看板 home-sale作者 lisa108920 (lisa)標題 [請益] 新屋是否該出租?時間 Tue Mar 5 16:38:52 2024
剛剛看到租金系列文的板友推文，讓我心中的疑惑又冒了出來，
想提出來請各位前輩解惑~~
我去年九月買了一間楠梓新成屋，三房兩平車高樓層，房價不低。
一開始只打算置產放六年，符合400萬免稅額後賣出，但家人覺得空屋閒置過於浪費，
於是我簡單裝潢+家具家電花了25萬左右，打算月租22000(剛好和利息打平)，
但至今租不出去，畢竟房租很難競爭的過老房+華麗裝潢的投資客。
於是我列了一些考量點來思考要不要繼續招租，假設六年後賣出扣仲介費之後能賺300萬
的話:
A. 繼續招租:
假設空租期理想只有半年(目前三個月了…)，因為無法使用免稅額，可能五年就賣掉。
1. 收入: 房租22000X4.5X12=118.8萬
2. 成本: 租屋仲介費22000/房貸利息22000X12X5=132萬/因報稅增加的所得稅金約20
萬(其實低估)/管理費3500X12X5=21萬/房地合一稅20%X300萬=60萬，共235.2萬
3. 淨賺: 300+118.8-235.2=183.6萬/五年
隱形成本: 遇到爛房客破壞以致增加修繕費用/出租管理時間/凶宅險
B. 空租放六年:
1. 收入: 兩平車+一機車位=4000/月X5.5X12=26.4萬(算空租半年，只能租同社區以致
租金極差)
2. 成本: 房貸利息22000X12X6=158.4萬/管理費3500X12X6=25.2萬/因自住需定期使用
最低的水電費瓦斯2000/月X12X6=14.4萬/房地合一稅0，共198萬
3. 淨賺: 300+26.4-198=128.4/六年
隱形成本: 住外縣市往返車馬費(若喜歡去高雄玩可忽略，隱形好處是可當旅館)
想了之後只覺得差55萬好像不租比較好，然後這投報率…不如買nvda??
除非要漲到400萬以上才會覺得比較划算阿…
以上有錯誤或思慮不周的地方再請前輩們指正，謝謝~
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.175.150.76 (臺灣)
※ 作者: lisa108920 2024-03-05 16:38:52
※ 文章代碼(AID): #1bvjeUp8 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1709627934.A.CC8.html
推 CaLawrence: 也空租太久了吧xd
是自己招租還是有找業務幫忙1F 03/05 16:41
推 a520978926: 可以啦 四年後房價翻倍 你會感謝四年前的自己 相信ceca大神3F 03/05 16:42
推 sisszizz: 好奇問一下是楠梓個區域？空租時間好久…6F 03/05 16:46
→ medama: 為什麼寧願不租？租個16000也比空著好啊8F 03/05 16:49
→ lisa108920: 後勁，可能工程師還沒來所以難招租吧...
成本算了覺得不划算，而且我所得稅扣的多9F 03/05 16:50
推 NirOE: 楠梓雙平車加機車位 是多大間阿11F 03/05 16:51
→ lisa108920: 最好的解方就是租客不報稅，但六年不被沖康的機率低14F 03/05 16:59
推 roy0710: 全新22000還租不掉？18F 03/05 17:11
→ kusomanfcu: 出租新屋不如裝潢真的拿來自住
然後舊屋出租
六年後再買新屋再賣舊屋
新屋要搞獲利價差就這樣
賣那個比較新的舊屋 更舊的持續出租 有價差額外再買舊屋
小朋友才做選擇19F 03/05 17:11
→ lisa108920: 跟仲介講25000，但預留殺價空間，至今好像連帶看都
沒有26F 03/05 17:20
推 blargelp: ㄜ 要不要租人是在買之前就要想的吧，這會影響要買哪裡不是嗎。譬如說某重劃區兩個建案 生活機能好的比差的貴3萬/坪。你要出租就買前者 否則可能租不出去；你純空屋就買過後者 以後大家一起漲十萬 你低總投報率就是比較香29F 03/05 17:28
→ lisa108920: 本來就不打算租，是被家人碎唸XD而且這麼難租有點
意外
我看591同社區的房東們也是一直在降租34F 03/05 17:35
推 kagaya: 問題是六年自住太香 租了就沒有很虧38F 03/05 17:38
推 CaLawrence: 一直降租我覺得有點警訊欸 會漲的區域房租應該要一直上去才對39F 03/05 17:39
推 STBC5566: 剛需不應該降租, 等子彈飛一下41F 03/05 17:43
推 frank111: 新屋前幾年都是吃折舊，六年後想賺300?阿婆生孩子42F 03/05 17:50
推 williamchan: GGer 真的會花兩萬租房子嗎，我認識的都是買預售後，省錢租套房等交屋43F 03/05 17:52
推 bettybuy: 工程師應該大多買高鐵附近or高雄交流道附近，會租那邊的可能比較底層，畢竟環境不好租金那麼高不會有人住。（以上根據家人在楠梓工業區當工程師猜的）45F 03/05 17:59
推 Morphee: 新屋出租可以，還沒交屋就翻倍的才香48F 03/05 18:08
推 chosen: 前面文章有提到，國稅局認定的"自住"資格，是否可以達到水電/健保卡紀錄/管委會50F 03/05 18:19
推 dondon0419: 我小港新屋兩房機械租1萬9 沒裝潢只有冷氣熱水器跟燈丟591大概半個月就租掉了52F 03/05 18:27
推 valkyrie: 你的成本少算了每年房屋稅土地稅保險 公電費 頭期款如果拿去定存的利息 每個月繳的房貸如果拿去定存的利息 這些再扣掉 看你能賺多少
還有房屋過戶的各種費用也要算54F 03/05 18:32
推 FireStarman: 如果沒有要住 新房建議買兩房就好，兩房的租金跟你三房差不多58F 03/05 18:44
→ valkyrie: 算下來之後 最後你最好祈禱 到時候真的能漲300萬
更正 是扣除房仲服務費後還要多300萬60F 03/05 18:47
推 ChikanDesu: 你還有自住的選項 應該很多人自住掛更貴的 選擇都沒得選XD62F 03/05 19:11
推 valkyrie: 如果當初拿頭期款加信貸去買美債etf 不但交易手續費便宜 每年4%多債息只要時間到就自動進戶頭 還不用繳稅 也沒有其他費用 而且以後一樣有機會大漲 這樣不好嗎？ 非要買個房子64F 03/05 19:19
推 ChikanDesu: 買股就是算頭期款而已 信貸你買房也能貸阿
六年“淨”賺200如果頭期400也是超過8趴報酬 而且穩得很 美債確定比得上？
造鎮六年以後你覺得一個1500左右的房子不會漲到2000以上？
如果不覺得那確實你不該買 但怎麼想都不可能68F 03/05 19:20
推 lovefisk: 楠梓全新三房22000租不掉？有這麼悽慘？74F 03/05 19:25
→ valkyrie: 你覺得台灣房子比美國公債穩我沒話講啊75F 03/05 19:25
→ ChikanDesu: 而且只淨賺200代表你也不用出租裝潢了 丟在那裡生草偶爾去住一下玩玩就好了 花的心力有比買股多？76F 03/05 19:25
推 s114752: 笑死 真的是無腦多 好傻好天真 到頭來很可能白忙一場XD78F 03/05 19:25
→ ChikanDesu: 美國公債穩是4%穩阿 你如果預計報酬超過4%我不覺得穩耶
白忙是跟定存比還是4%比 跟4%比要白忙那機率更低了
基本上六年淨年報酬下限8%上限20%起跳 看你多少買的79F 03/05 19:26
推 aoc7175: 哈哈哈 樂觀過頭 跟股版一樣83F 03/05 19:29
→ Taiwanwolf: 新三房冷氣冰箱洗衣機就要10～15萬了
GGer 一天不來 在地人就沒錢租新房84F 03/05 19:35
推 ChikanDesu: 勝率高就樂觀阿 呵呵 不然怎麼賺房地產的錢
新竹竹北整天喊太高了 然後呢 更高了XD
股票喊太高還真的有可能直接給你-30起跳 台灣房子？想太多86F 03/05 19:38
推 gy55662008: 每個月負現金流的機會成本 自住資格的認定 還有很多90F 03/05 19:40
推 yufat: 花25萬的照片來看看啊 看值不值91F 03/05 20:27
→ lisa108920: 確實少算房屋稅地價稅，感謝指正。
25萬就簡單燈窗簾沙發餐桌椅床墊冰箱洗衣機熱水器
冷氣就沒了，還好沒有花很多93F 03/05 21:19
推 a22442499: 月租22000含管理費了嗎有591置頂嗎？
我看晴遠二樓室內21.6也要27000有成交了
也只付兩台冷氣電熱水器跟全室燈而已96F 03/05 21:27
推 chrisdddd: 哇好難想像新屋22000租不出去100F 03/05 22:09
推 mitic1029: 新屋三房高樓層有裝潢兩車位，結果22000租不出去，高雄行情這麼差的嗎102F 03/05 22:19
→ chia0303: 請問收入為什麼要多乘4.5啊？104F 03/05 22:25
→ lisa108920: 4.5年（0.5年空租）
22000是附一車位而已啦105F 03/05 22:29
推 fluffyradish: 覺得是沒冷氣的關係，南部沒冷氣=gg
你空房租的話最少要有冷氣包管和熱水器
仲介也有差我開價沒比較便宜但還是比鄰居快租出去108F 03/06 02:18
→ lisa108920: 冷氣熱水器都有，我的意思是指25萬花這些家電就差
不多了，沒辦法弄很漂亮111F 03/06 02:53
推 menace: 應該買中古出租113F 03/06 03:11
推 freekid: 月租跟利息打平是個警訊 代表這個地方的剛需還不夠但房價已經反應到未來114F 03/06 03:42
推 chives465: 其實去查租金實價登錄就會發現，租金投報確實不太好看，楠梓那邊很多一字頭取得的屋主，所以租便宜沒壓力，而且那邊產業也還在建設，租屋剛需還未進駐，不好租，基本上只能賺價差116F 03/06 06:21
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