看板 home-sale作者 ceca (生活藝術大師 N)標題 Re: [閒聊] 買不起房，靠存股退休行嗎?時間 Tue Feb 21 18:20:06 2023
其實喔,
買甚麼高股息.
巴菲特就討厭高配息,他可是做長期投資.
一間公司沒有野心,沒有投資規劃,沒有擴張計畫,才會把賺到的錢都發給股東.
另外.
高股息你對高資產族而言,要繳的稅比較多.
而如果是資本支出,反映到股價...這樣你只要承擔證交稅而已.
至於買房和買股麻.
你先理解一件事情.
租屋要付租金,而買房子是開五倍槓桿.
你以機會成本來看好了.
如果你今天租的房子租金投報3%,長期房貸平均1.7%.
這代表甚麼.
這代表你機會成本損失是(3-1.7)%*5=6.5%.
你在這邊損失機會成本6.5%.
因此你去買股票,你"股利"要賺得贏6.5%.
不然其實你錯失了機會成本.
也許不能說你是"虧"但是你是"少賺"
你說股票會漲...喔...房價也會漲,這邊沒跟你計算本金翻滾效應.
不然,如果房價年漲3%,這樣你還要計算15%的淺再增值喪失.
你存骨的年化本金翻滾有15%?...你給我豪洨.
因此在五倍槓桿的面前,你是買高成長股還是高殖利率股.
很容易本金和利息都被買房子海放...顆顆.
啥?你說房價會跌?
那你股價會不會跌??
但是如果你今天是高資產族.
你怎樣開槓桿,就只能開兩倍(資產負債比)
外加高價位的不動產出租投報率通常都很低.
好啦,給你抓出租投報率2.5%好了,這樣算起來機會成本是1.6%.
本金翻漲6%.
而這時候,你如果把"無腦大魔王"~"正二"拿過來看.
(好處就極度無腦阿,你看我那斯達克正二買了丟在那邊都沒在管)
疑....好像就有得打了.
那這樣你是要存骨還是存房,就看你財務規劃拉.
尤其正二內建回收股利到本金....
高資產族還可以省掉股利被抽的所得稅,轉嫁到證交稅去.
所以如果你錢很多,你要存骨...
沒啥問題啊.
所以回過頭來看.
你今天是有錢人,那你的選擇自然跟窮人不一樣.
就像有錢人為啥愛買土地.
因為土地價格翻漲比房子快.
房價漲50%,地價可能飆70%.
所以不開槓桿,土地穩贏買房子,開兩倍槓桿贏更多.
但是房子開五倍槓桿,所以賺了250%.
土建融資七年期又要提開發計畫又只能借...關係好6成,一般人大概4成.算你5成好了.
那你最多開兩倍才賺140%....你還要不斷地轉增貸不然七年其槓桿萎縮很快.
土地轉增貸又超麻煩.
so....你明明就沒多少錢,跑去買土地.
這就是典型"夯枷"(幹,這是現在教科書編譯翻譯...
https://0rz.tw/Iqw4d)
你永遠都要知道做某件事情的基礎概念和意義在哪裡.
不要亂學亂做....=.=
and..任何投資都用數學算一下.
不要相信一大堆一輩子不動產交易沒幾次的老人的奇怪觀念.
另外以上都是"成熟的投資人"的操作.
既不會整天在那邊追高殺低.
也不會因為劇烈震盪而失去分寸和方針.
任何操作都是非常理智邏輯和有計畫.
你是一個不成熟的投資人,整天怕東怕西又整天想要爆富發財的.
通常再好的投資計畫給你都沒用的拉.
因此,通常討論都是直接排除不成熟投資人的垃圾問題...XD
不然討論不完.
韭菜是沒救的,直接當它們死人就好.
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※ 作者: ceca 2023-02-21 18:20:06
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 買不起房，靠存股退休行嗎?
02-21 18:20 ceca.
推 alwang: 開5倍槓桿買股票2F 02/21 18:23
這就不是無腦操作.
這樣如果你又把不動產短期或是中期投資拿來比.
誰輸誰贏.
就要看操作功力.
因此無法討論.
因為大多數人股票操作能力可能很有限...XD
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:25:15
另外兩邊都做的話.
這以前講過.
例如也不用說太久,今天好了.
今天你是不是可以把你已經漲很多的房子拿去轉貸或是增貸.
然後轉過來丟入股市例如買正二..XD
然後關電腦,等到降息循環開始後再來回收??
甚至台股如果你跟國安基金一起進場.
也許被套了半年.
但是現在應該已經開始賺錢了.
所以實際投資策略還有很多變化可以操作.
當然這就牽扯到無腦程度和風險係數的問題.
會不會被斷頭,有沒有現金流壓力,買賣時間掌握度等等.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:28:34
推 AkiMinoriko: 有可以開5倍槓桿買股票又不會有斷頭風險的方式嗎
房貸(跟信貸，以及正2)的好處就是不用怕斷頭套牢可凹3F 02/21 18:27
推 bangQ: 每次聽到“買房產就是開五倍槓桿”就覺得無言，難道買下完隔天就賣？每個月都不用繳利息/本金6F 02/21 18:29
30年房貸,每3~5年轉增貸一次.
另外利息支出我上面算了,而且還多算了一次.
實際利息支出是4倍....
因此我計算後的投報率還是算低了..顆顆.
懶得修正而已,算低一點免得空空在那邊崩潰.
so,,,主要狀況就是.
利息被租金給蓋過去...XD
所以...
所以基本面以下的房子,你根本不用思考泡沫的風險.
成本被收益給淹過去.
你是要泡沫個擔擔麵?
正二第一次看到他.
就驚覺"挖靠,無腦不會被斷頭又不用操作的股票槓桿....好貨!!!"
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:33:13
推 hellogym: 你只花20%的錢 買到100%的東西 不是5倍槓桿不然咧9F 02/21 18:31
推 partsex: 股息也不全然是賺來的錢 也可以從股東的本金裡面去配
5%的股息 可能2%是來自於營業利潤 3%是來自你的股本10F 02/21 18:32
推 bangQ: 你持有五年的時間，繳的房貸
都不用算投資成本？12F 02/21 18:33
所以說.
很多人連給他數據.
他都不會仔細看清楚...XD
這樣做投資很危險啊..
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:33:56
→ bangQ: 不是推崇存股，只是這個一條線思考的彩商...令人無言14F 02/21 18:33
講那麼多你還沒發現你的錯誤所在.
顆顆.
等下你要被廣大的鄉民嘲笑了.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:34:16
推 hank000040: 請問c大小弟最近要認賠股票16萬湊頭期款買31期大樓一坪還買28我是不是很韭....15F 02/21 18:34
其實南高價格已經落後.
理論上來講北高再強大,南高再落後也有個限度.
所以中長期來講,買南高也沒有問題.
因為要是新灣區有甚麼奇怪的變化.
南高有機率報復性補漲.
就像,2010~2016這一段時間,新彎曲比北高農16美術館貴.
但是北高一個台積電變化把她翻過來.
可是誰知道之後南高會不會有甚麼奇怪的變化.
而價格已經落後,通常代表"別人的利多已反映大半"
因此中長期買南高沒啥問題.
但是如果你是中期.
北高目前看的到話題.
所以新的大漲波,北高反應比較快.
所以會優先買北高,賺到先漲的利潤後,後面再往南高換.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:36:49
→ icexice: 樓上，我最近湊頭期也是賣股認賠40萬18F 02/21 18:36
推 bangQ: 都是用你的理想漲幅來計算..有沒有計算過風險及期望值？還有機會成本？20F 02/21 18:37
你要甚麼風險期望值..XD
又不會被斷頭.
並且本文可是"租屋or自住"
你自己住,租金是付給自己的.
你會欠自己租金嗎???
我講的東西通常風險係數都極度低.
而且都是可以很長期持有...
包含存骨如果買正二的話.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:38:34
推 cblade: 講這麼清楚了 還有人能理解錯誤 還是去當股神就好了23F 02/21 18:37
→ icexice: 40萬是有點痛，但房價每坪漲2萬就回正了，長期來看也不算什麼24F 02/21 18:37
因為賠錢賣股票換31期.
牽扯到股票細微操作..
股票部分不給建議.
要知道,股票通常會比房價早開始跑.
你看現在道瓊都一臉牛勢的態度.
而不動產現在在冷盤.
所以如果你晚一點才賣股買房.
是否股價已經漲回去不賠錢了,房價還在那邊等你.
這樣變數就很多.
所以只能跟你講,31期切入對中長期來講很ok.
中期來講北高可以有更早的糖吃,可以吃完再回來.
但是牽扯到整個投資計畫搭配問題.
這就要問施主你自己的算盤了.
另外/
連數據公式都提共還看不懂的.
做投資..真的很危險..
顆顆...
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:41:58
推 hank000040: 感謝c大回覆，我是自住為主，要換屋等有小孩再說了，感恩26F 02/21 18:41
推 AkiMinoriko: 槓桿ETF 是風險很高的項目，可是0050正2的台指期逆價差護城河太過強大讓我敢買起來抱，其他就敬謝不敏了28F 02/21 18:42
→ ohyakmu: 問題是一般人收入有限，很容易卡住房貸還款上限，現在的房價，租金無法cover本利攤還吧。32F 02/21 18:47
推 googstar: 確實 正2是個好標的 我認為未來30年區間漲個100倍不會是問題35F 02/21 18:48
無法承擔房貸.
這代表買太好了.
你月薪4萬塊,買個400萬的.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12670324.html
首購40年房貸開下去.
你知道一個月支付多少嗎?
一萬二還有找你一頓麥當勞.
你為啥月薪四萬要買1500萬的房子?
而可以承擔房貸,就算房價都沒啥漲.
你每過3~5年轉增貸一次就好.
另外長期來講你的薪資會成長,尤其低薪的,基本薪調高很兇.
因此債務相對一直被壓縮.
另外這都沒牽扯到"如果你遇到一次大漲"
你遇到一次大漲,400萬變600萬.
那....
那你怕屁..XD
啥?房價又跌了?
那房價都跌了,你存的股票沒跌喔??..顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:52:38
→ googstar: 正3買國外有機會能賭到20年區間漲個幾百倍 但會被扣資本利得37F 02/21 18:49
推 ppnow: 沒錯，所以我看股板每天自嗨都很想笑，小資可動現金有200萬，買1000的房，一年5%賺50，買股很少會買滿200，都想留一部分日後攤平，比如拿100出來，你要一年賺50%才能跟房子一樣賺50，哪個比較無腦？39F 02/21 18:50
推 partsex: 200萬就去非雙北買隔套 自己住其中一間 其他間出租 最簡單累積第二間44F 02/21 18:53
→ jerrylin: 傻了 波克夏不配股根本不是你說的原因
房租收入對高資產族要繳的稅也很高 只是台灣房東逃漏稅我就看你要怎麼瞎掰 XD48F 02/21 19:02
推 weekman: 也是有高股息兼高成長的股票，例如崇越，但要選對產業跟獨占性51F 02/21 19:04
推 carden31: 以前我也真的想過存股不買房，算下來還是不如買房，北部不一定，中南部的房價租金算下來存股很難贏，我的算法是1000萬的房子200萬的頭期，200萬買4%的中華電+800萬的利息錢+低到不行的持有稅，租金要比這低太難了拿租很爛的來比就別說了，而且是用未來的錢買現在的房子，通膨因素還沒算53F 02/21 19:04
→ jerrylin: 台灣人玩股票會輸房地產 最大的原因是因為貪
貪心的人哪會慢慢存甚麼高股息 別傻了59F 02/21 19:05
推 kanarazu: 現在土融18個月內要開工，超過時限沒開工只能貸四成，然後利率往上加；建融要自備5成存到銀行專戶銀行才能貸土地不好玩( ′Д`)y━･~~61F 02/21 19:06
→ jerrylin: 想講台灣房地產就繼續洗腦你的信徒 別講你不懂的東西64F 02/21 19:06
推 D9722162: 確實我靠c大這招，短時間內多買了一間了！
增貸+正265F 02/21 19:07
推 sspider0829: pp說的沒錯 一天到晚AAVV 敢歐銀嗎？歐印一次 下次就吐光67F 02/21 19:08
推 w21kp: 推69F 02/21 19:10
→ bustinjieber: 才剛要說機會成本算法有瑕疵，就看到你回文修正了股房幣匯自己選適合的，不要來別人地盤亂噴就好
尤其不懂的門外漢，只會想像70F 02/21 19:13
→ kagaya: 高雄電梯大樓好便宜又好漂亮！73F 02/21 19:17
推 wunn: 超過40歲的也能首購40年房貸開下去嗎？74F 02/21 19:17
推 Morphee: c大不知免費讓多少散戶直接爆賺千萬以上了77F 02/21 19:44
→ kagaya: 而且還是首購特化新手說明書。78F 02/21 19:46
推 CaLawrence: 討厭高配息的原因主要是稅吧 他買的股票很多配息率都不低欸 美國銀行 oxy 可樂 khc股利都蠻高的79F 02/21 19:47
推 ddt123: 北市租金只有1.5% 房貸1.9% 槓桿5倍 -2%。如果房價每年沒漲2% 就虧了81F 02/21 19:47
→ ssiou: 汪汪隊XD83F 02/21 19:47
→ patrol: 沒有少子化的情況沒有問題 可少子化的情況你當附近商圈
滅了還有人願意接盤? 就算不跌也不會漲了阿~84F 02/21 19:47
→ ddt123: 要開槓桿中華電拿去質押在把錢貸滿不就好86F 02/21 19:49
有人耍白癡.
就說.
現在是"自住買房 VS 存骨租屋"
你自住買房,租金繳給自己,你他媽的要繳什麼稅..XD
所以才用"機會成本"去看,而不是直接講收益.
阿就為了反而反.
然後.
把很爛條件的選項,只挑優點拿來講得很厲害.
目的就是"反"無腦爽賺的選項...XD
而這到底是,他自己搞不清楚狀況呢.
還是他睜著眼睛說瞎話.
各位都看在眼裡的拉.
呵呵....一值講一些奇妙的神話,或是包裝很爛的選項講的好棒棒.
是怕別人賺太多,自己PR一值下降喔.
不用怕拉,注定的事情逃不掉的拉.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 19:56:34
推 timetime: 巴菲特根本是垃圾 我只推ceca老師87F 02/21 19:56
→ patrol: 不過投資的部份是這樣 自住的話還是推薦就是
畢竟 有自住可以增加心理穩定度 再玩其他的才會順手88F 02/21 19:57
煩惱少子化.
應該要煩惱,甚麼中國衰退美國衰退美金霸權不再台灣被競爭台海危機...
長期來看.
股票的煩惱有比不動產少嗎...XD
光一個產業轉型,你就嚇死了.
當年12682的行情,多久以後才打破阿.
為啥中間拖這麼久.
是不是因為產業轉型阿.
喔,你又說股利.
那房租你算了沒有?房租有用5倍槓桿槓桿算嗎...??
是不是,又是把奇怪的東西包裝成好棒棒.
然後把低風險的東西的低風險無限擴張的放大在講.
你真的投資,風險估算是這樣計算的??
尤其少子化如果真的影響,他是慢性影響.
所以你看到跡象到影響到你的投資.
例如甚麼高雄田寮,或是甚麼西螺還是屏東潮州開始因為少子化有下跌跡象.
要燒到六都市中心.
中間可能有一二十年的反應時間.
一二十年可以調整的投資計劃.
你會那麼害怕怕到死.
阿不就好膽小??
但是如果局面震盪產生的其他投資結構性變化.
你都當沒事好棒棒沒風險...XD
喔喔....
到底是智商有問題.
還是爭著眼睛說瞎話呢?
so...要是今天少子化效應真的會發酵.
我們也早就在影響到價格之前全都跑光光了...XD
阿你現在看到這些外圍漲那麼兇.
誰白癡去幻想明天少子化效應就會讓你的房子崩盤???
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:05:30
推 kagaya: 大家講質借也講得很輕鬆的樣子@@ 這個其實壓力很大吧90F 02/21 19:59
推 CaLawrence: 質押股票很輕鬆吧 你真的押過就知道 超無感96F 02/21 20:04
→ jayppt: 在可以轉投資（而不是為投資而投資）前提下 不發股息才有意義97F 02/21 20:04
→ CaLawrence: 但巴菲特會做很大規模的股票回購 跟股利一樣意思
也是看狀況吧 沒什麼好標的不如現金回購給投資人99F 02/21 20:05
→ jayppt: 對啊 就是沒標的就還錢啊 今天一個糖果廠sees candy年年賺錢但沒有擴廠打算 那就發股利
那個 房市也非絕對啦 日本到今天也沒回到1991高點...101F 02/21 20:06
看到政府改稅制.
就請他下台就好了.
顆顆.
台灣人可沒有切腹精神.
2016調高公告地價.
2017立法院修正公告地價兩年一條.
2018立刻調降下來.
這就是台灣政府.
不像小日本,房價崩盤後調高稅金讓房價漲不回去.
切腹自殺....果然很小日本.
然後後面失落的20年.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:10:49
推 k149h: 請問西卡大，以放5年以上來看，台中南屯1100w的二房物件月租2.3w左右值得進場嗎？還是去買正二報酬率比較高呢？104F 02/21 20:10
降息循環開始.
股票還有一波報復性大漲.
這一波大漲可能會很肥.
所以這方面有點難講.
這是一個巨變的時間點.
推 kagaya: 看下來不管房市跟股市 ，感覺都要學會看現在環境趨勢，才知道自己在投資什麼東西…106F 02/21 20:10
長期投資,局面顧一下.
不要出大事都還好.
當然你資產夠多可以分散配置.
互相cover.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:12:47
推 jayppt: 恩 是沒錯 起碼日本手段太蠻橫 當時6趴利率打死房價
台灣房市就算要打房 也不會下那麼重手 重蹈覆轍一口氣打死108F 02/21 20:11
推 gakkag: 每年穩定贏大盤再選擇股票吧110F 02/21 20:19
推 sspider0829: 討論少子化 還不如直接看台海危機 台海危機房地產會不會崩我是不知道啦 乾但是股票肯定死 484股神都忘了外資狂賣台股台積電 去年9-10月的事而已欸 租屋股神自己精算一下 有沒有人停損砍股啊？112F 02/21 20:26
→ patrol: 阿 我台股主要放老人股喔 電子垃圾佔比已經不到5%
然後現在你怎麼會以為我定期定額的是台股?
老人股的話 應該還有 30年多頭可走 情勢惡化真的跑得掉的是股票不是房產喔~ 你知道現在房產交易量很低吧
再這麼低的量中 你要順利脫手不容易吧~116F 02/21 20:28
長期投資.
整天脫手脫手..XD
而慢性反映十幾二十年.
十幾二十年全都交易量縮??
另外今天的量是有很低逆.
要不要把歷史成交量拿出來看.
你是相對歷史高點很低.
還是相對平均成交量很高??
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:33:27
推 iamala: 五倍槓桿就怕遇到五倍課稅，否則是不用白不用一定要開滿的工具。但只要高利率一久加上政府腦筋動到稅制上，賠也是五倍XD 理性的政府不至於搬石頭砸自己腳啦，不理性的就不知道了…至於股票，只要一波波就夠低買高賣了，政府的魔爪還沒伸到資本利得不賺才是傻了。121F 02/21 20:32
推 aa00788: 真股神都賺到買房了 租屋股神一嘴好投資 然後當無殼蝸牛 加油^.<126F 02/21 20:35
推 a96932000: 如果把把都能低買高賣，那真心不建議買房128F 02/21 20:35
→ patrol: ㄟ 長期投資也得先有長期 才能投資阿 ~
你覺得少子化有未來嗎? 當然自住客買進以後多生一點
前景也會改變就是~129F 02/21 20:35
有沒有想過.
少子化到今天.
為啥玉山山上都在漲..XD
另外,都不考慮外勞外來人口以及以後觀光客回流.
它們都用不到住宅類型不動產?
更不論.
少子化要壓到不動產前.
你知道少子化會壓到股票嗎??
少子化會先壓到不動產還是壓到股票.
有興趣可以自己研究看看.
基本上台灣政府不會讓少子化的問題浮現.
解決的辦法手段很多.
單看他想走哪一條路.
但就算今天要浮現了.
會被套住逃跑時間很短很緊迫的.
很可能是股票而不是不動產...XD
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:38:41
推 buike: 看不懂股票，交給各位創造經濟就好，股神衝啊132F 02/21 20:37
推 maypcc: 房價有漲要增貸其實也會卡本身還款條件 當時買1千結果漲個2千萬 收支比根本算不過
本業也要夠威133F 02/21 20:44
算不過就是進入我上面舉例的高資產族的狀況.
因為放款有兩種放法.
1.收支比
2.資產負債比.
當你用資產負債比的時候.
計算法自然不一樣.
因此高資產族和低資產族在投資上面選擇.
基本上本來就不會一樣.
so...你不能有錢人買甚麼你就買甚麼.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:47:48
→ patrol: 恩 看看吧 應該是有賴各位房神多生一點 不然我真要跑了cc136F 02/21 20:46
少子化發酵下去.
股票可以考慮認賠出脫..顆顆.
房價大概就是,外圍開始跌,市區越漲越少的狀況下出脫.
一個在賠錢的狀況下出脫.
一個在越賺越少的情況下出脫.
怎麼會天真的認為,少子化最大的影響是不動產.
早就說過很多次,天塌下來,有其他經濟產業金融頂著.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:49:10
→ jayppt: 要避險的話 個人是用外國卷商+美金資產啦 但你也是要吃
美金匯兌風險就是 但好處是現在高利環境 其實投資標的很多對少子化 在台灣如果覺得自用房子夠了 個人其實是推薦把至少 至少 投資的房子換美金買股票或直債137F 02/21 20:50
→ jayppt: 星宇？祝好運了 XD143F 02/21 20:56
→ patrol: 股票本益比低阿 很多不足15~ 有些還可以外銷 再怎樣都比本益比超過30的房子有投資價值~144F 02/21 20:58
推 luckysmallsu: 小朋友才做選擇…多得是靠股息cover房貸的
我一直不能理解為什麼房子股票只能擇一資產配置很難嗎146F 02/21 21:01
推 dreamdds: 房子就是要一直買才會一直爽149F 02/21 21:05
→ foreverk: 因為家裡可以賴所以沒差啊，同事朋友中我從來沒看過只租房的股神，有錢的都是兩者皆有150F 02/21 21:06
推 aa00788: 因為沒錢啊 這麼簡單152F 02/21 21:07
→ foreverk: 只有那種不用考慮剛需的，才會在那邊單壓股市153F 02/21 21:07
推 CaLawrence: 資產負債比能貸出來的就很有限了吧
資產一千萬的話 透過資產負債比可以借多少154F 02/21 21:09
一棟的話.
價值1億可以借六千萬.
但是如果是很多筆.
最後會趨於一半.
也就是你資產2億,裡面一億是借的.
以上單指不動產質押.
不包含股票質押.
股票質押是另外一個計算.
所以如果你是說.
你不動產質押之後拿錢去買股票再用股票質押.
那當然槓桿就更多還多很多.
但是同時你的債務風險係數就大幅提高.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 21:12:34
→ CaLawrence: 查了一下1500萬資產只能借款1000萬 才65% 靠收入借錢還是比較強 我反而覺得本業收入比較重要 房子漲要增貸什麼的也是要靠本業去支撐才吃得到 不然也只是說說156F 02/21 21:12
推 kagaya: 卡收支比又卡資產負債比 雙卡XD159F 02/21 21:12
收支比借貸,永遠都有個上限.
另外當收支比借貸超過兩千萬後.
其實會開始被壓制.
而你純靠不動產要做收支比.
你只要做租金滾入收入.
就可以把收支比擴張不少.
因此,之前的文章就寫過.
一般炒房會遇到的瓶頸問題.
就是收支比借貸開始達到邊緣後.
你就必須做投資升級.
不然你的財富累積會遇到瓶頸而速度大幅下降.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 21:15:49
推 CaLawrence: 身邊有個案例同學年收入四百萬左右 房貸4000萬左右也是照樣八成貸款 沒有你說的什麼2000萬以上卡什麼的
還是你講的壓制是別的意思160F 02/21 21:18
你的收支比的cap額度問題.
例如...(PS.舉例而已)
如果100萬收入可以借2000萬.
200萬可能會剩下3800萬.
當然如果你的擔保品貸款八成借貸只有3700萬,
那當然還是八成.
但是當你本金很龐大的時候.
你借貸是嘎著你的cap再跑.
你就會發現收支比的天花板被壓制.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 21:21:13
以抵押品來講,前兩間都可以.
而且都可以30年...
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 21:31:57
→ frowning1226: 第二間現在不一定，收支比過不去會不到...
不過第二間還是有方法可以繞開收支比，而且不難165F 02/21 21:32
推 garlic5566: oh兩間八成但可能卡收支比，懂
可用收入 / 房貸支出 抓 120% 100w可以出去83w169F 02/21 22:00
推 longley: （本金+貸款）*預估投報率-貸款*貸款利率 照c大3% 1.7% 貸款八成 利潤是本金的8.2% 但反之 什麼時候利潤變負的 就是貸款利率超過預估投報率的1.25倍171F 02/21 22:03
推 sspider0829: 可以確定他不懂 哈哈哈哈 我覺得2000以上真的沒那麼好借 還好我有做租金 還拉得上去174F 02/21 22:04
→ garlic5566: 一年房貸出去83w 利率算1.85, 83/1.85% 約 4486w176F 02/21 22:05
推 ChikanDesu: 房貸除了利息以外就是你自己的錢存進去啊 不然咧 重點是房屋買下去就是躉繳的概念 大本金去算成長 股票一開始就沒可能一次給你無腦五倍槓桿 會斷頭的哥 這都搞不懂不用在那邊講什麼財商啦笑死177F 02/21 22:05
推 iamala: 買房和買股從來不是排擠，要住的好吃得飽股才抱得勞。181F 02/21 22:06
→ garlic5566: 天啊原來可以借這麼多錢，我有算錯嗎，大驚訝182F 02/21 22:06
推 CaLawrence: 我是不懂啊 因為我沒遇過借錢收支比不夠的狀況183F 02/21 22:14
推 piliwu: 租屋股神拿點實績好嗎？抱怨房價高買不起說你是股
神完全沒說服力
講本金就真的外行了，本金越還越少你知道嗎XD
例如第一間200萬本金買1000萬經歷2022年後本金剩多
少？100萬甚至
0元
資產規模大到一定程度才會遇到問題，我想少年股神
資產要再膨脹好
幾倍才會遇到不用杞人憂天184F 02/21 22:19
推 garlic5566: 冷靜想想，借這麼多錢之前也要準備兩成自備款買房，不是只看收支比。193F 02/21 22:26
上面你算錯了.
收支比是用本利和去算.
例如計算下來你每年收支比可以支撐36萬支出.
一個月3萬.
那銀行可以放給你.
20年期的600萬房貸
或是30年期的850萬房貸.
或是首購40年期的1000萬房貸.
因此還款年限越高,你可以借越多.
而不是單純看你收入多少可以借多少.
為啥信貸會吃掉額度.
也是因為信貸七年期.
因此240萬就把你一個月3萬的額度給吃掉了.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 22:34:53
推 bbnctu: 好奇為什麼100萬收入可以借2000萬，到200萬收入會剩3800呢？如果用同樣用收支比不是要4000嗎？還是不同所得級距收支比會不同？195F 02/21 22:54
就是銀行內部評分方式計算的細節造成的.
這也牽扯到銀行的內部風險係數控管.
銀行對大金額比較保守.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 22:59:40
推 yihua2: 這篇含金量真高 謝謝C大老師198F 02/21 22:59
推 maypcc: 另外...正常人買房都是收入可負擔之下槓桿開到滿。當時買1千萬收入槓桿通常開到滿了，當房子漲到3千萬，基本上收入不會漲到三倍...199F 02/21 23:05
→ kagaya: 樓上這個對，雙卡的困境講得真清楚XD202F 02/21 23:06
→ maypcc: 400萬貸4千萬? 你同學還真的是特例 週遭過400的一堆 也很少貸款4千萬的203F 02/21 23:06
推 ganninian: 風險承受度高的話 長期買正2真的不錯205F 02/21 23:07
→ kagaya: 之前有前人是建議卡住時，就該買入收益型資產了206F 02/21 23:07
收益型產品用途是擴大收入拉高收支比.
當然也可以轉向增值型產品,但就要承受槓桿縮減的狀況.
各有好處.
自己找適合自己的配置平衡.
所以為啥有些人會現金買獨立套房或是改套房產品.
很多時候現金買套房目的是在其他地方擴大借貸能力....
6%投報率增加現金流能力.
貸款30年,其實可以拉高你槓桿八成的額度.
(30年大概相對於4%本利和支付壓力)
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 23:13:59
推 MintTW: 在台灣炒房
的確比任何投資都強
只有中共才能救台灣207F 02/21 23:21
阿共不但沒有救了香港,新疆.
阿共連他自己都救不了...XD
北上廣深的房價.
雖然下跌了一點.
但是價位還是遠遠超過基本面.
價位高到我們投資客都對他半點投資興趣都沒有.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 23:23:13
推 bbnctu: 年收400，用七成收支比計算，大概可以貸到6000萬30年。只貸4000是用20年算吧210F 02/21 23:24
推 roy0710: 我們家2008當完韭菜之後就只買房收租 要換物件錢不夠才會賣 身為韭菜的後代建議沒事就買房出租 好好工作專注本業不要想一些有的沒的 時間到了效果就出來了212F 02/21 23:29
推 pauljet: 蛤？香港不是樓價越來越高嗎？以為已經很高了215F 02/21 23:32
所以說阿.
中共怎麼可能救台灣(買不起房的韭菜)..XD
反而小心蝗蟲阿.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 23:37:48
長期房價穩定小小漲.
有利於 everything.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 23:49:06
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 23:49:51
推 k7117836: 台灣垃圾韭菜很多希望中共來救 笑死 的時候連健保都沒有 就在在台灣還可以當個人 在中共眼中 沒有勞動力 沒有創稅價值 死死比較快219F 02/22 00:08
推 googstar: 推啦 讓大家賺錢的真神人223F 02/22 00:54
推 frowning1226: 老師送出去的知識這兩年值7位數滿地都是...
8位數的也大有人在，這真的是很大的功德224F 02/22 01:10
→ zxcv512: 請問c大租金投報3%是花1000萬每年本金可還30萬去算嗎？228F 02/22 02:11
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