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※ 本文為 npc 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2013-01-28 16:06:41
看板 Gossiping
作者 DennyCrane (時鐘)
標題 Re: [爆卦] 天龍國郊區的房價崩盤了!!!
時間 Mon Jan 28 01:20:35 2013


※ 引述《IEhacker (《ID暱稱》)》之銘言:
: ※ 引述《DennyCrane (時鐘)》之銘言:
: : 台灣可能這樣玩嗎?我講過n次了,台灣地價稅低到不行,
: : 而且公告地價永遠與實價有很大距離,你自己摸摸良心你家去年底才繳多少地價稅而已?
: : 不動產持有成本那麼低,加上現在股市也沒有什麼理想又穩定收益的投資標的,
: : 定存利率又只有1%多,那當然有錢就往房地產投啊。
: 現在台灣的公告地價與實價有落差
: 而且這落差的幅度隨著不同地區也有很大不同..
: 如果是在台北都會區精華地段落差就很大
: 例如台北市公告地價平均大約是實價的3成左右而已
: 而在郊區或鄉村地區  兩者的落差幅度就比較小
: 前陣子看到一個有意思的新聞...
: http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/7644722.shtml
公告地價調整周期 擬縮短 | 稅務法務 | 財經產業 | 聯合新聞網
[圖]
行政院長陳冲昨(17)日指示內政部、財政部,研議公告地價是否每3年調整。陳冲並指出,縣市合併為直轄市後的公告地價問題,即是目前做法是「縣歸縣,市歸市」,終究要達到同一標準,財政部應盡快處理。 ...
 
: 公告地價調整周期 擬縮短
: 以後公告地價可能由三年一調改為1~2年一調
: 這裡可以看出政府一方面先用實價登錄把實際價格現出原形
: 一方面有意用漸進的方式(可能要花數年)來拉進公告地價與實價的差距
: 如此一來  公告地價與實際價格落差大的地區受到的影響也最大
: (但這也正是最該改革的部份)
: 長久以來過於低估的公告地價造成了北市房價飆漲
: 北市租金報酬率偏低也是這個原因所導致的...
: 這種畸形稅制相對上
: 對那些公告地價接近實際價格的地方(如郊區或鄉村)很不公平...
: 另外有些豪宅應該課徵加重房屋稅(所謂豪宅稅)


這篇講得滿中肯,就是公告地價偏低的問題,

其實台灣這幾年地方政府都再調公告現值,但公告現值只影響交易時的土增稅,

對於不買賣單純持有的人而言其實影響很有限,持有成本仍極低,

所以造就房地場炒作的良好溫床。



公告地價在台灣被嚴重低估、各地縣市長為了討好選民都不敢調是事實,

http://blog.udn.com/fulltime168/7257658
全國102年公告土地現值、公告地價調幅及市價比 - 福田家園的部落格 - udn部落格 文/福田家園 全國102年之公告土地現值、公告地價調幅及占市價比 全國各縣市102年之公告土地現值與公告地價已由內政部公部統計結果。公告現值調漲幅度平均為7.95%,漲幅最高者為澎湖縣42.84%... ...
 

這邊可以看到台灣民國102年公告地價雖均有調整,但占市價的百分比,

幾乎都在20%以下,台北市長還算有點良心到了25%,高雄市也到23%算可以,

北高兩市已經算相對高但還是嚴重低估,更別說其他都市都在15%上下,

這也代表台灣的地價稅根本是嚴重短收。



台灣目前非自用住宅地價稅是1%,而自用住宅地價稅是千分之二,

但是再乘上公告地價只有真實地價1/5的狀況後,非自用住宅地價稅只有千分之二,

而自用住宅的地價稅更低到只有千分之0.4...

這代表市價一千萬的房子,你一年只要繳4000塊的地價稅,根本不痛不癢,

對照日本一千萬的房子每年要繳至少十萬的稅,你說台灣房價怎麼可能不炒高?

所以我的立場講得很清楚,台灣要打房,就是只能從地價稅下手,

地價稅就是最典型的資本利得稅,而且你絕對跑不掉。

(地下經濟課不到,但是你買房要作土地登記,一清二楚一毛都跑不了。)



總而言之,正因為台灣持有不動產的代價太低,有錢人當然把錢丟房地產,

大家一有錢就拼命買房的結果,當然就是價格愈來愈高啦。

既然鬼島人不願意多繳稅,那就只能承擔高房價所帶來的生活痛苦、消費緊縮,

落入大家都不敢消費、土地房屋更保值、價格炒更高的惡性循環。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 111.248.49.186
dans:提高地價稅只是假打房1F 01/28 01:21
dans:本來付給前手地主的轉變成付給政府

如果在一個正常市場運作機制下確實如此,

但是台灣當前利率偏低,現金根本不知道往哪擺,股市也是混沌未明,

膽敢危機入市的人不多(今年開始還有證所稅呢),所以錢擺不動產就是最安全的管道。

透過地價稅讓不動產炒作的投資報酬率降低,房地產價格自然會合理修正。

dans:地價稅的比例實際上反應的就是政府插(土地的)乾股比例3F 01/28 01:22
dans:你說變房價便宜  對  只是你便宜掉的那些價格還是變成稅繳出
dans:自有住宅的至少可以逃過一劫  但還沒買房的就要被轉嫁
obov:然後到時候一堆背房貸的傻包開始該地價稅太高6F 01/28 01:24
dans:在居住上  對價格bargin能力最差的永遠是準備要買房的首購7F 01/28 01:25

這個當然,但是最起碼最起碼,可以讓把買房當投資的有錢人,

會因為投報太低而釋出物件到市場上讓房價合理一些。

dans:這就是為什麼首購要買的小兩房總是單價高  因為選無可選8F 01/28 01:25
gemboy:之前用奢侈稅來打防本就假議題 現行土地法規本就有方法可以9F 01/28 01:25

沒錯,只要地方政府把公告地價拉高到至少跟公告現值一樣就可以了。

dans:建商會告訴你不爽不要買10F 01/28 01:26

不過... 口袋淺的人本來就沒有什麼選擇。

這就跟窮人吃東西其實最貴的一樣,因為他們經濟無法負擔大量採購優良的食材,

只能選擇去買少量的、劣等的已烹調的垃圾食物。(例如夜市或路邊攤的食物)

IEhacker:兩種方法至少要做一種:1.調高公告地價  2.調升地價稅率11F 01/28 01:26
dans:同樣的房東也可以告訴無殼蝸牛不爽不要租12F 01/28 01:26
gemboy:降低投機客 只是弄個奢侈稅聲東擊西乎攏而已13F 01/28 01:26
cawba:地價稅是資本稅 對資本課稅違反樹果原則 對儲蓄者是種懲罰14F 01/28 01:27
dans:地價稅資本化效應會讓房價降低  投報率不一定降低 可能是持平15F 01/28 01:27
cawba:土地增值稅才是你所謂的資本利得稅 今天政府要加重課稅的應16F 01/28 01:28

你講的觀念沒有錯,但是現在問題就在於,

土地跟房屋在中華民國是不是應該被視為可以被炒作的資本的問題,

如果全民都認為居住正義不重要,我要把別人住的權利當成賺錢的工具,

那我當然認同土地房屋可以被當成是跟衣服、包包、手機一樣,你要賣多貴都行,

反正你不爽不要買。鼓勵投資可以降低證交稅、證所稅、利息收入所得稅等等,

而非把"買房"視為是儲蓄的一種形式。

qbaow:推這篇,樓上dan兄,學過經濟就知道,不可能100%轉嫁給買家17F 01/28 01:28
dans:就說持有稅是讓住房的人繳稅  房東是可以轉嫁給房客的...18F 01/28 01:28
cawba:該是非自用房屋的稅率 而不是整個地價稅都提高 甚至是空屋稅19F 01/28 01:28
dans:轉嫁80%也是轉嫁  你怎麼不說就是轉嫁比較多?20F 01/28 01:29
cawba:都可以討論21F 01/28 01:29
qbaow:當買家和賣家都要承受房屋持有成本的增加時,供增需減22F 01/28 01:29
gemboy:反正現在政府和立委偏向財團有錢人 選民也都亂選23F 01/28 01:29

不是選民都亂選,是選民也不想公告地價漲,我這麼說吧,現在新竹縣的公告地價,

占市價百分比只有10%,你如果在新竹有間豪宅價值2000萬,

代表你一年只要繳8000塊的地價稅,但如果調高至八成市價,那你得繳64000。

而且那只是理論,因為調高公告地價後,房價勢必下跌,不會再值2000萬了,

一般老百姓願意多繳稅又讓自己房價跌嗎?所以政府根本不敢調公告地價,了解了嗎?

zDavi:課非自用有用 房價才不會漲成這樣 我自己有兩戶房子 兩戶都24F 01/28 01:30
qbaow:房價就下跌了,還有80%和20%是你腦補的,無理論根據25F 01/28 01:30
dans:沒理論根據?  那你給我一個理論告訴我為什麼小兩房單價高?26F 01/28 01:30
zDavi:是自用住宅 課非自用課得到才有鬼27F 01/28 01:30

沒錯,我家有四間房唷,全都是適用自用住宅稅率,呵呵。

gemboy:平權條例還是土地法也有空地稅的規定 政府也都不用就是XD28F 01/28 01:30
dans:你理論很強  我拜託你告訴我  最好你土經理論比我強再來嗆我29F 01/28 01:30
dans:居住支出佔底層階級支出比例較重 這是為什麼財產稅理論中會有
dans:反對高財產稅政策的聲浪

你這部分有深入談到重點了,但這東西可以透過其他租稅手段來減輕低所得者的負擔,

例如地價稅可以作為所得稅的扣除額等等,這些都是國家稅制可以遂行的手段。

在民國78年以前,房屋稅地價稅都是可以作為所得稅扣除的項目,

如果未來財產稅增加,恢復列舉扣除並不是不可能。

dans:另外首購族因為無法又無法適用高地價稅政策下的減免優惠32F 01/28 01:33
a001ou:z大 請問要如何兩戶都自用? 打通嗎33F 01/28 01:33
wang4320:ㄧ人只要有兩間以上的房子那稅加到5%以上呢?34F 01/28 01:33

沒用啊,我問你奢侈稅都兩年了,房價有跌嗎?所以你覺得有用嗎?

dans:被轉嫁的負擔會更重35F 01/28 01:33
hydralee:政府多些稅收也比政府沒錢舉債好阿36F 01/28 01:36
zDavi:看怎麼登記而已啦 小市民也做得到37F 01/28 01:36

沒錯,你總有父母兄弟姊妹吧,不會的去問問代書囉。

dans:cawba有一部分說對  土地持有並不一定代表有產出  對土地持有38F 01/28 01:37
dans:課予重稅其實有違樹果原則的疑慮

窮人持有的土地非常少,所以你擔心的問題其實很吊詭。

當然如果要講樹果原則,若稅制有問題到,窮人必須舉債、賣地繳稅,

那當然有檢討空間。

zDavi:課非自用連我們這種算笨的小市民都課不到了 哪有可能課到像40F 01/28 01:39
zDavi:帥過頭這種聰明的投資人
Chia2323:一定是有錢人搞的東西42F 01/28 01:39
a001ou:所以z你兩間房子都你的? 都你在用而不是登記在別人身上?43F 01/28 01:41
a001ou:若否 那真的也沒什麼好得意的
zDavi:台灣人常自以為聰明 卻往往總是為了自身一點利益去成就財團45F 01/28 01:41
huipo:靠課稅是不可能的46F 01/28 01:41
zDavi:龐大的利益47F 01/28 01:41
gemboy:問題是選民亂選立委造成更偏財團有錢人阿 自己也沒多爭取48F 01/28 01:44
gemboy:到多少利益前移轉給有錢人

應該是說,現行政策,對老百姓也是有小利益,但是對財團是大利益,

而制度設計的目的,就是在誘騙一般老百姓使他們獲得蠅頭小利,

而老百姓會因為蠅頭小利而選擇跟財團站在一起支持這個讓他們負擔高房價的政策。

dans:你搞錯了  我已經說了是沒土地的人負擔會更重50F 01/28 01:45
gemboy:很久前遺產稅率調降就爽到有錢人 閑前跑去不動產市場51F 01/28 01:46
dans:有土地的自然有自有住宅稅賦減免措施可以避掉稅賦52F 01/28 01:46

你如果談的是租金問題,但那一樣可以透過社福制度來解決,

所有的政策本來就都該有配套,我相信聰明如dans者,絕對能想得到。

美國租金補貼計畫就是在解決低收入者住房問題,

台灣如果真的有跟美國一樣玩持有稅的那一天,相關配套絕對也會想出來的。

dans:但沒土地的會因為地價稅賦調高而被迫接受稅賦轉嫁後的租金53F 01/28 01:46
dans:那些首購族進不可攻退不可守  bargin能力很差  無力抗拒租金
dans:調漲
gemboy:反正現行土地法滿多落後規定 不然就有規定不執行XD56F 01/28 01:48
dans:更正  首購族→尚未購房的人57F 01/28 01:48
dans:但稅制上要怎樣讓這些非自有住宅的族群在高財產稅政策下獲得

問題就在於,在高房價的狀況下,你口中的首購族卻是連買房都不敢肖想。

持有稅高,房價自然會修正,今天你的問題只是在討論,高房價+低持有稅vs

低房價+高持有稅兩者之間何者對首購者負擔較大的問題,

稅制設計當然有其最適狀況,如果後者沒有辦法讓首購負擔較輕,那自然不必改革了。

gemboy:看看台灣優良農地都變工業區了XD 不然就是一堆假農舍XD59F 01/28 01:49
dans:租金補貼?60F 01/28 01:49
dans:不那其實很難  給低收入族群補助簡單  但給一般人補助很難
dans:我一直認為 房價問題在於都市過度集中化 而非持有稅也非利率

都市化程度高這是全世界都面臨的問題吧,

當然我也不否認台灣確實有均衡區域發展的必要性就是了,

過度集中雙北也讓生活品質降低,我也不希望見到台北市跟東京一樣。

airways:最簡單就是實價登錄 實價課利得稅63F 01/28 01:52

你講的東西跟我講的有什麼不一樣嗎?

實價課稅地價稅就是按現值了,那不是最好嗎?

實價課利得稅就是取消公告現值直接按市價課土增稅了,那你是在噓什麼毛?

dans:只有適當的幫助都市擴張  降低擁擠  才能讓房價正常化64F 01/28 01:52
dans:全世界都面臨  但很少像台灣高度集中化在首都

也不會啊,我們鄰居就有一個國家叫作韓國的,全國近一半人口住在首都圈。

gemboy:算了吧 均衡發展只是政客口號罷了 政府稅收直轄市還是拿66F 01/28 01:55
dans:美國是多點發展  台灣是單點發展  資本集中程度自然有差67F 01/28 01:55

紐約房價也是很可怕的啊,加上持有成本的話,其真實價格根本不輸台灣。

gemboy:超多 縣市階級只是撿剩的而已68F 01/28 01:55
zDavi:紐西蘭遷都遷很久 結果還是有四分之一的人擠在奧克蘭69F 01/28 01:56
gemboy:財稅收支本身就有缺陷 導致直轄市越拿越多 建設當然會更好70F 01/28 01:56

應該還是跟產業有關,高雄市長期預算是直轄市等級,但人口卻一直外流,

所以建設是其次,比較重要的應該是工作機會。

講難聽一點,台北市的建設也沒多精美,說穿了就是有工作人才一直來。

dans:首爾圈的面積是雙北的好幾倍.....71F 01/28 01:58

你不能只談面積啊,因為首爾的人口就是全台灣的人口了啊...

gemboy:再說 捷運是讓都市擴張的合理方法 結果被酸民認為是賠錢貨72F 01/28 01:58

該蓋還是要蓋啦,我不反對蓋捷運,台中、桃園、新竹也都該蓋了。

dans:首爾都會區 = 首爾市(605)+仁川市(964)+京畿道(10183)......73F 01/28 01:59

你要這麼講,也是可以啦,那把台北新北基隆桃竹都算進去好了...

gemboy:台北捷運蓋的時間點老早超過合理都市擴張的時機點74F 01/28 02:01
dans:所以你就知道所謂的"韓國一半人口住在首都"有多屁了吧...75F 01/28 02:01

問題也在於台灣就是那麼小,新加坡不也是全國人口擠在一處嗎? XD

IEhacker:以實務面來說 要驟然調高公告地價接近實價衝擊太大76F 01/28 02:02

對,所以緩步調升是必要的,驟然調高讓房價崩潰只會造成嚴重失業問題,

適度緩慢調長,讓房價緩步回到合理價位,讓多餘資金進入股市或創業,

對台灣才是比較正面的發展。

IEhacker:政府不可能這樣做 比較可能作法是"溫水煮蛙" 漸進式調漲77F 01/28 02:02
dans:所以新加坡的房價也沖天啦  新加坡還是地上權屋為主喔....78F 01/28 02:03

所以說台灣確實是該好好檢討不動產政策啦。

IEhacker:一方面縮短公告地價調整週期  另方面把公告地價調幅要比79F 01/28 02:03
dans:地上權屋的價格可以這樣突破天際也真是天生神力....80F 01/28 02:03
gemboy:基本上台中蓋捷運野還不太時機點 截運算運輸系統較高階的81F 01/28 02:04
IEhacker:實際價格漲幅略高個幾%  如此數年以後 就會拉近距離82F 01/28 02:04

是這樣沒錯,也是衝擊最小的。

gemboy:那些基礎的公車接駁系統還......83F 01/28 02:04

你這樣講,那高雄公車不是更...
※ 編輯: DennyCrane      來自: 111.248.49.186       (01/28 02:05)
ev331:以前也以為首爾有他們一半人口 查了WIKI上面寫 韓人口逼近84F 01/28 02:05
ev331:五千萬 四千多萬 2010年的人口分布是首爾約有1千萬初頭的人
gemboy:我不在高雄 我不曉得高雄公車運輸如何86F 01/28 02:07
IEhacker:例如如果某年受到經濟風暴 實價跌5%  公告地價可能就漲1%87F 01/28 02:07
ev331:  http://0rz.tw/c12fT88F 01/28 02:08
韓國行政區劃 - 維基百科,自由的百科全書
[圖]
[圖]
[圖]
大韓民國行政區劃中,全國劃分為一個特別市(특별시)、六個廣域市(광역시)、八個道(도)及一個特別自治道(특별자치도);以上一級行政區稱為「廣域自治團體」(광역자치단체),共有十六個。廣域自治團體以下之二級行政區則稱為「基礎自治團體」(기초자치단체),全國共有73個自治市(자치시)、86個郡(군)、69個自治區(자치구)。基礎自治團體以下又分為面、邑、洞;再分為里、統以及最基層的班。 ...
 
ev331:首爾特別市 大概是台北市兩倍多一點的面積89F 01/28 02:08
dans:因為謠傳說的是:"首爾(都會區)人口佔韓國一半"90F 01/28 02:09
dans:如果加上仁川和京畿道  那真的有兩千多萬
dans:只是總是有仁不愛查資料  傳著傳著就一堆人誤會都住在首爾市
dans:回到台灣  北北基桃宜恐怕也差不多
gemboy:應該就都會區吧 單一城市擠那麼多人我想到墨西哥市94F 01/28 02:11
ev331:因為好幾年前我也常講人口佔一半= = 我是道聽塗說之一95F 01/28 02:11
dans:我以前也是這樣  後來學乖了  只要看到鄉民講國外就蓋章講錯96F 01/28 02:12
dans:真的認真查證  不管是鄉民還是媒體  90%講國外都亂講
ev331:台北都會區含台北市新北基隆 人口六七百萬 面積大首爾三市倍98F 01/28 02:13
ev331:看wiki上面績跟首爾+仁川+京雞道 好像跟台北都會區面績差不
dans:你看錯了  我印象中雙北面積2900  光京畿道就有10591了100F 01/28 02:18
ev331:多 人口比台北多快一倍101F 01/28 02:18
ev331:http://0rz.tw/9xuOr 我看這個 不會有人亂寫吧
臺北都會區 - 維基百科,自由的百科全書
[圖]
[圖]
[圖]
臺北都會區,又名大臺北地區或大臺北都會區,為臺灣第一大都會區,涵蓋首都臺北市、新北市、基隆市等3個行政區,故又被稱為北北基,人口聚集區域以臺北盆地為主,並擴及周邊山區及臺地,其範圍等於台灣日治時期台北州不含宜蘭廳的管轄範圍。 ...
 
dans:你的連結寫台北都會區面積2400  但京畿道有一萬....103F 01/28 02:20
DennyCrane:大首爾人口密度比大台北高是真的 不過台北山區地型多104F 01/28 02:20
dans:http://tinyurl.com/ah6nyxz 另外首爾+仁川有1500105F 01/28 02:20
DennyCrane:所以嚴格來說兩邊的擁擠程度差不了多少是真的106F 01/28 02:20
ev331:我看錯了 =_+107F 01/28 02:21
ev331:首爾那三地加起來是台北都會區四倍多 面績
dans:台北都會區我會建議加宜蘭、桃園  頂多再加新竹109F 01/28 02:24
dans:首爾都會區的wiki把京畿道10000都加進去是太多了
dans:不過我懶得上網google  所以就算了
ev331:應該是首爾人口是台灣人口一半 XDDD112F 01/28 02:31
tchavelier:嗯113F 01/28 02:34
davidbright::l114F 01/28 07:38
domago:堆115F 01/28 07:50
dearyl:哪個總統敢課地價稅  我支持他  但  選上又是另外一回事116F 01/28 08:22
Musasi:要人民多繳稅?會被批鬥成搶錢喔117F 01/28 08:57
ace4:房價大概只剩下現在這幾年榮景了 接下來人口老化嚴重 想看看118F 01/28 09:57
ace4:現在3.4年級大概都是手中有房產的大戶 想想看在10年後 他們都
ace4:7-80歲了 光是要整理房子就很麻煩 給兒女? 大家在同一時間
ace4:做同樣的事 那房價還壓不下來嗎?除非有大量移民......
mdkn35:千分之0.4? 一千萬的自用 一年不就只課800元?122F 01/28 11:03

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