看板 Stock作者 ceca (生活藝術大師 N)標題 Re: [請益] 一輩子不買房靠股利付房租是可行嗎時間 Sun Apr 25 14:36:01 2021
我股版良心,股票大媽派,隔壁炒房的拉.
讓我來講講這個話題...
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鈔票就是鈔票,哪有甚麼問不問題.
你有10億買SP500.
拿股利來付房租住帝寶.
我不覺得有啥問題啊.
反正這世界,你的錢有辦法變大速度追得上你需求的花費速度就可以了.
鈔票不分你是炒房來的還是炒股來的.
你只要收益是穩定的,並且可以抗通膨和追上你可能淺在的開銷增額.
那沒啥不可以.
一般來講買房子是因為.
如果你開槓桿5倍好了(貸款八成)
實際上不動產是這樣算.
長期平均增值算2.5%,非雙北的出租投報率大概2.5%,稅金千分之幾忽略,利息算1.5%.
我這樣抓應該很保守了,沒跟你豪洨找特例幹嘛的.
因此你是5%開槓桿5倍扣除利息*4.
所以實際投報率是多少??....
是19%.
這就是不動產長期的投報率.
你幹掉這個數字,你愛怎樣投資都ok.
你說出租投報率你又不出租..
阿靠杯你不買房你要租屋阿,所以你自住你一定是全額出租投報率這樣算.
出租的開銷就是你自己用掉...
這很基本的帳務收支,股版應該大家都很專業.
而為啥一般會支持買房.
因為一般人是股市韭菜,你是被收割的.
你不要說一年19%...你一年有沒有1.9%都是問題,滿地虧錢的.
(現在在講長期)
因此你既然不是股神,你乖乖去買房子.
當然對於高資產而言就另外一個故事.
一般豪宅是拿來洗鈔票用的...但是我們撇除這種狀況.
例如你租一間投報率只有1.5%的房子,而他的金額很高所以只能貸款5成.
而增值也疲憊,大概長期只有1.5%.
這樣他的投報率就只有4.5%
而你又是股票老鳥,股票收益平均10年有6%.
那你不買房子....我覺得很好啊...
你何苦一定要買房子??
so...
買不買房子永遠都是數學問題,鈔票問題.
沒事不要對投資產品放感情..
董媽,不要對任何投資產品放感情!!!!!
當然你也可以放感情,但是放感情的代價就是要支付鈔票.
PS.少賺你也是支付鈔票的一種型態
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Re: [請益] 一輩子不買房靠股利付房租是可行嗎
04-25 14:36 ceca.
推 Bestbass: 開槓桿還是要還 寬限期一般3年 長期報酬率沒那麼高1F 04/25 14:42
推 awss1971: 簡單說,資源放在最有效益的地方,如果投資很強要買股買房都行,是韭菜就認命2F 04/25 14:43
槓桿幹嘛還.
你可以增貸之後把錢丟去買SP500阿.
永遠保持你的槓桿都是那個數字.
錢永遠都不還...
這不是基本的投資操作而已.
房貸又不會被要求追加擔保.
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/25/2021 14:43:57
講到這邊也是這樣.
一般來講,為啥有錢人不動產會配置部分.
這跟他貸款額度上限有關.
也就是當她因為資本太龐大,銀行對他的放款限制壓制到他槓桿比率.
那他自然就必須尋找低槓桿高報酬的投資.
例如屯土地,工業地.
(土地槓桿很難開,但是翻漲速度比較快..
但如果你可以開三倍以上槓桿,土地不會比較好賺
這數學問題,你精算一下就知道了)
例如股票,例如其他OOXX.
所以這也必須因應每個人的的財務狀況,現金流狀況去判斷.
so..到頭來一切都只是數學.
你自己"不放感情"的去精算.
之後再去做最大利益報酬化的配置.
甚麼都可以買,甚麼也都可以不買...
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/25/2021 14:51:08
推 rig2121: 低利時代誰在還錢,當然借低成本資金滾現金流等升息還啦,現金流概念就是要維持正現金流而已沒說不能負債4F 04/25 14:52
所以高資產的通常投資工具會很多.
他同時要控制槓桿和現金流的關係.
一般來講增值是主要利潤由來,租金或是股利是拿來做現金流平衡用.
當然也可以特化,例如特化租金或是股利...
然後看自己的型態延伸出不同的投資組合配置.
不過,永遠都負債,子子孫孫都負債,小屁孩小時候就教導他怎樣負債.
這是這個年代必要的教育和必須適應的狀況.
低利率就是高負債的年代...
怎樣借錢借好借滿但又幾乎沒風險,是每個資產家庭必教的課程..!!
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/25/2021 14:55:47
推 rig2121: 是啊,低利時代怎麼搬錢、維持現金流還是學問8F 04/25 15:01
→ abyssa1: 有居住需求 長期自住買第一間通常比股市報酬好
買入收租純投資就不一定 跟股市一樣看能力看眼光9F 04/25 15:17
推 jerrylin: 台灣的問題是 炒房的稅率居然是可以忽略的
難怪台灣人超愛屯房11F 04/25 15:25
推 wjlfox: 感謝你花時間給不認識的人說明。16F 04/25 15:45
→ abyssa1: 台灣人覺得自住三間剛好 又認為自住低稅率天經地義 政治人物也大放送 自住低稅正是房價最堅定的支撐一戶買三間當然掃光光 真的富豪大量囤住宅的很少17F 04/25 15:47
噓 GoGoJoe: 大物件有出租投報率2.5%嗎?貸款那80%利息不用付嗎?
補回來 利息四倍看的了
補回來 利息四倍看到了20F 04/25 15:53
→ lain2002 …
推 lain2002: 所以才要限制多房者的貸款額度,強迫降低投報率28F 04/25 16:26
推 sob: 數學好,有辦法算出哪時候買的起大安區嗎...?29F 04/25 16:29
推 Linerange: 現在多間房屋貸款有限制了,法人更嚴34F 04/25 17:29
推 g9xuggf: 我有問題 你算的怪怪的 要還房貸哪有一職開槓桿36F 04/25 18:02
推 chien703: 這篇是對的,雖然以目前大多頭來看一年20%不算太難;但之後趨勢改變,而且房屋持有稅不會大改的話,就還是房產穩一點。錢多到一定量應該就都配置,做分散更好。37F 04/25 18:48
推 cccc1730: 跟之前看到某篇家裡教他囤房出租一樣43F 04/25 19:54
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