看板 home-sale作者 tsogin ()標題 [請益] 請問轉增貸？時間 Mon Aug 29 23:19:42 2022
有網友說，如果原本的房子增值，
B銀行鑑價2000萬，就可以貸1600萬出來，
扣掉欠A銀行的貸款假設300萬，
那麼還有1300萬可買第二間。
可是有另一個網友說，
其實轉增貸在房市修正時會有風險，
假設原本鑑價的2000萬房子，
修正了10 %，變成1800萬，
能貸的金額就變成1440萬，
那就必須先還銀行160萬，
而且還是要繳1440萬轉增貸的利息。
很多人一時籌不到160萬加上每月該繳的貸款，
房子就變成法拍屋了。
有幾個地方看不太懂，想請問：
原本鑑價2000萬，跌10%，
這10%是由B銀行來估算的嗎？
（就算同一棟，單價也會有點落差，怎麼知道房價是在修正？）
多久重新估價一次呢？
在幾個月內要退還銀行這160萬？
一時湊不出這麼多錢，就真的沒辦法了嗎？
那房價如果又漲回來10 %，B銀行會退還這160萬嗎？
轉增貸還有其他風險嗎？
謝謝！
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推 ceca: 跌了是你下一次辦轉增貸金額才會影響.
已經簽約撥款的,他不會管你,不會叫你補.
理財型房貸一年一簽的才會被斷銀根,下一年不簽給你.1F 08/29 23:24
推 tentimes: 請問轉增貸怎麼評估自己房子的鑑價？4F 08/29 23:30
推 ceca: 叫銀行去估.
轉貸和你辦房貸一樣,可以多找幾家估.
不過業務能力強的話,可以有一些特殊註記.
例如新裝潢,樓層高之類的,稍微拉抬估價金額.5F 08/29 23:31
推 s26492755: 鑑價都是看銀行端啦 每家鑑價結果不一定相同
然後一次簽20年或30年 你只要乖乖繳款 銀行不會沒事找你麻煩
反正你中間想換銀行會想辦法留你
而且你可以問所謂的另一個網友 修正要補錢的話 那增值銀行給你錢？9F 08/29 23:33
推 HSTim: 第二個網友不知道在供三小 你還信15F 08/29 23:36
→ s26492755: 簽的當下 成數 年限 寬限期就不會改了 只有一個會變動 那就是利率16F 08/29 23:37
→ HSTim: 照這個邏輯你一般房貸銀行也要一修正就叫你補錢？18F 08/29 23:37
→ s26492755: 會不會是西卡好朋友al 他之前也說房子跌價 銀行會叫你補錢 應該是沒記錯 好一陣子沒看到他19F 08/29 23:38
推 ceca: 他不是轉移到股票版..XD21F 08/29 23:39
推 s26492755: 也好 房子這種負資產不適合他 我說要犧牲點幫他接收負資產又不理我….22F 08/29 23:43
推 frowning1226: 跌了會補錢...以為是股票融資催繳嗎XDD
沒常識不做功課還要上來害人的，真的活該被嗆
所以看起來4成房貸比理財型房貸多了一點安全係數
之前還在想理財型房貸這麼猛，到底有沒有破綻XDD24F 08/29 23:44
推 s26492755: 不過說真的 常常看不懂銀行借錢的依據 同樣條件可能這家銀行被當寶 換家銀行是棵草
像我這個月問 永豐富邦國泰兆豐條件都不錯 然後問到凱基 直接無法承作 乾28F 08/29 23:52
推 ceca: 這跟那間銀行放款剩餘額度有關.
有些放得多的,年底沒扣打...就找藉口刁難.
另一種就是他們企金做很爽的時候,房貸也會比較無心.
在一者就是遇到爛業務...XD...不一定是能力爛,也可能人員爛.32F 08/29 23:54
推 s26492755: 分行不同也不同 像我之前分別貸款兩家兆豐不同分行 一家就很好談 要走的時候還跟了一些條件想留我 另外一家就佛心放貸 啥都不給 要走不留36F 08/30 00:00
推 Tylose: 我們國家的銀行會要求追加抵押品嗎？39F 08/30 00:01
→ s26492755: 沒遇過
我比較幸運也比較菜2012到現在沒遇到跌到我入手價過
我爸媽有 但也沒被要求什麼 就默默每個月還款40F 08/30 00:04
推 frowning1226: 不要去做重新估值的動作，沒人會找麻煩
房價普遍性都在跌的時候，應該景氣很低迷
政府應該會有一些措施要求金控只要繳得出來就好43F 08/30 00:08
→ tsogin: 謝謝回覆！我也覺得第二位網友說法怪怪的，
房價又不是股票融資能看出賠幾趴再追繳。
想再請問，
那用轉增貸的1300萬去買間小房，
假設利率已經升到最高2.5%，
只要每個月都還能夠按時繳本息，
過了3年綁約期，
用原價1300萬賣掉，
扣掉已繳3年的本息+房仲費+政府的稅+有的沒的，
豈不是穩賺？賺錢有這麽簡單？
是不是我有漏掉或誤會什麼呢？46F 08/30 00:14
→ s26492755: 看不懂 你原價買賣？ 交易成本跟利息你就虧了耶 還是你要說中間收租
你轉增貸的1300萬 又不是繳三年就還完 你賣掉後清償原本的1300萬債務 賺在哪？
正確的方向應該是轉增貸出來的現金過水後繼續投資房產 不停的讓自己坐大
如果是出租件 你的出租投報大過你的資金成本跟持有成本 那當然是借越多賺越多
喔喔 看懂你的意思了 你是舉你原本的例子繼續說 那你這1300萬內 是來自你原本的還款跟房價的增值 其實不用轉貸直接賣掉意思一樣
轉貸是在不賣掉房子的前提下去把房子增值的部分套現
你根本不需要在搞一個原價買賣被吃交易成本 你會在投入下一個房產是為了繼續房產的投資57F 08/30 00:17
推 Herojojo: 這問題解法就是 找BCDEFG銀行業務一起問 看願意給你什麼鑑價跟成數還有有利條件，找一個你覺得最有利的跟他簽就好了。71F 08/30 00:35
→ tsogin: 我是假設在一個最糟的情況下，不斷升息，
且三年後突然需要變現，所以才用原價賣掉，
想了解這樣是否會賠錢，還是仍會賺呢？74F 08/30 00:37
推 s26492755: 看你租金跟交易成本的落差啊 還有賺是跟什麼比 跟一間都不買比 一定賺 那如果你三年後會需要大量現金 為什麼不三年後在轉貸使用增值的套現呢
這樣來說好了 我原本本金可能只有200 買了1000的房子 那我漲到1500 我可能必須要賣他拿到1500後還掉800貸款盈餘700 扣掉本金200 是不是賺500 但如果我不賣掉
拿去轉貸價值1500貸款1200還掉原本800盈餘400 本金200我先收回 剩餘200在投入下一間1000的房子 我是不是有兩間在收租了 而且本金已經收回
只要我的出租投報是賺錢的 我可以用類似的方式讓自己擴大規模
所以這個問題本質在如何利用增值帶來的效益 如何從銀行搬錢 進而去做任何能贏過銀行利率的投資來賺取利差 不需要去設定什麼特別的狀況
你就想簡單一點 你設定銀行利率是2.5% 那如果你有一個穩定投資是5%的 是不是就是借越多賺越多 也就是所謂的「穩賺」 當然任何事都不能說100% 你只能找一個勝率極高且適合你的 凡事都有風險 就像我今天出門有可能被車撞 但我會因此不出門嗎77F 08/30 00:41
→ Herojojo: 1300購入3年後1300售出 還是賠錢 賠在交易成本
不過1300購入後就出租，3年租金-利息-租賃成本就是你這3年多賺的。97F 08/30 00:51
→ tsogin: 能夠一直收租是最理想的情況
只是怕三年後1300萬的小房沒增值，
那就不能轉增貸換現金了。
如果又急需用錢，是不是只能原價賣掉？
非常感謝大家的解惑^_^100F 08/30 00:53
推 s26492755: 急需用錢我覺得你還是三年後再去轉增貸來應急 不要搞這些有的沒的
我看聯徵都是掛週轉金
所以這也會是一種可以避開購屋貸款筆數被央行限制的方式
像我現在就是 六筆貸款 購屋貸款0筆106F 08/30 00:58
→ tsogin: 目前是想購買小房，
其實三年後也不會急需用到大筆錢，
只是假想最糟的情況^^謝謝大家的解說112F 08/30 01:05
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