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這在板上是老梗話題了，已經無數人解釋過，剛好樂居也針對這個議題來做分析。


少子化房價會崩跌？銀行視角才是關鍵 房屋市場和你想得不一樣！
https://www.leju.com.tw/page_blog/view/1487?tags=0

人口負成長、少子化，房屋需求會減少，房價從長期觀察應是下跌的趨勢，但這件事情為
什麼一直沒發生？有很大一部分原因，跟銀行這個角色有很大的關係！先前我們提及的
影響房價的四個因素，利率、匯率、股市、政策。就有人疑問，為什麼最基本的人口因
素，卻沒有在這裏面？我們從實證帶大家來解析，牽動房價的關鍵。


■建物耐用年限 影響房屋貸款成數

首先我們先來看，銀行承貸的關係，買房子通常需要貸款，銀行會針對可貸款的金額進行
估價，估價的高低，有一個很重要的影響因子，就是房屋的耐用年限。



土地的價值，就會牽涉到是不是完整的土地


 屋齡50年透天厝

對銀行來說，可能還有土地的價值，僅會計算土地，地上的建物是不認的。


 屋齡50年公寓、大樓

而公寓和大樓，價值就非常低了，因為土地是和總戶數一起持分，銀行幾乎是不願意放貸
這種房子的。


■房屋市場買賣 銀行角色是關鍵






■房屋老化問題相較人口負成長 更早出現！

人口負成長，房價不會下跌的原因？要同時考量需求和供給的影響，我們來看人口變化、
全國新舊屋變化圖。

人口變化圖，出生人數是藍色線，死亡人數是紅色線，2020年出生人數低於死亡人數，台
灣正式邁入人口負成長。

全國新舊屋變化圖，屋齡20年以下的房子的戶數，是藍色線，40年以上的老屋，是紅色線
，在2019年的時候，老屋占比超越20年以下屋子的占比，就先一步出現交叉點。


至於為什麼要選20年屋齡和40年屋齡的兩種類型進行比較，主要的原因就是目前
市場上大部分的交易都集中在20年以內的房子，是大部分人心目中比較理想的住家。



所以在2019年之後，「可以買賣的房子」，首度少於「不容易買賣的房子」。





新北市整體的老屋也是較多的狀況，屋齡20年以下的房子約40萬棟，只有22%。屋齡40年
以上的屋子大約48萬棟，占比達32%。2020年出現交叉。



台中市，兩者的比例已經接近，屋齡20年以下的房子約26%。屋齡40年以上的屋子大約23%

。

台南市的交叉點也在2019年，20年以下的房子約22%。屋齡40年以上的屋子約31%。

高雄市的交叉點在2019年，目前屋齡20年以下的房子約23%。屋齡40年以上的屋子約32%。


把上述的資料整理後，其實全台都有這樣的狀況。從銀行視角來看，願意核貸的房子是持
續減少的，台北、新北、高雄、台南相對更嚴重些。





■少子化衝擊房價？未考慮供給面、市場對新屋熱度



這樣的假設前提是完全忽略了銀行體系在房地產交易的重要性，而且只討論了需求面，沒
考慮供給面。銀行不願意貸款的房子，根本沒辦法交易，不能稱為供給。


有人會說，那就都住上一代人的房子就好，幹嘛出去買房子？

1.現在不是農村社會，人口遷徙會持續
2.房子舊了真的很難住，你住過漏水一直修不好的房子，就會想搬新房子的。


因此，舊房子會持續退出交易市場，人口持續減少，適合且可以被買賣的房子，也在減少
。這就是人口負成長，房價會下跌這個理論已經出現20年了，卻一直沒發生的真相。

大家都會用來舉例的日本，其實他的房價，也已經悄悄創下20年來的新高了，
1990年代的房價泡沫，跟他的經濟關係是比較大的。



結論：

1.少子化影響房價？ 供給端的變數你有抓對嗎？需求端的變數你有抓對嗎？

  如果變數是抓錯的指標，那就別想要有正確的推論。





  至於房客住台北老房覺得舒不舒適，誰會管你呢？


3.只要你願意住屋齡35+年或40+年的老屋，那除了台北，台灣的確是沒有高房價問題。

  如果你只想要住921後的房子或是屋齡20年內的房子，這個需求是大於供給的，

  要如何期待房價跌呢？

  八年級與九年級以後也是一樣，等繼承的話，絕大部份能繼承到的也是老屋居多。

  願意住老屋，那就不用擔心高房價的問題。

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