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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2016-12-21 22:49:46
看板 home-sale
作者 overshot (信義小魯)
標題 [心得] 自住買貴到底有沒有差
時間 Wed Dec 21 17:39:30 2016


大家好我是仲仲

此篇文長慎入=口=


版上最近一直在聊所謂的「自住買貴到底有沒有差?」

以一個幾乎是純買方經紀人的角度跟你說:

自住買貴當然有差啊!!!!!

大家都是辛苦賺錢,又不是錢太多多到可以拿來撒,買貴當然有差阿!!!



可是問題是

甚麼叫做買貴?

貴與便宜是相對的,你可能用時間去比較、可能用條件去比較、可能用地點去比較。

例如我近期幫版友買到一間1150的四房+車位

該社區同坪數在102年最高最高曾經有一筆1300萬(信義成交、非假合約)

你可以說:水喔~overshot幫我買便宜了。


但如果用這個價格去跟相距約五公里處的擴大重劃區比,一樣坪數屋齡更新,大概只要
1000萬不用。

你可以說:乾~overshot給我買貴了。


同社區在我成交前幾個月有成交一間坪數小一點1080,也是信義成交,但是臨路+低樓層+
路衝+壁刀+屋況差。
晚上睡覺一台車子開過去車燈會照進你家。
1080是賣到沒人出價,最後鄰居覺得沒差,透過我們談下來的價格。
但1150這一間屋況佳高樓層面公園看山景無遮蔽,買的時候同時有另一組在後補等著我們
談崩要接手。

即便條件不同,但你也可以說:乾~overshot給我買貴了。



我想說的是

買貴或買便宜的定義很多

但對於自住客來說,後兩者(房子條件、地點條件)是需求取向、能不能接受的問題。

可以接受就可以,不能接受就是買或不買,也不是價格貴或便宜的問題了。

但對於用時間來判斷是買貴還是買便宜,不過是馬後炮而已。



所以上述這些在我的定義裡我都不覺得算是買貴

對我來說,作為一個幾乎純買方經紀人的角度

買貴只有一個定義:
「屋主內心1000萬其實就會賣了,我卻幫你買到1000萬以上。」
這才叫做買貴,是買方經紀人的失職。

阿~當然,補充一下,這是買方經紀人該有的心態

如果是開發,作為屋主的經紀人,視角當然是買方能力上限是多少,我就拉到多少。

所以在成交一個物件的時候,開發和銷售通常是一種既對立又合作的角度,兩邊都必須顧
及自己客戶的滿意度、又必須搓合價格

不過這就是技術面與信任感的問題了,我們這邊姑且先不提~




回到所謂的自住買貴

通篇看下來,我發現大家聚焦的點都是用時間來判斷是不是買貴。

恕我直言:這這對自住客來說還蠻沒意義的。

除非你是先知,知道明年或後年的這個時間點,有一間你喜歡而且更便宜的房子要賣,並
且自己的狀況到那時候再買也無關痛癢。

只有上述的狀況之下,用時間點來判斷自住客是買貴還是買便宜才有意義。




我很喜歡版上說的一句話:「早買早享受,晚買享折扣。」

我自己也都跟客戶說:

「如果租屋可以讓你享受到人生的快樂、也覺得超值,那你不一定要買房子。」

「你的一切決策都是為了追求幸福與快樂,擁有屬於自己的房子是得到快樂的其中一種途
徑而已,不是絕對。」

「沒有人規定你買房子才會快樂,別管甚麼有土斯有財,買房子不是人生目的,沒有人規
定你這輩子非買一間房子不可。」



如果我客戶認定,2017年會是主跌段,或是房市從現在開始會走跌20年。

那我會說:

「你可以2017過完再開始找房,或是2037年再開始來看房子。」

「如果真的不需要買房子,那就別買。
看房子很辛苦的,上班很累,休假不能賴在家裡休息或陪家人、還得出來跟房仲看房子,
真的沒必要。」



價值觀是很深根地固的,我從來沒想過要改變客戶的價值觀,我只能把自己的價值觀跟他
們分享。



我來分享一下我所謂「自住沒差」的價值觀好了

自住沒差是有條件性的:

1.你認為需要一間房子。

2.一個核心家庭只需要一間房子。

3.在上述的狀況下,房子不是金融商品,買賣的時間點跟股票不同,不是全然依據現在價
格高或價格低來決定的。

4.買房子有所謂的條件和門檻,還有自知之明。
(參見拙作-首購族必修:https://goo.gl/GdtTFW )

5.任何情況下,應該下手的房子都是符合自己未來負擔的。
(例如你薪資能負擔的房價就是1000萬,現在有人賠錢急售,成交價低於社區行情200萬,
但總價要1200萬,信貸買嗎?別喔!)


在上述的條件之下,大環境的時間價值對你來說是沒影響的。

就像以我自己來說,我才剛買一間房子(參見:https://goo.gl/RciumV )

買的原因是因為我現在租屋、居住品質差、我想要有個廚房煮飯、在客廳釘TRX邊看電視
邊練,以後想收養一隻貓或狗~

買的房子的價位是我審慎評估過、以業務非固定薪、評估每個月我一定能拿出多少來還、
還有多少可以過活、能存多少錢。

成交價在時價登陸的中間值,沒有特別便宜、絕對不是投資價。

但是格局我喜歡、採光通風環境條件我ok,預算我能負擔,所以我買了。

即便房價跌對我來說也沒差,為什麼?

1.貸款依然在我能力負擔內,我依然使用這間房子、居住品質不會因為房價下跌而有所改
變。

2.當未來某天我要賣掉,也是因為需求而換大,我可能賣便宜賠了,但我買也是買便宜,
沒事兒沒事兒~

你說升息。

我現在拿到的利率是1.65一段式,貸快500萬算500好了。

30年每月本利攤還是1.76萬

升息假設真的經濟大躍進回到之前2%好了,每月攤還變成1.84萬,多了880元負擔,還行
!!




你可以把房價想像成一片大海

當你買了房子,你就乘上了船,大局勢影響房價上漲,海面上全部船的水位都跟著漲了

小船要換大船、還好先乘上了小船,不會因為還在岸邊看著大船在高水位上不了船。




如果房價跌了呢?

那其實也沒差,你之所以要賣船的原因就是因為要換船

你的小船水位低點、好像賠錢了。但你要換的大船也在一樣低的水位啊~

而且乘著小船的這些年頭,你享受到海風、享受著人生,因為這艘船而讓生活幸福,那就
夠本了。



你真的買了一間適合你的房子,無論是環境還是格局還是價位,那真的就無論甚麼時間點
買都沒差

除非你現在就是爆預算買下去,未來負荷不了必須賣,那房價漲被你賽到,房價跌當然就
是賠錢。

如果你擔現在的工作在未來會不保、人生會出意外諸如車禍無法工作、家庭失和導致非賣
不可.......那說真的還是別買了吧!!

買了房子後整天擔心東擔心西,房子變成憂慮或不值得的壓力的話,那一點都稱不上幸福
,認真建議不要買。




結論!!

自住買貴有差,但所謂的買貴不是你過了一段時間去馬後炮,而是不做功課、或找到根本
不為你著想的經紀人,帶你糊裡糊塗的亂買一通。

但是自住買房沒差,這真的不是騙術,或是安慰誰誰誰的話術

這是一種需求取向

因為某種需求而必須買房子、或想要買房子,且想買的動機大於必須背負未來房價下跌的
風險,所以買了。

有些人希望買間房子,但是只是一個夢想,而非必須,所以願意承擔房價上漲的風險慢慢
等,我覺得這也無妨。

(參見:https://goo.gl/qCrqJi )

(之所以叫做風險,就是因為未來發生的事情沒人敢說絕對,所以有機率就有風險。)

每個人都是為了自己的幸福而努力

沒有說非買不可或非賣不可

再重申一次

只要你買的房子確確實實在你的預算內、符合你的需求、能解決你的問題,這就沒差。

因為未來漲跌不知道,即便你堅信會跌,綜合人口紅利、社會宅、社會經濟、美國升息等
等說跌定了

你還是不敢肯定什麼時候會跌到多少

而且為了等那不知道等多久、多少才是理想的跌幅,沒解決當下的問題,付出時間或生活
衍生的不開心成本

不一定值得。



--
信義小魯:https://goo.gl/zLrF1w

不動產相關奇奇怪怪的問題歡迎諮詢~

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※ 編輯: overshot (114.137.8.224), 12/21/2016 17:42:09
※ 編輯: overshot (114.137.8.224), 12/21/2016 17:43:38
poi963841: 喔 End1F 12/21 17:46
salicide: 中肯2F 12/21 17:47
IamOPmanLA: end, 覺得沒差的就去買吧!3F 12/21 17:49
bmthu: 其實你講到一個很重要的重點,一個月能還多少,有多少可以活4F 12/21 17:50
bmthu: 現在房價跟薪水相比下,真的壓死太多普通老百姓
a0000000001f: 我覺得房價超過5倍年所得的房子都不值得買來自住!6F 12/21 17:51
for3: 辛苦了 XD7F 12/21 17:53
newstyle: 房價又不比菜價,跌個1%就少出國一次了,跌5%全家吃泡麵8F 12/21 17:57
看來n大一定沒有看我的文章
確實有可能是這次打太長讓您直接end的緣故....(已反省

可是我想問的是:為什麼房價下跌5%會全家吃泡麵呢???

不懂
當你買房子是買再負擔能力內的價格,房價下跌您的生活品質到底是為什麼會下跌呢?
我相信一定有我沒有考慮到的點,懇請您賜教~

wsx1983: 現在只是今天不買,明天更便宜的問題。(多多教的)有些人9F 12/21 17:59
wsx1983: 是能力、有些人是爽度、有些人只是想看到投資客GG。
wsx1983: a大是說家庭年所得,還是各人。
capirex: 没差 反正又不賣12F 12/21 18:13
bicar: 觀念中肯…看到都好想當原po的買方13F 12/21 18:35
zard1983: 還不錯 努力賺錢 大家加油14F 12/21 18:43
castalchen: 買貴買便宜沒這麼複雜15F 12/21 18:44
castalchen: 對大部分的人 買了之後漲 就是買便宜了 買了之後跌 就
castalchen: 是買貴了
wsx1983: 就買貴難過,買便宜爽。只是這個差價,很大而已。18F 12/21 18:50
kevinhon: Overshot大 : 請準備好一堆神預測家要來戰你了~19F 12/21 18:52
zxcas: 不錯的觀念20F 12/21 19:03
Axcic: 問題在於屋主內心的價錢會一直下調21F 12/21 19:05
suqimoto: 腦袋很清楚的版主,不是一般亂吼亂叫的多多或是空空22F 12/21 19:10
yehmd: 不錯23F 12/21 19:13
kevinhon: 推你條理分明,但建議你自住沒差這四字還是別脫口而出,24F 12/21 19:22
kevinhon: 許多人聽到就貼標籤走人說byebye了,哪可能還聽你解釋這
kevinhon: 麼多
castalchen: 仲介當然再怎麼樣也希望可以成交 除非打算換工作了27F 12/21 19:27
twelvethflor: 結論:剛需不要想太多,沒有買到最低點沒關係啦~~28F 12/21 19:28
到底誰能拍胸普掛保證說甚麼時候是最低點
放個未來若有更便宜我退差價的招牌出來.........
wu7477: 如果房租還要繼續繳 看看10年後跌的多還是繳得多29F 12/21 19:31
wu7477: 繳的房租多自住沒差 跌的多自住有差

其實我仔細思考過這個問題呢!!
我自己就是租屋族

我自己後來決定買房主因這樣:

1.確實若10年繳的房租(0.5W*12*10=60w),而我若10年後房價低於545萬,例如530好了
  理論上來說我就是賺了十年的生活品質賠了15萬
2.綜上所論,若你願意拿十年的光陰來賭,賭這15萬的價差
  賭到或許賺到,可是十年的生活品質回不來
3.但如果十年後房價沒跌低於545,可能550或更多呢?
  那我是不是就多付了租金又少了生活品質??

4.當然,可以藉由租金的支出去提升生活品質,我算是比較極端為了省錢租學生套房
  可是租金一提升,相對的跌幅必須更大才划算....

而且說真的你要找到真正適合你理想生活的租屋好找嗎?
自己的房子才會願意去花錢打造,像我現在就正在弄我夢寐以求的超耐磨地板XD

我個人是不願意拿可以過得很快樂的十年去賭,錢是再賺就有了
但人生可沒辦法重來阿......

bonaqabo: 房價下跌時= 景氣不好時=容易需要吃泡麵省支出31F 12/21 19:33

太遷強了啦囧
用房價下跌=景氣差=薪水降低做核心理論的話
那就算不買房子,房價跌超過5%都要吃泡麵阿.......
prin: 一開始繳的房貸有差32F 12/21 19:34
amury: 推耶!!!!!!!!33F 12/21 19:35
wu7477: 買房租屋都是選擇 租金房貸擇一個最佳化決定34F 12/21 19:40
wu7477: 租金長期攤分很難輸給房價下跌損失 除非地點很差
wllt: 推36F 12/21 19:49
wu7477: 自住沒差的條件應該是租金長期攤分超過下跌損失37F 12/21 19:55
darkgoblin: 把房子當股票一樣同質化的要預測什麼?38F 12/21 19:59
darkgoblin: 測來側去 你想要的就是買不起 買得起的又不想要
periosteum: 自住買屋 條件都滿意 房貸又負擔的起 看到當然就買40F 12/21 20:04
periosteum: 可惜的是 現在的房價(雙北) 是一般家庭買得起呢?
periosteum: 更正 哪是一般家庭負擔得起

這我倒是很認同老實說

我自己的成交經驗,大多正常雙薪家庭,8成貸款,合理負擔價格應該是800-1200
(職業涵蓋一般工程師~中小企業上班族,且考量到家庭儲蓄、育兒支出等)

台北...恩......

所以我以前的每篇文章都有備註天龍國外限定,不好意思這篇忘記了

wed1979: 房子花多少買,不打算賣之前,談價格都是多餘,只是自爽43F 12/21 20:13
wsx1983: 買貴就每個月多付房貸,買便宜就每個月多點錢玩樂。44F 12/21 20:25
wsx1983: 所以就算都不賣還是有差別
newstyle: 在賣之前,買貴多付的房貸會影響實質的生活46F 12/21 20:33
keepingtime: 買房不要想著等漲價當做買車一樣的心態就居家快樂了!47F 12/21 20:56
Taohsinchun: 自住買到便宜的有沒有差?48F 12/21 21:08
newstyle: 少繳20~30年的利息49F 12/21 21:12

問題是你不可能知道甚麼時候叫做房價最低點阿
既然前提是你不知道甚麼時候是最低點,那討論這個就沒有意義
因為你不可能買房,一準備要下手,就會因為覺得未來會更便宜而縮手= =
縮手的原因不是預算不是環境不是家庭不是條件,而是覺得未來會更便宜而不想買

那只能說...你並沒有真的很想購屋囧

認真,每個客戶不論是成交也好、沒成交也好,問我房價有沒有可能再跌
我都會說:「有可能...但你需不需要買?需要的話我就幫你找到最適合你的」
          「或許有可能會下跌,但如果你住進去你不會不開心」

房子本來就不是投資產品了

CatFish6: 你說再多都無法解釋今年成交量創有史以來新低的事實,50F 12/21 21:23
我沒有要解釋阿~
但就是還有2X萬的人有買房子的需求阿~
那些人就是跟我一樣認同自住買房沒差的人,所以我幫他們找房子阿@@
CatFish6: 問題就在房價不合理,市場負擔得起的好房鮮有51F 12/21 21:26
雙北跳過,桃園的話,我相信我去過那麼多成交客戶家裡玩我都沒被打
應該算是有幫他們買在他能負擔的價格內吧?
tailor: push52F 12/21 21:33
tku9527: 中肯,但這裡是空版53F 12/21 21:34
※ 編輯: overshot (114.137.8.224), 12/21/2016 22:22:52
seelove: 自住買貴有差~買便宜也是紙上富貴~簡單而言~自住很笨XD54F 12/21 21:57
seelove: 實際上~有策略才是重點~喊燒到最後還是喊燒~
seiryou: 沒辦法精準預測啦 但是我覺得8成明年會更便宜 我也沒要買56F 12/21 22:10
ftrain: 現在合理價的房子,找不到。57F 12/21 22:14
zx2751206: 簡單講,前年去年有跟你一樣的想法,買家也很可以接受58F 12/21 22:20
zx2751206: 賣家出的價格,但兩年過了,它媽淦屎了~到頭來只能安慰
zx2751206: 自己自住沒差,沒錯現在來看都是馬後砲,但...........
zx2751206: 專家現在都說不要買了,已經不是馬後砲看價格真跌來酸
zx2751206: 妳了.....而是買家是不是阿呆的問題QAQ,當然啦剛性還
fengwoei: 重點應該探討這句話是為何被說出來,是用來迷惑買方的63F 12/21 22:23
fengwoei: 話數還是誠心的建議,明知屋主是投資客買來投資轉賣還
fengwoei: 說出自住沒差的用意? 明知成交下去創高價還說出自住沒差
fengwoei: 的用意? 這句話令人惱怒背後的道理跟劣幣驅逐良幣的仲
fengwoei: 介素質我想是成正比的
zx2751206: 是需求在那邊,但那些剛性人,買貴依然會靠北靠母.....68F 12/21 22:23
q14721472: 房貸有利息 然後還要付頭期款呀69F 12/21 22:40
QQ5566: 給推70F 12/21 22:40
q14721472: 假設妳買545 頭期付200  如果那200拿去買0050殖利率5%71F 12/21 22:41
q14721472: 一年就有10萬了 拿去付完房租還多錢出來呢
q14721472: 然後我看不懂你賺了10年生活品質的說法??

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