作者 espreesso (教授為什麼沒告訴我)標題 [請益] 都更車位分配問題時間 Fri Dec 8 21:25:56 2023
各位先進好,
家中長輩有棟都更房, 目前已經完工, 進入找補的階段 (北部的上市建商)
走得是權立變換+合建私約的方式
關於車位分配的條文如下:
按甲方(地主)分得房地總銷坪佔全案總銷坪 (不含捐贈獎勵銷坪)之比例
, 乘以實設總車位數(不含捐贈獎勵車位) 計算甲方可分配車位
(實設車位以主管機關核定通過為準)
甲方可分配車位= ( 甲方分配銷坪/全案銷坪(不含捐贈獎勵銷坪) )x 實設車位數
這個都更案有約 10% 的捐贈獎勵容積, 核定的實設車位數假設是 100 個
建商給的找補試算表上說明 實設車位數內有 100x10%=10 是由捐贈獎勵而取得
地主不能參與分配, 故公式上的實設車位數只能用 90 去代
1. 建商的邏輯是要照各自產權(地坪) 產生的容積比例去分配
而建商的容積內包含因捐贈獎勵而多取得的 10% 容積
長輩想法是地下車位不計入容積計算,可以建幾個車位和取得容積無關
不會因為建商沒捐贈這10%獎勵容積而讓權變核定數量由100個變成 90 個
故引用容積比例的概念不合理
2. 捐贈獎勵車位是開放外部停車的公共車位, 新的建照已經沒有這種車位了
而都更權利變換核定書上明確寫明 獎勵車位數=0
故照合約, 實設車位數應該就等於 法定車位+增設車位=100
以上, 希望能請教版上先進的看法
另外 若持續無法和建商達成共識, 後續就是要走訴訟了嗎?
還是有什麼調解或仲裁得機制呢?
感謝~
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※ 作者: espreesso 2023-12-08 21:25:56
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[請益] 都更車位分配問題
12-08 21:25 espreesso
→ abyssa1: 照合約應該就是的說法 法定這位是照坪數來要求的
地下室防空避難空間兼停車場不佔容積 都是可以多蓋
只是建商一般都只蓋到法定低標
合約應該是比較符合建商的說法
只是現在建商都用容積移多蓋銷坪吃地地主持分有點賊1F 12/08 22:09
→ espreesso: 請教大大，建商說法是說能多這10個車位，是因為有捐贈獎勵容積的關係。請問這有什麼法源依據嗎？ 我沒查到可設車位數的上限和取得容積的關係 只有法定車位數下限和樓地板面積有關。而此建案核定法定車位約為75個，其餘25個為增設車位。我的理解是這25個車位不是因為獎勵容積而取得的。 若地主不能參與分配，反而還要負擔多出來的車道公設，感覺不太合理阿6F 12/08 22:35
→ abyssa1: 移入容積->樓地板增加->法定車位增加
不過他蓋超過法定，那我也看不懂他的說法了13F 12/08 22:45
推 suwy: 這25個車位建商也可不蓋 若要求蓋了要分地主 是依什麼理由?原po要小心不要反打自己，若不承認獎勵容積與自設車位有關，那所有自設車位地主也沒理由拿15F 12/08 22:49
→ espreesso: 回樓上大大，理由是簽訂的合約分配公式寫明 實設車位數以權利變換核定為主。目前核定的就是法定75+增設25=100。 而且若建商不多增設這25個車位，那可能地下室從B4變B3, 公設比變少。地主能分得的室內坪就變大了。18F 12/08 23:01
→ suwy: 公設比變少，是公設坪減少，室內坪不會改變22F 12/08 23:05
→ espreesso: 您好，都更合約的分配坪數都是包含公設的。我的理解分配總坪數不變，公設坪變小則室內坪變大。23F 12/08 23:08
→ abyssa1: B4改B3 你家室內不會變 車位不佔容積 你這應該是車道可以攤到公設的建照 差別只在公設坪會增加
合約如果照銷坪分攤的話 的確有差 他都知道地坪容積比例應該就照吃容積的主建物來分配比較合理25F 12/08 23:08
→ espreesso: 是的，應該這麼說，因為分配總坪數不變，若公設比變低則室內坪變大。29F 12/08 23:10
→ suwy: 專家都說總坪數會減少了，您怎麼確定分配總坪數不變？
回到原問題，您想想，如果您捐贈道路用地拿到捐贈獎勵，結果半個車位都沒有，您氣不氣31F 12/08 23:24
→ espreesso: 您好，都更合約有分配公式，甲方分配坪數是固定的。總坪數包含室內坪+大公小公。
捐贈道路反映在地上物容積上，地上建物價值大於捐贈價值，建商認為有賺頭才會有這樣操作。沒查到因為捐贈取得容積而能多蓋幾個車位的依據在哪？
事實上建商完全能在不捐贈道路取得容積下，一樣挖到B4蓋100個車位吧。要多蓋幾個車位只是成本問題而已 @@34F 12/08 23:29
推 krit1009: 現在還有建商願意做都更案喔 真是佛心41F 12/09 00:07
推 pinkbest: 是談好可以分配到幾個車位
你認為應該有幾個
一開始不是早就談好了嗎42F 12/09 00:12
推 krit1009: 你想想你家的價值 建商幫你增值了多少 為了這一點點在計較我覺得蠻好笑的45F 12/09 00:15
→ espreesso: 您好～合約上談好的是分配公式。公式上只寫實設車位數以權利變換核定為主。
這棟房是長輩的自住房，增值多少其實也只是帳面價值。但眼前車位找補差異也有個40～50W. 也不算是小錢吧47F 12/09 00:18
推 anita03201: 建商的比較合理喔。法車數量就是用含捐贈獎勵面積的樓梯板面積計算出來的，所以扣除因為捐贈獎勵面積所產生的車位當然也是合理的，等比例原則。
另外地下室面積變少不會讓專有（室內）面積增加喔，會讓權狀面積減少，專有面積固定的情況下，公設比自然會下降。但損失的還是地主分回去的價值（因為買賣是按照權狀面積計價）51F 12/09 00:33
→ espreesso: 謝謝大大回覆 我的疑問是樓地板面積對應法定車位的‘下限’ 還搞不懂建商說的因為獎勵容積而能多蓋10
個車位 （上限多10個？）的邏輯在哪
您好，合約公式計算的應分配坪數就是權狀坪數，包含了主建雨遮大公小公等合計。這部分大小是固定的。 合約上倒是沒約定室內坪有多少。謝謝58F 12/09 00:42
→ suwy: 合約上也有白紙黑字寫(不含捐贈獎勵車位)，所以您長輩急於認定捐贈獎勵車位為0，但停車獎勵車位為0不代表捐贈獎勵車位為0，兩者法源完全不一樣，因此在法律上您敗訴機率高。在常理上，大家都是拿房子+車位，結果您說捐地者禁止拿車位，說得通嗎?64F 12/09 00:55
→ espreesso: 補充說明一點，地上坪分配部分，地主不分配捐贈獎勵容積。故地主的地坪分配到較少的地上坪+車位。而建商的地坪分配多10%的地上坪+0車位。似乎沒您敘述的這麼不合理？69F 12/09 01:42
推 nexcaree: 我理解了。建商的想法，因為你們沒有分配到地上的容移容積，所以依此容移產生的車位自然地主無法分配。但你們要爭的是地上的容移分配，不是停車位。因為容移讓地主的土地權狀縮小。但如果你們當初就沒談到容移這塊，那看怎樣協調吧。73F 12/09 03:08
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