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作者 HyperPoro (ForAllTimeAlways)
標題 [請益] 家族的蛋黃區中古屋的利用方法
時間 Thu Mar 16 16:39:48 2023



最近因為幫忙家裡的20年電梯大樓一房一廳重新裝修出租

開始思考房子的利用方式 之前完全沒想過這問題= =

算一下租金投報率其實好像真的沒想像中高

能到2.5%已經算不錯了



最近我也想到家族還有另一間30多年蛋黃區中古屋在出租

目前市值大約是85萬-90萬/坪

實際的投報率比2.5%低很多 讓我越想越不對勁....

想說房子市值的錢拿去買大盤 也賺的比較多

但假如賣掉房子 又覺得以後自己也買不回來 房價未來還是會漲

何況家族的這間房 最近周遭又有一堆大型公共建設 賣掉真的買不回來

基本上就是不可能賣 但房租收益又低到可憐

雖然房子是我的名字 我也覺得很幸運了

但這種不上不下的投報率 又讓我感覺還是很尷尬的

小弟算是最近才開始接觸這一塊 請問一下有經驗的各位

如果是你們有一棟蛋黃區的中古屋 投報率很低 但又不可能賣

各位有什麼應對方法呢？

我目前唯一想到只有重新裝潢 把租金拉高 看投報率能不能高一點而已



第一次發問

問題太蠢也可以直接跟我說 真的是最近有感而發




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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.82.49.80 (臺灣)
※ 作者: HyperPoro 2023-03-16 16:39:48
※ 文章代碼(AID): #1a4jNM4q (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678955990.A.134.html
推 justin200428: 問就是賣1F 03/16 16:41
→ toto123: 既然是蛋黃就絕對很容易租 不需要再大裝潢了
跟人家租房子 還是租中古屋通常預算就在那你再搞意義不大現在這種行情 不好賣高價  擺著等收租就好加減賺2F 03/16 16:42
推 frank111: 等下會有個頭報率3.5%的出來教你5F 03/16 16:44
→ GPNN: 增貸啊6F 03/16 16:44
推 diablojonn: 轉增貸 提高租金7F 03/16 16:47
推 tswen: 增貸就好8F 03/16 16:49
→ kagaya: 增貸啊…9F 03/16 16:54
推 Xyla: 賣，裝潢是多餘的10F 03/16 17:01
推 bms: 增貸啊 然後房屋出租抵增貸利息 一定划算11F 03/16 17:03
推 richcity: 理財型房貸12F 03/16 17:05
謝謝各位回答 小弟會再去做功課 研究一下增貸方面的知識
畢竟不是自己打拼賺來的房子 還是要謹慎一點 感謝各位
噓 cutbear123: 不是你的就不要想太多13F 03/16 17:21
推 cindy033: 增貸14F 03/16 17:26
→ CHENXOX: 要看泥的蛋黃定義在哪裡2.5有點慘
況且繼承來的房子又不用繳貸款   怎麼會算出2.5  照理怎樣都比背貸款的房虫有優勢八15F 03/16 17:28
是蛋黃區沒錯 分母我是用房價現值來計算 畢竟接手時就是這個價值了
是有穩定現金流沒錯 但租金投報率就真的不高 可能我也是最近才剛接觸 看得還不夠多
※ 編輯: HyperPoro (36.226.4.236 臺灣), 03/16/2023 17:56:53
→ abyssa1: 真蛋黃的話2%正常
租金純消費 總價天花板比買屋更明顯
大坪數的話大概可以隔間切小來壓總價拉高投報率
不過你這看起來不是….  真的大坪數投報還會更低18F 03/16 17:55
坪數33坪 公設非常低的電梯大樓 我看周遭房租算起來真的差不多2%多而已....
※ 編輯: HyperPoro (36.226.4.236 臺灣), 03/16/2023 18:01:02
→ abyssa1: 我房東租我蛋黃電梯三房平車 市價投報率大概1%而已…
老房東成本太低 你看1% 對他可能5%甚至10%
房租這幾年應該還會繼續上升22F 03/16 18:00
推 shuichia: abyssa1大的方式大概可以拉到3.5%左右
或是去google共生公寓，你就知道怎麼做了25F 03/16 18:07
→ abyssa1: 33坪應該是兩衛浴 要的話可以切三間，但現在裝潢貴
現況可以到2%的話直接租就好 真的需要大整修再來改27F 03/16 18:13
→ Tatsuya72: 既然是贈與取得，不要賣29F 03/16 18:15
推 abyssa1: 現況就是這些蛋黃老屋普遍都老屋主低成本
租金隨便收 投報沒在算 你也很難改變現況30F 03/16 18:18
推 prostar: 增貸32F 03/16 18:27
推 qqq7840: 那就便宜賣給我吧，你把我的錢拿去買股票，我把你的房子拿來收租。雙贏33F 03/16 18:39
推 nitero: 真蛋黃區 都2% 以下 你的房在哪一區啊35F 03/16 19:26
松山區但超級靠近信義區
噓 F93935: 當年買多少？用現在市價算投報？36F 03/16 19:45
推 flame1983: 我買一間40年老公寓在台中南屯市區 投報就快4趴 台中蛋黃區感覺好賺多了37F 03/16 20:12
推 abyssa1: 台中蛋黃區一直跑啊 信心不夠 台北捷運路網定型了39F 03/16 20:13
※ 編輯: HyperPoro (36.226.4.236 臺灣), 03/16/2023 20:16:02
→ partsex: 台灣就低租金窮國 你現在才發現 笑死
能做的就是把老房子拿去抵押 能借越高成數越高 這樣投報率就提高了
不過我猜你根本沒有實際控制權40F 03/16 20:39
目前只是幫忙裝修,出租,收租金而已lol
推 abyssa1: 話說租金有算GDP 很看好未來幾年漲租帶動GDP44F 03/16 20:45
→ partsex: 請注意 台灣的房地產 如果不能開槓桿
那麼就沒投資價值
因此這間類似房你到底有無全權的操作權 很關鍵 長輩願不願意讓你拿去抵押借款
台灣租金漲很慢 外勞太少 先開放1000萬外勞才有可能有像樣的漲幅
https://i.imgur.com/d4e2hqm.png
芽龍附近室內13坪左右的一房一廳 租金已經逼近10萬了
台北市要拉高租金報酬率就去買公寓頂樓加蓋隔套 才有可能
要是我 我會把台北老房增貸 去買台中桃園45F 03/16 20:45
[圖]
確實是個方向...
→ partsex: 台北過去10年漲幅被中南部屌打 租金報酬又偏低56F 03/16 20:58
※ 編輯: HyperPoro (36.226.4.236 臺灣), 03/16/2023 21:20:07
※ 編輯: HyperPoro (36.226.4.236 臺灣), 03/16/2023 21:41:51
→ migration265: 簡單油漆出租就好了57F 03/17 09:16
推 dhvaja: 好奇大家說的市值是看哪一種資訊最準？ 我的老房在不同銀行平台估價介於1300-1500，各位說的市值是取低還是取高呢？58F 03/17 11:08
個人是看社區最近要賣的物件 取一坪價錢的平均值
※ 編輯: HyperPoro (111.82.49.80 臺灣), 03/17/2023 11:58:00
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