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作者 sixpoint (　ﾟдﾟ)ノ☆( #)д`)
標題 Re: [新聞] 月入19萬買不了房？　專家說話了
時間 Fri Apr  7 14:37:40 2017

※ 引述《nekoni (貓向)》之銘言：
: 以東京為例，12月的房價
: http://i.imgur.com/8KcqmD4.png
[圖]
 
: 上個月的房價
: http://i.imgur.com/wxCbNXb.png
[圖]
 
: 來源 https://goo.gl/4Zgmsi

我也懶得找其他房子

拿你給的來源第一間來講好了

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F22U3A1B/

哇 850萬 好便宜


日本政府為了恭喜你買房子

所以要先課你的【登錄免許稅】

因為是中古建築 適用【所有權移轉登記】

也就是建物評價額*2%

雖然土地建物是相對於台灣的公告土地現值/地價公告 但是日本除了屋主外不公開

所以我們就用售價的850萬來算就好了

850萬*2%也就是17萬


再來你簽約在一堆紙上簽了一堆名字

那些契約書要收【印紙稅】

契約在1000萬以下是收1萬


然後再收【不動產取得稅】

是(土地/建物固定資產稅評價額-扣除額)*3%

但是扣除額的條件是房內面積在50m^2~240m^2之間 所以你享受不到

那就是850萬*3%也就是25.5萬

你買房子帳面上是850萬

但是「買的當下」會發生的稅金就已經是43.5萬而且得付現金

這還不含頭期款 也不含房價850萬內的任何費用


之後每年要付多少錢呢?

固定資產稅是土地建物評價額*1.4%

都市計畫稅是土地建物評價額*0.3%

跟上面一樣就用售價的850萬來算

固定資產稅11.9萬

都市計畫稅2.55萬

一年你要先準備144500的持有稅


然後上面的網頁往下拉你會看到

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F22U3A1B/

管理費等        5,700円／月     修繕積立金      9,570円／月

你還會發現

管理会社        -               管理方式        自主管理

是的 沒有管理員也沒有公司管理

但是你還是要付管理費這個名目

一年至少要付183420的維持費

如果要大翻修的話 不夠的金額還是會跟你要錢的


也就是第一年得付43.5萬的稅+183420的維持管理費

你之後每年還是要付持有稅+維持管理費的327920

只要24年 光是花的維持費就超過你當初買這間房子的850萬囉~


這個還不含火災保險 還有你團體信用保險要不要保?

(建商或仲介會說這是居民「自發性」的保險 不是他們負責的 所以簽約的時候不用提)

有車的話還要記得租車位 這棟沒有車位


對了 這種情況還是你本身已經是持有850萬一次付清的狀況

不然借錢的話 除了利息以外還要收一次【借款總額的0.4%】的登錄免許稅的稅收


之前就講過啦

台灣薪水低房價高 結果連領3萬4萬薪水的都貸款買得起 還能屯房

日本薪水高房價低 結果日本人卻不買 買一間就背債到極限

就是因為這種維持費用 稅金 非自用住宅的稅制更高

造就的就是日本的表面房價低 但租金卻相當高的原因


台灣人一看到日本只會反射性的套用台灣房價高 房租低的觀念


「挖幹 台北一間一千萬台幣的房子水電瓦斯管線要拉好

  網路第四台家具都要付只能租兩三萬

  日本買一間六七百萬日幣的房子 甚麼契約都不包

  連床都不給 空屋就可以一個月租人家十萬?!」

(而且除了押金以外還要付房東一個月禮金 兩年簽約期滿延長還要付更新費一個月租金)

難道日本人都是智障還白癡 房子這麼便宜 這麼好賺還不會買來租人?



日本房子可不可以買 當然可以

只要你衡量過之後能付得起之後的諸多開銷

只要你不會有需要動到這筆「已經花在購屋的存款」的風險

只要你不是想轉手脫出獲利(現在進場太晚了)

更不要提如果是連存款 工作都沒有的人

日本的銀行連鳥都不鳥你了 也不用奢想能貸款


---
手邊的不動產雜誌就有寫清楚 我也幫你畫紅線

http://i.imgur.com/hMdHWGY.png
[圖]
 

想買日本房子之前請先打一槍冷靜下來再想想

買房子不是只有單純的房價要負擔 多用點腦就能知道

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推 kmwace: 幹好像有點專業，可是版上有人聽的進去嗎XDDD1F 04/07 14:39
現在回頭來看你是先知
推 kairi5217: 好2F 04/07 14:40
推 tibau: 完了 空空又要奔潰了3F 04/07 14:40
推 HongkaiBoyz: 日本通?4F 04/07 14:41
推 Workforme: 漲知識5F 04/07 14:41
推 george40516: 推個6F 04/07 14:42
推 shengyeh: 推　很多人看東西都太表面了　國外就甚麼都好7F 04/07 14:43
推 hellogym: 空空：不管啦 台灣要崩了8F 04/07 14:43
推 sowgotoHELL: 好猛喔  你怎麼知道這些的9F 04/07 14:44
推 tw15: 推推10F 04/07 14:45
推 hibao100: 長知識11F 04/07 14:46
推 leonhsu: 買日本房要先開啟聖人模式12F 04/07 14:48
推 IMISSA: 推13F 04/07 14:49
推 Refauth: 難怪台灣年輕人去日本都買得起房子，我家鄰居兒子直接蓋三層透天家停車位的東京市房子 真的長知識了
對了，為什麼日本上班族的薪水那麼高啊？台灣年輕夫婦去日本東京上班個幾年就直接在東京都蓋三層透天有停車位的14F 04/07 14:51
→ jamestako: 咦？怎麼有個砂鍋!原來是被打腫的臉…18F 04/07 14:53
→ Refauth: 房子  簡直誇張到爆炸了19F 04/07 14:53
推 xlaws: 你仲介吼20F 04/07 14:53
→ wondtty: 那像王金平70筆房地產，每年持有的花費要多少啊？21F 04/07 14:53
推 DAPAWWEN: 簡單概算法 第一年的諸費用抓買賣價8%到10%差不多22F 04/07 14:55
推 daniel3658: 就愛看你打臉那隻皇貓 這麼好賺日本人不買 當他們智障23F 04/07 14:56
推 DAPAWWEN: 東京都很大捏 小平市八王子的房子也算東京房24F 04/07 14:57
推 Yijhen0525: 所以在日本租屋比買屋好？
臺灣完全不用繳一堆有的沒的25F 04/07 14:57
推 DAPAWWEN: 他好幾個月就在po850万那間 好幾個月了都沒賣掉 真的cp27F 04/07 14:59
→ Yijhen0525: 直接繳房貸本金就好28F 04/07 14:59
→ DAPAWWEN: 好早就賣掉了29F 04/07 14:59
推 scott032: 之前看新聞還說有投資客在日本投資房子大賺30F 04/07 14:59
推 bla: 可是以東京薪水這樣算起來也不貴
但是就算持有稅這麼高 湊起來還是比台灣房價便宜ㄟ?
除非你放個50年以上 不然住一輩子還是比台灣便宜31F 04/07 14:59
你要8坪的房子住一輩子也不是不行啦

不過這間也已經41年了
鋼筋混凝土建築的折舊率如下表
http://i.imgur.com/9Ye3xJ4.jpg
[圖]
 

也就是你花了850萬買這間房子以後
突然生病要用錢 存款花光光
要賣房子擺在那邊賣不出去
決定去銀行抵押房子的時候
銀行會算給你看
............喔 可以抵50萬
變成不含其他費用 你買房子的瞬間就是你的資產少了八百萬

所以日本人為什麼說買了房以後就被套牢就是這個原因
你房子買下去花多少錢 幾乎就是用這麼多錢丟到水裡
台灣是比較異常的存在 還能越住越賺

你買新房的話那更慘
http://i.imgur.com/8GI98Xu.jpg
[圖]
 
就算拿去賣 價錢都是直直掉下去
推 hellogym: 主要是維護費用高 台北市20年大樓賣你一間500萬好了 每年還要多付40萬出去 你會買嗎？34F 04/07 15:00
→ blackwindy: 以這間來說大概是250萬台幣 住50年大概750萬
台北10坪套房好像也差不多 東京地段我不熟有點難比36F 04/07 15:01
→ Refauth: 原來維護費用每年四十萬新台幣？這是在維護核設施喔？XDD38F 04/07 15:05
推 protoss97: 公設比的差別也說一下吧，通通算進去，台灣還是貴啊39F 04/07 15:05
→ blackwindy: 信義區套房大概成交價每坪大概75萬40F 04/07 15:06
推 chewie: 推41F 04/07 15:06
→ blackwindy: 如果這也是精華地段那也差不多阿 不過台灣稅金我沒算怎麼整體來說好像日本還稍微便宜...42F 04/07 15:06
但是要全家人待一輩子的話 買一塊地自己蓋絕對比較便宜
國宅團地以外的公寓大樓只適合年輕 還在賺錢的人住
→ inokuma: 台灣鼓勵投資客屯房炒樓44F 04/07 15:07
推 Yijhen0525: 日本租屋比買屋好？
怪不得日本人的通勤這麼發達
因為郊區房子負擔也比較少45F 04/07 15:07
→ wylscott: 日本買房真有那麼好 大雄的爸爸早就買了48F 04/07 15:08
推 nildog: 看野原廣志就知道了~49F 04/07 15:09
→ protoss97: 而且人家維護費也不是白收的，台北那些幾十年的古蹟公寓都不會壞嗎？50F 04/07 15:09
→ blackwindy: 台北市20年大樓賣你一間500萬我買不買?  看坪數阿
說真的這不就類似分期付款的概念而已嗎...52F 04/07 15:12
看起來的確像分期付款
但是你要握有一定的資產才能玩的起

沒辦法跟台灣一樣靠收租繳貸款
用這間房屋再去貸款買別的房子這樣loop
所以就回到台灣人三四萬還能一直買房屯房這點
現在台灣的狀況好不好我是不予置評

但是日本房價便宜 買房門檻卻比台灣高這麼多就是這個原因啦~
推 acolam: 推你超專業  長知識54F 04/07 15:14
→ greedypeople: 可是日本租金房價比起碼台北兩倍以上吧
怎麼看租都不划算55F 04/07 15:15
其實要看狀況
http://i.imgur.com/ysqqmQl.jpg
[圖]
 
用個粗數據算出來
卻能發現部分狀況租房子50年還比較便宜...

這還不包括你年輕一個人的時候可以不用租這麼大間的房子
老了小孩獨立後也不需要這麼大間的房子
推 daniel3658: #1OKHxuNO 之前這篇文章很棒 被打臉的還是無視就是了57F 04/07 15:15
推 jakert123: 講的好像台灣都不用繳管理費房屋稅 貸款不用利息一樣要不要再寫一篇算算看?58F 04/07 15:16
推 gimyhsiou: 這代表在日本屯房的成本很高，台灣就該學習這種的，讓那些喜歡屯房的兩年就破產60F 04/07 15:16
推 hosen: 日本住宅房子便宜是因為持有成本高，房子多木造是消耗財62F 04/07 15:18
→ perlone: 算一算比現在的房價買房還便宜耶63F 04/07 15:18
→ hosen: 住幾十年就要翻新，維護成本也高64F 04/07 15:19
推 kuromu: .65F 04/07 15:22
推 hsiyafel: 850萬的房子一年維持費要32萬!!66F 04/07 15:23
→ fox999: 同樣物建在新北一樣數字但單位是台幣  即便持有成本貴 但台灣總價高就已經吃掉一切67F 04/07 15:24
噓 BuriBuri: 你以為台灣不用繳稅繳管理費69F 04/07 15:27
推 john11894324: 可是你有沒有想過日本人收入台灣人二至三倍
不比收入台日房價還有的爭，比收入後台灣....70F 04/07 15:27
→ fox999: 一間雙北房子單總價就夠你持有東京都熱區房子一輩子了72F 04/07 15:30
噓 blackwindy: 是阿你也忘記日本人年收是台灣人2倍以上 可以噓了
我剛剛都算給你聽了 你這篇是PO來給人打臉的嗎73F 04/07 15:31
推 morphology: 推75F 04/07 15:32
→ blackwindy: 日本人不買房住郊區不是因為不划算 觀念問題比較大76F 04/07 15:33
推 hellogym: 噓的人看不到重點 真好笑XD 台灣房子總價高又怎樣？重點是台灣房子保值 日本房子=屁77F 04/07 15:34
→ blackwindy: 保值要幹嘛 你要炒房那才重要 一般人就買來住而已79F 04/07 15:35
推 fox999: 就算持有50年 相當於台幣700萬不到  在雙北頂多2～3個車位價而已 搞不好還是機械車位咧80F 04/07 15:36
推 ray0808: 難怪日本都市更新那麼容易，低房價高持有費才是正解82F 04/07 15:36
→ hellogym: 保值不重要？ 哈哈哈哈哈 你自住要換房保值不重要？ 你發生意外要賣房保值不重要？83F 04/07 15:37
→ blackwindy: 別再扯保值了 現在少子化我倒要看要賣給誰85F 04/07 15:37
噓 colinfeng: 台灣持有成本低才一堆人囤房，反正租金就賺回來了。86F 04/07 15:37
推 moocow: 推 夠詳細87F 04/07 15:38
→ blackwindy: 意外? 你是都不保險喔? 你意外動手術還要先兜售房子?88F 04/07 15:38
→ hellogym: 你花2000萬 20年後可能資產還有1800萬 日本你花1000萬等於變空氣 你真聰明啊89F 04/07 15:38
推 imsphzzz: 版上蠢吱：不管啦 9.2閉嘴91F 04/07 15:38
→ hellogym: 房子可以貸款阿 我懷疑有人是學生 哈哈哈哈哈92F 04/07 15:39
→ blackwindy: 房子可以貸款 好厲害  我怎麼看現在人都是貸款買房93F 04/07 15:39
→ krisher: 就是因為台灣房地產持有成本太低,所以才會有人滿手房94F 04/07 15:39
→ blackwindy: 你貸款買房然後拿房貸款 這邏輯超級厲害95F 04/07 15:39
→ hellogym: 保險咧 多少人保費繳不起的 發生意外就賣房阿96F 04/07 15:39
噓 fedona: 本來就該付了 你以為全世界都像鬼島一樣屯房天堂97F 04/07 15:40
→ blackwindy: 你說你沒貸款買房不是賺超大就是靠爸拉
發生意外就賣房wwww 你慢慢賣吧 先掛3個月看看98F 04/07 15:40
噓 cancer22: 拿日幣比台幣～～呵呵249F 04/11 00:29
推 sding: 推250F 04/11 10:54
噓 sam352306: 在日本買不買的重點根本不是這些狗屁數據。251F 04/11 12:38
推 daniel3658: 打保全葛格拿不出數據的幻想啊252F 04/11 15:32
推 amoebaba: 描述一下日本市場就一堆拿台灣出來崩 是
有多...253F 04/11 15:54

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