※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-09-21 06:58:05
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 其實出租投報率隨便都有15%以上吧
時間 Mon Sep 20 09:33:47 2021
小魯弟我啊在去年買進新北一房一廳加車位的物件
總價約700 自備140 1.31% 30年
成本：
頭期款140萬
契稅/代書費/半年管理費約10萬
裝潢 天花板+冷氣+窗簾+家具約花16萬
拿出去的現金166萬
目前房子出租中，目前是第二個房客(第一個房客因疫情搬離)
第一個房客租他19K(含管理費2K)
第二個房客租22K(含管理費2K)
固定成本 房貸利息6K/月
管理費2K/月
房屋稅0.5K/月，6K/年
地價稅?/月 (還沒繳到)
淨收益約13K/月，156K/年
年化報酬率15.6/166=9.4%
給您參考
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補：
我的算法是現金投報率，畢竟我的錢為我創造多少效益才是我在意的
總投報率24/700=3.4%
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.26.110.149 (臺灣)
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→ : 買房還是要看增值 房價一年漲2% 投報就直接暴增1F 09/20 09:41
推 : 增值真是比勞神出租快上幾倍2F 09/20 09:46
真的，去年底買的預售40/p，今年同區域預售實登直接漲到56/p，直接屌虐我收租推 : 中古套房可以租22K也是很特例...3F 09/20 09:49
新成屋喔推 : 實際上支出的錢包含房屋的貸款（本金），真正算投報不是4F 09/20 09:50
→ : 這樣算吧
本金繳掉算自己的啊，目前寬限期繳息中→ : 這樣算吧
推 : 超爽6F 09/20 09:51
有點爽，最近剛訂新哀鳳推 : 最近想買房子租人，瀏覽無數案件，算來算去感覺投7F 09/20 09:54
→ : 報率都太低，只有ppt的神人可以動不動9%起跳，令人
→ : 羨慕。
租金高低還是很吃區域供給，仔細做功課研究還是找的到的→ : 報率都太低，只有ppt的神人可以動不動9%起跳，令人
→ : 羨慕。
推 : 買房投資還是賭房價漲吧,只單看房租甚至有虧的機會10F 09/20 09:55
推 : 樓上，同感。我覺得是今年時機不好，房價漲太多，租金未跟11F 09/20 09:56
→ : 上
每個人的進場時機跟成本不一樣，不過今年以來真的漲得有點誇張→ : 上
※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 10:02:47
推 : 這樣是3%吧.........13F 09/20 10:01
看你是算總投報還是現金投報囉推 : 房租真是不錯14F 09/20 10:06
真的滿香的，可惜同社區都賣光光了※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 10:09:06
推 : 資產最大目的是提供淨現金流，報酬率票亮，淨現金流還是015F 09/20 10:09
→ : XD
房地產算是我的防禦性資產，收租就當豬公存錢吧XD→ : XD
※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 10:13:50
推 : 這算法17F 09/20 10:15
推 : 投報率定義： 租金 *12月/ 總房價， 算起來你只有3.3趴18F 09/20 10:17
→ : ，一般在算投報要4趴以上才算中等，能到6趴算優
→ : ，一般在算投報要4趴以上才算中等，能到6趴算優
→ : 付出去的本金不算在成本內?房屋折舊怎麼沒算!?20F 09/20 10:23
→ : 這算法是自我安慰用的21F 09/20 10:29
→ : 怎麼不弄成隔套投報比較高
→ : 怎麼不弄成隔套投報比較高
→ : 總價投報非格套3.3%很夠了4%叫很強6%已經飛天 還是你23F 09/20 10:30
→ : 介紹幾個物件來看看= =
有考慮過隔套，不過裝修金額足夠當作我再買下一間的頭期了XD→ : 介紹幾個物件來看看= =
※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 10:39:30
推 : 700萬新成屋套房加車位，室內估計只有7坪，能租22K25F 09/20 10:35
→ : ，厲害了。
→ : 能否介紹一下哪裡建案?
推 : 之前看2000萬新成屋的房屋稅一年就5萬了，你700萬一
→ : 年6K，我研究一下...
→ : ，厲害了。
→ : 能否介紹一下哪裡建案?
推 : 之前看2000萬新成屋的房屋稅一年就5萬了，你700萬一
→ : 年6K，我研究一下...
推 : 房子會折舊？30F 09/20 10:40
回e大：物件在五股，權狀17室內約10，e大看的案子應該是大坪數?※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 10:43:23
推 : 額外房屋的價值還沒計算31F 09/20 10:44
→ : 而且現在30年屋的售價。也沒啥折到舊
→ : 而且現在30年屋的售價。也沒啥折到舊
推 : 結果房價漲價30%，這才是賺33F 09/20 10:53
→ : 租金是小錢，房價價差才是大錢
→ : 租金是小錢，房價價差才是大錢
推 : 租金只是賺飯錢 增值是賺賓士35F 09/20 11:08
推 : 租客很厲害36F 09/20 11:16
今年四月我樓下賣730 應該算奈米賺推 : 投保率算法怎麼會是用總房價...用投入頭期款跟現金流37F 09/20 11:16
→ : 算比較接近一般投資投報率的概念
→ : 算比較接近一般投資投報率的概念
推 : 就是3趴，只算支出現金是自慰算法，我頭期用信貸cover我39F 09/20 11:24
→ : 能說我擁有聚寶盆投報率無限大嗎
您要這樣算也是可以 不過利息還是要考慮進去唷→ : 能說我擁有聚寶盆投報率無限大嗎
→ : 你的利息就是你的成本 全部貸款來買房投報極高沒錯啊41F 09/20 11:26
→ : 如果一直可以展延不還本金 根本神技
→ : 如果一直可以展延不還本金 根本神技
→ : 本來就該用現金流算，在想什麼43F 09/20 11:27
→ : 你融資6成買一張股票，漲了40%賣掉，你賺多少？
→ : 你融資6成買一張股票，漲了40%賣掉，你賺多少？
噓 : 本金是自己的也是要支出，怎麼能算進現金投報？這種算45F 09/20 12:25
→ : 法跟詐騙集團沒兩樣
→ : 除非你可以無限寬限期啊！不過套房想用寬限期根本不符
→ : 合現實
權狀大於15坪，在銀行眼裡算一般住宅喔→ : 法跟詐騙集團沒兩樣
→ : 除非你可以無限寬限期啊！不過套房想用寬限期根本不符
→ : 合現實
推 : 有人寬限期到了又轉貸 再寬限 無限繳息大絕招49F 09/20 12:34
被你發現致富密碼惹→ R3hab …
推 : 除非之後有打算賣掉 不然房子總價要下去除51F 09/20 12:39
推 : 無限轉貸無限寬限期利率會略高一點但還是賺。52F 09/20 12:44
我比較在意能不能貸出來，利率差個0.1%、0.2%其實無感推 : 我的經驗 只要個人條件夠 轉貸還是可以1.31%53F 09/20 12:53
→ : 房子要用總價算投報 那股票殖利率漲了也要用總價去除啊
→ : 房子要用總價算投報 那股票殖利率漲了也要用總價去除啊
推 : 原PO算法才是正確的 一直糾正說要用3%來算的 應該是55F 09/20 12:59
→ : 都沒房子在租人的吧XD
推 : 3%的算法是在評估投報率一個很粗略的作法 同樣的房子
→ : 一個人能貸9成 你跟我說投報率跟能貸8成的人一樣？
→ : 數學是不是不好啊......
感謝p大精闢解說→ : 都沒房子在租人的吧XD
推 : 3%的算法是在評估投報率一個很粗略的作法 同樣的房子
→ : 一個人能貸9成 你跟我說投報率跟能貸8成的人一樣？
→ : 數學是不是不好啊......
→ : 蛤 五股…..60F 09/20 13:06
推 : 五股洲子洋？61F 09/20 13:51
是的推 : 寬限期後，月本金就要當成本算進去，除非再繼續寬限囉，不62F 09/20 14:04
→ : 過五股套房租22k，你也滿會租的
賣我房子的大姊聽到也覺得誇張，不過市場肯買單代表有這行情囉~→ : 過五股套房租22k，你也滿會租的
→ : IRR算法就是算現金流就好 這才是正確的算法64F 09/20 14:08
→ : 你沒算貸款利息支出65F 09/20 14:26
算了喔 6k月→ : 他明明就有算貸款支出..66F 09/20 14:39
※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 14:51:05※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 14:52:16
噓 : 蛤？先不說租金有沒有符合行情！15坪能讓你貸8成又可以67F 09/20 15:04
→ : 不還本金就轉貸延寬限期，哪家銀行這麼佛可以偷偷介紹
→ : 一下嗎？
合庫喔→ : 不還本金就轉貸延寬限期，哪家銀行這麼佛可以偷偷介紹
→ : 一下嗎？
→ : 轉貸展延延寬限一堆銀行在做自己google好嗎？70F 09/20 15:19
推 : 洲子洋一房一廳可以租到22k真不錯，我置產凌雲路一段71F 09/20 15:22
→ : 巷內的房子，三房含車含管最多只能租到26k
那個案子我大概知道，房價大約便宜我那邊一成上下，所以房租也有差。→ : 巷內的房子，三房含車含管最多只能租到26k
推 : 假設 能一直轉貸的話 就只是開槓桿投資而已73F 09/20 15:29
→ : 風險就是 崩盤那些有的沒的 算是可以做啦 但也是辛苦錢
目前還能寬限兩年，到時候看狀況再說囉，付本利去槓桿也不錯。→ : 風險就是 崩盤那些有的沒的 算是可以做啦 但也是辛苦錢
噓 : 房版的特有報酬率算法 真的讓人哭笑不得 難怪會有次貸這75F 09/20 17:14
→ : 種危機誕生
次貸風暴挺複雜的，還有CDO商品推波助瀾，目前房價走勢還是受低利+寬鬆資金影響大。→ : 種危機誕生
推 : 166至少要算0.8趴的郵局利率啦,不過這報酬率不錯77F 09/20 19:36
對吼，還有定存的機會成本→ : 貸款利息是指貸款+利息，不是你最初的算法 你後來的算法78F 09/20 20:45
→ : 才比較正確
→ : 因為同樣是支出的金流
→ : 除非你買賣是自售，不然仲介費也是成本
→ : 實際上你還要計算閒置時間
兩次出租都是隔天成交，閒置時間對我影響不大，目前沒有規劃要賣，畢竟是隻金雞母。→ : 才比較正確
→ : 因為同樣是支出的金流
→ : 除非你買賣是自售，不然仲介費也是成本
→ : 實際上你還要計算閒置時間
※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 21:11:17
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