看板 home-sale作者 scitamehtam (新竹恐牙狼)標題 [閒聊] 買房比買股安全很多時間 Mon Apr 15 11:27:47 2024
這波殺盤，台股不少人賠錢
而上一波上漲大多靠2330
大部分由法人持股
所以破兩萬時，其實很多人沒跟大盤賺一樣多
而房價屢屢創高
升息後，也有政府豁免
其實中長線來看
買房實在安全非常多
更何況房貸利率很低，槓桿五倍也能放大收益
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※ 作者: scitamehtam 2024-04-15 11:27:47
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推 yuui: 台積電股東人數排名第二 有上網但沒有台積電的股民是少數吧2F 04/15 11:36
推 stun991: 房地產缺點交易成本高，優點波動如債券般穩定3F 04/15 11:40
→ ganninian: 部分同意 但股市不理性下跌是賺錢好機會4F 04/15 11:41
→ hellogym: 才殺幾天就會賠錢 也蠻韭菜的7F 04/15 11:50
→ jerrylin: 你高興就好
股票那麼好賺 還那麼安全的話有天理嗎8F 04/15 11:54
推 GX90160SS: 股票是賺風險溢酬啊 獲利上限比房高10F 04/15 11:56
推 SCLEE5566: 買滿2間之後，你終究是要買股的。
基本上一般人是兩個都有，又不衝突。11F 04/15 11:56
不對啊，資金當然壓更好賺的地方啊
如果房市安全、然後還能低成本槓桿
我幹嘛兩個都有？
→ GX90160SS: 然後買股輸大盤100%是自己的問題13F 04/15 11:57
噓 eeantsky: 政府豁免個頭 你不是青安或新青安哪來減免?14F 04/15 11:58
※ 編輯: scitamehtam (114.137.48.109 臺灣), 04/15/2024 12:00:07
推 hellogym: 反正喔 買股投資嫌房子貴買不起的 一律當笑話看
這幾年買股票賺不到房子頭期款的 勸你還是不要炒股好了15F 04/15 11:59
→ Kenhon: 年輕人狂買etf已經賺不少囉17F 04/15 12:02
噓 deepdish: 蛤？你聽過周轉不靈嗎？zzzzzzz19F 04/15 12:07
推 ultradev: 房市不一定安全啊，天災人禍就完了，還有很重要的一點，股市資金流動性高20F 04/15 12:08
→ duriel3313: 房市真的很卡,而且兩間之後哪來低成本槓桿,貸四成又高利率又流動性差又高稅,何不買股票..當然錢多多多的可可清空再貸或是你1500+1000+1000貸款都還審的過的天選之人退散 一般人早貸不過了 你想怎樣就怎樣 = =22F 04/15 12:10
推 checkman: 股市波動大 房市小 哪個比較賺錢就看人了26F 04/15 12:18
噓 Madao0149: 自相矛盾 說看中長期結果股市看短期27F 04/15 12:18
沒矛盾啊，股市你那檔敢放長期閉眼不看？
就算2330還是有風險好嗎
噓 kazamishu: 魯空玩遊戲都會配點，資產配置不會？28F 04/15 12:18
推 aa00788: 等級不夠 點不到買房的配點ccc29F 04/15 12:20
推 chives465: 股市下跌，房蟲才有機會收割租屋股神30F 04/15 12:20
※ 編輯: scitamehtam (114.137.48.109 臺灣), 04/15/2024 12:21:30
噓 GX90160SS: 有個東西叫指數型ETF 抱不住賺不到是自己問題31F 04/15 12:23
你敢槓桿五倍買了放長線？XDDD 資金成本有房貸低嗎
推 BraviaX95j: 人家溫拿只是拿零用錢買房投資,韭菜卻跟著梭哈32F 04/15 12:23
※ 編輯: scitamehtam (114.137.48.109 臺灣), 04/15/2024 12:24:35
→ duriel3313: 房市無槓漲幅也不如股市阿.股市槓2大約就等於房市槓5哪個合用見仁見智 不要忘記房子成本多很多33F 04/15 12:26
推 F1239810: 股票9成賠錢...歷史會一再重演35F 04/15 12:26
噓 GX90160SS: 質押利率2.x沒有比房貸高多少 2.5倍槓桿 借錢天花板高房貸也只有第一間是五倍槓桿 之後槓桿愈來愈低36F 04/15 12:26
所以你槓桿五倍all in etf放20年了嗎XDDD
實際上好像都是嘴砲居多......
→ duriel3313: 至於要用個股比房市個案的無腦爭論就不用討論惹38F 04/15 12:27
※ 編輯: scitamehtam (114.137.48.109 臺灣), 04/15/2024 12:28:50
→ GX90160SS: 藝高膽大的用期貨想開到20倍槓桿都行 但就要配合進出點39F 04/15 12:27
→ duriel3313: 老實講,房子維持槓桿5倍整整20年的大概也很少.40F 04/15 12:30
噓 GX90160SS: 你買房只有頭期付的當下是5倍槓桿 房價漲+還本 槓桿
是會漸漸往下的41F 04/15 12:31
噓 fluffyradish: 跌個1趴也叫崩盤喔…韭菜你好
韭菜習性買了抱不住漲個1趴就跑，追高跌個一天就在恐慌44F 04/15 12:46
推 buji: 為什麼覺得牛肉麵好吃就不能吃排骨飯?48F 04/15 13:11
推 ruve: 房價漲+還本可以用增貸,或是一開始就是回復型房貸來保持槓桿49F 04/15 13:11
→ realmd: 屬性不一樣的東西 很多人很愛拿來比50F 04/15 13:15
推 freekid: 對 屬性不一樣 選適合自己的就好51F 04/15 13:42
推 keineAhnung: 這篇是真der 兩年前亂訂的預售還沒交屋 這幾天看已購群才知道已經增值200 不知道是三小52F 04/15 13:46
噓 evil0108: 0050就中長期的 你願不願意長期持有罷了55F 04/15 14:17
→ bustinjieber: 股票長期槓桿是給有資產的人玩的，
因為抗風險能力高，可動用資金多，
當然，股神不在討論範圍內。62F 04/15 14:45
→ scitamehtam: 對啊 一堆人在那邊etf放長線，拜託誰真的有借錢買etf放20年不動？ 房子安穩多了好嗎..
股票槓桿通常都很短..，資金成本懂？65F 04/15 14:47
推 CaLawrence: 房地產五倍槓桿也就買進的第一年而已
即便增貸也很難完全把漲幅貸款出來68F 04/15 14:54
推 physicsdk: 可是買房要有好的選擇很難，好的物件都吃人脈 排都排不到
對剛入門的新手來說很辛苦70F 04/15 14:56
→ chives465: 買正二就內建2倍槓桿了，還不用借錢沒有現金流的問題，這幾年指數正二報酬是有跑贏房地產的73F 04/15 14:59
→ scitamehtam: 都是要用錢買，當然可以一起比啊…
基準就是錢，而且也排他性
當然壓穩又賺的啊76F 04/15 15:04
推 j32072: 沒錯 房超級安全79F 04/15 15:06
→ jerrylin: 股市我是不敢完全不看啦 放長期完全沒問題
買最久的一檔已經超過五年了
早就脫離成本的再放10年以上也沒甚麼好擔心的80F 04/15 15:06
推 patrol: 嗯，其實sp500比房子安全很多，至少不會燒人...
還不怕對岸打，大概4這樣83F 04/15 15:18
→ duriel3313: 有誰自購房屋五倍槓桿維持20年的? 你50歲? 投資要看的是未來,房產不能再投資算是非常致命的缺點..第二戶頭期款3成,跟2成相比是多50%本金貸款條件又變差,買股票根本正常好嗎..抱不住是你的問題不是股票好ㄇ85F 04/15 15:38
推 bustinjieber: 說房市長期槓桿開不到五倍的
肯定沒親自下來操作過，懂得人就懂。
‘’前期投入跟期間還本‘’當成本，
配合適時的增貸或是買賣，
直到個人信用額度用完之前，
都可以維持甚至超過。
當然，現在第二間自備七成的限制，
就是政府在放出訊號，要開大就沒那麼簡單了。90F 04/15 15:51
→ duriel3313: 五倍有兩種:A.原始頭期款5倍 B.維持投入金額5倍曝險A房產可以輕易達到;難在B..你後面要丟進去的錢無法達到. 也就是只有單利計算沒辦法複利.98F 04/15 15:58
推 flexin: 自住房一定要有,後面你爽就好,每個人喜好不同,至於自住房為什麼一定要有,巴爺爺說的,股神的神說的101F 04/15 16:03
推 freekid: 維持槓桿：理財型房貸
增貸貸滿：加購商品103F 04/15 16:05
推 bustinjieber: 看你對於長期維持5倍槓桿的定義。
假設‘’房價緩漲‘’10年內大約2.3年無法維持，
但是其他年都可以維持or大於5倍槓桿，
運用寬限期、還本幾年再開寬限、
直接獲利了結再找新標的，
都可以無限趨近於5倍，
當然以嚴謹的定義是不算。
再來，假設遇到‘’房價爆漲‘’，
你還的本小於資產的上升幅度，
實質上的槓桿會更大，
舉個例，頭期200萬 房價1000萬，
3年漲30%， 貸800萬，利息2.5%
3年共還本55萬左右，成本投入約255萬，
‘’持有總額1300萬的資產‘’，
房地產是以‘’總額‘’去做未來的複利，
實際槓桿是1300/255=5.1倍，
如果前3年開寬限期，最後一年槓桿變成
1300/200=6.5倍，
長期下來就算有幾年不到5倍，
平均起來要維持5倍以上不難。105F 04/15 16:19
→ duriel3313: 這樣可以沒錯啊，我要指出的是資金利用效率，持有1000萬房產時,又累積了100萬,並無法輕易再取得500萬現值的125F 04/15 16:30
推 birdpon: 你是第123456789位發現的127F 04/15 16:32
→ duriel3313: 房地產,可能要存到300以上,中間的時間亦是成本.
因此只買房產會有嚴重的cash drag.包含存第一間的時間可能也要3-5年,這都是資金的機會成本的.
這時候如果利用其他金融商品,可以大幅最佳化投資組合尤其你買房不是剛需或是沒有明確dead line的情況,所以純買房一定屌打其他股市我認為顯失偏頗.128F 04/15 16:32
推 Sandy101: 房版一堆大佬說今年大家股市賺大錢一堆人準備賣掉拿去買房，結果你說跌個2%就很多人賠錢？？？是在諷刺房版大佬們說錯？？134F 04/15 16:37
→ duriel3313: 附註:本例房產1300 (頭期200都沒繳本金好了)+場外100槓桿是4.3倍,但以頭期款來說則已超過5倍
因此如果你存錢的速度略大於房貸,"曝險比例"會逐漸小於五倍. 大部分人應該..負擔能力會大於房貸,因此這狀況應不會是少數.137F 04/15 16:44
推 bustinjieber: 閒置資金投股票沒問題，這是個人的選擇，
事實上我的資金部位也逐漸移往股市，
但這跟我個人信用額度、規劃有關係。
還是那句話，在‘’目前的政策跟環境下‘’
1. 信用額度用完之前 or
2. 沒有‘’至少‘’上千萬淨資產(卡豪線）
可以完全不用考慮投資股票沒關係，
以上是個人主觀意見。142F 04/15 17:42
→ duriel3313: 我建議速買第一戶,不斷轉增貸.其它在股市開槓桿,要提醒大家如果買第二戶投資,換屋的時候會卡到第三戶.第2戶如果是投資取向,家庭成員想不想去住會是大問題,先賣後買要租房的麻煩也是一個大問題,當然你錢多用六成換屋就沒影響.投資還是盡量不要影響到重大人生規劃的好或者是另外一半夠罩貸得動也能解,但最好是想清楚..第三戶通常是最貴的,老婆如果待產或育嬰要看你怎樣貸..150F 04/15 17:54
推 CaLawrence: 用初始投入金額計算超怪的 如果股票用這種算法報酬率還不飛天
槓桿率 借貸金額＋資產淨值/資產淨值 才對
不然你如果買到一個暴漲的 才借一點點錢 槓桿率反而越來高很違反邏輯 漲幅就滾入本金計算了
漲越多槓桿率越高咧xd 那跌不就槓桿歸0？
應該是漲價 槓桿率下降 跌 槓桿率上升158F 04/15 18:08
推 bustinjieber: 我個人認為房地產跟股票的槓桿不太一樣；
股市借貸首看重維持率，另外，
投入200貸200，就是用400去複利，
房地產你初期投入無論是200／400／1000，
你都是用1000去複利，關鍵在信用額度，
也就是最容易取得大量資金的管道。
當然，正確槓桿的定義是你說的沒錯，
但在房地產我不會這樣用。165F 04/15 18:32
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