※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2016-11-28 23:41:59
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作者 標題 Re: [新聞] 真的套牢！ 雙北17萬人偷哭、5萬人大哭
時間 Mon Nov 28 17:17:30 2016
: 這群幾乎「買在最高點」的人，因為取得成本大多高於當今的行情，因此幾乎成為了「
套
: 牢戶」。根據內政部統計在2014年～2015年時，雙北市共有17萬筆建物買賣移轉登記，
其
: 中更有5.4萬筆屬於「第一次登記」的新成屋，成為這波房市反轉中最苦情的角色。
: 至於這樣的狀況還要持續多久？
高點買房子本來風險就很大， 只能說乖乖繳房貸 至少不會被斷頭。
房價修正蠻明顯的
松山車站附近
我102.4買59
同棟不同戶
102.10成交64
103 ~104成交70~80
105成交....66 (銀行估61）
其實跌蠻快的
另外
民生敦北（老爸當年買8）
103~104成交85
105成交....72
這些是自己和鄰居成交的價格。
4年前買松山車站...後來在老爸和老弟的支持下，1520房貸還清....再增貸1275( 動用才
計息) 做套利投資(股、債、ETF)
等於用245持有房子， 租金30
1275....年報酬6%左右(平均一年80）
現在在等金管會通過...「債券抵押借款」
要把1275在變成3000
我是覺得房子是好東西， 沒有比他更好的抵押品了。 借錢「利率低」「時間長」， 所
以只要是好地段房價跌我還是會再買， 但我要用現金買.....然後再抵押借錢出來，而不
是借錢來買房子。
以只要是好地段房價跌我還是會再買， 但我要用現金買.....然後再抵押借錢出來，而不
是借錢來買房子。
其實喝牛奶何必養牛呢?
住房子也不一定要買?
如果一定要買房就要讓房子幫你賺錢
不然你買他幹嘛.... 怎麼不去養牛呢??
--
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推 : 你說得是對的,但在這裡你會被噓1F 11/28 17:23
推 : 危機入市，加價買2F 11/28 17:26
??? 都嘛殺價買的啦~~
同意我的價格
500萬我就不帶走，直接變訂金。
用現金殺價 效果比較好
又不是腦子長蟲 現在有人加價買嗎??
→ : 快跌到你的價了 ???3F 11/28 17:31
快了快了... 我的價還不夠便宜啦~~ (我想看跌到我爸的價..)
其實價格不是重點!!
重點是 我買了之後，銀行能不能低利借我8成 20年(動用才計息)
相當用200萬買1000萬小套房(借800萬放口袋)，租出去收房租。
一年收個18萬 我報酬率就有9%了 (18/200)
對我來說成本是穩定的 租金的變動才是我關心的焦點
推 : 不是說自住沒差? 安啦4F 11/28 17:33
不不不 現金買才沒差!!
借錢揹房貸都嘛很辛苦的
不過 出租至少還有收入
自住!!?? 最慘的就是自住的 只有付房貸、沒有租金收
「自住沒差」也不知誰發明的?? 害人不淺!!
→ : 有錢再買，沒錢不要勉強.... 我只關心牛奶價格，我才不管5F 11/28 17:34
→ : 牛一隻賣多少錢。 其實如果不是要用房子賺錢，租的就好了，
→ : 真心不騙!!
→ : 牛一隻賣多少錢。 其實如果不是要用房子賺錢，租的就好了，
→ : 真心不騙!!
推 : 柯文哲住的那棟大安尚御，今天仲介報我75萬/坪，可以談8F 11/28 17:52
→ : 談看
→ : 兩年前成交95萬，現在殺很大
→ : 談看
→ : 兩年前成交95萬，現在殺很大
大坪數我覺得不適合持有
我覺得2房或套房(中古電梯大樓、華廈..)比較好
15~25坪比較剛好...
總價900~1500
→ : 跟柯p做鄰居 無價 XD11F 11/28 17:57
推 : 這說法可以接受 但相對應的持有成本也要到位12F 11/28 17:58
推 : 推用房子理財這段 不過你也知道實力已經有了就什麼都容易13F 11/28 17:59
推 : 胡說 台灣不會跌的14F 11/28 17:59
推 : 大安蛋黃區，5年屋，如果連80都守不住，連環爆是遲早的15F 11/28 17:59
→ : 事
→ : 事
這也太便宜了啦~~ 是不是坪數太大
有錢人不想買 年輕人又買不起
→ : 因為你得失心很輕 和那種開8倍10倍槓桿押紅單的不能比17F 11/28 18:00
推 : 這波房屋帳面跌價損失，要認清事實18F 11/28 18:01
→ : 如果試算自己財務不是健全，就要殺出
→ : 如果試算自己財務不是健全，就要殺出
財務規劃真的很重要，不論房市、股市...跌倒一次可能要10年才站得起來
推 : 有句話叫坐著說話不腰疼 大概就是說取得成本夠低的你20F 11/28 18:04
這樣說也是 倒不是我房子買多便宜
而是我的資金幾乎沒有成本
推 : 推四年還清一千多萬的貸款，真的很猛。21F 11/28 18:07
其實不是我還的啦~~ 老爸出1XXX 老弟借OOO 1年就還清了
(老爸的不用還 老弟的慢慢還)
然後就用零負債的房子借錢投資了
→ : 柯p家75不就跌到2008預售價格了 柯p加入套套啦22F 11/28 18:10
→ : 柯P四樓買6500, 84*75才6300耶
→ : 柯P四樓買6500, 84*75才6300耶
坪數太大 買不起 要是25坪以內 75萬 我就可以買了
推 : 還要加車位24F 11/28 18:16
噓 : １２月初春燕回來就會怒漲一波25F 11/28 18:21
我比較沒這麼樂觀....
新興市場匯率狂貶、外匯存底減少、若再升息、外債增加...
1997金融風暴說不定又來一次
房價可能打7折哦!!
當年1997預售屋39萬成交的房子 我們1999買30萬 (建商還改名字重新推案)
最低是SARS時 27萬
102成交64 之前高點80左右
現在應該也下來一些了... 我弟的房子沒特別關心
歷史會不會重演我不知道 但小心為上...
推 : 這篇是實話 不過原po應該月收入也不少 有在風險控管26F 11/28 18:37
推 : 房子在不被炒作時，是很可怕的27F 11/28 18:47
→ : 不知道跌到何時
→ : 不知道跌到何時
推 : 你這篇會被多多砲轟！29F 11/28 19:01
幹麻這樣~~ 我們家都是多多啊
每個人都有房子...
房價又不是我控制的
大家買東西都喜歡打折 怎麼房子喜歡愈買愈貴
來個房市、股市週年慶 應後不錯...
我現在空手等股市打折 呵...
推 : 這篇也不算多多吧~合理運用資產而已30F 11/28 19:14
推 : 聰明的投資客，認清事實； 套牢的投資客叫不醒。31F 11/28 19:15
推 : 推這篇心態32F 11/28 19:20
推 : 房子真的是穩定財源的投資品33F 11/28 19:44
→ : 房子抵押去買股 怎麼看都比較容易賠錢吧 還是你股神?34F 11/28 20:02
→ : 投資房市能賺錢的 會投資股事也能賺錢35F 11/28 20:06
推 : 幹嘛說出來...36F 11/28 20:20
推 : 重點是老爸.....大家沒看懂嗎37F 11/28 20:24
老爸給錢是第一步沒錯啦~~
銀行貸款第二步
如果投資賠了....就要靠老媽才能滿血復活啦~~ 不過錢要用借的，不能白給。
如果有三次機會還赔光，那我也太廢了...
不配持有資產、財務操作了。
→ : 所以就是老爸給1000多萬給股神兒子賺錢的故事38F 11/28 20:33
股神!!?? 1000萬一年賺80 才8% 離股神真的是非常非常遠啦~~
推 : 同樣是靠爸 靠媽 但還能講的似乎是自己眼光很不錯39F 11/28 20:41
→ : 傻眼XD
→ : 傻眼XD
推 : 我怎麼完全看不懂 家人幫你還掉一千多萬 你再去貸款出來41F 11/28 20:41
→ : 如果是家中長輩有錢 錢應該讓他們操作啊 讓高手來啊
→ : 如果是家中長輩有錢 錢應該讓他們操作啊 讓高手來啊
推 : 重點就是有錢的爸爸43F 11/28 20:45
→ : 搞了半天 把錢從會賺錢的人手中拿過來 讓不會賺錢的玩44F 11/28 20:46
推 : 現金買房，然後再把錢借出來，科科，銀行最歡迎你這種客戶45F 11/28 20:47
→ : 了...
→ : 了...
→ : 拜家產最快的不是花爸媽的錢 而是幫爸媽理財47F 11/28 20:48
不要急著下結論嘛~~
爸媽有錢是房子漲了那麼多倍!!
這可和他們的理財能力沒有關係
40年前 33萬的房子過了10年變120萬(賣了買300萬的房子)
30年前 那房子才300萬 我爸用4年的薪水就買單了
(以前利率高，沒多買 隔2年就漲3倍了)
現在那30年的老房子要2600萬，我薪水比我爸高也沒用
一樣都30出頭歲 晚生30年，薪水破百也沒用啦~~
我爸就是股市吃了萬點歸零膏，才不買股票買房子的
沒有很會投資啦~~~
→ : 人家買房是為了投資槓桿極大化，結果你是拿來槓桿極小化，48F 11/28 20:49
→ : 真天才
→ : 真天才
槓桿極大化的風險太高 我只是個凡人
你敢... 我可不敢
推 : 重點：有錢的家人賺最快50F 11/28 20:56
→ : 請問一下 這邊只有我看不懂嗎 為何不房貸留著51F 11/28 21:04
→ : 用跟家人借來的1520萬拿去投資 這樣投報率突破天際了吧
→ : 用跟家人借來的1520萬拿去投資 這樣投報率突破天際了吧
因為我房子跟銀行借的貸款是 20年 動用才計息(2.13%) 只還利不用還本的貸款
這幾年來利率一直在降... 最近好像又降了
這種貸款是要用沒負債的房子借才有意義...
簡單說 我的房貸寬限期20年、隨借隨還、按日計息、而且利率不高。
→ : 他拿現金去投資 那他現在住的房子要付更高利息/租金53F 11/28 21:08
推 : 中肯推!!!54F 11/28 21:08
→ : 而且用房子貸出來的現金是有動用到才計息55F 11/28 21:09
→ : 一直背著房貸等於把未來的現金流都卡住
→ : 而且每期都要繳 房子貸現金出來他可以自己抓時機點投資
→ : 一直背著房貸等於把未來的現金流都卡住
→ : 而且每期都要繳 房子貸現金出來他可以自己抓時機點投資
→ : 還好不是C開頭，不然剛好可以湊3C達人58F 11/28 21:19
→ : 只有說到出兩百萬，每年賺18，沒說到借800部分每年要出多59F 11/28 21:21
→ : 少？本利一起應該要一年48萬阿？如果二十年都談利息，二
→ : 十年後房子不值1000萬了，差價銀行會摸摸鼻子幫你買單？
→ : 少？本利一起應該要一年48萬阿？如果二十年都談利息，二
→ : 十年後房子不值1000萬了，差價銀行會摸摸鼻子幫你買單？
這800萬只要放在戶頭內 這20年都不會有任何利息
動用才以日計息 當然啦~~ 20年後房價漲還跌 就看老天爺了
推 : 籌碼總是在有房有錢的人手裡 也沒什麼好爭的62F 11/28 21:23
推 : =.= 就跟有$人的小孩可以勇於創業一樣63F 11/28 21:23
→ : 看起來就是64F 11/28 21:28
→ : 從未開口跟我爸媽要過錢，每一分錢都自己賺的，65F 11/28 21:29
→ : 家人給一棟房子後，你把房子拿去抵押房貸這樣，利息比信66F 11/28 21:29
→ : 貸低，但是200賺9%那邊算起來還是怪怪的
→ : 貸低，但是200賺9%那邊算起來還是怪怪的
推 : 這篇的重點好像就只是有錢的做法 好像也沒什麼技巧68F 11/28 21:30
是的是的 就是不難 只要有錢就可以了
不用是川普也不用是股神
重點是「槓桿」、「套利」、「時間夠長」
→ : 華人文化養出來的男人...嘖！比我還沒肩膀69F 11/28 21:30
我幹麻要比你有肩膀!! 我又不認識你...
如果你爸媽給你錢 你不收，通通捐出去 那你有肩膀!! 我服了你
若是爸媽沒錢給你，或是現在不給20年以後還是留給你...
那和我也是差不多而已嘛~~
推 : 資本主義就是這麼可悲 有錢的只會越來越有錢額70F 11/28 21:31
→ : 我對世界已經感到悲觀了
→ : 我對世界已經感到悲觀了
推 : 背房貸也會被笑 沒錢當然要背阿 QQ72F 11/28 21:32
→ : 做套利投資就可以打爆你的薪水73F 11/28 21:33
→ : 這算法我也聽保險業務推過，只是標的從房子換成20年儲蓄74F 11/28 21:34
→ : 險還有保單質借
→ : 險還有保單質借
當然 但保單的利利較高，而且保單不能出租收租金嘛!!
但保單的好處是一定額度定免稅，且可以避免銀行監控，不怕被催債。
推 : 儲蓄險跟房貸套利 也是要有錢才有辦法啊 說穿了就是要有76F 11/28 21:36
→ : 富爸爸
→ : 富爸爸
推 : 這篇沒錯啊，只能怪自己老爸老媽沒那麼有錢78F 11/28 21:37
→ : 富二代也是要富一代累積啦，現在開始累積以後你小孩也是
→ : 富二代也是要富一代累積啦，現在開始累積以後你小孩也是
推 : 家人有$在賠光時可以借(送）你 去賭場也是充滿了希望 XD80F 11/28 21:40
→ : 結果發現一堆男的跟那群成天夢想靠有錢男人吃飯的貴婦，81F 11/28 21:40
→ : 也沒什麼不同
→ : 也沒什麼不同
→ : 醜小鴨的故事 =.=83F 11/28 21:41
推 : 爸爸當年一坪買八萬 不小心就成為富爸爸了84F 11/28 21:43
推 : 聰明 理財工具不必要訴諸過多情緒與立場 能生財才是重點85F 11/28 21:49
推 : XDDD 也沒有什麼理財工具阿，就只是因為拿家裡的錢還房86F 11/28 21:53
→ : 貸，如果那筆錢不還房貸，一樣可以作為投資阿XDDD
→ : 所以講到最後，重點只在於家裡有沒有錢XDDDD
→ : 其實持有成本跟借錢買房都一樣是1520萬元，以245萬元計
→ : 算投資報酬率根本ㄏㄏ
→ : 其實原PO現在這樣做跟借錢買房根本沒有差別，只是早上吃
→ : 3顆還是晚上吃3顆，朝三暮四的問題罷了
→ : 貸，如果那筆錢不還房貸，一樣可以作為投資阿XDDD
→ : 所以講到最後，重點只在於家裡有沒有錢XDDDD
→ : 其實持有成本跟借錢買房都一樣是1520萬元，以245萬元計
→ : 算投資報酬率根本ㄏㄏ
→ : 其實原PO現在這樣做跟借錢買房根本沒有差別，只是早上吃
→ : 3顆還是晚上吃3顆，朝三暮四的問題罷了
→ : 我再看一遍還是不懂 家人都可以補血 一開始就2xbuyin不93F 11/28 22:21
→ : 就好了 又可買房還可投資
→ : 就好了 又可買房還可投資
→ : 可以補血賠光還是會疼啦~~~95F 11/28 22:39
自己無能就怪不了別人了...
推 : 不過需要計入機會成本，你的實際投入金額還是1520，因為96F 11/28 22:42
→ : 投資型房貸，並沒有創造出利潤前，你的投資報酬率都不能
→ : 用6%來看，所以未獲利前，報酬率就只能看成1/50=2%
→ : 當然如果是一年80的話報酬率 80/1520=5.26%，當然還要扣除
→ : 交易費用以及利息部分。另外就是必須承擔風險。
→ : 等於是利用擴張信用的方式，多創造3.26%的報酬率。
→ : 投資型房貸，並沒有創造出利潤前，你的投資報酬率都不能
→ : 用6%來看，所以未獲利前，報酬率就只能看成1/50=2%
→ : 當然如果是一年80的話報酬率 80/1520=5.26%，當然還要扣除
→ : 交易費用以及利息部分。另外就是必須承擔風險。
→ : 等於是利用擴張信用的方式，多創造3.26%的報酬率。
我的做法寫在底下... 但目前還不能完全實施
所以 只能在等待...
推 : 0050?102F 11/28 22:52
0050 上証2x 之前高雄氣爆 我也買了一些榮化三
都波段操作 且金額很低 現在也只有十幾張 上証2x
其他都是台幣和美金
→ : 其實這也就是我之前想問大家的，要多少報酬率物件才會想103F 11/28 22:52
→ : 繼續留在手上。
→ : 因為當使用同一套套利系統時，美國30年期公債就可以多1%
→ : 繼續留在手上。
→ : 因為當使用同一套套利系統時，美國30年期公債就可以多1%
其實我是受到頂新魏家的啟發，再讀了「富爸爸有錢有理」、「富爸爸財務執行力」。
也跟銀行的專員學學那些有錢人的做法。
頂新魏家回台發行TDR 170億，先買101股權再質押借錢86%，再買美金訂存單再抵押借錢
，買味全股份(取得三重新燕土地，並聯貸70億，再將工業區變住宅區變180億)，再借錢
買帝寶(連頭期款都是借的)。
提高資金週轉率，買資產後抵押借錢，借來的錢再買資產，再抵押借錢。
雖然把食品業當化工業經營是不好的，但在投資上啟發了我。
「用最少的資金持有資產，再將拿回的資金投入新的資產」
但要這麼做，必需要穩定的現金流(薪水高、開公司)，光有抵押品是不夠的。
--------------------------------------------------------------------
下面是我的投資計劃
(目前法還沒過，只能做到3.；要做4.5.6.法過了還需要3個專業投資人帳戶)
主要分享計劃的概念..裡面利率細微的變動差異不大，就不寫了。
本金1000萬當起點
1.買房子1520萬(市價)，後來變1600萬(銀行估價)，和弟弟借錢房貸還清。
2.用房子借1275萬 投資型房貸(動用才計息、20年期 利息2.13% )
3.申請專業投資人：帳上必需要3000萬資產(不計負債)
房1600+現金1400(不夠的跟老媽借，借1天就可以還了)=3000
4.用1275萬買外商10年期投資級公司債(殖利率5%)<-專投才能買
將1275萬公司債抵押給銀行，借1020萬(利率1.9%)Citi努力中
5.1020萬買外商10年期投資級公司債(殖利率5%)
將1020萬公司債抵押給銀行，借816萬(利率1.9%)
6. 816萬買外商10年期投資級公司債(殖利率5%)
將816萬公司債抵押給銀行，借653萬(利率1.9%)
1520萬就變成1600(房)+1275(債)+1020(債)+816(債)+653(現金)=5364
收入房租 30萬
公司債配息 93萬 (1275+1020+816)*(5%-2%)=93----------------------------------------------------------------------------
共計 123萬
報酬率 12.3% ROE=9%左右(要交稅，費用等)這麼多步驟為了把本金變大，
我原來 1000萬只能收租30萬
辛苦多幾個步驟，收入變123萬左右
不要看ROE 12.3%-3%才多9.3%
對我來說 12.3%/3%= 4倍 就多了300%
看了上面就知道…我絕對不是股神，搞了那麼久一張股票都還沒買咧!!
如果不買房直接1000萬買股票，時機就很重要，沒有人9000點還梭哈買股票的吧。
那如果不買，要等多久呢? 不買就沒有股息哦~~ 而且要填息才算。高點和低點總是
猜不準的，不管三七二十一1000萬全梭，跟老天爺賭運氣，我不是賭聖，我不敢。
真的到低點就敢買嗎? 買錯了怎麼辦?
我是小弱弱，雖然多了幾個步驟
但我用這1520買房子、買保本型公司債、
不管股市如何我的房租和債息不會減少，可以拿到123萬
然後我還有653萬可以分批佈局，不用為了買而買。
1520萬都買定存股一年收90萬，我653放口袋就有123萬了，
投資最怕機會來了口袋空空，更怕錢在裡面市場崩崩。
資產配置要有攻有守。
1520如果賠到剩760，若不再買股票就只有760了
我的653賠到剩327，就算不買股票每年還是有123萬，3年後就回本了。
當然啦~~ 市場利率、匯市、資產價格、股市…都是會變動的，小心為上。
我同學有外商銀行行長、外資投顧分析師、各式各樣的高手都有，我也不懂他們
在做什麼，我一個小弱弱只能小心、小心再小心。
※ 編輯: ttnez (106.105.120.244), 11/28/2016 23:31:32
→ : 重點是要有錢的老爸！！！106F 11/28 23:38
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