看板 home-sale作者 NovaShin (有病去看醫生不要看我)標題 [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）時間 Wed Jan 31 02:31:23 2024
終於要來寫重點了
其實前面兩篇是楔子
也就是說跟Ceca一點關係都沒有
我描述的只是過去十年的現況
現況是什麼意思？
玫瑰是紅的 紫羅蘭是藍的
他就是一個當時現況，過去歷史
但Ceca跟他的信眾還是可以對當時現況
唏哩嘩啦放一堆屁
說什麼老人啦，廢話啦，租房仔啦，代銷仔啦
就代表他們在房版樹立很久的威信
一夕被真正職業的戳破後惱羞成怒
也沒管你對或錯，先噴再說
其實要怎麼噴我沒意見
因為我也不是寫給那些人看的
那些人槓桿全開，多買多貸我是很樂意
最好是把老爸老媽祖產祖田都抵押去買房
再過陣子應該就有新聞可以看了
好，本文開始，先上圖
https://imgur.com/fmbXuZU
https://imgur.com/d0HAENq
這兩張圖是房地產稅賦修正的演變
增貸轉貸買房的先不說
早期沒有房地合一的時候房子多好賺
根本不是現在房板這些菜雞能想像
光是簽十張紅單
訂金的票期還沒兌現就換出去了
所得稅也沒啥人在報
不然就是戴帽子，但我不太想講戴帽子是什麼
有老前輩看得懂的就懂
跟現在再那邊東扣西扣比起來
以前才叫賺錢好嗎？菜比吧
舉個例子
淡水房子潛銷期600萬
訂金10%＝60萬買四間
簽約金240萬
正式開案的時候漲到650先賣一間 獲利50
快蓋好的時候750賣一間 獲利150
等成屋之後800賣一間 獲利200萬
200+150+50＝400
也就是說600萬的房子我實際成本是200
那誰說我只能買四間？
那誰說我只能買淡水？
當年新富都27x40=1080
自備10%買個10間也才1080萬
用上面的方式可以賺多少？
所以像什麼Ceca操作什麼掛一掛四
在做久一點的面前根本是笑話
誰在跟你那邊增貸轉貸 丟人現眼
也因為這樣不斷的棧棧嘎
中央終於開始動刀
奢侈稅前面講過了，因為濫殺太多無辜
所以到105年開始推房地合一
而到了房地合一1.0時
預售換約要併入年度所得
但因為沒有確實的申報查核
所以那時候大家也換得很開心
該報的要報一下，大家好來好去
真的放到成屋
第一年45% 第二年35% 第三年10%
咦？第三年就變10%
寬限期兩年就過關啦！
所以當時大家就是用寬限大法先撐兩年
兩年後10%當做給政府的香油錢
大家賺來賺去還是賺得好不開心
ok，問題來了，房地合一2.0正式出爐
也就是房地合一2.0的出現
所有短期賺取暴利的門窗全部都被關上
我跟好幾個地產資深前輩聊過
資深的程度就是可以把我整個人買起來
再賣掉，再買回來，再賣掉
再買回來的那種資深前輩
問他房地合一有沒有解？
有，唯一解就是單一自用六年後出售
好了，扯這麼久
我要來戳破Ceca吹的重購退稅轉增貸法螺了
先強調一點，他發了起千篇文我沒看過
不是文人相輕，而是他的文筆很口語化
口語化到很粗淺，我很難看超過第二頁
但看他在房板被眾人擁簇
我前面也對他蠻尊重的
直到他開始屁什麼預售賺多少
重購退稅轉增貸賺多少
我才知道這傢伙沒戲唱了
好，下列才是重點
台灣房價會在這幾年急遽攀升
不外乎新冠疫情，中美貿易
貨運塞港，缺供缺料
2017~2018我們賣房子
還是沒像這幾年這麼好賣
尤其2019疫情很多人打退堂鼓
但也有很多少年房神這個時候進場
2019算是這十年最大漲幅的起漲點
2018江翠扣掉茂德案
江北好一點的建商均價50~55上下
2019我買51，誠如我所說當時疫情來
價格也沒有太大的上漲
但到了2020,2021全球劇變
台gg缺晶片，走到哪漲到哪
買房子變成顯學，房價一路飆升
但問題來了
新冠疫情導致缺工缺料
政府延後使照兩年
先不管這個法規現況如何
建商就是延遲交屋
也就是說2019~2020~2021年邁的預售屋
有很多到現在都還沒蓋好
再加上2023年7月1日
實施預售屋禁止轉讓...
這裡有一個業內的人才知道的事情
其實預售屋禁轉早在2022年7/1講一次了
也就是2019 2020 2021 2022這四年
想跑的早就在2022年七月跑光了
2022買換約的
合約書也只有一次換約機會
也不能再換約了
到2023/7/1之後就是明定綁死不能換
也就是說，只有2023/7/1之前買
還沒有換約過的人可以換約
https://imgur.com/scCEFfm
啊所以你們禁轉的賺錢賺在哪？
你就算只買一戶可以轉
你賣掉先扣仲介費3%
再扣房地合一45%你賺多少？
2019買2024換出去先扣總價3% 再扣獲利45%
就算扣除必要費用總仲介費的3%好了
你剩下多少？
請問2024年新案多少錢？
你跟得上嗎？
你賣掉舊的便宜的貌似有賺
結果扣完一輪之後你有本事買新的嗎？
所以2023/7/1之前你沒有買超過兩間
都不要說你賺，因為別人漲更多
還要扣除你中間成本，你跟我說賺？
你他媽根本笑死人
https://imgur.com/scCEFfm
一樣的圖來講第二個問題
2023/7/1預售屋禁轉
啊就禁轉了，你賺個屁？
2023/7/2你買30，2024/1/1漲到40
你賣得掉嗎？
不要跟我講什麼簽私契那種笑話
你賣不掉就是賣不掉
所以2023/7/1買的預售，只要還沒成屋
都 沒 資 格 說 賺 錢
https://imgur.com/iJnd0jx
前幾天有個朋友跟我說他買到850的7722
看到收盤到一千多他說他賺爛了
賺爛了你也要賣得掉啊
好，預售講完講成屋重購退稅
https://imgur.com/scCEFfm
不要老是講雙北，我自己也講膩了
講我朋友買的台南真愛，師承李天鐸
當年買620好不開心，賺麻了賺麻了
2024最高點賣掉大賺460萬
未超過五年扣除35%獲利299萬
注意喔，這299萬沒有扣3%仲介費
也沒有扣當初買的契稅，賣的土增稅
更不用講當年的裝潢費用
扣一扣大概剩下兩百出頭吧
請問這樣賣下來
如果你當年不是買個三間五間
你跟我說你賺爛了？
你要不要拿頭去磨一下牆壁啊？
去看看十年前我們怎麼操作的好嗎？
我都說現在投資客是愛國者
房地合一稅繳了357億，真他媽用錢愛國
https://imgur.com/qRPgHyP
但Ceca打腫臉充胖子
不想被課稅所以重購退稅
好，我就在舉個例子買同社區的大戶
剛好可以重購退稅
大間的1498萬，自備款剛好299
......
......
......
靠北勒，我他媽賺了460
扣了一堆成本可能不到四百
我他媽要再花299，還不含買房仲介費
還不含買房契稅，還不含裝潢費
才把前面扣掉的161補回來
620萬貸款八成=496本利22000
1498萬貸款八成1198本利52000
這樣一來一往叫賺嗎？
https://imgur.com/cTFjrlz
跟十年前我們的操作模式比起來
根本瞎忙瞎bb一場
賺那一點點屑屑可以在這邊當山大王
根本電視笑話冠軍
好，接下來是增貸轉貸
我這房子好棒棒啊，帳面有賺啊！
可以再增貸再買啊！
好啊，你再增多少？200?300?
你前面本利已經從兩萬多漲到五萬多了
你再增200~300
你月繳額變多少？我懶得算你們自己按按
增出來在去買房？
恭喜！恭喜！讚！
最近對保的朋友
應該會收到銀行跟國稅局的情書
我已經很多朋友要求拿存摺一頁一頁去解釋
你買房的訂金，工程款，是從哪裡來的
轉到親友在洗回來？讚！
盡量洗！盡量轉！
等到國稅局那邊好好解釋！
這沒什麼好危言聳聽的！
要這樣轉請盡量轉！我舉五肢贊成！
就是要有這種不怕死的傻大戶
我們這種低調仔才不會出事
https://imgur.com/scCEFfm
這張圖很好用所以繼續拉回來用
我前面講的長期持有
就是單一自用六年以上，400萬內免稅
聽那個電視笑話冠軍
在那邊進進出出轉來轉去
請問進國稅局
那個笑話冠軍會幫你諮商嗎
請問被銀行叫去解釋
那個笑話冠軍會幫你證明嗎？
圖上的真愛持有六年獲利算500萬好了
單一自用400萬內免稅
100萬稅率10%=10萬
放六年大賺490萬
還不算其中出租的租金
轉貸出來去買00919 00878或是2330
搞不好早就把單一自用10%的稅打掉了
講到後面，仔細看每個人的發言
有些有經驗的，一看就知道操作超過十年
超過十年的可能比較保守，中間賺比較少
但一定不會死
這兩三年進來的，如果相對保守
或是資金不夠只能穩健操作的
也一定不會死
講白的當初我講代銷就是個原罪
自古文人相輕
尤其少年房神每個都自信十足
業者？
業者只是幫我們倒茶倒咖啡寫合約書的
不然就是什麼租屋仔
中古屋裝修仔，現金買房仔
老實說操作這種輿論...
我還是想不出來對我有什麼影響
還有人說我是空軍...？
A一下我ID好不好？
我是房板正多軍耶！
有需要就買，買買買
只要有能力就買
這些親衛隊要噴之前看一下好嗎
我尊重每個人的想法
但有些東西攤開來算一下
就知道 房板真的騙仙仔很多
我話說完，誰贊成誰反對
歡迎挑戰
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※ 作者: NovaShin 2024-01-31 02:31:23
※ 文章代碼(AID): #1bkK1zmb (home-sale)
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※ 同主題文章:
[心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 02:31 NovaShin.
推 a96932000: 以前好賺是以前啊,難道以前好賺現在不好賺,就不想辦法賺了嗎?2F 01/31 02:40
那也要真的賺啊
那個電視笑話冠軍說增貸
1:增貸的錢是要還的
2:增貸再去買房的錢
也會有貸款也是要還的
上面算式都還沒算到增貸後的貸款
以及增貸後買下一間房的貸款喔
算下去確定還是賺嗎？你要確定喔
補充一下
賺的方式很多呀
去插現場個案，去當介紹掮客
去講某個區域好棒棒
去某個區域建案收介紹費
然後上各大板巡邏，看到有人說房地產不好
就叫群組的親衛隊來圍毆你
都比在增貸轉貸胡搞瞎搞來的好賺多了
正確，政府早就把買房套利的門關起來了
還在那邊賺，正港低能
→ ssiou: 不懂你為什麼要跟一個開95年喜美的計較XD5F 01/31 02:55
有呀，林口陳恩典，江北江北編
這幾個都靠介紹費在賺的
https://imgur.com/z7Xjglp
那個江北編還在網路上攻擊對手被告
這些人為了錢 很好笑啦
當初去潤x還被掃出來
上網攻擊潤x還被代銷員工洗板攻擊
錢啊～錢啊～多麼醜陋的事情都幹得出來
推 jinso7410: 我覺得政府抓緊一點也是安全
以防短線投資客太多 造成價格幅度太大7F 01/31 02:59
推 skyg: 增貸不一定要再拿去買房，看要投債券還是股市，有利差就賺了9F 01/31 03:00
→ skybei: 想順便請問 若手邊剛好有購買一間的頭期 約200~250
不過無自住的剛性需求 那這筆錢現在還適合進場房市嗎?
適合像您說的那樣買六年中間出租後出售嗎?還是放股市就好?月收入約5~6萬 可以硬存4萬左右 目前是都放在股市10F 01/31 03:07
推 spencer222: 現在就小換大重購
多的都要有擺長期準備
租金報酬率太低的就別買了
有增值就增貸買股債
房地產變成一個 貸款用抵押品的概念14F 01/31 03:12
讚！拋磚果然引到玉
我有幾個朋友也是收租
現在升息＋管理費
很多投報已經都快<2%
房地產變成貸款用抵押品
這是最正確的操作方式
房板還是需要這些隱形大大多發文
才不會被一些騙仙仔劣幣逐良幣
推 a96932000: 以上面的例子來看,130萬的本金六年後可以無痛負擔1500的物件~有什麼投資可以130萬六年後變300萬的?
頭期19F 01/31 03:12
所以我一直推單一自用六年以上
這是最穩定安全的房地產投資法
C跟他的信眾就開始噴什麼
現金買房啦，買公寓啦，租屋仔啦
懶覺長度15公分寬度4.5公分啦
真的是很沒程度的國小攻擊法
這些轉來轉去的傻狍子
都不知道中華民國國稅局有多可怕
→ skybei: 那既然房產變成貸款抵押品的概念 那直接使用股票質押也可?23F 01/31 03:24
也可
推 jinso7410: 房地產最終還是成為蓄水池 暴利還需要股市
目前只有想到開五倍槓無腦台指
哪天回檔再來質押美債或增貸來擋
五倍是為了台指兩次跌停內還有時間增貸擋24F 01/31 03:30
good idea
→ jinso7410: 台指急崩 短時間急需資金可用質押美債
台指長期走空就只能靠不動產增貸撐幾年28F 01/31 03:33
※ 編輯: NovaShin (114.36.103.170 臺灣), 01/31/2024 03:37:55
→ lalacos123: 奇怪ㄟ 人家賺5萬就開心了 就覺得賺爛了 不行哦XD30F 01/31 03:37
→ NovaShin: .........算你贏.....XD31F 01/31 03:38
推 ZhuBeiCity: 這一篇的確是重點。每次看到無腦增貸轉增貸 無限寬限期就覺得很好笑。以為房價永遠只漲不跌。到時候槓桿開到無限大怎麼死的都不知道32F 01/31 03:49
推 zyxvu: 哈哈哈整篇是事實，信徒睡醒又開始洗了！35F 01/31 04:01
推 polyhome: 扣除35%是什麼意思（我菜36F 01/31 04:16
推 lin8807819: 房產確實有買賣（流動性）的議題，增貸也只是緩兵之計！37F 01/31 04:16
推 asdlkjfgh: 這篇比較有內容推一個 另外問一下現在是只能轉海外再洗回來嗎？
買美股放三個月應該就不會被追了吧？40F 01/31 04:19
→ NovaShin: 老實說我不太建議 因為我不像Ceca會陪你去國稅局解釋43F 01/31 04:22
推 zyxvu: N大你幾乎完勝耶！西卡愈補充漏洞越大…不忍心吐槽他了
哈哈我說個笑話～
疫情剛發生的時候真的很無聊，朋友介紹高雄王文章…
我一上來看他推文說…倒垃圾也是臉部掃描？我真的是全面？當然之後他的科技業新的漏洞越來越大，我朋友在科技業的
也突然一夕清醒！原來西卡是一個沒有料的人哈哈哈哈
更不要說之後的增貸內容、槓桿操作，看一次笑一次48F 01/31 05:40
噓 jemdogdog: 我不知道299如何扣到200初？
你打算短期內賣，根本不用什麼裝潢，大概十來萬搞定
再來我以前賣房子都會跟仲介說明我要實拿多少
仲介費你們自己想辦法
還有說到賺錢，以前買賣紅單才好賺56F 01/31 05:51
推 qkla: Ceca是信仰房價會一直漲，敢去拼他覺得會增值的地方，買幾間開槓桿都是個人操作手法，畢竟他之前有賺到錢，危機處理能力比一般人強，只是後來玩法變了，從房市合一稅2.0跟預售屋禁止轉單上路後就從原本的低調買賣悶聲發財轉而在網路上宣傳某些地方從而讓信徒哄抬房價，但網路畢竟是網路，信者恆信，看看那些人有沒有Ceca大的嗅覺懂得套利離場61F 01/31 06:04
推 una283: 這篇才真的認真啦68F 01/31 06:50
推 kcman: 但是台灣人真的很有錢加上新青安銀行浮濫放貸，你總是不能說不對吧？69F 01/31 07:08
噓 scarrony: 又開始講廢話了，說以前多好賺，結果你一點錢都沒
賺到
乾脆說10年前我直接all in比特幣就好，買什麼股票
房子，有夠會唬爛
整天只會講已經發生過的事情，然後吹牛自己多厲害
，現實資產被屌打，還要躲在半夜發文，失業沒錢要
加班很辛苦喔71F 01/31 07:21
噓 e2699096: 不是耶...你文章也很口語啊79F 01/31 07:36
我只是要委婉的說他講的很爛而已
※ 編輯: NovaShin (223.140.81.30 臺灣), 01/31/2024 07:38:21
噓 jemdogdog: 我是沒有他的文章就是叫人不要增貸，但90%以上都是廢話
而且誇大其詞LOL83F 01/31 07:43
→ zyxvu: 上面這一隻狗真的是閉嘴一下！86F 01/31 07:45
推 chen831030: n大，我整篇看完了，你的意思是現在預售很難賺嗎87F 01/31 07:49
→ NovaShin: 就跟萬八要等作多會難一樣，但難不見的不能賺
重點就是要顧好財務，我會上來戳他就是他文章水份太多興建四年房地合一又綁，除非漲幅超過衍生成本
但那個Ceca根本沒經驗亂教一通，到時候就知道了啦88F 01/31 07:50
推 chen831030: n大，我記得沒錯的話，預售屋禁止轉售之後，ceca只有買橋頭的預售，大部分的時間都在玩老公寓
其實好像不衝突？92F 01/31 07:53
推 leehui12: 這篇講的也蠻清楚就是一般小資族情況95F 01/31 07:55
→ NovaShin: 公寓我從來沒噴過他，預售瞎bb越扯越誇張我就受不了
他要講他的公寓買賣我沒意見，預售槓桿亂教105死一批人還什麼重購退稅代表他根本沒經驗 鬼扯蛋96F 01/31 07:56
噓 zyxvu: 擁有房子一年多，還剩幾個月？？寧可多花10 %的稅金99F 01/31 07:57
推 start0917: 推 至少你的邏輯文字思維我看了很舒服100F 01/31 07:57
→ zyxvu: 你覺得他拿得出來任何一個單據嗎？
抱歉推錯文章101F 01/31 07:57
→ NovaShin: Ceca他就綠舍99的水準 要講這些深的他辦不到啦103F 01/31 08:00
噓 scarrony: 講一堆隨便google都查得到的房版常識，然後覺得自
己講的很深 真的是自我感覺良好104F 01/31 08:06
推 boringuy: 你的文也口語化到很粗淺，不知道文人在那？106F 01/31 08:09
噓 F1239810: 本來想仔細看一下你到底在說什麼，不過...一句話拐彎抹角分成10句話，真的看不下去。107F 01/31 08:12
噓 a77520601: 我覺得不行欸，你這篇基本上都是大家已知的常識，你現在的意思是說以前賺錢跟喝水一樣，現在難賺所以買預售屋長抱單一自助節稅賺最多不要上槓桿，可是你真愛來說你最後幾百萬的利差你中間就可以貸款出來操作做很多投報率＞資金成本的事情了。你的增貸轉貸不會賺錢不就跟我阿嬤說貸款很危險欠錢很不好一樣。如果貸款這麼不好幹嘛繳頭期款借八成上五倍槓桿，一開始現金買房不就最符合你的觀點，沒有槓桿沒有風險
你要不要先邏輯自洽一下，包含你前面刪文的內容都沒有拉進來討論了欸109F 01/31 08:16
噓 a77520601: 我有提出疑問和更好的操作方法啊，崩潰在哪。你這不是和ceca跳針你租房代銷仔一樣121F 01/31 08:24
推 tobashi: 房板一堆小白 高雄套牢仔也能當山大王123F 01/31 08:24
推 gdot: 推126F 01/31 08:28
→ una283: 本來c大走中古屋買賣教大家很多細節但最近可能踩別人的線127F 01/31 08:28
他不是踩線 他是鬼扯淡
不懂東西也要硬凹
凹不贏被洗臉開始噴人租屋仔
然後被戳才知道是空心菜 沒料
我這篇寫到現在 他的徒子徒孫包括Ceca
有回什麼有營養的文章嗎
還不就是人身攻擊跟謾罵而已
推 alexstag: 等了一天，講這些應該房版看個2-3年就知道了，而且
有個我不太能理解的是為什麼要預售屋換預售屋？真
的自住其實不太會這樣操作，投資客就算扣完稅沒有
比以前賺，還是比沒進場的賺，錢賺到再去其他地方
投資就好128F 01/31 08:31
※ 編輯: NovaShin (220.130.1.169 臺灣), 01/31/2024 08:35:49
推 ZhuBeiCity: 大家來看看 樓上推文又是鼓吹增貸轉增貸能貸款越多越好 整個版面都是這種開高槓桿風氣。難怪很危險
Nova講的的確沒錯啊 10幾年前20幾年前的確預售隨便賺啊 現在房地合一扣稅那麼重。預售又禁轉 然後一堆人寬限無限寬限 然後一直增貸轉貸款再一直買第二戶第三戶房子 根本槓桿極大化 害死自己都不知道。還真的天真以為房價永遠都只漲不跌？ 這個版一堆多多都在推廣害人高風險的方法133F 01/31 08:38
推 j8630222: 覺得你跟前兩篇一樣 還是一直在講古 最後才拉回來重點141F 01/31 08:45
→ j8630222: 其實就是說現在的情況適合穩健長期持有+金流認真管起來現在很難做假金流 這是去年下半年就已知的趨勢沒錯 但c對房價趨勢的解釋跟老公寓操作是ok的 況且沒人會傻到真的靠重購退稅做白工吧143F 01/31 08:45
推 historyinmy: C大昨天還戰到3-4點。今天怎麼還沒出現. 我要看到血流成河147F 01/31 08:45
推 ipipwrong: 這篇內容推你,當過代銷有經歷過市場就知道,那些大佬才懂玩,億級豪宅放著轉個手就是千來千去,小投資客在那邊增貸重購搞一堆毛的,大佬都會笑出來！浪費時間的小朋友149F 01/31 08:48
推 nelley: 從戰爭房價也會漲開始西卡的文我都當看看就好152F 01/31 08:54
噓 SuGK: 我只知道他說打仗房價會漲153F 01/31 08:55
推 lock7: 推這篇！154F 01/31 08:56
推 hortl233: ceca的其中一個驚世言論：房貸能讓銀行有錢投資
才能讓經濟活化。這話當初在股板被噴爛XD155F 01/31 08:59
推 bms: 推分享157F 01/31 09:04
推 piliwu: 對保不會遇到國稅局我非常肯定，國稅局只有你要繳稅才會出現158F 01/31 09:10
→ bnn: 西卡本來的專長也是中古屋...又不是預售161F 01/31 09:20
→ ProTrader: 西卡論點:房貸增加等同印鈔增加貨幣流通而活化經濟
應該不是房貸讓銀行有錢162F 01/31 09:21
→ e2699096: 房市火車頭這個是政府認證的164F 01/31 09:23
→ ProTrader: 原po說的風險我終於看懂了主要是針對薪資不穩定的族群165F 01/31 09:23
推 leadergod1: 我想問一下用了重購退稅，為啥還要扣35%變成獲利299，不是應該是原始獲利460，再拿299出來當大的頭期，還有多160的現金出來才對嗎？166F 01/31 09:23
噓 Tattoo: 看不出來你要說什麼欸169F 01/31 09:23
→ ProTrader: 因為現在買預售等同是中期投資了 如果金流出問題170F 01/31 09:24
→ Tattoo: 你寫那麼多也沒有辦法解釋，雙北60-80，比南部20-40好賺171F 01/31 09:25
→ ProTrader: 最大風險是貸款買的房被強制斷頭 而有損失發生172F 01/31 09:25
→ zzz50126: 反啦 你講的操作太快了 ceca的操作是很慢的 你把操作套錯人了 你這個操作是帥過頭的吧173F 01/31 09:25
→ ProTrader: 西卡本人的投資絕對沒有這種問題 毫無疑問
有問題的是那些跟著西卡進場買預售的小資族175F 01/31 09:26
推 qkla: CECA也是好心教大家快點上車而已，但是他知道怎麼下車吧，有些人下不了車就尷尬抱著房子說升值...177F 01/31 09:27
噓 Tattoo: 也沒辦法解釋你介紹的客人賺錢，南部的就很難賺179F 01/31 09:28
→ ProTrader: 所以那些不知道如何下車的人會有風險啊 應該提醒
當然最產是衝上車後 之後才發現原來自己錢不夠180F 01/31 09:29
噓 demonny: 感覺就是為了戰C而戰C 相愛相殺 好可愛182F 01/31 09:30
→ Tattoo: 你是以為大家都白癡，不知道規則就進去買？簡單幾句話還要扯一堆。誰不知道禁轉，房地合一？183F 01/31 09:31
→ demonny: 一直提當年 根本廢話連篇 投資本來就看個人 信者恆信
每個時代有每個時代的玩法 講一堆廢物 請問現在怎麼玩?185F 01/31 09:32
推 nshcjy: 看完只覺得之前賺錢好容易187F 01/31 09:33
推 aaboutt: 我不知道為什麼，很多人算獲利，卻忽略了房子貸款的利息。舉例來說，貸款一千萬30年，一個月房貸4萬元，利息佔了18000耶！有沒有寬限期都要繳利息。買1200的房子你賣1500萬賺300嗎？一年的利息就是22萬，兩年44萬，這是成本耶。你房子放越短課稅越重，放越長利息越重。繳寬限期五年利息剛好一百萬，你本金1000萬一毛都沒少，賣方現少賺100萬188F 01/31 09:34
推 wlcaroline: 樓上，因為大通膨時代只要通膨>利息，就等於是通膨在194F 01/31 09:37
推 alonzohorse: aa大說的很好，其實炒房根本沒賺，所以大家不要再罵什麼炒房了196F 01/31 09:37
→ alanbread: …. 我只能說你在投資這塊確實稱不上內行…200F 01/31 09:38
推 aaboutt: 通膨是一回事，我講的是獲利成本概念。你持有一間貸款1000萬的房子五年後賣掉，1200萬買，賣在1500萬好了，帳面上賺300萬，扣掉稅費交易服務費等等的大概50萬，賺250萬扣掉合一稅50萬，感覺賺200萬？在國稅局利息100萬不能當成本扣除耶，等於1200漲到1500持有五年只賺100萬！萬一沒漲到1500平轉？平轉現虧150萬耶！201F 01/31 09:47
→ jemdogdog: 問題是你不出租的大前提下才是
所以我之前有說房價跌的其中一個很重要因子是房租<利息207F 01/31 09:50
推 aaboutt: 出租當然可以獲利。我只是想表達獲利的計算不能忽略利息利息才是最大的成本，利息成本大於交易費，大於合一稅210F 01/31 09:52
推 a96932000: 上面的利息，你自住，省房租；你出租，“生”房租……除非少數高總價新成屋，要不然租金要打得過利率不是一件很難的事212F 01/31 09:53
→ aaboutt: 怎麼大家算賺多少錢的時候，都會忽略利息成本
反而會算進去仲介交易費用。
算賺賠的時候也會算進出金，算房屋土地稅，算交易成本
就是沒有算進利息成本
算進租金215F 01/31 09:53
推 a77520601: 利息本來就應該計入成本，只是大多出租的投報率可以打平或是打贏資金成本了，基本上就可以直接忽略不計220F 01/31 09:58
推 aaboutt: 我看很多人算買賣一間房子賺多少的時候，租金有算進去
交易費和稅金都有算，就是沒有算進利息成本。
有哪一篇算成本，算進房租的有阿，有算進利息的?223F 01/31 09:59
→ jemdogdog: 假設50萬全包，租金2萬，貸8成，利率2%，一個月空窗期226F 01/31 10:00
→ a77520601: 除非短期物件不出租就完全閒置吧，不過短期物件的獲利應該是能打贏利息那2%3%227F 01/31 10:00
→ aaboutt: 買賣啦，我是說買賣賺賠多少的時候
有沒有出租我不知道，算賺多少錢的時候沒算利息這我看到看這一篇NovaShin算賺460萬的時候都沒算進利息成本231F 01/31 10:01
→ aaboutt: 我去年在看中大坪數超過70坪的房子，很多沒租沒裝潢耶
持有七八年以上都沒有出租過。235F 01/31 10:06
推 a77520601: 嫌錢多吧，目前看過閒置的大多數是屋主很老了，不然可能繼承父母輩的，N年前就繳完沒有資金壓力，有些可能是有產權問題在吵架238F 01/31 10:10
推 aaboutt: 副都心亞昕向上、至真等等的，持有七八年沒出租沒裝潢耶問了一下屋主大多年輕不是老人，有設定貸款，也掛賣
應該真的錢很多很有錢，繳利息沒再怕的241F 01/31 10:12
推 dati: 毛胚出售的都不是賣給房東的啦，都是要賣給有錢戶自己做裝潢大多還是精裝屋交屋，然後空的精裝屋出租244F 01/31 10:13
推 aaboutt: 就算裝潢出租，算賺賠也要算進裝潢費用，再少也要30萬吧246F 01/31 10:26
→ jemdogdog: 我去年手上有一間2房預售屋交屋出租，電器裝潢家具全部加起來不用15萬
基本上新屋不用什麼裝潢
基本家電家具弄好就可以247F 01/31 10:30
推 aaboutt: 這三年裝潢很貴，兩房給你20坪，天花板最少七八萬以上
冷氣一定要先裝的，室內外機共四台就好，最少15-20萬251F 01/31 10:33
→ aaboutt: 家電家具沙發隨便買一買，20兩房30萬已經非常克難了254F 01/31 10:35
→ aaboutt: 少了冷氣天花板管線外露，沒有沙發大型家具的話
加上又是小坪數會不好出租256F 01/31 10:35
推 zigq: 超派258F 01/31 10:35
→ aaboutt: 你要輕裝潢或是不附大型家具，小坪數租客會不好租260F 01/31 10:36
→ jemdogdog: 我租金比行情少一千，沒幾天就租出去了261F 01/31 10:37
→ aaboutt: 喔也是，出租的話冷氣買二手就好會很便宜，沒有天花板
15萬真的弄得起來263F 01/31 10:37
推 aaboutt: 這點我算的不對。我是用自己的角度裝潢來看啦
我只買日立或大金的，日立這三年漲好兇喔268F 01/31 10:40
推 NTU5566NTHU: 難賺死了 不多吸引一點韭菜進來 大神我面子哪裡擺270F 01/31 10:41
→ aaboutt: 大同的好用嗎? 節能有到二級嗎?271F 01/31 10:41
→ NTU5566NTHU: 說之以理我可以接受 要你談邏輯就開始 你租屋仔 你賺多少 根本就是自曝其短XD272F 01/31 10:42
推 aaboutt: 沒有天花板，管線的水流聲不會很明顯很大聲嗎?274F 01/31 10:43
推 hellogym: 阿廢話 太監要教做愛喔
租屋仔就乖乖租屋阿 看人家談什麼房市 笑屎XDD275F 01/31 10:43
→ hellogym: 魯空也是 阿看錯這麼多年 你的意見很重要嗎 ㄏㄏ278F 01/31 10:44
→ aaboutt: 其實也是,便宜治百病,租金能便宜一兩千,沒有天花板我可以280F 01/31 10:45
→ jemdogdog: 反正租的房子成本越便宜越好，租客燈不會愛惜你的東西281F 01/31 10:45
推 zzz50126: 圖上不就寫節能1級 怎麼還問有沒有二級282F 01/31 10:46
→ jemdogdog: 我十多年前第一間出租房就是用日系頂級冷氣和五門冰箱，後來才發現自己很笨283F 01/31 10:46
→ aaboutt: 我以前租房子是很愛惜啦，我是沒出租過不知道現在如何285F 01/31 10:46
推 zyxvu: 版主有空的時候看這一連串的內容，肯定笑鼠～～～
他房仲肯定知道誰在編故事啦287F 01/31 10:48
→ jemdogdog: 租客光在你的出租房抽煙，你就知道會有多難搞289F 01/31 10:50
推 XMASRICCCH: 這一篇說房地產沒以前好賺肯定認同，所以普通人想靠房地產翻身門檻變高。現在玩的人都是本業夠強，律師醫師，或者已經在車上，現金流足夠，那你就能一直滾。290F 01/31 10:51
→ jemdogdog: 而且現在的租客最少一半以上都有毛小孩，你買好的傢具一定會哭死294F 01/31 10:51
推 licklabium: 我剛裝四台冷氣，窗型變頻，七萬
另一戶剛裝四台分離式一級變頻，11萬，需要出示單據嗎296F 01/31 10:52
推 aaboutt: 我記得有一次看房有帶租約的，一進門濃濃煙味，我秒離開298F 01/31 10:53
→ licklabium: 哪來的三台冷氣二、三十萬?真的有在市場內嗎299F 01/31 10:53
→ aaboutt: 那種菸味如果抽好幾年，很難清除，牆壁櫃子都沾了煙味
冷氣品牌價差很大，三台室內機一台室外機，加上安裝費
大金或日立不用20萬嗎?
可能都是小坪數，噸數比較小比較便宜吧。我自己40坪室內我的經驗都要舞台冷氣兩台室外，很貴阿300F 01/31 10:53
推 tc1988: 出租用國際牌最低階就好 家具那些弄一弄 窗簾熱水器燈 越小坪數越好租305F 01/31 10:57
推 askey: 補血一下308F 01/31 11:12
推 KrisNYC: 其實正確性來說 我覺得這篇蠻好的 想靠投資預售賺錢
你最好是有把握拿滿6年這個基本邏輯很正確309F 01/31 11:17
推 askey: 一堆人說常識~我相信看不到六年這麼遠311F 01/31 11:23
→ hellogym: 哪看不到 真金白銀下去買的 你當現在買預售的都製杖喔XDD
ceca當初買橋頭預售 就說要放8-10年了
不然你以為孟學苑預售900多戶 3天clean都是賺短期差價的喔312F 01/31 11:25
推 fluffyradish: 關於抽菸像日本房客抽菸退租時仲介會叫租客還原…台灣很難…317F 01/31 11:30
推 a77520601: 出租我都用禾聯欸 國際牌好貴 房客會嫌牌子爛怎麼不是國際的 問他冷氣要不要 身體很誠實還是會簽約319F 01/31 11:31
→ fluffyradish: 我4台冷氣包管+室外機*2大概17w 不含退稅，貴就貴在管線拉多長322F 01/31 11:51
推 LINPINPARK: 我看了幾張圖表，論述上和邏輯上 這篇值得推
近三年買的預售屋基本上精算年化報酬
加入利息費用/稅務和各種法規限制
未來六年的年化都不會太好看，我認為啦
風險上，假設利率不會降息，維持4-5%一段時間
房地合一持續下去不鬆綁
其實 大家都該用excel去精算IRR
來評估未來短則三年/長則五年的預估年化324F 01/31 11:53
推 seibu: 認真看完 結果看都是講古332F 01/31 12:02
推 LINPINPARK: 至於你們的互噴，我覺得小兒科啦
我現實這邊都在全面開戰 每天都精彩
網路上不重要啦 有時間多搞實業334F 01/31 12:06
推 skyg: L大，怎樣的全面開戰，想聽故事337F 01/31 12:12
推 CaLawrence: 同意l大看法 我最近研究了半天也覺得房地產真實報酬率被法規下移了不少 qq340F 01/31 12:34
推 love3089: 我就想問要滿自助6年怎防止租客在後幾年偷報營業使用/出租使用
這樣又得重算
謝謝各位大神344F 01/31 12:40
推 mfcke: 租金拿現金 就這樣 低調348F 01/31 12:49
→ jemdogdog: 建議不要想太多
你除非可以不簽租約，單純口頭約定，甚至連line對話都不行
但是這個風險太大，完全不建議349F 01/31 13:14
推 wen12305: 無業仔亂講話很容易被專業的洗臉，沒事的354F 01/31 13:24
推 mfcke: 那就沒辦法 你如果連找一個可以信任的人都找不到 就乖乖照規矩
找到人頭 找到可以信任的租客 就是全職不動產 實業的部分355F 01/31 13:28
→ NovaShin: 新竹王駕到 紅地毯準備起來358F 01/31 13:32
推 loveriver777: 推一個 而，講出另一面我覺得蠻好的。我自己就有算過增貸買，結論是風險太高我不敢扛。根本沒那麼容易359F 01/31 13:47
推 Xylazine: 有出租沒有400萬免稅額362F 01/31 13:50
推 welly0412: 有點難耶，租約就是證據了，除非租人不簽租約QQ363F 01/31 13:57
→ jason88633: 房地合一稅的差異，我還以為投資客都懂，這篇講的超直白了，也是要做房產投資很入門的觀念364F 01/31 14:02
噓 l90289312: 整篇廢話，一直10年前，10年前歐印台積電不是更賺?笑死366F 01/31 14:57
推 quiet93: 就跟yt產業一樣，10年前10年後大不同阿367F 01/31 14:57
推 askey: 不要以為房地產現在很好賺368F 01/31 15:06
→ PTTMAXQQ: 我只提一句，買2021年之前換約的物件穩
講一堆廢話，不如提點人一句能賺錢的370F 01/31 15:29
→ NovaShin: 聽我講話要付錢欸 你們去聽C教主啊來湊三小熱鬧？
我爽發什麼文就發什麼文 還要你們在這邊蝦逼逼喔？
不愛看就哪邊涼快哪邊去，我有欠你們嗎？
躲在推文的都沒啥論述能力，有本事發文讓我笑一下啊372F 01/31 16:38
→ chen831030: n大，你到底怎麼了，我以前很敬佩你欸，都會看你的文甚至是yt
還記得你說過，青埔一坪10萬你在哪裡376F 01/31 16:39
→ NovaShin: 提點你賺錢？你怎麼不提點我賺錢？不愧是笑話冠軍379F 01/31 16:40
→ chen831030: 以前你不是跟c大，提點大家趕快上車
以前你真是好人
希望您未來的日子 平安順遂 共勉380F 01/31 16:41
→ NovaShin: 是 但我對他有意見的是不斷開槓桿買一個3+年不能變現的產品
早點買沒錯 增貸轉貸 三房四房再繼續買 是在幫人還害人？
房子是拿來住的不是拿來炒的 這點我從來沒變過
有多少錢做多少事這個道理很難懂嗎？383F 01/31 16:42
推 TcuBingo: 推...我要看到血流成河389F 01/31 16:55
→ NovaShin: 戰場都清理完了 下次請早390F 01/31 17:23
噓 Tattoo: 這一戰，讓代銷仔徹底破功391F 01/31 17:47
→ NovaShin: 可憐的Tattoo,連上場論述的機會都沒有 哭哭392F 01/31 17:50
噓 scarrony: 代銷仔全線潰敗，該吃藥看醫生了393F 01/31 17:54
噓 iamfatfat: 窮人連發三篇，實戰經驗太少
看文筆恐怕是低學歷394F 01/31 18:33
推 nelley: 一下沒來這篇被噓成這樣好慘398F 01/31 20:01
其實這幾篇最大的樂趣
就是觀察到那些不贊成你的人
他的知識跟本職學能不足
但他心生不滿又不知道怎麼辦
就會開始用他的生活習慣跟環境
所學習到的攻訐詞句來攻擊人
講白的可以觀察一個人的素質
身為一個社會觀察家來說
可以藉此學習到很多
跟各行各業的人溝通的方式
這兩天下來收穫非常大
※ 編輯: NovaShin (114.36.103.170 臺灣), 01/31/2024 20:20:49
推 RealID2018: 哈哈，有趣
一堆人以為有房子銀行就會貸款，笑死
到處轉增貸，真的沒遇過被銀行加利率手續費收到滿剝一層皮的嗎?轉貸沒逼你買保險都算客氣勒，哈哈
而且增貸銀行很討厭給寬限期，擺明不會繳完
這種不是收益特別好，比如買保險或高利率銀行根本懶得理你
一堆人以為房貸是業務說得算喔?總行審查都不用看?
版上那種轉貸2.06，寬限期3年以上的我都很懷疑
最後核出來到底多少，送這種條件審核沒電到天上?
只要遇到轉貸要寬限的我一律叫他去別家399F 01/31 20:46
推 coolvls: 都在講已知的事有啥好警示的，對了~聽ceca的都不知道賺到那邊去了，看這篇總覺得在復習法規，有點無聊410F 01/31 21:27
噓 TeslaModel3: 本來以為要講什麼厲害的了，結果講一堆路人都知道的東西，還自以為很屌，真的笑死xDDDD414F 01/31 21:43
→ NovaShin: 一堆喝茶喝爽了才說我打手槍也很爽啊 哈哈416F 01/31 21:48
推 leota: 推N大 也推幾位前輩的推文 這篇要多多回來提醒自己420F 02/01 01:12
噓 sendoh07: 我知道買房需要頭期款跟貸款 那我可以當代銷仔嗎?421F 02/01 01:22
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