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作者 lspss93009 (歐文)
標題 Re: [請益] 中壢預售屋格局請益
時間 Tue Mar 21 15:28:51 2023

※ 引述《BenZsz (Ben_1021)》之銘言：
: https://i.imgur.com/kIpClzv.jpg
: https://i.imgur.com/efx0Tmv.jpg
: 此間預售屋在中壢交流道附近，因在北市上班所以想買靠交流道附近的建案，這間坪數
約
: 36坪，公設為32%，這間格局採光都很喜歡，看預售屋從北看到桃園一圈了，房屋一坪
開
: 價約40，車位另計，約兩年後完工
: 因爲此建商為第三期建案爲在地建商，契約為同業擔保，頭期建商抓三成，工程款需一
次
: 付清，第一次看會有點擔心，我看建築執照起造人有變更過爲僑x建經，是因為小建商
去
: 借貸改為建經比較好借貸嗎，現在這時段想要買自住的房屋繳款也還負擔得起外加太太
想
: 要新一點的房屋
: 請問有大神可以開示嗎，非常感謝



看到底下一堆不懂的人
在那邊喊同業保證就覺得很好笑

同業保證跟不動產開發信託
是天差地遠的東西

這個案子走的是不動產開發信託
所以委請建經公司擔任信託受託人兼起造人


那建經公司要幹嘛呢？
首先建經公司本身能做的業務很多
舉凡不動產履約保證、估價
以及最重要的工程進度查核及營建管理
所以建經公司對於開發商來講
最主要就是監督工程進度
看你有沒有按照進度施工
如果有才會按工程進度撥款
然後有人在那邊擔心僑馥建經最沒保證？


哈囉～～～～
你知不知道僑馥建經一年經手上百個建案
大園航空城-家田富筑
青埔A19-天麒宏竹
桃園車站-明築輝皇
江翠北重劃區-江南STAR
只要是各大重劃區 幾乎都看得到他們的身影

https://i.imgur.com/MW1iFg2.jpg
[圖]


另外要搞懂另一個什麼叫不動產開發信託
這種信託老實講對於消費者算是最有保障的



簡單來說
第一個保障-土地信託
這個建商已經把土地信託給建經公司
土地所有權人現在是建經公司
所以建商無法再把土地偷偷拿去民間融資、二胎貸款之類的
這個擔保品就是專屬這個建案資金抵押


第二個-信託專戶
所有消費者支付的款項都會匯入信託專戶
（非建商戶頭）
裡面的錢都交由建經公司控管
他會依照工程進度來撥款給建商
按每個樓層的撥款比例來使用
所以消費者的錢基本上都專款專用


第三個-續建機制
這個要看信託契約裡面有沒有寫
通常起造人信託的話也會一併寫進去
但是續建機制要看哪一種
有分承諾續建、協商續建
意即建設公司倒閉的話
建經公司必須要接手把剩下的房屋蓋完
這些都是內政部規範的契約 較有保障


在上述這三種機制下其實對消費者來說
已經盡到最大的保障了
比起什麼同業保證、價金信託來說
這個保障等級絕對高於其他類型



但對建商來說非常不愛用這個機制去蓋房子
因為成本實在太貴
首先端看案子的大小
信託費+建經手續費有時甚至高達百萬以上
這無形成本對於建商來說也是一筆大支出
所以你看一些大型建商基本上
都不會走這種不動產開發信託機制
這主要是針對小建商來實施
那今天建商願意花一大筆錢給消費者保證
已經算是做的很不錯了
不然他幹嘛不開個建商分公司做同業保證就好？
既省錢又不用這麼麻煩
反正建設公司等級有到就好

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.242.43.194 (臺灣)
※ 作者: lspss93009 2023-03-21 15:28:51
※ 文章代碼(AID): #1a6Lor36 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1679383733.A.0C6.html
※ 同主題文章:
[請益] 中壢預售屋格局請益
03-20 23:31 BenZsz
Re: [請益] 中壢預售屋格局請益
03-21 15:28 lspss93009
推 kiii210: 推解釋 好奇不動產開發信託跟價金信託差在哪裡？1F 03/21 15:34
推 jamison04: 所以到底是同業擔保還是不動產開發信託？原po是說同業擔保欸2F 03/21 15:52
推 wseedw: 不動產信託公司和同業擔保可以並存啊4F 03/21 15:55
→ BenZsz: 銷售是說同業擔保，但是我查建築執照是有異動過變更為僑x建經，現場要看合約不給看，蠻無言後面去翻內政部他上傳的合約備查
這塊偏不熟也有疑慮才上來發文非常謝謝5F 03/21 15:57
不動產開發信託跟同業擔保並存
此外土地設定的同時也一起做信託移轉
因為如果只有同業擔保
根本不可能花那一大筆錢做信託
※ 編輯: lspss93009 (27.242.43.194 臺灣), 03/21/2023 16:18:22
※ 編輯: lspss93009 (27.242.43.194 臺灣), 03/21/2023 16:20:27
推 jamison04: 原來是並存 感謝解釋
合約可以帶回去看吧，不給看真的有夠雷9F 03/21 16:30

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