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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-02-04 17:44:06
看板 home-sale
作者 MaxA (A仔)
標題 Re: [閒聊] 交易急凍 對換屋族是重傷
時間 Sat Feb  4 12:30:16 2023

我就是選擇在冷盤時小換大，其實小換大的念頭在這兩年一直都有，一開始看著疫情這段
期間房地產不停飆高，有一個高總價的物件的也看了一年多，想說越來越難買，

結果認真算下來如果我在一年多前小換大，大概要多貼400-500萬，結果兩年後的今天同
樣的物件小換大我只貼了100萬不到，

這大概就是西卡大說的的個理論吧！？

不過高雄4000多萬的物件我想之後要再往上漲，大概是沒多少空間了，除非豪宅線上調，
所以這間房子如果住個10年以上，加上裝潢整修費用（約500萬），我心裡是想基本上能
不賠錢我就偷笑了，


貸款的利息錢跟本金的機會成本基本上我已經當成是居住成本讓他隨風飛揚了，或許選擇
多間小坪數的物件繼續持有才能獲利有感，不過房子不同於其他投資商品，

他主要的價值還是在「居住」，所以有時候浪費錢住的爽也是一種享受人生的方式。






※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言：
: ※ 引述《ppp123 (3p哥)》之銘言：
: : 當房價漲到市場怯步時 就會發生量縮 對換屋族而言 自己要賣的房子不降價賣不出去
: : 要買的房子卻不降價 這樣換屋族陷入兩難 導致換屋時間被迫拉長
: : 畢竟成交不出去的房子 數字網價格掛在高 始終就是虛的 沒人要降賣 沒人要高買市?
: : 向不健康的機制 住屋過度金融期貨商品化 對住屋市場成交萎縮不是好事
: 一般來講,換房子不是換大就是換新.
: 小換大理論上是小的先漲價格比較強交易比較快.
: 所以小換大在冷盤有極大好處.
: 今年我就是小換大,目前錢被市府行政給拖延到.
: 但你看我無要無緊...冷盤對中大坪數來講殺傷力很強大的.
: 當然我是先買後賣,主要是要抓今年年底或是明年年初的降息循環.
: 先買後賣要用重購退稅,要兩年內賣掉....因此買可以壓晚一點,這樣賣的時機會更漂亮.
: 至於為啥不直接屯著不賣.
: 那是因為上一波暴漲有點太囂張,400萬免稅額遠遠不夠用....顆顆.
: 所以只好被逼著要用重購退稅把那一波漲幅給打消掉(應該有超過7xx萬)
: 寧願賣了再買一間新的回來屯,交易成本也比沒打消掉延伸的稅金低...
: (最低也要15%, (700-400)*15%=45萬... 如果明年又開啟新一波大漲,那....)
: 而換新的話.
: 雖然現在新案還是有微幅拉抬.
: 不過實際上也是處於幾乎停滯狀態.
: 你這時候換新,挑物件比較沒壓力.
: 不然大漲期,你今天看爽了,下星期要來下定,結果被買走了.
: 其他戶條件更差,價格更高..
: 你會被逼著只能糊里糊塗立刻做決定先隨便買再說.
: 不像現在可以悠哉悠哉的挑貨.
: 先賣後買的話.
: 冷盤就是時間凍結在那邊等你賣掉後買.
: 也許冷盤交易時間會拖比較久
: (中古屋大概多30~50%的交易時間)
: (很多數字縮起來則是新屋沒過戶交屋造成的,中古屋量縮會比過戶量縮的比率低一些)
: 但是他價格停滯在那邊你又沒差.
: 你要1800換2500好了...
: 阿他價格凍結...你哪時候賣掉1800你就哪時候買2500.
: 我現在錢被拖到也是類似這種狀況.
: 目標都看好幾個,準備輪流殺價.
: 然後等一等,可能就又掉一間出來市場,又可以去看然後考慮要不要納入攻擊範圍.
: 賣掉一間...沒關係....賣掉的速度跟掉出來的速度比,沒比較快.
: 價格又不會往上.
: 那你怕他喔...XD
: 還是很急著想搬新家?
: 大漲的時候,漲太快其實很難操作.
: 只能做中期投資....短期和長期都不好操作.
: 而冷盤的時候,則是長期持有物件的調整期.
: 你可以悠哉悠哉的調整物件,調整貸款...
: 例如把三四筆貸款整合成一筆,把房貸拿去轉貸,或是辦理理財型貸款出來之類的.
: 大漲的時候有時候銀行鑑價跟不上,反而進入冷盤,他鑑價會更高..顆顆.
: (銀行只看成交價,他又不看交易量..而實價登陸又會落後幾個月)
: so...之前就在講善用冷盤來調整物件.
: 而自住,就是一種長期持有的型態....
: 因此自住最好換屋的時間點,其實應該是冷盤.
: 除非他之後要走跌,不然冷盤換屋最舒服.
: 至於說房子都賣不掉完全滯銷?
: 那基本上就是你賣太貴了.XD
: 一開始你對你的房價就有虛胖的誤解.
: 冷盤又不是跌價,中古屋依然有一定的交易.
: 人家子瑜都買一億的雄崗信義美術館...你要知道那個建案這幾年賣的有多慢.
: 阿你家是比這種東西還難賣逆??...
: 姦殺的凶宅都沒那麼難賣好嗎.
: 喔不,凶宅只要價格對,都嘛被搶購的....你看市場是很容易看到凶宅再掛賣嗎?
: 都被掃掉了好嗎...顆顆..

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.165.221.8 (臺灣)
※ 作者: MaxA 2023-02-04 12:30:16
※ 文章代碼(AID): #1ZtTzQT9 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675485018.A.749.html
※ 同主題文章:
　 02-04 07:13 ppp123. ■ [閒聊] 交易急凍 對換屋族是重傷
　 02-04 10:30 ceca. ■ Re: [閒聊] 交易急凍 對換屋族是重傷
● 02-04 12:30 MaxA. ■ Re: [閒聊] 交易急凍 對換屋族是重傷
→ toto123: 冷盤 或是下行趨勢(短線)+中大坪數接的本來就少1F 02/04 12:34
→ toto123: 殺得越多 CP直就越高
對啊，所以我買的時候很多人笑我傻…

我覺得他們才傻，不趁現在中大坪屋主軟的比水母還軟的時候勇敢出價，難道要等降息後
他們底氣十足再來喊價？
※ 編輯: MaxA (115.165.221.8 臺灣), 02/04/2023 12:37:12
推 oxoxx: 主要看誰漲的快，若要換的物件漲就要貼比較多3F 02/04 12:54
→ missucrystal: 聽起來從高點算真的有跌 不過是中大坪數的在跌?4F 02/04 13:02
其實不是跌，是小物件漲的比較多，換算下來貼得少
推 Timetofeed: 恭喜，有錢的時候賠錢也爽5F 02/04 13:05
→ toto123: 就像樓上說的 如果是做短線買賣比較會考慮哪個漲比較快6F 02/04 13:07
→ toto123: 多頭市場 小坪數 好轉手 好拉價 但現在明顯不是多頭了
→ toto123: 至少不是強多頭
推 kusomanfcu: 還在漲喔9F 02/04 13:10
推 pow7520: 一般中大坪數大概是指多少，沒什麼概念，目前住在室內2210F 02/04 13:10
→ pow7520: 坪覺得好擠……
應該是中60以上
大100以上
→ toto123: 就看還能漲到什麼程度啊 現在你還要進貨12F 02/04 13:11
→ kusomanfcu: 室內30以上 就正3房13F 02/04 13:11
→ kusomanfcu: 大坪數要正4房
推 iamala: 人生最值錢的是時間。越早一次到位越省。15F 02/04 13:11

你很棒，我就是這樣想

我之前跟一個建商二代吃飯，他直接嗆我：「30歲開保時捷跟40歲開是完全不同的事情」

我一開始不懂，後來漸漸體悟了，人生最有價值的就是時間，不管你是窮人還是有錢人。

→ toto123: 當然要逆向思考 自己住也是 中坪數 4x~60坪左右吧16F 02/04 13:11
→ kusomanfcu: 室內38以上17F 02/04 13:12
→ kusomanfcu: 再來就不是房間數 是客廳+餐廳放大的比例比較高
※ 編輯: MaxA (115.165.221.8 臺灣), 02/04/2023 13:16:33
→ kusomanfcu: 過室內50後就是廚房陽台大小19F 02/04 13:13
→ kusomanfcu: 大概這樣 小 中 大 住過感想
→ kusomanfcu: 過70大概會出現幫傭房
推 kusomanfcu: 室內70左右再上去CP 沒那麼高 不如 獨棟整圈院子透天
→ kusomanfcu: 了
推 kusomanfcu: 透天就1樓客 餐廳 廚房2樓2房間加小客廳 3樓2房間加小
→ kusomanfcu: 客廳 4樓健身房遊戲間 層層一間浴廁
推 kusomanfcu: 曬衣就頂樓
→ kusomanfcu: 透天室內坪數沒超過層層15坪的話 CP 值很低

一樓
客廳24坪
餐廳廚房9坪
書房5坪
衛浴2坪
庭院門廊30坪
車庫10坪
2樓
主臥套房（衛浴）20坪
次臥套房（衛浴） 11坪
健身娛樂房 10坪
梯間陽台8坪
3樓
客套房（衛浴） 11坪
客套房 （衛浴） 8坪
客套房 （衛浴） 11坪
陽台梯間8坪
4樓
儲藏室 5坪
露台 15坪


鄉下就地大房子便宜就是香。

推 freekid: 推你的結論，恭喜～28F 02/04 13:27
推 wake00005: 我也是今年高雄小換大，舊房在高價出，新房就合理價，29F 02/04 13:27
→ wake00005: 只是真的從市中心被洗到外圍

沒關係我也是
※ 編輯: MaxA (115.165.221.8 臺灣), 02/04/2023 13:28:39
推 piliwu: 沒請人打掃會累死31F 02/04 13:31
沒請人打掃，我會被我老婆打死
※ 編輯: MaxA (115.165.221.8 臺灣), 02/04/2023 13:32:09
→ weekman: 原po透天坪數真大，我就是買一層15坪（含樓梯）的透天，32F 02/04 13:33
→ weekman: 家人市區住慣惹，離不開舒適圈orz
買房子就是要家人喜歡最重要，我這就沒有市區方便，一開始也是很不習慣。
※ 編輯: MaxA (115.165.221.8 臺灣), 02/04/2023 13:36:56
推 kusomanfcu: 每層25 5層 然後還有地下室 正市區，我剛剛講的是建34F 02/04 13:37
→ kusomanfcu: 議 嗯
→ kusomanfcu: 市區要非連璧有點困難 就牆壁處理一下
→ kusomanfcu: 後來 人沒那麼多 就透店出租了
→ kusomanfcu: 本來是拿來自用 一樓附近都店面當自家停車場
→ kusomanfcu: 一樓當停車場
→ kusomanfcu: 人少的時候不要硬住大房 麻煩啊....
哪裡麻煩？有電梯也不用爬樓梯，請人固定來打掃，一個小時400-500，2個人一個上午大
概就4000。
每週來一個月也才多少？
→ kusomanfcu: 當然室內大小是扣除電梯坪數的41F 02/04 13:41
不過你層層只有一間衛浴要共用嗎？你那麼有錢應該要人人一間獨立衛浴吧？
※ 編輯: MaxA (180.217.194.28 臺灣), 02/04/2023 14:01:51
推 kusomanfcu: 每周來 你還要有人看，東西多房間多42F 02/04 14:09
你這種思維….你應該沒請過管家之類的吧？
→ kusomanfcu: 人沒那麼多要住的時候 就改住坪數小一些 同層的大樓43F 02/04 14:10
→ kusomanfcu: 當然還是要找人掃囉
→ kusomanfcu: 特別去多隔衛浴出來做啥 全部就五間廁所了..才一家四
→ kusomanfcu: 口 是要搞幾間
→ kusomanfcu: 卡撐有那麼多？
這是個人衛生問題啊，能夠有自己獨立的衛浴一定是比較好。
→ kusomanfcu: 當年是我奶奶還在48F 02/04 14:12
※ 編輯: MaxA (180.217.194.28 臺灣), 02/04/2023 14:13:27
→ kusomanfcu: 換去大樓間間獨立衛浴 同層 不就好了49F 02/04 14:13
→ kusomanfcu: 別人打掃你還不用裝監視器或是跟著跑樓層勒
→ kusomanfcu: 有會計兼任管家XD 道理還是一樣的
※ 編輯: MaxA (180.217.194.28 臺灣), 02/04/2023 14:15:55
推 kusomanfcu: 衛生問題 我看你應該也和老婆分房睡是吧？52F 02/04 14:16
→ kusomanfcu: 小孩也都分房 從0歲開始 科科
推 kusomanfcu: 話說都一家人衛生習慣要好不難嗎？
→ kusomanfcu: 難嗎？

惱怒？XD

好啦你最棒，加油啾咪
→ smoothapple: 我聯想到某海外老華人住豪宅，整年只有傭人陪伴56F 02/04 14:34
→ smoothapple: 主人夫婦要恩愛還要去外面住旅館
→ smoothapple: 小孩出生後沒抱過幾天，都是傭人帶大的
→ smoothapple: 小孩習慣有傭人的生活，以後結婚對象不好挑
教育真的也很重要，怕教育沒做好，孩子將來會像板上某些一天到晚提阿公阿罵祖產、等
繼承、希望爸媽跟兄弟姐妹都不在的那些人一樣。
→ smoothapple: 不過還滿羨慕有錢可以住這種超大別墅60F 02/04 14:44
※ 編輯: MaxA (180.217.194.28 臺灣), 02/04/2023 15:08:30
推 kagaya: 其實多一套衛浴我想的是要多刷一個馬桶= = 你有錢請人沒差61F 02/04 15:27
→ kagaya: 馬桶只要夠用不會打架就好了啦....
推 KrisNYC: 你已經某程度人生畢業了 恭喜恭喜囉63F 02/04 16:02
推 migration265: 恭喜64F 02/04 16:08
推 coolben: 恭喜！但看到有人住鄉下透天一直拿出來說嘴...笑死，那65F 02/04 16:17
推 Timetofeed: 恭喜66F 02/04 17:13

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