心就不用說了88F 06/11 13:00
推 kk1234: 竹北高鐵區 也是有6x的新案 也是有4x的 寶佳中古屋
新北政府放很多東西在新莊 目前看起來是真的91F 06/11 13:04
→ duriel3313: 頭前跟富都心大坪數跟比較慢,小三房跟兩房超跟得上..93F 06/11 13:07
推 IS0987: 轉運站用地很像變更完成了94F 06/11 13:07
→ duriel3313: 一下就賣到沒貨 還能賣的案沒有55以下的
那邊大坪數太多 中古的單價會壓低 有在關注應該都知道95F 06/11 13:07
→ s26492755: 中正路整個都在往上抬價 小坪數一隻在追97F 06/11 13:08
→ duriel3313: 用平均每坪單價來看來看 這兩個重劃區會有一點偏差98F 06/11 13:08
→ s26492755: 其實離北市遠近去抓你就知道了
均價基本上就是近北市貴 離北市遠慢慢降
反正不要說太多  慢慢看下去就是了
市場勝過一切推論猜測99F 06/11 13:09
推 f29159993: 新店在住30年，對於戰新店板橋沒意見，但樓上E大說板橋到信義計劃區比新店快，可以請問是走什麼路線嗎？我從我家（大坪林）上國三轉信義快大概都15-20分鐘就到了耶！同樣時間板橋要怎麼到信義區呀！342F 06/12 01:40
→ TEYU21: 我還有錢，還有工作，縮表縮爆，股市跌爆，我還要買更多更多便宜的資產346F 06/12 04:23

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