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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2020-08-04 06:56:14
看板 Stock
作者 david0605 ()
標題 Re: [請益] 房貸500萬來投入金融股存股,可行性?
時間 Tue Aug  4 04:50:26 2020


※ 引述《mandy2092 (曼弟)》之銘言:
: 各位大大好,我是股市新手,想請教 若辦房屋貸款500萬來投入金融股長期存股,請問可
: 行性如何?
: 作法如下:
: 一、房屋貸款500萬,以30年、利率1.5%計算,本息平均攤還,每月需還款$17256,
: 每年約需還款20萬7千。
: 二、分批進場購入股票,標的以穩定配息的金融股為主 (以兆豐金為例,假設買在平
: 均成本1張30塊,約可買到170張,每年配息抓保守1元,每年股息約可領17萬)。
: 三、本金不要全部押在單一股票上,可分散在各穩定配息的金融股 例如華南金、中
: 信金。也不宜全押在金融股,可以80%金融股、20%其他類股 例如中華電、0056。
: 四、長期持有,不要想賺價差,除非價格劇烈波動,否則絕不賣掉。
: 根據以上的做法,每年只需要再掏少少的錢出來繳房貸,30年後,名下就有170張以上的
: 兆豐金,終於有穩定的被動收入了…
: 但目前還想到可能會有以下的變數:
: 一、股價波動:以兆豐金為例,若成本買在一張30塊,結果十年後,她跌到只剩一張
: 15塊,可能會有賺了股息賠了價差的疑慮。
:     因應作為:我的目標是長期持有,增加手上持股張數,而非賺價差,所以只要兆豐金
: 營運正常還能穩定配息,就不賣,無論跌到多少都不賣,30年後一樣不賣,繼續領股息。
: 二、配息不如預期:依據過去19年資料,兆豐金每年配息幾乎都有1元以上,但還是
: 有例外,2009那年只配了0.25元。
:     因應作為:截長補短,若前幾年配息較高,當年領的股息超過應繳房貸,就把多的錢
: 拿去買更多張兆豐金,以後年度就會有更多的股息收入。
: 三、房貸利率調整:目前利率很低,若之後利率調升,則房貸負擔加重。
:     因應作為:同上一點,截長補短。若真的不足就多掏腰包來繳房貸。
: 四、標的變差:譬如兆豐金發生重大弊案導致公司體制崩壞、股價崩落,不適合繼續
: 持有。
:     因應作為:這點我最怕,所以一開始在選擇標的時候就分散風險,但真的碰到了
: 就只能認賠殺出,把剩下的錢拿去買其他存股標的。
: 目前只想到以上幾個變數,不知道還有沒有我漏掉未考慮的因素,拜託各位前輩多多賜教
: ,謝謝!
: (補充一下,我上面的論述是抓比較保守的數字,以兆豐金近幾年股價來看,若我能在相
: 對低點購入(譬如一張25塊),則我起始持股張數就有200張,後面持股增加速度會較快。)


首先你有房子抵押借錢出來的叫做房貸沒錯,但最多就是20年,以500萬殖利率6%,20年
房貸利率1.65%前三年只繳利息來計算,一年要繳33.7萬,第四年起一年的股息扣掉房貸
只剩下4千塊錢,第20年剩下的利息也只有1萬元,運氣好繳完20年房貸你會有一間房子外
加本金580萬,而且只要殖利率不到6%,赤字就出現了,所以風險很大


1.65%是一般人在合庫/華南6月的利率

30年的是首次購屋,最多800萬,不能有房子。

教你一個方法,以首次購屋方式跟你父母買房子,向銀行申請房貸,付給父母之後再跟父
母把錢借出來,記得一定要付利息,不然國稅局會認定是贈與,之後若要賣房子要繳一大
筆贈與稅。

給父母的利息可以用現金再還你。

基本上600萬30年房貸利率1.43%首3年只付利息的狀態下,第四年起需要付貸款26.8萬,
但是殖利率6%狀況下能拿到36萬利息,一年下來還有10多萬的利息(股利)能剩下,到第
10年起,

一年能剩下20萬利息(股利,下同),17年起一年能剩下30萬利息,22年起一年剩下41萬
利息,26年起一
年剩下52萬利息,29年起一年剩下60萬利息。
繳完30年會有一間房子外加本金1600萬,這時就可以連本帶利的還父母錢了。

為什麼首三年要只付利息?因為要使本金最大化。
6%殖利率的話,0056就是6%了。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.20.193 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1VA7YKKv (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1596487828.A.539.html
a000000000  : 一年要繳33.7萬  尼怎摸算的1F 08/04 04:54
[圖]
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 05:15:14
a000000000  : 500萬的1.65%要怎摸變33.7萬   尼教教我3F 08/04 05:24
我不是圖都附在2樓了嗎?看一下吧
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 05:47:09
awanderer   : 亂算....4F 08/04 05:48
awanderer   : 自己的圖自己都沒看清楚,還敢出來貼文
歡迎提出問題,光只會說亂算?
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 05:50:12
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 05:51:35
[圖]
zephyr105   : 覺得你利息太高...7F 08/04 05:59

寬限期一定要用,雖然後面要付的貸款比較多,但三年的寬限期能增加本金

awanderer   : 是他根本文章內文亂寫....8F 08/04 06:00

是你根本沒看懂吧,還是看不懂
內容是我跟地政士討論的

zephyr105   : 我算出來一個月要還23K  1.63利率9F 08/04 06:00
zephyr105   : 一年差不多要還30萬
Fishx       : 數字是用銀行軟體算的,沒什麼問題11F 08/04 06:03
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:04:06
Fishx       : 我的做法類似,也是每年抓6%12F 08/04 06:03
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:05:50
Fishx       : 貸20年的期許最後賺回利息274萬13F 08/04 06:06
gglong      : 你的地政士不夠專業唷~找我討論吧~14F 08/04 06:08

那他也不專業將近20年了吧

Fishx       : https://i.imgur.com/OgmLmb2.jpg15F 08/04 06:09
[圖]
Fishx       : https://i.imgur.com/9R13eA5.jpg16F 08/04 06:10
[圖]
david0605   : 1.63%,年付30萬以內的狀況是沒有前三年只付利息17F 08/04 06:10
david0605   : https://i.imgur.com/F1RMTMe.jpg
[圖]
Fishx       : https://i.imgur.com/H6xFDTd.jpg19F 08/04 06:11
[圖]
zephyr105   : 利息支出約67K一年 以台G來說有15W的利基 基本上沒20F 08/04 06:12
zephyr105   : 問題 只是你要肯定  一年肯定可以還30W 外加股市震
zephyr105   : 盪的風險扛的住
Fishx       : 我貸1100萬,用800萬在滾,6%可行23F 08/04 06:13
你股息不夠付銀行利息,侵蝕到本金了吧?
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:15:03
Fishx       : https://i.imgur.com/Yn0BozQ.jpg24F 08/04 06:14
[圖]
zephyr105   : 樓上聰明人25F 08/04 06:15
Fishx       : 5%的話,第19年開始出現赤字26F 08/04 06:15
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:17:25
Fishx       : 我的本金每年先預扣70萬利息27F 08/04 06:16
Fishx       : 前兩年寬限期很重要,測試和佈局
zephyr105   : 我覺得利息付的掉 沒差 留點現金預備 很合理29F 08/04 06:17

我的設定是全都以股息付貸款,剩下的還能當生活費,所以用首次購屋貸30年
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:19:13
Fishx       : 利率減兩碼,目前進度微幅超前30F 08/04 06:18
zephyr105   : 真D想說服家裡搞這套31F 08/04 06:20
Fishx       : 800萬再分配保守和積極的去佈局32F 08/04 06:24
zephyr105   : 利率還減碼 你賺翻了33F 08/04 06:24
Fishx       : 年化6%其實不難,多的就本金和生活費34F 08/04 06:26
Fishx       : 其實沒賺,保單宣告利率被砍得更多
Fishx       : 利率調升時,房貸利率一定調回來
Fishx       : 但保單的利率,不一定會調回原數值
貸20年的風險實在太大,殖利率6%變5%的話,看你的照片20年800萬本金就沒了,如果其
中幾年變4%你就慘了,只能拿剩下的200多萬來貼
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:33:56
zephyr105   : XDDD有錢人才能繳保單R38F 08/04 06:31
zephyr105   : 還是要注意房價跟股市風險  ...
zephyr105   : 這是唯一的罩門
jason0925   : 你們各位都忘了,20年後不會只有本金41F 08/04 06:39
jason0925   : 利滾利+薪水扣掉花費後的投入
Fishx       : 所以佈局很重要,6%是只just make43F 08/04 06:40
zephyr105   : 討論要簡單一點拉44F 08/04 06:41
Fishx       : 寬限期還沒還本金時,我賭些高風險的45F 08/04 06:41
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:46:17
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:50:30
Fishx       : 我的計算年初直接先扣利息(本利和)46F 08/04 06:49
Fishx       : 但實際是每個月慢慢扣款
Fishx       : 所以我的估算方式是以最壞打算在跑

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