※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-01-02 05:12:02
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作者 標題 Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別
時間 Sat Jan 1 14:35:52 2022
※ 引述《wolfpig (wolfpig)》之銘言：
: 不過小弟在房版看到, 多頭似乎低估買房的風險.
: 房產投資不只需要更高的本金,
: 而且實務上, 投資房產比較接近買個股, 而不是買 全市場ETF.
: 對專業投資客來說, 看房或許很容易, 但是這個入門成本其實很高.
: 漏水要怎麼看? 如何評估修葺成本? 裝潢費用要怎麼抓?
: 看看板上常見的糾紛, 這並不是那麼容易. (買新成屋也可以, 減
: 少這些風險, 不過利潤應該就低了) 甚至還要培養熟悉的工班,
: 更不用說某些大大還會跨縣市去買房, 這個難度, 比上網動
: 手指按一按就可以買股票困難得太多了.
其實很多買股的人才真的是低估買股的風險
像這篇, 就認為買股只是手指按一按
買股最大的風險是甚麼？
是你根本無法對未來十年二十年的報酬有所預期
當然, 你可以查過去10年20年的報酬率, 但這無法預測未來10年
即使是ETF, 每年的漲跌跟股利都非常不穩定
如果你在2001年買進QQQ持有20年, 現在不考慮股利的獲利是+540%
但如果你早一年買進QQQ, 你到2016年才解套, 到現在也才獲利+230%
未知, 就是股票最大的風險
你怎麼知道你今年買QQQ, 會不會像2000年一樣, 一套16年？
你不知道
而買房出租, 其實你購買當下, 你的最小報酬差不多鎖定了
買了多少錢、整修多少錢、其他成本多少錢, 以後一年利息多少、房租多少
所有參數都是相對很明確, 只要沒甚麼大意外, 基本上就是穩穩收錢
至於房價成長, 我一向只當做額外的紅利
事實上我買進來的出租房也從來沒賣過, 放著就每年幫你賺上百萬的東西幹嘛賣...
: 這個風險和學習成本我覺得似乎被忽視了. (我個人是蠻期待
: 台灣有更成熟的REITs產品)
: 至少對我來說, 買 0050, 我有信心他會長回來, 我也有信心台灣
: 的房市長期看漲. 但是卻沒有 全房市 ETF 可以買XD
: (目前累積了一些資產, 才準備開始嘗試投入房地產...)
--
願歲月靜好，現世安穩
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.169.64.166 (臺灣)
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推 : 推，我也是一樣的做法，只是資金沒大大多 XD1F 01/01 14:42
→ : 我也是有放金融商品啦，不過是放長線的，偶爾看一下產業
→ : 就好了，懶得殺進殺出，時間有限還是拿來陪家人....
→ : 股票的未知很恐怖，看看航海王就知道，多少人不敢買
→ : 就是對未來未知的恐懼，好景能不能持續....
→ : 存股偶爾會出現飆股，賺到的錢還是拿回來放房地產
→ : 我也是有放金融商品啦，不過是放長線的，偶爾看一下產業
→ : 就好了，懶得殺進殺出，時間有限還是拿來陪家人....
→ : 股票的未知很恐怖，看看航海王就知道，多少人不敢買
→ : 就是對未來未知的恐懼，好景能不能持續....
→ : 存股偶爾會出現飆股，賺到的錢還是拿回來放房地產
推 : 投入股市這兩年 經常睡不好XD7F 01/01 14:51
推 : 買房出租，最怕的就是不景氣，租金下降導致報酬率低8F 01/01 14:58
→ : 但是遇到這種不景氣，股票大概都腰斬再腰斬了
→ : 但是遇到這種不景氣，股票大概都腰斬再腰斬了
推 : 推；即便是法人操盤，也很難做到長抱不動10F 01/01 14:59
→ : 一開始抓投報率抓保守一點，就不怕不景氣了11F 01/01 14:59
→ : 股市的話，散戶沒有分辨修正和下殺的能力
→ : 航海王真的是好例子 XD 100殺到6x 再噴到200
→ : 多少人下車了，再看看合一，多少人住在山上？
→ : 少數有能力的人不說，對散戶來說，房地產比股票安全多了
→ : 股市的話，散戶沒有分辨修正和下殺的能力
→ : 航海王真的是好例子 XD 100殺到6x 再噴到200
→ : 多少人下車了，再看看合一，多少人住在山上？
→ : 少數有能力的人不說，對散戶來說，房地產比股票安全多了
→ : 你說的未知風險 房地產也存在16F 01/01 15:15
比起大多數投資, 未知的成分低多了, 而且租金的部分的確是可以合理期待的
其實看銀行的態度就知道了, 租金通常可以當作收入去算負債比
這表示銀行認同租金是固定收入
推 : 房地產最大風險就是921大地震等天災 或變兇宅17F 01/01 15:21
天災也同樣會對股票造成風險
反而房地產你可以買保險來規避地震、火災、凶宅的風險
地火險只要是貸款就必買, 凶宅的部分, 住宅我也都有買
其實從金融業的態度你就可以知道, 房地產投資是被認為風險很小的
如果有人想為他的股票投資買保險, 恐怕費率是10~20%起跳吧
※ 編輯: IBIZA (1.169.64.166 臺灣), 01/01/2022 15:29:07
推 : 股市hedge方法也百百種 債券 short op 反向etf 個股期 其18F 01/01 15:28
→ : 實概念也是買保險
→ : 實概念也是買保險
推 : 要比風險低 當然選房產20F 01/01 15:39
→ : 至於那些說什麼找不到這樣物件來收租的 真的是多做功
→ : 課吧
→ : 至於那些說什麼找不到這樣物件來收租的 真的是多做功
→ : 課吧
推 : 房地產也有市場週期 再怎麼有價值的資產也不可能無止23F 01/01 15:41
→ : 境的上漲 如果要看極長時間如數十年 房地產也許真的是
→ : 長期向上 但股票何嘗不是如此(以大盤指數來看) 或許房
→ : 地產穩定 但變現性也差(變現性也是風險) 其實不用特別
→ : 爭論哪邊好 適合自己最重要 我認識有在投資的兩邊都玩
→ : 我認識的有人買自住房而已 其他資金全丟股市 因為他要
→ : 上班 覺得管理出租買賣很麻煩 也有親戚全押房地產專做
→ : 包租婆
→ : 境的上漲 如果要看極長時間如數十年 房地產也許真的是
→ : 長期向上 但股票何嘗不是如此(以大盤指數來看) 或許房
→ : 地產穩定 但變現性也差(變現性也是風險) 其實不用特別
→ : 爭論哪邊好 適合自己最重要 我認識有在投資的兩邊都玩
→ : 我認識的有人買自住房而已 其他資金全丟股市 因為他要
→ : 上班 覺得管理出租買賣很麻煩 也有親戚全押房地產專做
→ : 包租婆
推 : 其實買房收租的獲利在買的當下就決定好上限下限了 其31F 01/01 15:45
→ : 他增值就是當作賺到 我買之前都先評估 假如以後不漲
→ : 不跌的情況下 這樣的收益我能否接受 如果收租的週期
→ : 為十年 房子要跌幅多少才會吃掉我十年來的獲利
→ : 怕麻煩的個性真的別當包租公婆好 有些人哪怕是找代管
→ : 看到代管傳訊息都會覺得煩
→ : 他增值就是當作賺到 我買之前都先評估 假如以後不漲
→ : 不跌的情況下 這樣的收益我能否接受 如果收租的週期
→ : 為十年 房子要跌幅多少才會吃掉我十年來的獲利
→ : 怕麻煩的個性真的別當包租公婆好 有些人哪怕是找代管
→ : 看到代管傳訊息都會覺得煩
→ : @ganninian 文章講的很清楚，上漲的部分一開始已經沒在考慮37F 01/01 15:48
→ : 範圍
→ : 範圍
→ R3hab …
→ : 房地產沒有甚麼變現風險，你急著要錢就是先增貸，房屋之後40F 01/01 15:48
→ : 處理
→ : 這樣做的成本頂多一兩萬
→ : 房地產因為槓桿+房貸利率低的關係，光是租金就能做到年化報
→ : 酬10%，價差我從來沒放心上，頂多就是三五年評估一下，原來
→ : 現在價值大概多少了
→ : 我買的時候一定也是也不漲不跌來評估
→ : 處理
→ : 這樣做的成本頂多一兩萬
→ : 房地產因為槓桿+房貸利率低的關係，光是租金就能做到年化報
→ : 酬10%，價差我從來沒放心上，頂多就是三五年評估一下，原來
→ : 現在價值大概多少了
→ : 我買的時候一定也是也不漲不跌來評估
推 : 其實股房雙棲也不錯，每個人的配置不一樣，風險接受度也不同47F 01/01 15:56
推 : 要上班還把資金全丟股市 比收租危險多了吧48F 01/01 16:06
→ R3hab …
推 : 請教I大，後續銀行貸款認列並算入負債比，操作上是收租50F 01/01 16:16
→ : 房用於轉增貸時提供相關資料(公證契約、租金入帳紀錄)後
→ : ，取得較有利條件嗎?還是有其他運用?
→ : 房用於轉增貸時提供相關資料(公證契約、租金入帳紀錄)後
→ : ，取得較有利條件嗎?還是有其他運用?
推 : 股市的不確定性是非常大的隱藏成本53F 01/01 16:37
噓 : 阿房子是不會跌價？54F 01/01 16:40
推 : 之前有朋友遇過欠租金一年以上租客住不走的，還在你房55F 01/01 16:41
→ : 裡弄一堆垃圾的
→ : 裡弄一堆垃圾的
推 : 買房就是穩啦XD57F 01/01 16:42
→ : 更慘還有吸毒跳樓的，只要遇到一兩個就好搞到你瘋掉58F 01/01 16:42
→ : 公證、避免不定期契約、兇宅險 可以避免很多問題59F 01/01 16:57
推 : Z大可以參考我的房東翻車文。剛好是吸毒加跳樓。只是沒60F 01/01 17:59
→ : 跳成
→ : 其實真的沒什麼大不了且可以轉嫁風險。像凶宅險真的非
→ : 常建議買
→ : 欠租金一年以上的那個房東也有問題。
→ : 是我早早弄他了
→ : 跳成
→ : 其實真的沒什麼大不了且可以轉嫁風險。像凶宅險真的非
→ : 常建議買
→ : 欠租金一年以上的那個房東也有問題。
→ : 是我早早弄他了
→ : 指數ETF看5年以上風險就很低了，還有不用管理的優勢66F 01/01 18:01
推 : 當然不會處理的我通常都建議別碰。要投資要找自己熟悉67F 01/01 18:04
→ : 且適合自己個性的
→ : ETF什麼的我不了解。之前來這推薦買房不如買xx的有提過
→ : 。投報好像4～5%？
推 : 其實來這推薦不如買什麼的還不算少。基本跟月經文差不
→ : 多了。但看來看去。不懂槓桿或沒實務經驗的佔多數。當
→ : 然我想大神們都在股版比較多。少來房版
→ : 這邊股房雙棲的也不少。 像我這種連證券戶都沒去開的只
→ : 有房產的比較稀有
→ : 且適合自己個性的
→ : ETF什麼的我不了解。之前來這推薦買房不如買xx的有提過
→ : 。投報好像4～5%？
推 : 其實來這推薦不如買什麼的還不算少。基本跟月經文差不
→ : 多了。但看來看去。不懂槓桿或沒實務經驗的佔多數。當
→ : 然我想大神們都在股版比較多。少來房版
→ : 這邊股房雙棲的也不少。 像我這種連證券戶都沒去開的只
→ : 有房產的比較稀有
推 : 謝謝I大分享~很棒的文章!76F 01/01 18:34
→ : 我把每間房子看成一台機器，買了就是投產拿錢
→ : 回樓上那個噓的，房地產是會跌價，但不會追繳
→ : 你現金流沒斷的情況下，跌價只是心情不好
→ : 我把每間房子看成一台機器，買了就是投產拿錢
→ : 回樓上那個噓的，房地產是會跌價，但不會追繳
→ : 你現金流沒斷的情況下，跌價只是心情不好
→ : 房地產不見得真的跌 別人低價賣是他的事情 世界上沒有兩80F 01/01 19:34
→ : 個一摸一樣的房子
→ : 個一摸一樣的房子
推 : 哈哈，我家不一樣的概念，沒錯沒錯!82F 01/01 20:29
→ : 哪像選擇權賣方有人用漲停平倉，權益數就跳漲停追繳
→ : 哪像選擇權賣方有人用漲停平倉，權益數就跳漲停追繳
推 : 對鎖就不會囉 除非你專做賣方不保護收權利金那種84F 01/01 20:41
推 : 您可能沒看過2018/2/6，哈哈，對鎖無效XD85F 01/01 20:43
→ : 我那時候有10000bp鎖9700sp，10000的500點9700
→ : 9700的sp漲停跳1050點，鎖不住，一樣照算追繳
→ : 我那時候有10000bp鎖9700sp，10000的500點9700
→ : 9700的sp漲停跳1050點，鎖不住，一樣照算追繳
推 : 當時價差單還被追繳真的很扯88F 01/01 20:55
推 : 哈哈哈，您也遇到百年難得一見的奇遇了哦!89F 01/01 21:00
→ : 說真的，只能補錢，平倉，什麼鎖都無效...
→ : 不過去年那個負油價，更是奇聞
→ : 總之，期貨市場一堆奇奇怪怪的，所以遠倉不要壓重
→ : 說真的，只能補錢，平倉，什麼鎖都無效...
→ : 不過去年那個負油價，更是奇聞
→ : 總之，期貨市場一堆奇奇怪怪的，所以遠倉不要壓重
推 : mou簽定雙邊call put漲停也遇過 只能說買房還是較適合想93F 01/01 21:10
→ : 睏飽數錢的人
→ : 睏飽數錢的人
推 : 是的...睏飽數錢的人好有福氣，努力成為!!95F 01/01 21:17
推 : 0206太可怕了 房地產還是比較安穩96F 01/01 21:42
→ : 單純持有資產 衍生性金融商品還是少碰
→ : 單純持有資產 衍生性金融商品還是少碰
推 : 沒錯沒錯，玩玩就好，畢竟凶險...98F 01/01 22:59
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