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作者
標題 [請益] 遺產房的處理方式
時間 Thu May 2 16:06:31 2024
作者
標題 [請益] 遺產房的處理方式
時間 Thu May 2 16:06:31 2024
房版新手、完全無購屋經驗，想請教大家的意見。
父：高齡、無其他親戚，自住房產擁有者
母：高齡、有一個完全不聯絡的弟弟
本人：沒有手足
-
目前爸爸已高齡，
且在重大疾病安寧療護的階段，
不知哪天會突然畢業，
因此想請問大家，
對媽媽未來最有保障的繼承處理方式，
當做她養老的資產，怎麼處理最好？
-
若爸爸畢業，
打算將爸媽現住的房子賣掉或出租
目前的房子是40坪的30年電梯華廈，
考量老人家行動不便、
媽媽住在沒有爸爸的房子會太傷心，
因此打算讓媽媽搬離，她也同意。
-
問題1:
若房子由媽媽繼承，
若媽媽離世時，會需要分給弟弟嗎？
媽媽絕對不會想分給他，
因為他對外公外婆非常無情
問題2:
若房子由媽媽繼承，
未來賣掉換買新房，有沒有什麼要注意的？
（例：若媽媽離世後，我不能在2年內轉賣）
問題3:
若先賣再買，
賣掉到交屋的時間長短是可以談的嗎？
（若考量買新房前仍住在原房子中）
問題4:
若考量到未來房屋稅的問題，
由我單獨繼承並賣出，
再由我將賣出的費用給媽媽養老，
是可以的嗎？
需要媽媽進行讓與的手續嗎？
問題5:
以房養老的貸款，有沒有人有申請經驗呢？
謝謝。
-
先謝謝大家的回覆
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.162.9.239 (臺灣)
※ 作者: sputniky 2024-05-02 16:06:31
※ 文章代碼(AID): #1cCqc9_t (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1714637193.A.FF7.html
推 : 你現在不就你跟媽媽繼承各半嗎
你媽掰掰就是歸你 就這樣1F 05/02 16:10
你媽掰掰就是歸你 就這樣1F 05/02 16:10
→ : 1 不用 除非你比媽媽早走3F 05/02 16:14
→ : 謝謝回覆。我也可以選擇放棄繼承全歸我媽，對嗎？
或是我拿賣出的錢投資新房當作她養老的住處、贍養
費也是可以的對嗎？4F 05/02 16:16
或是我拿賣出的錢投資新房當作她養老的住處、贍養
費也是可以的對嗎？4F 05/02 16:16
推 : 第一順位是你，不用分你舅舅（你要活著就是）。如果你媽願意直接給你繼承也OK
謝謝！推 : 可以媽媽繼承 在用重購自用住宅 賣舊買新 比較省稅9F 05/02 16:19
→ : 謝謝smile, 想請問重構自用住宅的方式就一定要「先
賣」才能買新房對嗎？10F 05/02 16:22
賣」才能買新房對嗎？10F 05/02 16:22
→ : 以房養老 也是房貸的一種 如果媽媽畢業後 就交由銀行拍賣 還款餘額交由繼承人12F 05/02 16:22
推 : 不用 我記得有2年的重購期14F 05/02 16:23
推 : 另外，就是你會跟你媽住嗎？如果現在不會但未來她不能自理後會跟你住或去安養機構，那房子可以去辦以「租」養老，這是以房養老接受度不高後的新方案，由銀行包租代管
謝謝資訊，我媽未來傾向獨居或住機構，因為我嫁人了，她不想跟我們住...我也不會住在現在爸爸的房子裡，才想賣掉或出租來當媽媽的安養費。
推 : 1. 不會 2. 最好你繼承 不然來不及賣你媽媽先過世就是房地合一稅吃滿 但不賣就還好18F 05/02 16:25
謝謝，我一定會賣掉→ : 除非只有這一間房，只能住裡面，才去辦以房養老20F 05/02 16:26
好的，謝謝您的建議→ : 你媽繼承你再繼承你就是吃兩次稅 完全沒意義 你媽相信你的話就房子直接繼承給你21F 05/02 16:27
感謝提醒推 : 真的不要去辦以房養老 很垃圾 你都讓銀行賺30年利息了23F 05/02 16:27
非常謝謝提醒→ : 而且繼承兩次吃兩次稅
沒現金流問題就出租阿 幹嘛以房養老24F 05/02 16:27
出租還有處理大樓管理問題，我媽覺得很煩，而我可能會在國外的時間比較多，很難及時沒現金流問題就出租阿 幹嘛以房養老24F 05/02 16:27
處理。（或是可以交給代管公司？）
→ : 還要再讓銀行拔皮一次幹嘛26F 05/02 16:28
→ : 你房子如果是舊制幹嘛重購退稅 很浪費耶27F 05/02 16:29
→ : 如果5年內再度繼承 不用列入遺產總額28F 05/02 16:29
推 : 現在免稅額很高 要看房子多少錢吧29F 05/02 16:29
→ : 考量到讓老人家安心養老的做法 還是名下有資產比較安心30F 05/02 16:30
的確是，我也傾向全部給媽媽都不拿，但如果這反而讓媽媽的養老金變少，或是有更好的投資方式增加她的安養基金，我們也想了解。
→ : (一)免稅額：新臺幣（下同）1,333萬元。
保底就1000多萬了 而且不是照市價32F 05/02 16:30
好的，我來算算看保底就1000多萬了 而且不是照市價32F 05/02 16:30
→ : 如果遺產房是舊制 繼承後不必吃到新制的房地合一 贈與的才要34F 05/02 16:31
謝謝，原本查資料以前還以為要先辦贈與給媽媽推 : 但如果不賣只租掉 五年內媽媽又沒死 那你就確定會吃兩次稅阿
最大的問題是你媽媽過世後如果要賣就要吃新制36F 05/02 16:33
了解，謝謝提醒，的確沒有想到這一層最大的問題是你媽媽過世後如果要賣就要吃新制36F 05/02 16:33
→ : 隔代是贈與，建議用購買代替39F 05/02 16:38
→ : 就是以下情境：你媽繼承 你們決定租掉 你媽五年後過世 你繼承被扣第二次遺產稅 然後房子進入房地合一新制的閉鎖期 你六年內賣掉都吃重稅
這是我印象的部分 有沒有改就不知道了40F 05/02 16:38
真的很謝謝提醒，因為如果媽媽也走...我一定會賣掉T-T這是我印象的部分 有沒有改就不知道了40F 05/02 16:38
推 : 你貸款用爸爸的房子當抵押品，買房給媽媽住 現在這間你住44F 05/02 16:42
我沒有要住爸爸媽媽的房子，因為看著沒有爸媽的房子我會很傷心→ : 你不要繼承直接用新青安比較好吧46F 05/02 16:43
媽媽繼承，然後用爸爸的房子貸款，給媽媽住的新房用我的名義買用新青安貸款對嗎？謝謝您
推 : 3. 你可以註明願意回租才要賣 人家成交也要背貸款 哪有可能延遲交屋47F 05/02 16:44
謝謝提醒噓 : 拋棄繼承吧49F 05/02 16:45
→ : 4. 你定時給他錢就好了 不用一大筆給他 也不需要報贈與50F 05/02 16:46
好的！謝謝您告訴我這麼多。※ 編輯: sputniky (1.162.9.239 臺灣), 05/02/2024 17:01:10
推 : 花點錢找律師52F 05/02 16:47
→ : 這問題真得不清不楚53F 05/02 16:50
→ yoyodiy …
→ : 1.公告土地現值加上房屋評定現值 2.取得時間 3.有無貸款這些都不知道要怎麼算55F 05/02 16:50
謝謝，我也想找專業問，請問是找律師還是代書才對？推 : 你比你媽早死也是隱憂 萬一發生了那就是你舅舅全吃 你老婆小孩(如果有)分不到遺產
*分不到你媽預計留給你的財產57F 05/02 16:58
如果我比我媽早走，我媽也走了的話，特留份即使立遺囑也得給舅舅吧...那也只好隨緣*分不到你媽預計留給你的財產57F 05/02 16:58
了...
※ 編輯: sputniky (1.162.9.239 臺灣), 05/02/2024 17:05:19
推 : 是代位繼承吧60F 05/02 17:02
→ : 除非確定你媽生前一定能處理掉 不然不要讓你媽繼承61F 05/02 17:02
推 : 孫子女可以繼承喔62F 05/02 17:03
→ : 直系卑血親都是第一順位63F 05/02 17:04
推 : 哪個部分是代位繼承 沒有吧64F 05/02 17:05
→ : 房地產繼承, 房地合一稅的取得日期會回溯到被繼承者的取得日期
如果第一順位子女有多個 其中一個過世 那他的子女就是代位繼承 但這個案例沒有65F 05/02 17:05
如果第一順位子女有多個 其中一個過世 那他的子女就是代位繼承 但這個案例沒有65F 05/02 17:05
推 : 說代位的應該是說如果原PO掛了 媽媽才走 原PO小孩能否代位繼承？69F 05/02 17:08
→ : 這個不用代位繼承 因為卑親屬本來就是第一順位
卑親屬間有不同親等 才會發生代位繼承71F 05/02 17:08
卑親屬間有不同親等 才會發生代位繼承71F 05/02 17:08
推 : 代位繼承不就是用來處理這種情形？73F 05/02 17:09
→ : 不是 代位繼承指的是 同順位親等低的代位繼承親等高的
他的情況 因為他沒有手足 所以他死了 沒有其他低親等74F 05/02 17:10
他的情況 因為他沒有手足 所以他死了 沒有其他低親等74F 05/02 17:10
推 : 1.直系血親卑親屬（如子女、養子女及代位繼承的孫子女等）。
沒有卑親屬才會輪到父母跟手足76F 05/02 17:10
沒有卑親屬才會輪到父母跟手足76F 05/02 17:10
推 : 孫子是直系卑親屬嗎79F 05/02 17:12
→ : 卑親屬都是第一順位繼承人80F 05/02 17:12
→ : 你問我孫子是不是直系卑親屬...81F 05/02 17:12
→ : 但卑親屬之間有親等差異 兒女是一等親 孫子女是二等親
繼承時 直系卑親屬是第一順位 但第一順位間若有不同親等82F 05/02 17:12
繼承時 直系卑親屬是第一順位 但第一順位間若有不同親等82F 05/02 17:12
→ : 就是為了解決子女先死才有代位繼承84F 05/02 17:13
→ : 了解 所以舅舅是第三 輪不到他85F 05/02 17:13
→ : 由親等近繼承86F 05/02 17:13
→ : 怎樣都不會讓手足先拿啦87F 05/02 17:14
→ : 代位繼承指的是 一等親還有其他人 二等親代位其父母繼承應繼分88F 05/02 17:14
→ : 原po先搞清楚 房子的價值 取得日 跟貸款狀況再問吧90F 05/02 17:15
→ : 就是不用刻意讓孫子代位變成第一順位 因為他本來就自動替補上來91F 05/02 17:15
→ : 不用管有沒有其他人....93F 05/02 17:15
→ : 如果他的例子是每一代都有2人
那子女這一輩死掉一個 就會變成存活的那個子女拿1/2
代位繼承死掉那一個孫輩兩人均分死掉那一位的1/2
這個是代位繼承
這個例子不太好 用兒子兩個 老大兩個小孩 老二三個小孩比較能看出不同
如果老二死了, 老大繼承1/2, 老二的小孩共同繼承其他1/2
如果老大老二都死了 五個孫子各繼承1/594F 05/02 17:15
那子女這一輩死掉一個 就會變成存活的那個子女拿1/2
代位繼承死掉那一個孫輩兩人均分死掉那一位的1/2
這個是代位繼承
這個例子不太好 用兒子兩個 老大兩個小孩 老二三個小孩比較能看出不同
如果老二死了, 老大繼承1/2, 老二的小孩共同繼承其他1/2
如果老大老二都死了 五個孫子各繼承1/594F 05/02 17:15
推 : 謄本可以自己調 上面很清楚剩下問你媽就好102F 05/02 17:18
→ : 看得出差異吧103F 05/02 17:18
→ : 嗯嗯 反正原PO獨生的話就沒這問題104F 05/02 17:18
→ : 是 既然子女輩就一人 就沒有這個問題105F 05/02 17:19
→ : 就下面的卡上來本來掛掉的位子106F 05/02 17:19
→ : 謝謝大家的討論，我沒小孩，也不會生小孩（然後我
是女生）107F 05/02 17:28
是女生）107F 05/02 17:28
推 : 重頭到尾，都不干舅舅的事109F 05/02 18:41
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