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作者 olliekr (想買D2000...)
標題 [請益] 第一間房轉增貸會變第三間嗎？
時間 Sun Nov  6 11:41:13 2022

不好意思，標題過於粗暴露骨

我原本有兩間房A、B，也都有貸款

前陣子買了第三間C，沒貸款，現在想拿C去抵押申貸

因為A的增值速度比較快，有預計2024要轉/增貸
如果C現在就拿去貸款，到時候A的轉/增貸是否會變第三戶，結果只能貸四成？

另外，關於不動產貸款的限制，放寬時也會有新聞之類的嗎？還是只能偷偷放寬，避免引發
眾怒？



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推 cinedy: C算週轉理財貸款，跟買賣件應該分開計算
A轉增貸的時候 原貸款金額移轉抵押到新銀行，多貸的部分也是週轉理財貸款 所以不影響1F 11/06 12:29
推 NTU303150195: 現金流算得過去=無限週轉金貸款大法4F 11/06 12:49
噓 GYGY5566: 聽樓上的準備套歐，台南套爽爽5F 11/06 12:51
推 aa00788: 增貸出來再買幾間租給無殼蝸牛來幫繳房貸 資產累積就是這麼輕鬆寫意6F 11/06 12:52
推 s26492755: 轉增貸是掛4 不受第三戶四成的限制
你現在AB是掛1
A如果轉貸別家 就會是掛4
如果增貸同一家 有可能變成原貸款掛1 增貸的掛4
但是你只要是轉增貸不管A還是C都不受限制
你應該要考慮的是 你現在兩個掛1 未來如果要在購屋貸款 就會受到第三戶四成的限制 所以你現在要轉貸的話
 除了C本來就會掛4 直接把你的A轉貸到別家變成掛4 那你身上就只有B是掛1 你要買房購屋貸款的時候就能避開第三戶四成
如果未來有購屋需求 可以提早規劃8F 11/06 13:17
推 frowning1226: 白癡空空看到別人增貸就出來酸19F 11/06 13:30
推 lifeisshine: 可是s26大，他A若沒先用現金全額還款再借出，而是將A銀行的原貸款轉貸到B，順便增貸，這樣原貸款也會變成週轉金名目？20F 11/06 14:21
推 lspss93009: C要看銀行給不給用增貸的
有些銀行對於一年內購置房屋用週轉金名義
規避第三戶房貸有管制 不是每家都可以
另外你的A本來是購屋貸款「1」
轉貸去別家銀行一樣也是「1」不可能變週轉金「4」
https://i.imgur.com/Rc5LszK.jpg
回樓上l大 S26在A那邊講的是錯的 A的房貸沒有清償 直接轉貸到其他金融機構 貸款用途一樣是「1」購屋貸款 不會變成週轉金23F 11/06 14:21
[圖]
推 lifeisshine: 感謝lsp大解答
lap大，所以原po最好的操作順序是先將C以「4」名目貸出，貸出的部份拿來清償A，過一年A再以「4」名目貸出，如此只剩B是購屋貸款名目對吧？
第二個問題，只要是屬於「4」的貸款額度，皆不列入銀行評估負債比或收支比的計算對吧？32F 11/06 14:24
推 lspss93009: C就像我上面講的 要看銀行願不願意做給你
因為要做的話要簽切結書而且要去追金流
有的銀行怕麻煩不願意做這種灰色地帶
https://i.imgur.com/mHExKl2.jpg
另外不管你借款用途為何 只要是貸款餘額
都會計入負債比跟收支比38F 11/06 15:00
[圖]
推 s26492755: 轉去別家會變4 我安泰轉台新變4
負債收支比本來就都會列入計算
我現在名下六個掛四 就有三筆是轉貸來的
兆豐轉國泰也是4
我是沒有更以前的聯徵報告 但我在2020年從安泰轉台新後 我台新的那筆貸款在聯徵報告上就是週轉金 而非購置不動產
台新的合約書不知道在不在 但轉貸line的對話紀錄還在https://i.imgur.com/FfLbrrM.jpg
當時是由台新幫我清償我的剩餘房貸後轉貸到台新 掛的項目是週轉金
https://i.imgur.com/KI0s6T0.jpg44F 11/06 15:14
[圖]
 
[圖]
→ s26492755: 第一筆便是台新 整份報告在我電腦裡 我在農地 回去也可以截圖前面的金額
我買房一直沒受到過第三戶四成的限制 除非必要用現金 不然都是六成七成八成56F 11/06 15:33
推 lifeisshine: 推s26大分享實際經驗，訝異的是，B銀行代償A銀行後，再貸出給客戶居然可以變成週轉金！台新與國泰是吧，筆記筆記60F 11/06 15:41
→ s26492755: 坦白說 我以前也以為是掛1 變成掛4也是嚇死寶寶
從此開啟了我掛4之路63F 11/06 15:42
→ lifeisshine: 另外，s26大是否有事先暗示銀行能不能這樣操作？即若不清償，直接由「1」轉貸成「4」，確認銀行回覆可行才敢操作？65F 11/06 15:43
→ s26492755: 但必須要注意的是 轉貸會拉聯徵 建議轉貸完3-6個月之內不要做購屋貸款 容易受影響68F 11/06 15:43
→ olliekr: 玉山看起來是掛1&4...
https://i.imgur.com/noPOdXr.jpg70F 11/06 15:43
[圖]
推 s26492755: 沒有 我轉貸都變掛4 但如果是同一間銀行增貸 或變成聯徵上有兩筆紀錄 舊有的掛1 新貸的掛4 好處是原分行增貸不用多付一次過地政產生的費用
你是玉山增貸還是從別家跑去玉山72F 11/06 15:45
推 lifeisshine: 了解，謝謝！76F 11/06 15:46
→ olliekr: 我的是元大轉玉山77F 11/06 15:49
推 s26492755: 像我問第七間的時候 永豐給我7成 所以我才說如果你覺得自己會一路買下去 可以做提早規劃 不要等想買的時候再來搞 會有時間上的限制
所以不是每家都可以喔
我之前兆豐增貸 就變成掛1跟掛4 後面轉國泰就變成整筆掛4
那我下次要加註不是每間銀行都這樣 我還以為都這樣78F 11/06 15:51
→ olliekr: 感謝分享經驗，貸款眉角真的好多。那時候問元大增貸，他估價跟我當初成交價差不到10萬...玉山估的跟實登差不多，就找玉山辦了... 下次要找台新國泰估估看了85F 11/06 15:58
推 s26492755: 兆豐原本是我最近還有遇到一個問題是老婆名下農地掛1現在要貸款買另一間
土銀說 地不算 所以我老婆有首購的資格
一銀說不確定 回去查 有可能老婆算第二間 而且會是無寬限期跟有差別的利率 到現在還沒有答覆….
貸款很神奇的就是這點啊 同樣的人同樣物件會有完全不同的結果
國泰願意貸3000萬給我的同時 凱基說他無法承作我這種多房的
安泰給我25年的時候 合庫直接說我不用送件 一定不核貸估價也是天差地遠 拿我自住這間來說 同一時間 一間只願意貸700 一間願意貸91088F 11/06 15:58
推 lifeisshine: s大上述的銀行，在買房貸款前平常就都有在使用培養信用嗎，還是買了房後才各家詢問條件的？100F 11/06 16:12
推 lspss93009: 回S26大你是2020年從安泰轉到台新
那時候還沒管制
央行是在2021年12月頒布不動產信用管制要點
所以你那時候還可以這樣轉貸 現在已經不能了
https://i.imgur.com/7LFmoJ5.jpg102F 11/06 16:12
[圖]
→ lifeisshine: lap大感謝補充說明，所以還是先清償後再貸出，整筆貸款才能由1轉4，基本上這樣就可行的對吧107F 11/06 16:19
推 s26492755: 所以這招絕版了是嗎
阿不就好在前面各種轉來轉去109F 11/06 16:20
推 lspss93009: 如果整筆清償再轉貸 基本上不會再受第三間管制 但是你週轉金的利率會比購屋貸款利率高一點 中間的轉貸費用也要考慮一下111F 11/06 16:22
→ s26492755: 我只有國泰有300萬vip 這個聽業務說是會差0.5-1成 其他銀行基本上都有需要才去問
搬家成本一般都要算划算與否 如果換家可以搬出更多的錢並且使用這些錢產生收益就可以考慮換銀行了 我常常在換銀行的 違約金都給過114F 11/06 16:23
推 lspss93009: S26 現在只能用你先全額清償再轉貸 如果沒清掉直接轉去其他銀行 一樣會掛「1」 現在金檢局抓很嚴 銀行不會再幫客人弄改科目來規避第三戶119F 11/06 16:25
推 s26492755: 那請教ls 大 我前面問我老婆的部分 已有一個農地掛1 在購買一間房並且會貸款 這時候到底算不算第二戶 有土銀說不算 一銀說算但要再確認 土銀部分我丈母娘說的 也有可能不是最近去問也就是有時空背景不同的可能在122F 11/06 16:28
推 lifeisshine: ls大，還有問題想請教你，如果第三戶是小坪數商辦（事務所、辦公室用途），適用購屋住宅貸款科目嗎，是否會有第三戶貸款4成限制呢？
其實我的問題與s26大很像，科目屬非住宅用途的物件，如土地、辦公室等，算不算「1」126F 11/06 16:35
推 lspss93009: 回S26 農地的範圍牽扯很廣 但是如果你購置農地為農業用途且實際有農用情形 應該不屬於不動產管制第二戶的規定
辦公室、事務所要看謄本上的主要用途
只要沒有「住」字樣基本上不受第三戶管制
但是營業用、辦公用銀行貸款都會保守只貸6-7成
https://i.imgur.com/NMdDYGD.jpg131F 11/06 16:46
[圖]
推 s26492755: 所以並非掛1一定就算一戶 難怪我這題卡一銀卡了一個月還沒有一個準確的答覆
但問題來了 一銀在拉我老婆聯徵的時候 上面不會寫有沒有農地農用跟實際上有栽作 那要如何認定呢
https://i.imgur.com/otsqJ00.jpg
是有在種菜只是邊種邊吃138F 11/06 16:55
[圖]
推 yen097605703: to s26我這邊國泰300Vip,專員告知利率會減0.6
我最初已貸85成 專員就沒有提到再多成數的部分144F 11/06 17:04
推 s26492755: 我的她是說看在積極戶部分 但是貸款總額跟年限一定讓我滿意 所以我才說不要小看這種幾百的vip 還是有幫助的
我的小於15坪 他能給我七成五 已經接近台北市的程度了146F 11/06 17:09
推 yen097605703: 推那句 貸款很神奇，每間都不一樣XDD150F 11/06 17:09
推 s26492755: 然後兆豐更神奇 他不同分行承作貸款的 條件也會不同
 金靠北
我的兩個兆豐條件不同 然後我要搬家的時候 一家死命留 一家就直接給我清償金額
阿你們不是同一家分行 一個辦卡不收開辦費 一個一定收開辦費
同一家銀行才對151F 11/06 17:26
推 Nightu05: 金檢現在真的嚴爆了 一直查不動產
S大 公股分行制不太一樣 開辦費就是各主管想不想幫你減免而已XD158F 11/06 17:50
推 s26492755: 所以轉貸他想跟條件一直在留我的時候我果斷拒絕
反而不收開辦費的那個直接放手沒第二句挽留
看來就是分行的經營策略161F 11/06 17:56

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