看板 home-sale作者 chen831030 (阿獻)標題 Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）時間 Wed Jan 31 12:50:52 2024
用推文例子
買1000賣1200
買2% 賣4% 代書加其他算5萬
（1200-1000-20-48-5）× 0.55=69.85
是這樣算嗎？
本金用230萬賺70萬約30%獲利
我有哪裡算錯嗎？
用230賺70其實也不錯欸
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※ 作者: chen831030 2024-01-31 12:50:52
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Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 12:50 chen831030.
推 mfcke: 沒有 滿爛的其實 因為你明明有那個市價1F 01/31 12:57
推 slluu2: 有沒有專家幫忙算2F 01/31 12:57
推 demonny: 中古屋成本要加貸款違約金!?3F 01/31 12:58
推 CaLawrence: 標的物漲20% 你才賺5%這就叫很好賺？
交易成本都比你獲利還多了5F 01/31 13:03
→ chen831030: 回一樓，很多投資客獲利差不多在這裡，自己翻實價登錄粗算獲利約這樣
回三樓，可以不用綁約的銀行xd
回Cala，哪來五%，用本金算獲利約30%哦
你怎麼還會來房版xd7F 01/31 13:04
推 lossa35: 標的物漲20%本金漲100%好嗎...12F 01/31 13:07
推 aaboutt: 你的土增稅、房屋稅、契稅印花稅呢？都不用算嗎？利息呢？也要算啊13F 01/31 13:08
推 blargelp: 要看時間拉多久 不過你房地45%表示是兩年內。兩年30%可以了
其他費用應該是十一二萬上下啦。不過你仲介費也多抓了，一來一往差不多15F 01/31 13:08
推 aaboutt: 買1000萬貸款800萬，一個月利息一萬五，一年利息18萬，兩年利息36萬20F 01/31 13:10
→ chen831030: 貸款800萬，利率2%，利息16萬，確實我沒算到22F 01/31 13:11
推 zzz50126: 其實大部分期望收入就是這樣啊 哪有那麼多本金翻倍再翻倍的 irr10到20趴就好了24F 01/31 13:11
推 aaboutt: 代書費大概兩萬，履保費、實登費、加上各種契稅五萬不可能夠27F 01/31 13:12
→ CaLawrence: 比較大的問題是房價不會每年都20%
但你的成本不管哪一年都差不多是這樣29F 01/31 13:12
推 aaboutt: 還有不是每年都21-22年，一年漲20%不是常態。房地產一年漲3-5%才是常態34F 01/31 13:15
推 blargelp: 租金不能算啦 原PO算法是原裝買賣。要出租的話你還要花錢整理，兩年不一定會的來40F 01/31 13:17
→ pttgogocat: 算式沒太大毛病，問題在要有辦法找到2年內賺20%的成屋件43F 01/31 13:18
推 aaboutt: 1000萬交易成本看你新舊房子和路段率，新房子有可能到15萬。仲介費太高，沒人6%給滿46F 01/31 13:18
→ fatb: 仲仲賺得跟你差不多XD48F 01/31 13:18
→ blargelp: 那兩個實價 應該是投資客買來裝潢後出掉的喔，那價差不太可能是原裝。狀況不同50F 01/31 13:19
推 ChikanDesu: 原裝大多也是能租超過利息吧
房租超過不了利息那要有很大增值誘因52F 01/31 13:20
→ pttgogocat: 基本上還可能有裝修成本，更不用說疊上去後，每次交易都20%嗎，就要看誰是最後一隻老鼠囉55F 01/31 13:21
→ CaLawrence: 但我猜是買來裝修後出售 應該是沒出租就賣了
你裝修掛賣的期間都要給利息的57F 01/31 13:21
→ pttgogocat: 資料很好找，問題就誰是買到賺20%的那個人，下一個也想20%嗎，誰是起手誰是後手，有沒有裝修成本？59F 01/31 13:23
推 Tattoo: 我只能說高雄能買就快買。接下來這幾年追漲的速度會很恐怖。61F 01/31 13:23
→ chen831030: 好幾個人說裝修成本，可是我就看過買來就賣，連裝修都不裝修xd
直接不裝修+200萬賣哦63F 01/31 13:24
噓 ZhuBeiCity: 不裝修加200你會當盤子買嗎？
不要以為未來台灣每一年都跟2020-2022一樣每年漲20%也有可能下跌崩盤66F 01/31 13:26
→ pttgogocat: 房版就說實務，一年跑20%本來就不會是正常，那是時機財。賣出比原本高價許多的，是帶裝的機率高，還是空屋機率高，有在市場跑都知道72F 01/31 13:30
→ chen831030: 是的，樓上說的沒錯
我的重點不是裝修不裝修吧
算是是這樣算沒毛病吧？
算式75F 01/31 13:31
→ pttgogocat: 沒毛病，只要可以每年都20%，很快幹掉巴菲特 XD79F 01/31 13:33
推 ZhuBeiCity: 問題台灣房市不可能每年漲20%啊 也有可能每年跌20%80F 01/31 13:34
→ CaLawrence: 每年跌20%我覺得偏難
房地產這種高度投入的東西 成本結構擺在那邊81F 01/31 13:34
→ fatb: 主要是2022-2024逆風場撐住了, 接下來降息是順風場84F 01/31 13:45
→ LA24: 持有時間不用考慮喔 IRR不用算喔85F 01/31 13:51
→ chen831030: 對，持有時間，所以我找的都是一年內買賣的喔86F 01/31 13:52
推 Tattoo: 你沒有在3-5%的時候入場，就賺不到20%。
21年前有買的，至少賺100%，如果是看投入的金額，300%是基本87F 01/31 14:17
推 a96932000: 應該是指沒有在低投報盤整期入市，很難吃到大漲幅，除非經驗夠豐富可以精準入市91F 01/31 14:23
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