看板 home-sale作者 kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了（)標題 Re: [新聞] 投資客南下 「高雄房市瘋了」時間 Tue Oct 5 18:37:28 2021
高雄沒屋賣了
https://i.imgur.com/ksPIcM2.jpg
https://i.imgur.com/exHb6CJ.jpg
然後有個重點
老破屋
低度用電很多
https://i.imgur.com/Cgjkeyo.jpg
買中古整理來住就好
請洽Ceca
本版吉祥物
給他預算和他拿
高雄仲介動起來阿
揪工班阿
改造一定比新成屋便宜一大堆
高雄發大財
高雄房版鄉民還不利用房板資源？
裝潢怎麼開發票他們怎麼可能不熟
搞不好還可以讓建商炸掉XD
高雄A級貸款耶
https://i.imgur.com/4kKIFm5.jpg
※ 引述《humbler (獸人H)》之銘言：
: 連結：
: https://house.udn.com/house/story/5889/5793014
: 內文：
: 台積電設廠效應持續發酵，中北部投資客大軍南下、與在地置產者會合，形成購屋狂潮，
: 地毯式橫掃北高雄新成屋以及預售案；蛋黃區美術館大型預售案單周來客一四○餘組、售
: 出一九○餘戶，凸顯不少人一次買二戶以上；愈來愈多建商認為，高雄房地產短期跳空漲
: 停，市場結構已經被扭曲，恐「吃緊弄破碗」。
: 高雄市不動產開發公會理事長黃炯輝說，現在高雄房市「不是快要瘋了，是已經瘋了」。
: 黃炯輝表示，傳言台積電選址北高雄中油總廠，加上市長陳其邁在行政院副院長任內催生
: 橋頭科學園區，北高雄房價快速飆漲。國內科學園區從新竹、台中到台南的發展軌跡，區
: 域房價往上走是必然現現象，重點在於購屋者認同，高房價才賣得動。
: 多家建商以及房屋代銷業指出，當下北高雄新成屋與預售屋都是用搶的，原本一周賣十戶
: 的案子，瞬間單周大賣四十戶，不到二周近二百戶全部出清；高達五百戶的大案，同樣在
: 四周內完銷；美術館預售案，單周來客一四○餘組、大賣一九○餘戶，市場驚呼連連。
: 影響所及，多數建案大幅調高售價，不論首購或豪宅，每坪單價漲勢百分之卅起跳，最高
: 漲翻倍，業者指稱，調價翻倍是在測試購屋者底線，也是惜售的另一種表現，建商怕賣太
: 快。另方面，部分建案直接停售，北高雄原本第三季要推出的辦公大樓案直接喊停，先停
: 下腳步觀察，看調價極限是否再擴大，以求賣更好的價錢。
: 代銷業巨擘上揚國際董事長林聰麟指出，傳出台積電到高雄來，台北、新竹以及台中的投
: 資客聲勢浩大南下牧馬，他們長期跟著台積電買房，或者追逐科學園區的發展購屋，進一
: 步與高雄在地置產客結合，除了新成屋、預售屋外，中古屋也不放過，早上簽約下午就售
: 出，仲介業大發利市。
: 林聰麟說，現在北高雄幾乎沒有房子可賣了，看來高雄房價飆漲的氣勢要燒到年底，代銷
: 業沒有大幅加價就接不到案子，這種跳空的現象對短線最好，但中長期還是不要漲太快，
: 否則愈到後面會沒辦法賣，「跳空太快會沒飯吃」。
: 心得：
: 高雄漲到連代銷和建商都怕是什麼概念XD
: 現在建商應該很頭痛
: 明明價格翻倍了還是很快賣掉
: 不知道要怎麼定價才好
: 也來不及推案
: 賣太快了
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※ 同主題文章:
Re: [新聞] 投資客南下 「高雄房市瘋了」
10-05 18:37 kusomanfcu.
奇怪了你不是說房價一直漲嗎？怎麼又改口了？
ni 484怕了？怕高雄只剩投資客在爽？
推 kagaya: 不是聽說高雄人不買老屋？3F 10/05 18:41
漲起來就會買了
十幾年前台中人也不買老屋的好嗎？
※ 編輯: kusomanfcu (39.12.96.182 臺灣), 10/05/2021 18:42:47
→ kagaya: 從新屋退守921後，什麼時候會退到921前4F 10/05 18:43
→ ceca: 921後的物件其實沒想像中多,2x年屋比較多.
而921後的物件跟新屋同步性很高,所以大概一年後
就主流買加退買2x年屋...
這也是為啥我今年都建議買1x年屋的主因.
你明年就可能開始考慮退買2x年屋..
另外因為新屋拉太快,所以換屋族全傻住.
換屋族傻住,那1x年屋釋出量還會被壓縮.7F 10/05 19:16
推 w21kp: 每天來這邊蹲點就是要等C大14F 10/05 19:17
→ ceca: 1x年屋這批屋主都是比較有錢的.
釋出有快一半都是當年買新屋,1x年了賣掉換新屋.
但是現在新屋價格拉那麼大,物件那麼少.
造成1x年屋的屋主換不動,所以他就不會拿出來賣.
因此1x年屋最近會開始量縮.
而量縮就會加速它跟上新屋價格的腳步.
so..現在買1x年屋都有最佳投資時間效應.15F 10/05 19:17
→ ceca: 去年是全面開漲,甚麼鬼都在漲,所以要排除去年的漲幅.
另外最重要的是價差.
0年屋和1x年屋大概價差再漲的時候大概在2成.23F 10/05 19:20
→ kagaya: 量縮會搶不到～26F 10/05 19:20
→ ceca: 1x年屋和2x年屋價差大概在1成.
但是目前0年屋拉起來跟1x年屋價差有的都5成以上.
但是1x年屋和2x年屋價差還在一成多最多兩成.
因此優先買1x年屋.
等到1x年屋和2x年屋價差被放大,然後1x年屋和0年屋價差縮小後就是退買2x年屋.
相對價格永遠都是你做波段選物件的指標...
就像在盤整的時候,0年屋和1x年屋價差甚至壓到1成左右.
這時候如果要大漲,你就可以買新屋.
這就是為啥去年我會買白天鵝的原因.
因為0年屋在大行情一定先衝出去.
那時候是買新屋的時候...
只是因為大行情,新屋會很快反應.
所以最棒的買新屋時間很短.你一猶豫,就過去了.
過去後,對中期而言,買新屋的增值就不如買1x年屋..27F 10/05 19:20
推 a96932000: 那這樣若以投資的角度，現在先切2x年屋是不是也不錯，至少不會像1x年屋負擔這麼大？42F 10/05 19:24
→ ceca: so..以上中期的操作法...甚麼時候買甚麼東西.
現在買2x年屋就嫌早了點,2x年屋可能還要半年以上才開始發酵.那你幹嘛浪費半年..XD44F 10/05 19:24
→ kagaya: 還沒啊 桃園也是48F 10/05 19:26
→ kagaya: 老屋改造好累啦。50F 10/05 19:29
→ kusomanfcu: 品牌名就ceca_homesale
要養喝伯朗+阿比的工班
口號是人人有合宜便宜的住宅住
噗噗51F 10/05 19:29
推 ceca: 中期的奧義就是抓,相對價格被放大後,落後的那一邊.
無論是物件還是區域.
重點就是抓那個相對價格之後收斂的那一段,那一段很肥.55F 10/05 19:31
推 a96932000: 主要考慮到一般上班族業餘買房投資，從看房到交屋大概也得花上幾個月，現在硬吃1x年屋除非只看屋齡什麼不看也不談價，要不然短時間內要挑到好標的可能也不容易58F 10/05 19:31
→ kagaya: 我是不懂為什麼市場好像很多人討厭老屋翻修 明明便宜又漂亮。61F 10/05 19:31
→ ceca: 抓到那一段,其他增值在算上去,你稅讓國家抽你都可以賺到爽歪你要挑甚麼好標的..XD
買市場最便宜那一間阿..XD63F 10/05 19:31
→ kagaya: 但你要搶得到！66F 10/05 19:32
→ ceca: 甚麼叫好標的??就是便宜阿.
把市場最便宜那間搶走就對了.
那間最好賺,其他再好的東西都沒有比便宜好賺.67F 10/05 19:32
→ kagaya: 不好搶。一堆專業的在掃貨……70F 10/05 19:33
→ ceca: 而你跟我說市場沒有最便宜那間??這是怎樣的邏輯我就不懂了.X你就跟著掃阿.
例如這一區有20間1x年屋在賣,你就找最便宜那五間.
都給她出價,然後最便宜可以買到誰就買誰.
反正過兩天這五間都會被買走.
你不就買到了?
怎麼會有買不到東西的問題??除非你買房子在那邊磨價格.XD
暴漲波你還磨價格?那就是搞不清楚狀況.
你已經挑便宜了,那你能磨多少?1000萬你能磨50萬?
但是你晚兩個月就要買1100萬..你搞半天還反虧.
你就看準1000萬就衝了,最多凹看看有沒有殺個10萬當小費.
過兩個月就上1100萬...你殺多少很重要嗎?71F 10/05 19:33
→ ceca: 另外,在地投資客基本上搶物件的能力都很弱
外來投資客比較殺.
高雄在地投資客每次大多頭都會買不到房子.
2012年那時候也是.85F 10/05 19:37
→ ceca: 在地投資客大多都是短期的,並且沒再注意全台灣的狀況.
所以每次大多頭都會看到他們驚慌失措,很有趣.
視野太狹小...雖然小地方很精明.90F 10/05 19:38
推 jimrogers: 真的 在地都是短期為主 然後遇到這種量縮大漲就買不到93F 10/05 19:39
→ kagaya: 剛剛看了一下591 同一個區域兩房還是一間都沒有=”= 三房多幾間。94F 10/05 19:39
→ ceca: 短中長期的投資型態都不一樣,每個時期都有誰優勢誰逆勢.
因此,資金多一點的投資客,盡量短中長期都要懂.
不然大行情你少賺很多你會很嘔..96F 10/05 19:40
→ kagaya: 我想說可能跟預售屋一樣檯面下就買掉了說99F 10/05 19:40
→ ceca: 美術館兩房中古屋700萬以下都快絕種了..
另外,60~70坪的物件也變很少.
兩房我估應該是有買家狂買造成物件很少.
而60~70的1x年屋則是換屋族換不動不賣而斷貨.100F 10/05 19:41
→ kagaya: 我找591沒有限制價格耶 連貨都沒有…104F 10/05 19:42
→ ceca: 本來想秤亂把5x坪升級成70坪,結果找不到機會,哭哭~~105F 10/05 19:42
→ ceca: 你等仲介報你會餓死..XD
除非你都很多年買一間.107F 10/05 19:45
→ yiliang1107: 會嗎？目前在桃園算還ok
有些案件根本沒po上網109F 10/05 19:45
推 jimrogers: 認同 我現在也591+房仲網看 單一房仲網不再可靠了111F 10/05 19:46
→ kagaya: 我也覺得桃園檯面下買賣比較多……實價登錄一直有更新沒在591上出現的東西。112F 10/05 19:48
→ ceca: 大漲波不用等檯面下的.
檯面下的現在報給你前金區,你買不買??阿你要高鐵沒高鐵怎麼.怎麼辦?114F 10/05 19:48
→ kagaya: 然後591上東西很少，有種封盤的感覺117F 10/05 19:49
→ ceca: 所以大漲波你怎麼會等別人報,直接上591搶就好了.118F 10/05 19:49
→ ceca: 我去年美術館也是直接上591買的.120F 10/05 19:49
→ ceca: 如果你說2016~2018你要做2x年屋短期,你等仲介報的,那沒錯.或是2018~2019的公寓老大樓你要等仲介報也沒錯.
大盤整的時候,你要做短期,仲介報的會滿肥的.
但是大漲波,漲幅太快,你搶都來不及怎麼會等報?122F 10/05 19:50
→ kagaya: 仲介是手上賣不掉才丟591，還是開發了就貼591啊？如果前者，大漲波沒上591好像很正常啊，後者就……去591搶。126F 10/05 19:53
推 lbehide: 今年仲介也亂七八糟的，公寓二樓底價400也在報投資件….真的是追不上去128F 10/05 19:53
→ ceca: 仲介接到,通常會立刻打電話給準買,都沒有過兩天就丟591.
而大漲波,本地投資客全都嚇死買不下手,自住戶也嚇到.
外地人搶比較兇.130F 10/05 19:56
→ ceca: 因此,物件很容易被丟到591.
除非真的賣家很傻賣很便宜..XD134F 10/05 19:56
→ ceca: 你要知道,太肥的東西,他們店東會吃掉.
所以不要期待有太發大財的東西會報你..XD138F 10/05 19:57
→ ceca: 一般來講一間店有食量問題,吃飽了就會吐給投資客吃.
但是大漲波通常一下子就吃飽了,所以東西會吃不完
在盤整期反而比較有機率店東吃掉很多好貨.141F 10/05 19:58
推 LILY7937: 請問ceca大，霞海太子跟桃子園永信怎麼看，最近看的價格開到25.26了145F 10/05 20:01
→ ceca: 中長期同價格,桃子園優先.
但如果價差超過15%,又是五年期規劃,那買便宜的.
霞海規模有限,桃子園那邊我看市府在等台積電動土.
台積電要是真的動土,那新台17線可能就會告訴你要開通.
借東風順勢大炒一波...147F 10/05 20:01
→ ceca: 市府很賊的,他炒作東西都有佈局和謀劃..XD
市區30,草衙25普通阿.
興富發今年初就嗆了市區以後成交平均30以上.
那時候還沒台積電.
因此現在草衙25(我記得成交還略低一點)
沒啥特別.
你要看更新的開案,你不可以找之前的案看.
也就是草衙那一個案25,你必須找比他更新的開案對比價格.
你不可以找去年的案來對比..
這是看新屋的基本觀念,你要往後看不可以往前看.
前面可能有市區25還沒完銷的案,但是那是以前的案不是新案.所以那個價格並不是最新價,你必須看更新的開案價是多少.
例如世界心,濱海,都是去年開案,在2x.
你不可以拿這兩個案做草衙的對比..因為時間過去了.
就像你不可以拿白天鵝的價格對比中都的馥+
你中都的馥+要看的就是之後城揚東六路案和協勝發南三案.
建商銷售就是,更新的案價格一路拉上去,前面便宜的自動會賣光直到感受到銷售壓力,更新的案才開始減少拉價.
所以要關注最新案要賣多少,而不回頭看以前的案多少.153F 10/05 20:03
推 Holymaker: 那預售拉價會持續下去嗎？ 無腦亂買都可以？172F 10/05 20:10
推 ceca: 目前就一直拉...只是因為價差太大的關係.
所以如果你預售屋買了之後就轉單,45%房地合一給他抽,那ok.但如果你是要放到交屋之後還要放幾年.
那你增值會被1x年屋給輾壓,因為1x年屋有收斂價差那一段可賺那一段太肥了.
so..現在預售屋就是要壓縮時間,讓你投報率變很好.
不然你時間拉長,中古屋比較好賺.174F 10/05 20:15
→ kusomanfcu: 你看房價所得比去預估可能範圍 高雄整個都還有10%左右的空間都沒問題
但是那是薪資來看喔181F 10/05 20:18
→ kagaya: 看了一下美術館附近還是有貨………高雄又便宜又會噴 貨又多 感覺新聞說有人揪團南下超合理184F 10/05 20:23
推 eulbos: 請問ceca大 2x年屋跟3x甚至4x的價差又是如何呢?186F 10/05 20:24
推 normangood: 請問c大，中都重劃區發展後，隔一條街的中華二路上的中古房屋也會沾光嗎？畢竟只隔一條大馬路187F 10/05 20:33
→ KrisNYC: 3x萬說真的正常雙薪都能負擔拉...4開頭比較開始嚇人190F 10/05 20:56
推 kerry1461: 房價上去了，可以準備叫老闆加薪了。191F 10/05 21:14
推 ooxxboy: 美術館新屋還沒全面上50屋都覺得還有空間193F 10/06 00:24
→ kusomanfcu: 哈哈哈哈 ceca一定爆信箱了 哈哈阿哈 笑死195F 10/06 08:42
→ aaaplay: 1X年物件有變少198F 10/06 11:51
推 BCSF: 感謝C大199F 10/06 12:29
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