看板 Gossiping作者 jake0000 (PRAHA~)標題 [爆卦] 買房子所謂的公設時間 Sun Jun 2 23:31:24 2013
我是個在建築師事務所上班的宅宅
這是退伍後第一份工作，因為也做了兩年多了，所以最近開始接專案
(也就是要負責連絡統整一個案子)
最近發現了建商在銷售上剝削購屋族的地方
除非你打定主義一輩子不買房，不然我勸你還是看一下這篇文
有個基本概念，免的被坑還以為賺到
------------------------------名詞解釋--------------------------------
我想稍微有看過房子的人應該對所謂的公設比都有一個基本的概念。
但因為我今天要講的是建商的把戲，所以我需要再大概簡單解釋一下。
因為一棟房子當中一定有很多不是屋主可以自己使用的部分，也就是
所謂的公設(公共設施)ex.逃生梯、電梯、梯廳、機房、管道間、中庭大廳...etc
但是這些部分建商在銷售時還是會賣給屋主，所以你買的房子一定會
涵一定比例的公設。
意思就是說當我今天買了一戶100坪、公設30%的房子時，其實我食記
可以自己使用的面積只有70坪，而其他30坪的面積就是我索不能使用
的公設。但是大家都知道建商在賣的時候一定是賣我100坪的價格，
而不是70坪。
所以正常人都會希望用同樣的價格買到公設比低的房子,因為我實際
可以使用的面積大。
(這也是為什麼很多建商都會在廣告中提到"超低公設比"的原因)
在這個例子中，100坪就是所謂的"售坪"、70坪是所謂的"實坪"、
30坪則為"公設"、公設/售坪=30%就是所謂的"公設比"
在我今天要講的狀況中
我是在建築師事務所工作，我們的業主是某城市的建設公司，他們買了
一塊地，委託我們幫他設計建築。
-----------------------------------正文開始----------------------
所以，一個正常的案子，比較正派的建商應該就是在設計房子的時候
，就要想辦法減少公設(當然是要在合理的狀況之下)。
在你房子設計完之後，直接用平面圖來框面積就可以算出案子的實坪
與公設的比例。
但我今天負責中部的一個案子，建設公司一開始就挑明跟我們說他的
公設比要38%(38%是他們市場調查的結果，因為附近36%、37%的案子
賣的掉，所以他們覺得市場應該可以接受38%)
一開始我們覺得很奇怪，公設比這種東西應該是設計出來多少就是多
少，我們頂多可以調整設計讓數直逼近38%，但是怎麼會直接喊死38%??
後來我們才了解，某城市建商的算法跟我們平常算法是不一樣的!!!!
在我們設計完成後，我們可以很清楚的知道我們公設與實坪，相加就是售坪。
公設比的一般算法：
公設/售坪=公設比
公設比的某城市算法：
實坪/(1-公設比)=售坪
你有發現奇怪的地方了嗎?!?!
如果我今天設計的方案，公設30坪、實坪70坪
照正常的算法
我的公設比為 30公設/(30公設+70實坪)=30/100=30%
我可以銷售的售坪就是 30公設+70實坪=100售坪
所以建商可以賣的就是這100坪
但是同樣的設計照某城市的玩法
我設計實坪70坪、我公設比喊死38%
我的售坪= 70實坪/(1-38%公設比)=112.9坪
所以建商就會賣你112.9坪
可是你一定會問，明明就是一樣的70坪實坪，他多賣的那12.9是哪來的????
這就是精彩的地方了!!!!
因為我們依照法規，現在所有設計的房子幾乎都需要設置停車場，
而買車位的人，依照使用者付費的原則，他當然也要一起買下部分的車道。
正常的狀況下，一個車位的淨尺寸是2.5m*6m=15㎡大約等於4.53坪。
不過因為買車位的人要共同分攤車道的面積，所以你買一個車位通常是有9~10坪。
(含車位+部分車道)
所以剛剛講到那多出來的12.9坪其實就是車道空間!!!!!
這造成的結果就是買車位的人其實買到的東西變少了，可是為何沒人發現呢？
因為車位的銷售通常都是用數量在算
(你只會聽到別人說一個車位現在市價多少，但你從來不會想到一個車位面積有多少)
這整件事情產生的結果就是
我買房子的人多花了錢買到我根本用不到的空間(如果我沒買車位)
我買車位的人買到的其實是縮水的東西。
結果就是建商笑呵呵
但是這整件事情消費者根本沒有辦法
這件事情無法可管，因為所謂了"公設"並沒有明確的法規定義
而且你買房子的人也不可能去丈量你家的面積
就算你今天真的無聊去量了然後不爽買，建商也不痛不癢
因為今天不是說有一兩家建商黑心，你不爽可以去找別人買
而是某城市全部建商一起這樣搞，除非你不買房子
雖然據我所知目前只有某城市這樣搞
但我覺得其他地方遲早也會淪陷
這根本是超好賺的無本生意啊
地下車位賣一樣的價錢，再把本來屬於地下車位的面積拿到樓上在賣一次
超爽!!!!
---------------------------------------------------------------
其實接下來還有很多變化的花招
可是講起來太專業，如果真有人想聽我再說吧
※註:有電視或媒體有報導者，請勿使用爆卦! 違者視為新聞篇數 超貼新聞劣退
--
不煩ㄉ小孩~~
--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 114.42.100.25
→ MS999:原po帥哥2F 06/02 23:32
推 MCI:一般都是講銷坪吧3F 06/02 23:32
→ abc06:所以你的意思是多出來的坪數都灌到車位？6F 06/02 23:33
噓 zerhbbo78:簡單講 那種1F大廳超大 還有啥健身房 游泳池的 是算在17F 06/02 23:35
→ XieXie9527:不講個體建商，城市總可以爆吧，這應該不是秘密21F 06/02 23:36
→ zerhbbo78:每個住戶身上拉 別傻傻的 我寧願花錢買大廳小小 我屋內23F 06/02 23:36
推 xlaws:先講哪個城市25F 06/02 23:36
→ MS999:先別管哪個城市了 先來一杯city cafe吧26F 06/02 23:37
→ glacialfire:大廳弄得大大的就是在賣氣派的 反正他蓋都蓋了沒得挑每一家都這樣搞就真的沒得挑了 有管理室大樓那種27F 06/02 23:37
→ bryansun:還好吧...買得起的沒差..29F 06/02 23:38
推 abc06:慘了 我看半天還是看不懂30F 06/02 23:38
推 JCC:直接講哪個城市31F 06/02 23:38
→ bryansun:這樣做只是因爲不這樣做,賺不了錢..32F 06/02 23:38
→ jarr:直接說是哪個城市也沒關係吧 只要沒針對到建商就好35F 06/02 23:38
推 curta:就是100坪的空間當112坪賣你拉36F 06/02 23:39
→ bryansun:而且還要付給你設計公司設計費用..如果能省下來多好..37F 06/02 23:39
→ jarr:就算講出建商名字，只要是事實也不需要負什麼責任吧39F 06/02 23:39
推 wind0710:黑心建商都去死，生兒子給狗幹，生女兒給輪姦41F 06/02 23:39
推 Liberl:意思就是如果買房+買車位 同一個12坪你買了兩次43F 06/02 23:40
→ Liberl:如果只買房 則是多付了12坪的錢46F 06/02 23:40
→ abc06:照你說的車位不就有17坪？ 可是我還沒看過超過10的車位47F 06/02 23:40
推 curta:一坪30萬12坪他多賺360萬 超爽der49F 06/02 23:41
推 XieXie9527:不過以你這種公式，明顯破綻太大，精算的買屋人怎可能52F 06/02 23:41
→ glacialfire:不管有沒有買車位...都算你112嗎? 然後車位再賣一次53F 06/02 23:41
→ daiting:abc還有車道啊 停車場不是只有車位54F 06/02 23:41
→ bryansun:其實不太對,就算公設比50%..你還是要付出平均分攤..57F 06/02 23:42
推 xlaws:車位應該是要再加上 共用車道平均坪數 才是建商賣的價格58F 06/02 23:42
→ XieXie9527:我看過不少不只算自己的，也會要求建商全部資料拿來算59F 06/02 23:42
→ xlaws:但是這方法 建商如果是含車位一起賣 應該就沒這回事了吧61F 06/02 23:43
推 howwong:簡單來說 就是拿車位的坪數灌水64F 06/02 23:43
推 F100:給點提示吧 是五都嗎？ 是不是在北邊65F 06/02 23:44
→ abc06:所以是哪間啊＠＠ 我上591還沒看過這種的69F 06/02 23:44
推 zeroxod:車道灌在裡面很正常喔70F 06/02 23:44
→ howwong:話說公設比這種東西很詭異 難道真有人會拿尺出來量= =71F 06/02 23:44
→ homboy11:我有點不懂耶 你一個算30%公設 一個算38%公設72F 06/02 23:44
推 UUUU5555:幹，有些人被坑也剛好，只想炒房，糙73F 06/02 23:45
→ homboy11:當然會有12坪的落差 如果按城市建商公設算法75F 06/02 23:45
→ funufo:113坪x0.62=70坪，沒錯阿。問題出在哪？79F 06/02 23:46
→ homboy11:70坪/(1-30%) 不也是等於100坪嗎? 還是我誤會了??80F 06/02 23:46
→ XieXie9527:homboy11，他已經說了是"同樣的設計"84F 06/02 23:47
推 wdn:你不怕被報復嗎??.感覺直接寫38%就已經指明某些公司..你保重!!85F 06/02 23:47
推 jonsauwi:...我承認我還是看不太懂...86F 06/02 23:47
→ bryansun:而且你說黑心,健商只要不要偷工減料,就很不錯了..87F 06/02 23:47
推 FTICR:專業89F 06/02 23:47
推 zeroxod:坪數會灌在公設裡，看起來多實際室內坪還是小91F 06/02 23:48
推 kern927:中部的話,我猜是台中92F 06/02 23:48
→ abc06:你可以標明一下主建物 公設 跟車位的坪數嗎 我承認我還是...94F 06/02 23:48
推 rave760422:GOOGLE 公設比 38% 還真有ㄧ些建案95F 06/02 23:48
→ zeroxod:看大公還小公...說起來很複雜97F 06/02 23:49
噓 thisday:...
30不等於38...391F 06/04 13:13
※ gothmog:轉錄至看板 home-sale 06/05 17:12
--