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作者
標題 Re: [閒聊] 為什麼沒什麼人談出租報酬
時間 Fri Mar 21 09:20:01 2025
作者
標題 Re: [閒聊] 為什麼沒什麼人談出租報酬
時間 Fri Mar 21 09:20:01 2025
: 二線都市像是新北桃園 台中
: 每坪出租單價700元
: 以30坪 中古 單價35萬 總價1050萬
: 頭期250萬 貸款800萬
: 800萬利息2.5%。
: 利息付出20萬
: 租金收入25萬
: 通膨2% 房產考慮折舊增值1%=10.5萬
因為你這裡估計可能錯誤了
(1)增值估計可能錯誤：這二十年，我手上最差的是台南的老透天，漲了2倍
最好的漲超過四倍
當然過去二十年能漲，不代表未來二十年也會漲
投資理財，有賺有賠，請詳閱公開說明書
(2)租金收入估計可能有誤
我桃園的老透天，出租25000/月、老公寓出租21500/月
三峽老公寓，出租25000/月
這都是老屋，而且是偏鄉蛋白區，如果是都市市中心
租金只會更高(但當然房價也會高很多)
我舉的這幾間，用房屋加裝修總價算，投報率都超過5%
: 等於每年報酬15萬 其他雜項不計
: 如果什麼都不管 本金只買債 250*0.06=15萬
: 這樣算起來房東其實是佛心生意吧
: 不過空手沒房的每年就是租金-25萬
: 各位怎麼看？
因為你只用一年來看，對我來說，金流先能撐過去，房價會增值
增值後，我們可以再增貸出來，投入股票，股票賺錢，再買下一戶
如此循環
我今天又增貸一筆出來，股票最近低點，又可以逢低買進了
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.166.164 (臺灣)
※ 作者: licklabium 2025-03-21 09:20:01
※ 文章代碼(AID): #1dtBx4_b (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1742520004.A.FE5.html
推 : 房價增值大概8年一倍 2000萬的房子20年後接近一億1F 03/21 09:28
這樣看來我有機會變成億萬富翁耶~~推 : 以前的價錢可能投報有5% 現在的價錢要5%?2F 03/21 09:35
我的是去年買的，去買出租，投報就超過5%了租金直接全額償還貸款，還有一點盈餘
推 : 原文應該是指計算現在才要買進去收租的投報
那些低點買入的就別提了XD3F 03/21 09:44
我龍潭、大溪、觀音三間，都是去年買的…那些低點買入的就別提了XD3F 03/21 09:44
→ : 地點差的問題是 不一定很好出租吧
地點差代表沒有買房的人很少
而且你還要思考會租 地點差的老破房是什麼水準的人
蛋黃區 位置好 他的優勢在於好出租 流動性高 低總價
然後地點差 的地方基本上你也別想都更
為什麼雙北老公寓有人要 很大部分在於有都更的可能性
增貸是房地產的總金額 你年報酬率可能還要4趴以上才穩
中南部的老破房 我是沒那麼看好 這以後都是票房毒藥
借的錢 你敢一次打股票波段嗎?講是很好聽 做起來不容易買來收租為主蛋黃比較好5F 03/21 09:59
我覺得你說的都很有道理地點差代表沒有買房的人很少
而且你還要思考會租 地點差的老破房是什麼水準的人
蛋黃區 位置好 他的優勢在於好出租 流動性高 低總價
然後地點差 的地方基本上你也別想都更
為什麼雙北老公寓有人要 很大部分在於有都更的可能性
增貸是房地產的總金額 你年報酬率可能還要4趴以上才穩
中南部的老破房 我是沒那麼看好 這以後都是票房毒藥
借的錢 你敢一次打股票波段嗎?講是很好聽 做起來不容易買來收租為主蛋黃比較好5F 03/21 09:59
不過我實際上操作起來，和你說的都不一樣…
昨天簽約龍潭五樓公寓的是一位二十歲的學生
直接全付一整年房租和押金三十幾萬，而且一毛都沒砍價
(不過他也講明只租一年，因為家裡正在裝修)
然後，我增貸出來的錢，都是一次ALL IN 0050、QQQ
不看任何波段、不看任何新聞、指標的，已經連續增貸三次都是這樣了
→ : 25000都可以租青埔新大樓了幹嘛租三峽老公寓15F 03/21 10:25
我真的不知道為什麼耶…但是就是每次都很順利租出去推 : 租金基本不划算，房子沒有漲的話基本都是賠的16F 03/21 10:54
幸好這二十年，全部都有漲推 : 房價之前能增值不代表以後能增值17F 03/21 11:31
投資理財，有賺有賠，請詳閱說明推 : 啊就蛋黃一定不會那麼高 意思就是你一定要去買偏僻又好租的地方18F 03/21 11:58
我下一間還是買蛋白區，不要買蛋殼好了…→ : 老透天成本只要600萬，還含裝修？20F 03/21 12:39
買505，裝修不到80，其他介仲費、代書費加一加，差不多600萬啊去年買的，強調一下，不然又要被說是繼承或是幾十年前買的
推 : 不說增值 光租金>本息風險就小很多了 實務推21F 03/21 12:47
推 : 鬧區租金未必會更高 家裡板橋江翠老公寓月租兩萬
老人家死不漲租 說老租客了 跟你說 這種老人超多
但屋況也不佳就算了 整理到好月租三萬五未必有賺
雙北就是一堆這種老屋便宜租 所以雙北租房其實很划22F 03/21 12:51
老人家死不漲租 說老租客了 跟你說 這種老人超多
但屋況也不佳就算了 整理到好月租三萬五未必有賺
雙北就是一堆這種老屋便宜租 所以雙北租房其實很划22F 03/21 12:51
推 : 印象中，你好像是老師？老師你打臉很多酸酸的推文26F 03/21 13:36
我現在沒有工作了…哭哭我是覺得房地產有非常多種不同的形態：預售、成屋、透天、老的、新的、有裝潢
沒裝潢、有電梯沒電梯、有車位沒車位、三房兩廳、兩房一廳、蛋黃區、蛋白區
現金買的、貸款買的、家裡有人贊助的沒人贊助的…
有些人已經預設了自己想看到的答案，然後就設定一堆條件好符合期待
好比很多人想看到「租金投資報酬率差」
所以就設定條件：「蛋黃區高房價、低租金、房客難找空窗期長、房屋折舊…」等
但是我覺得其實還是有很多實際上可以操作的變化
至少我自己有八戶在市場上操作的結果，投報率真的是還不錯
當然，要跟股神相比，的確是遠遠不如啦
推 : 買起來27F 03/21 13:39
※ 編輯: licklabium (36.227.166.164 臺灣), 03/21/2025 14:55:47推 : 八戶蛋白區的操作經驗，板上少見的蛋白區分享。28F 03/21 15:34
推 : 推一個實戰務實的方法，雖然累但是能達到目標就是好方法29F 03/21 16:07
推 : 請教桃園老公寓能租超過20000，是賣裝潢
還是近火車站？？我沒一間到兩萬的耶
目前溫州公園3樓30坪，還是分租才有1900030F 03/21 17:05
我自己是覺得軟裝，然後家電家具給全配還是近火車站？？我沒一間到兩萬的耶
目前溫州公園3樓30坪，還是分租才有1900030F 03/21 17:05
這是能提高 租金的有效方法
另外還有一個原因是
我不太考慮附近租金行情
我用我入手的成本價
然後5%回去反推
來決定我想要的租金
我也不知道為什麼 目前為止我都挺順利的
推 : 謝謝分享33F 03/21 17:10
→ : 蛋白租金投報高很正常，但租金高我覺得厲害34F 03/21 17:22
推 : 實戰推啦. 市場是神. 貼近市場講的話實在35F 03/21 17:35
我真的覺得不要用自己想看到的 來綁住自己的眼睛， 不然這樣會看不到事實→ : 我記得以前酸酸還酸你說 難道自己花的時間不是錢嗎36F 03/21 17:36
我今天自己去跑地政 抵押設定因為這筆增貸的土地建物權狀一共有七張
直接省下代書費 超過20000
前後不到半個小時
我個人是覺得CP值很高 酸就讓他們去算
推 : 我現在有個心理障礙就是不敢碰老屋.因為上班就很忙了..不然真的蠻想什麼房型都挑戰看看37F 03/21 17:47
我是因為這陣子失業了，就都自己弄XD不過我以前也都是自己弄，一來可以省很多，二來則是可以學很多
推 : 沒有工作是財富自由了嗎39F 03/21 18:17
是失業了~~
不是啦~是我弟一直來鬧，為了怕有人受傷，所以留停讓他找不到人
推 : 我的銀行員蠻好的 增貸他叫我自己跑40F 03/21 18:26
今天我的業務也是叫我自己跑，結果就省了兩萬多的代書費，也很簡單以後這種其實應該都自己跑就好了
推 : 太神了，竟然不用看行情。可見軟裝的重要41F 03/21 18:31
前屋主這樣租金7000https://imgur.com/gallery/UTCTSyu
![[圖]](https://i.imgur.com/mO13OUbh.jpeg)
我整理成這樣，租金21000
https://imgur.com/a/wjHwtXq
![[圖]](https://i.imgur.com/MPpC4hHh.jpeg)
![[圖]](https://i.imgur.com/OVKdBzSh.jpeg)
![[圖]](https://i.imgur.com/iYwmTFlh.jpeg)
![[圖]](https://i.imgur.com/IS3G5Mvh.jpeg)
附近沒看到公寓是這樣的租金行情
所以我就是自己開價
→ : 學了一招電器全備，感謝分享42F 03/21 19:02
推 : 那個植栽、畫跟草泥馬是出租後會拿走嗎，還是留給租客43F 03/21 21:12
直接留給房客使用啊~不過我目前遇到的房客，差異很大有一間的租客非常喜歡我們提供的軟裝，希望我們留給他們
另一間的租客也是因為喜歡我們提供的軟裝來看屋的
但是希望我們把畫、植栽和草泥馬搬走，因為他們自己的東西太多了
不過我們都會先說明現場看得到的，都是要供他們使用的
推 : 不是 這前屋主連油漆也不漆啊 這牆壁差個油漆差很多吧44F 03/21 21:46
不只油漆，浴室的木頭天花板因潮濕整個掉了，燈也不亮，他也不修廚房的抽油煙機都是油污了，根本不能吸油污，整間廚房天花板都是油污
他也不換，我也不懂為什麼…可能是因為租金只有7000，就不想動吧
然而房客也能接受(一家六口住，租金7000)
推 : 老屋裝修出租推推 今年楠梓弄到好年租/總價 還是有5%45F 03/21 23:04
高手!→ : 我看過一間全裝潢，出租後崩壞的，這
都怎麼避免？其實我不提升也是因怕崩壞46F 03/22 00:03
我自己覺得，慎選房客是避免崩壞的重點耶~都怎麼避免？其實我不提升也是因怕崩壞46F 03/22 00:03
當然再怎麼慎選，都還是可能會遇到惡房客
不過我目前遇過的房客幾乎都是長租(三年以上，最多的已經破十年了)
所以沒有遇到讓我覺得裝潢崩壞，很難處理的
推 : 大哥這種裝法,可能也沒什麼東西可以崩壞的
看起來地板是自己鋪的,壞掉的部分可能拆起來再鋪.48F 03/22 00:18
地板都是請師傅來鋪的，塑膠地板一坪約1400左右，全戶鋪起來大約三萬看起來地板是自己鋪的,壞掉的部分可能拆起來再鋪.48F 03/22 00:18
不過我自己有考慮下次要自己DIY，改鋪SPC石塑地板，省工錢升級材料
→ : 油漆可能也是自己漆的.最後是家具,如果破掉再咎責吧50F 03/22 00:19
油漆有全家刷過全戶，含跳色https://youtu.be/WodDa_khHI0
不過如果地點比較遠，像觀音、基隆這個離我很遠的
或者有嚴重壁癌需要處理、或者得補土、補AB膠很多處、得刷全部天花板的
我就都請師傅漆了，大約都在三萬左右
→ : 所以他的這種自己弄的思路應該是不太害怕崩壞的才對.鋁門看起來是套原本的外框,軌道沒拆.框進去的.51F 03/22 00:20
鋁門、軌道，其實也都是自己刷漆而已就是一道合金底漆，兩道面漆
https://i.imgur.com/SdCon3Y.jpg
![[圖]](https://i.imgur.com/SdCon3Yh.jpeg)
https://i.imgur.com/h7coJTR.jpg
![[圖]](https://i.imgur.com/h7coJTRh.jpeg)
https://i.imgur.com/c1miENU.jpg
![[圖]](https://i.imgur.com/c1miENUh.jpeg)
刷起來視覺上看起來還不錯，我們也都有跟房客明講這不是新的，是刷漆
房客還說，看起來很漂亮
→ : 不過對我來說最難的就是 不知道配電盤有沒有重拉.
另外我最好奇的是室外機加銅管如果是自己接的就太強了53F 03/22 00:25
我整理老屋第一個原則，就是配電盤一定加大(看80或100A，得看台電外管線)另外我最好奇的是室外機加銅管如果是自己接的就太強了53F 03/22 00:25
因為我都不用瓦斯桶，全部改成IH爐和電熱水器
然後早期的舊公寓三房兩廳，很多都只有客廳和主臥有留220V的冷氣孔
所以通常都得另外拉兩條220V的冷氣孔
所以全戶的管線重拉，加上其他有的沒有的水電工程，大約都在16~20萬之間
室外機銅管當然都是冷氣師傅配置，這種有危險的高空作業太專業了
推 : 謝謝分享 值得學習55F 03/22 09:39
推 : 想請問大溪是買在河東還是河西啊？居然有21……56F 03/22 10:00
我不知道是河東還是河西耶，在三元一街…而且我開21000，也是一週就有四、五組來看，就成交了
36坪的二樓公寓(無車位)，我去年入手價320萬，一坪不到10萬
說真的，就算只租1萬，都可以贏過貸款利率
推 : 河東就老街那邊，話說您有部落格嗎？看這些自己整理過程蠻有意思的
有時候回去躺平我都會去齋明寺走走57F 03/22 10:06
耶…我對大溪地理位置很不熟悉，所以老街和三元一街的地理位置我也不清楚…有時候回去躺平我都會去齋明寺走走57F 03/22 10:06
就像前面網友說的，投資房地產就是這麼簡單，連我這樣無腦的都可以操作
我沒有部落格，不過我有寫過兩、三篇老屋整理文在MOBILI01
大溪：https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=360&t=6959650
龍潭：https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=360&t=6947612
觀音：https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=335&t=6825107
基隆的這一次因為地點離我很遠，而且我同時間在處理我哥的後事
還面對我弟不停來騷擾的事，翻新的部分我就親自參與很少，只做統包
所以就沒有寫紀錄了
推 : 感謝lick大分享60F 03/22 10:23
推 : 感謝分享.同事在基隆的老屋都是自己刷漆和鋪地板.
廚房用IH爐是我沒想過的思路. 我只有裝過儲熱熱水
21000真的是太神了.有效活化資產.租客租好屋 算是雙贏.61F 03/22 10:23
IH爐很吃客群，有的人就是喜歡用瓦斯爐明火廚房用IH爐是我沒想過的思路. 我只有裝過儲熱熱水
21000真的是太神了.有效活化資產.租客租好屋 算是雙贏.61F 03/22 10:23
而且IH爐的壽命和價格都比較貴
不過我上一間用IH爐，出租了七年，還是頭好撞撞，所以我個人覺得是可以接受的
推 : 我以前住老公寓最討厭的橋段就是叫瓦斯桶..真的很阿雜64F 03/22 11:02
我也是，而且我有公寓四樓和五樓的，又要加樓層費重點是，如果是晚上要洗澡或煮消夜，才發現沒瓦斯，會很苦惱
推 : 想請教您都選用瞬熱還是儲熱水器.我那時候選了儲熱65F 03/22 11:27
推 : 對耶，這時候用IH的優勢就出來了66F 03/22 11:29
推 : 看到文章了.也是儲熱的樣子67F 03/22 11:30
我最一開始是用二十加侖儲熱式的，房客使用上是都沒反應不敷使用因為我也都沒提供浴缸(有浴缸的我都直接拆除，做淋浴區就好)
後來陽台空間如果足夠，我就是給三十加侖，價格貴一點，但更保險
基隆這一間是因為陽台那空間，三十加侖的放不進去，才給二十的
推 : 哇 講這麼多訣竅真的好嗎? 對我來說這些一字千金.68F 03/22 11:45
不會怎麼樣啦~你看版上討論都是集中在重劃區、預售屋即使這一串原PO，目的也是要說出租的投報率很差
我寫的內容和他們想看的相左，就沒幾個人想認真討論了
是說，我去年看中一間31年的蛋白區老公寓頂樓，開價390萬
我本來想談，可惜去年兩次增貸時間間隔時間太短，被銀行打槍
昨天增貸確定通過，再去看這個案件
被以300萬買走(實登)，然後投資客重新整理，開價588了…
推 : 想問頂樓防水也都是自己預先做嗎?還是找有鐵皮的69F 03/22 11:56
龍潭頂樓這一間，防水層沒有破，只是面漆已經舊了
所以找師傅來看過後，他建議我們自己做保養就好
https://youtu.be/S8apYM64VT0
至於觀音的透天，是前屋主就有做好鐵皮了
※ 編輯: licklabium (36.227.166.164 臺灣), 03/22/2025 12:00:27
推 : 請問樓主科目四增貸部分沒有工作可以貸嗎70F 03/22 14:34
推 : 崇拜Orz！大大這篇讓我思緒大躍進，找到新方向
加以研讀，希望能順利走上您分享的捷徑。
我的老公寓，請師傅看就說要全棟斷電才能
加大，又有說找不到線太雜的，大大有遇過嗎？71F 03/22 14:55
加以研讀，希望能順利走上您分享的捷徑。
我的老公寓，請師傅看就說要全棟斷電才能
加大，又有說找不到線太雜的，大大有遇過嗎？71F 03/22 14:55
推 : 你的公寓怎麼聽起來像違建.
不過公寓什麼事都會發生.我遇過糞管莫名和隔壁棟接的造成這一棟的糞管每次都一下就爆了75F 03/22 15:45
不過公寓什麼事都會發生.我遇過糞管莫名和隔壁棟接的造成這一棟的糞管每次都一下就爆了75F 03/22 15:45
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推 : 哇 講這麼多訣竅真的好嗎? 對我來說這些一字千金.68F 03/22 11:45
推 : 想問頂樓防水也都是自己預先做嗎?還是找有鐵皮的69F 03/22 11:56
推 : 請問樓主科目四增貸部分沒有工作可以貸嗎70F 03/22 14:34
推 : 崇拜Orz！大大這篇讓我思緒大躍進，找到新方向
加以研讀，希望能順利走上您分享的捷徑。
我的老公寓，請師傅看就說要全棟斷電才能
加大，又有說找不到線太雜的，大大有遇過嗎？71F 03/22 14:55
加以研讀，希望能順利走上您分享的捷徑。
我的老公寓，請師傅看就說要全棟斷電才能
加大，又有說找不到線太雜的，大大有遇過嗎？71F 03/22 14:55
推 : 你的公寓怎麼聽起來像違建.
不過公寓什麼事都會發生.我遇過糞管莫名和隔壁棟接的造成這一棟的糞管每次都一下就爆了75F 03/22 15:45
不過公寓什麼事都會發生.我遇過糞管莫名和隔壁棟接的造成這一棟的糞管每次都一下就爆了75F 03/22 15:45
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