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作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [閒聊] 打炒房通過了，ceca要被抓了？
時間 Tue Jan 10 23:29:51 2023

※ 引述《seiryou (反逆的魯魯蛇)》之銘言：
: ※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言：
: : 這法條跟我有啥關係..XD
: : 有沒有一堆白癡連法條都沒看的.
: : 他針對預售屋轉讓,和建案不實廣告.
: : 以及壟斷建案和哄抬建案價格.
: : 基本上都是針對新建案尤其預售屋.
: : 跟中古屋有關的只有法人買賣住宅的限制.
: : 但以上哪一條跟我有關..XD
: : 反而.
: : 供給要大幅量縮了..XD
: : 以後沒有斷頭預售屋投資客.
: : 各位看著辦會發生甚麼事情...XD
: 純好奇問一下 c大一直說短期預售屋投資客早就消失的差不多
: 現在過了這法根本對投資客沒啥影響 那哪來的斷頭投資客?
: 長期口袋深的投資客也不怕這法吧?
: 這法過與不過都影響不到投資客 又怎會影響到供給?
: : 你可以看到建商怎樣爽爽拉價格.
: : (建商賣1000,一個月後拉1100在拉1200在拉1300....也沒犯法喔
: :  他不要廣告說熱銷,或是成交1300片你說成交1500就可以了)
: : 這以前解釋過了我知道白癡都不相信甚至沒看過.
: 一樣好奇問一下 c大都說沒什麼短期投資客了 那現在應該就是建商跟長期投資客持有?
: 那這法過不過跟現在的情況有什麼區別嗎?
: 順便問一下 如果建商鎖籌碼自己拉價格這麼爽 又為何要賣給投資客?
: 自己爽爽賺不好嗎?建商是不是不太聰明沒有想到這點啊?


早期建商預售屋賣掉後.

"可以拿合約跟銀行貸款"

所以後來產生一連串的預售屋熱.

所有人都跑來做預售屋,連長期做成屋的建商也跑來做預售屋.

當然後來有沒有把這一條修掉我沒注意...畢竟我不是建商沒注意到建商貸款的變化.


而預售屋賣習慣了,建商就持續它的習慣而已.


但這樣就會產生.

炒短黃牛跑出來.

建商賣100戶,炒短黃牛買10戶又掛10戶賣.

那是不是供給量是沒有變化的.

當然也有中期,本來買了就要屯幾年的.

不過他1000萬買,無腦掛1200萬開價在那邊...

一方面試圖哄抬價格,另一方面如果有人用1100萬跟他買,她也開心,現金變兩倍.
(通常只付10%訂金)

你要知道,他買預售屋可能是因為現今只有100萬所以才買1000萬的一戶.

而他如果1100賣掉,他手上變200萬現金.

因此他可以退買差一點的兩戶1000萬...或是在多湊個20萬買兩戶1100萬的.

所以為啥房價漲上去,它們會賣房子.

"因為他現金少,賣掉房子在買回來,現金會大幅增加"

這是槓桿奧義之一....現金少的投資客很愛一直買賣,這樣他手上現金會快速變多.

當然如果沒賣掉,那他本來就是要放長其他也沒差.

因此建商100戶,10戶被黃牛買走,黃牛又掛賣.所以供給量沒變.

40戶被中期買走,中期又有20戶拿出來掛爽的釣魚,那供給量只減少20.

而今天突然不准賣了.

那就是,黃牛的10戶和中期掛爽的20戶全都消失.

這樣市場上不就直接少了30戶...

這樣不就量縮...


當然目前市場看起來.

黃牛量實在不多.

因為黃牛只要左手一進來右手一釘掛賣,不會在那邊等.

因此黃牛的物件一定會在591 或是鄉民要的樂居網上面看到.

那你只要觀察預售案轉讓的釋出量,就可以判斷有沒有殺出潮,和災情慘重狀況.

但目前釋出量真的少...

正確來講在房地合一2.0之後就很少了....

因為稅太重,黃牛算一算不是很好賺.

因此很多純黃牛都跑去玩別的東西.

剩下的大多都是中期那種掛爽可賣可不賣的.

但因為房地合一稅實在太重,大漲漲太多的情況下,例如你帳面上已經漲了300萬.

靠邀,你要被政府抽130萬....

中期的很多想到被抽130萬就超不爽,因此都縮回去不賣,反正他本來就預定要放一段時間.

另外因為價差變很大,800萬變1200萬,他如果套現後在利用多現金的方式買兩戶.


他就會產生貸款過不了,或是因為被抽稅太重,所以在買兩戶的總金額放大太多的壓力.

因此乾脆就不賣.....

so...中期的投資者大量退出銷售市場.

因此之前預售屋轉售量其實就不多...


相對的.

想想2015~2016的時候.

光我玩的大悅,一個建案,掛售廣告都要兩百戶,扣掉重複廣告應該有70戶都在掛.

而你看....

https://ibb.co/F6vQxb6
[圖]

預售屋的掛賣量.

你告訴我這是甚麼殺出潮...XD

正個高雄大學預售屋225,橋頭新市鎮129戶....

不是號稱全台灣最危險的地方...XD..怎麼掛賣的預售屋才三百多戶?

隨便一個建案銷售量就超過某一區,全部的"預售屋轉讓"掛賣量.


跟2016年那種,一區上千戶在殺出差那麼多.


而2016還只有部分地區回檔,例如新灣區....或是美術館農16的大坪數(一百多坪毛胚屋)

大部分地方也沒回檔.


你看我大悅預售屋剩下來成屋過戶的有七間.

之後一年就賣到剩三間m再過一年賣光.

全都有賺錢..XD

所以非重災區,回檔在哪?回檔到我最後賣掉的還可以賺一台1.8國產新車??
(當然新灣區有回檔,中山路旁邊那幾棟1x年屋,成交最高衝到30,後來回檔到24
 景觀宅也有回檔)


本版有不少人買過大悅,你自己問它們我有沒有豪洨.

台南也有很有名的成大城..請問當時成大城殺出潮,交屋前夕,預售屋掛賣量是多少?

不然帥過頭的竹南大浦,請問當時殺出潮有多少.


你在對比今天的各縣市被點名的區域.

看一下在想一下...XD



當然啦,等到法案上路.

就是連這幾百戶的供給全都消失.


這樣不就供給量縮...XD



災難必須發生在大量供給之下.

才會有人踩人.

沒供給...是要踩地上的青蛙還是踩魯蛇??



因此去年九月十月我還不確定會怎樣.

到了12月中,我就知道不會回檔了..XD

供給量還越來越少...怎麼回檔?


並且從這種市場結構組成來看,預售屋持有者,真的短期拚轉讓的投資客其實非常稀有.

中期普通.

而長期和自住自用買盤比想像中還要多非常多.


而這個法案下去主要影響大概是.

讓中期的投資客不要在那邊掛爽然後拚賣掉之後現金變多再買兩間...XD

安安心心的放到交屋之後再養一段時間再賣.

這大概是這次禁止轉讓對投資客最明顯和直接的影響.



至於建商自己鎖籌碼拉價格.

你沒看到城揚就不賣預售了.

好幾個建商鎖起來早就不准預售轉讓.

也好幾個建商,一戶只准轉讓一次,也就是你是承接者你就不能預售屋在轉賣.

這個講了我相信很多空空不信...XD

但狀況就是這樣子.

建商不爽黃牛在那邊破壞價格,破壞他拉價的格局...!!


至於法案過了.

等到降息循環開始.

建商會不會爽爽的拉價格.


各位繼續看下去就知道了...




雖然像某些地方...例如高雄美術館,鳳山國泰重劃區這些.

我不想再刺激空空.

但是既然空空那麼高潮,我也只能講一下.

這些地方建商都還在往上拉價格.

對...現在這些地方的新屋還再越來越貴.

你信不信是你家的事情.

國泰重劃第一個建案成交會看到五字頭....應該不是平均5,但是高價的會見5.

鳳山喔...XD

美術館的城揚案沒搞錯她要平均5字頭,高價不知道有沒有要拚見六.
(皇苑是成交六字頭好幾間了...但皇苑是豪華品牌...城揚可是以前廉價品牌代表之一)

你不信,或是你嗆他這樣賣賣不掉....那你家的事情.

我只是告訴各位資訊大概是這樣子.

法案還沒上路,我現在講這個應該很ok....XD

不然以後法案上路..

"建商想賣多少"的資訊....基本上就不會在本版講.

你們不知道是你家的事...顆顆.

不會等建商公開自己去看喔...呵呵.

我只會等他公開後,才告訴各位"喔喔...OOO要賣XXX價格"



真實世界跟很多空空想的根本就平行宇宙.


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.121.219 (臺灣)
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→ douxid: 呵。1F 01/10 23:33
推 chen831030: 謝謝老師
真實世界跟很多空空想的根本就平行宇宙2F 01/10 23:35
推 stevenshih: https://i.imgur.com/B3OYlAi.jpg
https://i.imgur.com/7MV4pNt.jpg4F 01/10 23:36
[圖]
 
[圖]
→ stevenshih: https://i.imgur.com/7Mp00jC.jpg6F 01/10 23:36
[圖]

掛賣很奇怪嗎.

我內文你都沒再看喔...XD
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:37:03
推 humbler: 供給減少 反而變成易漲難跌7F 01/10 23:36
→ stevenshih: https://i.imgur.com/gMLskcy.jpg
既然高雄如你說的那麼好還會繼續大漲 那為什麼高雄預售一堆平轉逃命賠售呢？8F 01/10 23:37
[圖]

你最後貼的白天鵝.


你知道我之前買多少賣多少嗎..XD

我買26賣28..

現在這個要轉40..


你參考一下建商會不會拉價格.


另外白天鵝有幾戶再掛賣自己查一下.

阿是有多少量??

→ CHENXOX: 台灣的餘屋根本不會有供給不足的問題  嘻嘻11F 01/10 23:38
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:39:44
推 rubytsou: 推12F 01/10 23:38
推 Xuxxin: 所以ceca大建議現在買預售嗎？如果按照文章說的未來建商拉抬容易應該現在買還是合適吧13F 01/10 23:39

你要注意的是.

你買建商的新案例如城揚的你買55好了.

旁邊15年屋再30.

你價差都快翻倍之外.

你到時候成屋轉賣你是中古屋可不是新屋.

那時候新屋如果是65好了.

你中古屋要賣多少?

這時候你回頭看1x年屋可能漲到40.

你買55想賣60都有點硬.

因為你中古屋跟中古屋比....你跟1x年屋跳太大.

那到頭來你可能只能賣58.


賺個皮毛錢...XD


反觀中古屋.

再旁邊30,然後看你衝到65,它們就"努力"的往5x邁進.

只漲不跌,漲上去怎樣都合理.....又好賣.


那你投資幹嘛買預售屋.

建商有幫你拉抬,但是你只能賺很少耶.

推 cblade: 921後蓋的房子 你算一算真的沒多少，多的是住在老公寓大樓15F 01/10 23:39
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:42:17
推 yiliang1107: 推16F 01/10 23:40
推 chen831030: 房版只看ceca老師的
其他時間都在跟BLUESKY我要繼續租房17F 01/10 23:40
推 cutejp123: C大，看過你很多篇文章，你都說2022-2023不要碰預售屋，可是你都說建商現在不會降價，那這樣碰不碰預售屋有差嗎？19F 01/10 23:41
推 bornwinner: 今天第五篇了，罪大惡極，先抓起來22F 01/10 23:41
→ yiliang1107: 他說的不碰是投資啦，那段時間中古屋有肉
幹嘛去碰預售屋。23F 01/10 23:41

上面剛解釋.


主要是中古屋要跟中古屋比價.

你成屋轉賣...你可是中古屋阿.
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:42:52

另外因為預售不能轉讓.

所以你勢必就是要"過戶辦貸款".


因此預售轉讓的優勢也全都沒了.


不如買中古屋.



so..白話講.

不建議買預售屋的一切原因都是.

"價差太大".


2020年我就敢買白天鵝.

因為你同樣看我後來買美術館自住的中古屋.

我白天鵝買26...轉賣28.

而自住的15年中古屋,買19.x....

價差其實滿合理...
(白天鵝是小兩房所以單坪又貴一點,他的三房含車位好像可以買到24.x)
(我中古屋是買5x坪...坪數就明顯大很多)


做投資,價差是非常重要的指標.

千萬不要追價差大的另外一頭.

好處很少壞處滿滿.
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:46:06
推 Afafa: ceca大好人有好報 今天發這麼多文有夠佛心25F 01/10 23:46
推 yiliang1107: 精髓「價差」26F 01/10 23:46
推 Xuxxin: 不過如果房屋一直漲的話誰要租房...27F 01/10 23:47
推 skyg: 鳳山國泰重劃區那地點根本完美啊，底價50搞不好都有可能28F 01/10 23:48
推 nitero: 請問大大台北市要怎麼判斷要買中古屋還是15 年內新屋？29F 01/10 23:48
推 fish60515xxx: 好奇問一下c大 不能賣供給減少我認同 但同理投資客同樣不會去買來轉售 所以需求也減少 是嗎30F 01/10 23:49
→ ceca: 台北要問台北投資客比較準，因為組成和結構不一樣
另外，如果價差低，單純不能轉，中期投資客還是會買
但實際上，自住，換屋，長期持有，不買新屋就會死的患者非常多
自住自用換屋族永遠都是大部分買家
因此最近的新建案，還不是很多人穩穩銷售
甚至價差很大，有些中期投資客都照買
他們大概認為，有賺錢就贏了，賺多少不重要
那，啊就還是買了，科科32F 01/10 23:52
推 eatgod002: 好啦 房蟲多安慰自己ㄧ點41F 01/10 23:55
推 foricer08: 請問C大 2021年買的自住預售屋，台中地區，需要過度擔憂嗎42F 01/10 23:55
推 stopdog: 大家自住愛新房，請問偏好買中古的是投客為主嗎？44F 01/10 23:59
→ ceca: 你2021年的已經漲很多，你現在要計算資金利用率的問題
是要重稅套出現金後轉投資賺的多
還是無腦放到低稅爽爽數鈔票比較開心
這牽扯到你投資能力和資金調度45F 01/11 00:01
推 ken322197: 城陽還在賣預售啊 只是都賣地上權 呵呵49F 01/11 00:02
→ ceca: 至於價格，你既然現在是預售，你放到成屋後幾年，大概下一次大漲都漲一段時間了50F 01/11 00:02
→ ken322197: 空空最後地上權都買不起52F 01/11 00:02
→ ceca: 中古屋釋出量不多，新建案一個案都幾百戶53F 01/11 00:03
推 s26492755: 為什麼有人租房很簡單啊 沒頭期54F 01/11 00:03
推 a0942129k: C大用真槍實彈 真金白銀在戰場上累積的經驗 魯空空還是乖乖聽課比較實在55F 01/11 00:03
→ ceca: 你看中古屋一區的量是幾戶，裡面還包含公寓透天老屋中古屋新古屋
所以中古屋釋出少，購買力強，一般都沒煩惱新屋競爭問題
中古屋比建商賣房子更不容易套住就是因為，供給量實在有限57F 01/11 00:04
推 PTTMAXQQ: 你怎麼把我這種做中期的揣摩的這麼精準…
平常是都在研究人性是不是？？61F 01/11 00:06
推 sarra: 補推 寶咖咖2022 52週報單案單週還是有賣一戶以上63F 01/11 00:07
推 raslin: 結論就是大暴漲 漲漲漲 漲還要再漲^_^64F 01/11 00:11
推 cutejp123: 台北的10年左右，好格局的中古屋其實和預售價差不大，價格貼很近，2019之前找房的經驗65F 01/11 00:19
推 ruruyanyu: 空空：這次不一樣 你484急了67F 01/11 00:19
推 qqphor: 樓上根本反串68F 01/11 00:21
推 dan61409: 請問ceca 有別的平台嗎69F 01/11 00:22
推 s26492755: 回就是急 不回就是怕 都沒有點數據來討論 到底有沒有進到市場看過70F 01/11 00:22
推 hahaha81: 真的 賺多賺少不重要 有賺就好就買了72F 01/11 00:22
→ frowning1226: 靠這些空空現在不是想打房了，是想打言論自由XDDDD73F 01/11 00:25
→ Tylose: 過兩年空空就知道，今天通過這個砸自己腳砸多用力
就像幾年前房地合一通過時，空空拍手叫好，後來大家都知道74F 01/11 00:27
→ destroyss: https://imgur.com/wfM4K4c 2021/10白天鵝本來要買的2+1房+平車 房屋權狀31.52 車位6.28 平均一坪才24
老婆大人說不喜歡暗廳放棄 現在平轉40真的捶心肝76F 01/11 00:28
[圖]
→ shiyangfoo: 降息循環也沒可能回到0利率 房蟲裝總經大師79F 01/11 00:32
→ destroyss: 最後老婆跑去買後驛廢墟透天到現在漲幅遠輸白天鵝
漲幅 白天鵝70%VS廢墟透天10% 只能期待71期發展起來80F 01/11 00:33
推 Takadanobaba: 無關價格，只要資金被卡在房產不要一直短線當沖，這樣市場穩定對大家都好。82F 01/11 00:42
推 GIMIbutter: Ceca好，想請教，我看內政部說1、11、21會公告實價登錄，然而我最近的經驗發現，似乎當天實價登錄查詢平台仍然沒有更新，都到2、12、22的中午，平台、591或樂居才陸續更新，請問我該怎麼在1、11、21日準時找到資訊呢84F 01/11 00:44

沒辦法.

之前我有房子買了實價登錄失蹤沒出現過.

也有買了半年後才出現.


那是一個不可得知的迷霧區域...XD

→ Takadanobaba: 至於大建商要怎麼拉價，有辦法讓大家吞都行，但只要民怨過多，政府多的是方法處理。中小型建商已經被處理完了，只剩大建商更好處理89F 01/11 00:45

這樣怎樣處理?


大建商一起說好.

"水楠第一個案子就是7x"

請問總司令該如何處理..XD


這不就現在進行式.

推 sarra: 實登最近遲延或蓋牌非常誇張 我有認識的10/1到現在都沒上92F 01/11 00:47

※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 00:49:29
噓 ROCCPA: 一天5篇是當日記本在連載嗎93F 01/11 01:01

板上人那麼多那麼熱鬧.

就多發兩篇嚕...XD

→ NITERRO: 好猛價格心理學94F 01/11 01:06
推 Takadanobaba: 7x便宜！你先訂一戶95F 01/11 01:07
推 mikea1d2c3: 推96F 01/11 01:07
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 01:08:37
推 sanjik: 法案過了讓西卡大多發好幾篇文章!意外收穫97F 01/11 01:08

最近就盤太無聊...

D4又要等6/6.


一邊踩健身車,一邊拿竹竿搓魯蛇.

※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 01:10:07
推 unittest: 推 學到一課98F 01/11 01:11
推 frowning1226: ceca老師晚安，明早在深讀您上課筆記~XD99F 01/11 01:11
推 Shmilybaby: 哎，一個幻想被打破，勝過學習一百個道理，只怕裝睡的人叫不醒呀。其實有時候也是挺愁C大這樣分享的，讓大家越學越多，那操作 & 搶貨難度會變高haha249F 01/11 14:02
推 gn01272256: 加油啊多多們 哥早在2012就買好了 只是覺得現在晚買的人挺可憐的 還要被多多洗腦252F 01/11 14:28
噓 tbes: 繼續炒！！！賺大錢！！！254F 01/11 15:13

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