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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-09-23 12:46:17
看板 home-sale
作者 eddisontw (沙丘)
標題 [閒聊] 社區要幾戶才請得起24小時保全?
時間 Fri Sep 22 10:26:28 2023

現在基本工資+一例一休
人都不好請

現在台北市很多小基地的建案
戶數都只有40戶以下
好奇這種建案交給管委會之後
還這種有辦法請24小時保全嗎

大概幾戶以上的社區
才有辦法營運24小時保全呢???

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--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.125.98.168 (臺灣)
※ 作者: eddisontw 2023-09-22 10:26:28
※ 文章代碼(AID): #1b3FjMcr (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1695349590.A.9B5.html
→ hellogym: 錢出的起就請得到 是看你管理費收多少1F 09/22 10:27
→ castlabell: 200戶2F 09/22 10:28
→ castlabell: 青埔約2500元沒游泳池
推 prostar: 80以上比較保險4F 09/22 10:30
推 nonstop180: 605F 09/22 10:30
→ chrisstar: 老家社區48戶6F 09/22 10:31
→ chrisstar: 本來請全天侯保全
→ chrisstar: 後來調漲管理費失敗
→ chrisstar: 現在只請得起日班保全了 慘
→ Yishanhuang: 月收16萬10F 09/22 10:31
→ OPOGOPO: 今年報價:24小時保全*1+總幹事*1+清潔*1，大約23-28萬11F 09/22 10:32
→ prostar: 保全一班6萬.兩班12萬  100戶去攤一個月就120012F 09/22 10:32
推 ccccccrex: 一戶管理費每月5萬,整棟30樓共80戶雙保全24小時13F 09/22 10:33
→ Yishanhuang: 其實可以只請24小時保全，清潔員自聘14F 09/22 10:33
→ Yishanhuang: 總幹事的工作凹保全
推 Ferrari360: 我家的社區60戶左右 請兩個保全輪流24小 記得給保全16F 09/22 10:34
→ Ferrari360: 公司一個月好像是12萬左右
→ Yishanhuang: 保全一位，12小時6萬，24小時12萬。18F 09/22 10:35
→ Yishanhuang: 台南高雄
推 jerrylin: 為何要24小時20F 09/22 10:40
→ jerrylin: 夜間刷指紋進出不行嗎
推 Marcuslin: 戶數不是重點吧 入住率才是22F 09/22 10:41
→ abyssa1: 一個月管理費能收30萬就穩穩的 跟戶數無關23F 09/22 10:42
→ abyssa1: 入住率更不是重點 沒住也要付管理費啊
→ abyssa1: 低消大概是一個月20萬吧
推 Marcuslin: 抱歉 我表達錯誤 是買的人多才是重點26F 09/22 10:45
→ aesdu: 100戶比較穩，80戶是下限。27F 09/22 10:45
→ aesdu: 是給戶數沒關係沒錯，是與戶數的繳費的實體感覺有關。
推 H2: 總幹事的工作沒辦法凹保全，因為有一些消防法規規定。另外，29F 09/22 10:48
→ H2: 財務出納、報表、會議記錄這些也沒辦法凹保全
→ H2: 最重要的，社區絕對不要動自聘的餿主意，悲劇比喜劇的機率高
→ H2: 很多
→ aesdu: 50坪× 80元=4000  再× 80戶=32萬33F 09/22 10:49
→ H2: 小基地的案子，從設計的時候就要考慮不能用什麼飯店式管理34F 09/22 10:49
→ H2: 一開始就要考慮設計無人化管理的彈性
→ aesdu: 我繳每月120也沒差，但是有人繳80就在哭窮了XD36F 09/22 10:51
→ H2: 另外，目前的多數制度，請不請得起跟戶數沒關，跟社區總坪數37F 09/22 10:51
→ H2: 和單坪管理費水平有關
→ abyssa1: 沒人買就是建商付管理費…其實也沒差39F 09/22 10:52
→ aesdu: 有些人喜歡把住透天的習慣帶進大樓，覺得住自己家居然還要40F 09/22 10:53
→ aesdu: 每月花錢？80太多了，誰誰誰才40...
→ fedona …
→ fedona: 8042F 09/22 10:53
→ abyssa1: 所以直接抓社區總管理費就好43F 09/22 10:53
→ abyssa1: 100戶10坪 跟 10戶100坪 管理費總額可能差不多
→ aesdu: 戶數多，分攤下去實際體感強度會下降...45F 09/22 10:55
→ aesdu: 所以盡量別選100戶以下的小社區。
→ aesdu: 當然，有錢人社區無所謂XD
推 snaken: https://i.imgur.com/Z7q69IF.png48F 09/22 11:00
[圖]
推 kusomanfcu: 和總建坪面積關係比較大49F 09/22 11:02
推 snaken: 最近在算社區五年財測，剛剛好手邊有資料。50F 09/22 11:05
→ snaken: 其實比較重要的是社區的現金水位，如果新社區理論上要多
→ snaken: 提撥一點存起來以備之後修繕，一般這個比例會抓15%，所以
→ snaken: 基本上要弄好每月管理費要收到31～32萬
推 Marcuslin: 我還知道有繳60就哭窮的 所以素質也有差54F 09/22 11:05
推 snaken: 上面的表格應該可以清楚呈現一個月32萬的成分55F 09/22 11:08
推 kevin190: 除非願意被收高額管理費，不然最低需求100戶以上，但1056F 09/22 11:11
→ kevin190: 0戶附近的社區應該也是每月六七成管理費都拿去付保全費
→ kevin190: 了，剩下的錢也只能做消防機電保養跟清潔而已
噓 isco: 看你能出的起多少錢/坪。  你若只想出20元/坪….，就算有20059F 09/22 11:16
→ isco: 0戶的社區也難有品質
推 Goog1e: 推文裡明顯有人不懂裝懂XD 跟入住數購買數一點關係也沒有61F 09/22 11:18
→ Goog1e: 沒人買還是要付管理費啊 總收入都是一樣的...
推 Hittite: M大，跟買的人也無關，沒賣出的戶建商也要繳XD63F 09/22 11:18
推 Sparxxx: 24小時保全+總幹事+清潔 一個月約23萬 但除了戶數也要看64F 09/22 11:20
推 kevin190: 沒人買的房子就要祈禱建商會繳管理費了65F 09/22 11:20
→ Sparxxx: 坪數 畢竟管理費是看坪數66F 09/22 11:20
推 chimouse: 我社區是400戶*80元*平均40坪 但鄰居多就很煩 一堆8767F 09/22 11:21
推 Hittite: 祈禱也太誇張，建商就是屋主，不繳是想法拍嗎XD68F 09/22 11:22
→ chimouse: 每天都有人停錯車位 吵充電樁 垃圾不分類 抽菸 噪音69F 09/22 11:22
→ aesdu: 建商最好敢不繳...70F 09/22 11:24
推 Goog1e: 台灣人到底是多不守法？連建商會不會繳錢都要用祈禱的？71F 09/22 11:24
→ Goog1e: 公寓大廈管理條例就寫在那還可以祈禱 對法律到底多不信任
→ orz811017: 下一篇 多少戶能養得起游泳池73F 09/22 11:26
→ abyssa1: 建商繳管理費的狀況比散戶好太多了74F 09/22 11:26
→ abyssa1: 不是表達錯誤 是認知錯誤…
噓 blackstyles: 不夠就提高管理費啊 台北人是不是很窮啊 啊 好像是耶76F 09/22 11:32
→ blackstyles:  笑死
推 iamala: 當然可以啊，我青埔社區約四十戶也是全天保全。何況台北78F 09/22 11:32
→ iamala: ？
推 snaken: 管理費是只要屋主就要繳，建商絕對都超準時繳交的80F 09/22 11:36
推 SouthEast62: 在那裡嘴建商的真是大外行，基本上交管理費最穩的81F 09/22 11:38
→ SouthEast62: 就是：1. 建商；2. 樓下的店面承租戶；反而賣出的
→ SouthEast62: 住戶才是最讓人擔心繳費狀況。
推 bmwg8: 跟戶數沒關係，一堆豪宅戶數很少，保全有請的比較少嗎84F 09/22 11:38
推 F93935: 2百85F 09/22 11:38
→ joxup6247: 真的不懂晚上請管理員幹嘛86F 09/22 11:47
推 vladnya: 台北市，80戶，管理費一個月六千 有24小時保全87F 09/22 11:52
推 ISNAKEI: 大概100吧88F 09/22 11:52
推 Marcuslin: 那可能我真的認知錯誤89F 09/22 11:55
推 joseph4229: 是看月收管理費不是幾戶，因為坪數跟一坪多少都會影響90F 09/22 11:56
→ joseph4229: ，月收到30是目前有24小時保全+社區清潔、造景等完整
→ joseph4229: 營運的最低門檻
推 jerry1019: 100戶以上93F 09/22 11:57
→ jerry1019: 有老公寓月繳700，100戶不夠請大夜
→ jerry1019: 一般月繳兩千左右的社區，就能24小時
→ joseph4229: 但有沒有需要夜班保全的確值得思考，不是所有建案都要96F 09/22 11:59
→ joseph4229: ，造景維護、清潔打掃在很多時候比夜班重要也更難用科
→ joseph4229: 技取代
→ Dontco: 有些是24小時保全，但請兼職總幹事99F 09/22 12:02
推 snaken: 園藝造景在台北市要包在30萬內可能有點難….100F 09/22 12:03
→ Marcuslin: 我知道跟坪數有關 我被一些個案弄誤會了101F 09/22 12:09
→ clamperni: 小事情102F 09/22 12:11
推 snaken: 我們社區討論過，其實某種程度上夜班比白天班忙。103F 09/22 12:15
→ snaken: 夜班其實就是忙1800-2400這段時間，他要收Uber ，住戶要
→ snaken: 領白天的包裹，然後收住戶寄放的東西，然後要在幫忙整理垃
→ snaken: 圾間，不然隔天一早會炸裂。
→ snaken: 當然物管保全不是很有專業度的行業，上述工作住戶們努力一
→ snaken: 點自己來弄也是可以。比較難靠住戶自己處理的東西其實是電
→ snaken: 梯、車塔、消防、揚水馬達等設備的重置。這些的難度還真
→ snaken: 不是操作上的，而是牽涉到那個該設備商是否願意把故障排
→ snaken: 除的磁扣供給社區內隨機人員？還是每年主委要24小時輪班？
→ snaken: 然後不是每個夜班保全都可以凹幫忙半夜整理垃圾，所以我
→ snaken: 們對這些保全大哥真的都是心存感激
→ frank111: 強烈懷疑是業配文，最近突然出現很多夜間電子保全的廣告114F 09/22 12:20
→ frank111: 版上也突然開始有人帶風向說晚上不需要保全
→ frank111: 講白了 多個人坐在那，就算在睡覺，小偷也比較不敢來
→ frank111: 去偷隔壁夜間電子保全的社區更輕鬆
→ frank111: 小偷偷東西的心態就是找簡單和穩的，有鐵窗和沒鐵窗
→ frank111: 有人顧和沒人顧，清晰明瞭阿
推 LeMirage2000: 跟戶數沒關係吧，多少錢才是重點120F 09/22 12:26
→ frank111: 現在管理費都收破百，請不起全天保全?什麼社區這麼慘?121F 09/22 12:26
→ henrk: 應該問，管理費收到多少才是24小時的門檻122F 09/22 12:29
推 snaken: 其實電子保全頂晚班是一個顯著的趨勢啊。說句實在話可以一123F 09/22 12:33
→ snaken: 個月出不了30萬的社區太多了，大家可能願意調管理費，但就
→ snaken: 是搞不到人來開會修條約，一堆規章要改弄得比修憲還嚴格…
→ snaken: .
→ snaken: 當然管委會有共識也是有方法硬過啦
→ snaken: 保全的實際工作根本跟保全一點關係都沒有，上面那些雜事才
→ snaken: 是他們真正在做的工作。當然針對設備這部分，社區也可以
→ snaken: 乾脆一點就是都統一叫修，一定還是比找保全省且更專業，
→ snaken: 但就是要等，所以這個就看取捨。
推 frank111: 怎麼可能是趨勢，現在房子越來越貴，反而請不起保全132F 09/22 12:34
→ frank111: 不覺得這講法很可笑嗎?
→ frank111: 以前那種管理很爛的華夏才會有請不起夜間保全的問題
→ frank111: 一個24小時的保全哨，12萬，攤題100戶一戶也才1200而已
推 snaken: 問題是調漲管理費所需要的修規約門檻，一定有住戶願意，然136F 09/22 12:36
→ snaken: 後一定找不到夠多人來開區權會，無止盡的loop
→ frank111: 就算是攤題50戶，每月2400元，很貴嗎?138F 09/22 12:37
→ frank111: 而且白班本來就存在，減少夜班不過少1/3的錢
推 applejone: 我社區149戶就可以140F 09/22 12:38
→ frank111: 拿省下的1/3錢去簽電子夜間保全，價錢也差不到哪去141F 09/22 12:38
→ frank111: 一整個就是脫褲子放屁還更不安全
推 Kongomylove: 這邊42戶，管理費一坪105 @@ 一個月繳快4000 ==143F 09/22 12:42
推 SouthEast62: 攤提50戶每戶2400元乍聽很合理，但你得想想這50戶144F 09/22 12:44
→ SouthEast62: 是怎樣的50戶呀，如果全都是三、四房的大戶別，權
→ SouthEast62: 狀至少30坪以上每坪負擔80元，算是很平均的價碼。
→ SouthEast62: 但如果裡面有一半以上是一房或兩房的戶型，12到16
→ SouthEast62: 坪的權狀要負擔2400元，那就是貴到嚇死人的150-200
→ SouthEast62: 元/坪。所以管理預算會跟總戶數、總坪數與公設項目
→ SouthEast62: 都有關係，不可一概而論。
推 snaken: 第一個：上面算給你看了，最小包含清潔24小時保全總幹事151F 09/22 12:48
→ snaken: 的社區，一個月就是要30萬上下，這也是一般會說100戶才付
→ snaken: 得起的由來（月份3000）
→ snaken: 第二：很多10年出頭的大樓甚至豪宅，他們的管理費是10年前
→ snaken: 訂的，真的住在裡面的住戶想要調漲，但根本找不到夠多的
→ snaken: 區權人來開會。然後大家還要吵一輪到底何時要調多少….溝
→ snaken: 通才是最難的事情
推 frank111: 都是一房或兩房又沒有管理，龍鳳樓，鶯鶯燕燕的好歡樂阿158F 09/22 12:50
→ abyssa1: 一戶可以月繳一萬管理費的話，30戶也可以159F 09/22 12:50
推 frank111: 全天12萬，扣掉夜間可以省4萬吧，去簽電子的要多少錢?160F 09/22 12:53
→ frank111: 1~2萬要吧，沒省多少錢阿
→ frank111: 省這一點錢，把社區的安全性拉低，一點都划不來阿
推 kusomanfcu: 你看 社區保全都出來喊 不要用電子管理了163F 09/22 12:57
→ aesdu: 這樣晚上保全爽缺就沒有了...XD164F 09/22 12:59
推 kei1823: 門禁監視花一點比夜間保全的cp高很多吧？165F 09/22 13:01
推 a386036: 4個保全輪依法班＋勞基法=45000＊4，沒總幹事＋記帳士服166F 09/22 13:06
→ a386036: 務費8000＋電梯維護8000＋委外清潔15000＋代收垃圾30000
→ a386036: ＋保險費=約25萬
→ a386036: 物業公司服務費利潤5萬＋電費其他雜費2萬＋公積金總支出2
→ a386036: 0%
推 frank111: 保全工時是288，24*20/288=2.5人171F 09/22 13:08
→ a386036: 大約需要39萬，管理費1萬吧172F 09/22 13:08
→ a386036: frank111應該是30*24=720例假日加班費，勞基法
推 frank111: 上面打錯 720/288=2.5人174F 09/22 13:12
推 a921fish: 收多少管理費才是重點175F 09/22 13:49
推 Beard5566: 總幹事不是要證照嗎？保全可以兼？176F 09/22 14:01
推 curry56: 100以上177F 09/22 14:01
推 bustinjieber: 錢錢才是重點178F 09/22 14:08
推 una283: 收多少才是重點179F 09/22 15:12
→ Raptors1: 你當自宅警備隊就可以180F 09/22 15:26
推 blueflute: 我們社區33戶，請一位日班一位夜班，還有一位經理一位181F 09/22 15:48
→ blueflute: 清潔，這樣管理費一坪105元
→ ptrs810812: 60塊 150戶183F 09/22 15:51
推 wen12305: 我們65戶，管理費一坪240，保全24小時184F 09/22 16:08
推 quester08: 40戶建議不用到24h185F 09/22 16:20
推 lovefisk: 社區122戶 請24小時保全＋1位總幹事 管理費70元／坪186F 09/22 16:29
推 wolfplay: 電子保全晚上可以領包裹嗎 看過沒夜班的是堆在桌上自己187F 09/22 17:35
→ wolfplay: 拿 沒保障
推 mg880613: 我們是24小時保全+全職總幹事，加上機電電梯保養、垃圾189F 09/22 18:02
→ mg880613: 清運、清潔一個月30萬，因為有270戶所以管理費還能壓在5
→ mg880613: 0/坪，但舊大樓修繕費高，還是沒什麼餘裕
推 adapt: 我親戚家大概72户，房齡超過30，一直都有24小時保全，白天192F 09/22 18:10
→ adapt: 還有打掃收垃圾的清潔人員
推 Redchain: 如果是三班24小時保全、總幹事跟清潔人員，社區一個月要194F 09/22 19:22
→ Redchain: 收得到30萬管理費比較保險，一戶繳2500就是要120戶保底
→ Redchain: ，連其他支出再加個趴數150戶較保險
推 hottie: 朋友社區一層一戶，總共16戶，有日夜兩班保全+總幹事+清潔197F 09/22 19:24
→ hottie: 一戶的管理費是兩萬出頭
→ aesdu: 以32萬／月計算，16戶均質的話，一戶管理費2萬...199F 09/22 19:27
→ aesdu: 而且還會靠北收這麼多錢，沒啥公設...
推 furio: 以前住封閉透天社區，22戶只請日班，直到晚上被小偷跑進來201F 09/22 19:45
→ furio: 後來就每戶多收2500請夜班保全
推 Ferrari360: 我家社區以前有陌生人半夜衝上頂樓要跳樓，還好警衛有203F 09/22 20:26
→ Ferrari360: 發現
→ GiantChicken: 一個月要全包25-30萬 算一算就知道了205F 09/22 21:15
推 Yishanhuang: 南部總幹事可以合聘，實際業務交給保全執行XD206F 09/22 22:56
→ Yishanhuang: 你們不懂南部啦
推 Yishanhuang: 特別是整棟都出租的大樓很常這樣搞XDD
推 gy55662008: 高雄跟Y大說的差不多 在地管理公司209F 09/22 23:01
→ gy55662008: 3個輪班 1班12小時 加清潔 我去年簽約12萬左右
推 Cookie: 我家50戶以下 月收5X萬 24hrs保全輪班211F 09/23 03:15
推 zyxvu: 享受過物業服務就回不去保全系統，至少每月要100萬管理費才212F 09/23 05:19
→ zyxvu: 能去平衡物業、保潔專項、園藝公司、電梯保養、存折舊…
推 IamJoey: 房價高不等於豪宅。管理費高才有足夠的費用維持214F 09/23 10:37
→ IamJoey: 投資了一間不到百戶的建案，三分之一房型是兩房，管理費
→ IamJoey: 收70，24小時保全跟基本維持保養 就剛好緊繃了
推 IamJoey: 而且只是基本服務  若對物業公設有高標準 買新建案要先算
→ IamJoey: 管理費月收多少。
→ IamJoey: 很多人還是對管理費斤斤計較。但服務要求很多 ㄏㄏ
推 una283: 平均50戶24小時基本運作就是樓上說的25萬220F 09/23 10:47
→ megee: 蠻多保全在房版的耶 xdd221F 09/23 10:48
→ una283: 如果還有健身房游泳池停車場出車引導還要更高222F 09/23 10:49
推 IamJoey: 高雄應該要月收50萬手頭會比較鬆。要享受點起碼要收到80-223F 09/23 10:50
→ IamJoey: 100以上。才能有秘書、地板拋光、壞掉馬上維修、梯廳公設
→ IamJoey: 打掃。若辦個聖誕晚會、中秋晚會，聖誕,新年裝飾 就要更
→ IamJoey: 多錢
→ IamJoey: 坪數不夠大蠻難的。這些開銷要多人share 管理費不太可能
→ IamJoey: 無限上綱收。
→ IamJoey: 高雄有些新建案建商規劃管理費70 甚至65   但基地又不大
→ IamJoey: ，維護上捉襟見肘。房價高，住戶要求也高
推 IamJoey: 根本空集合 ㄏㄏ
→ IamJoey: 有時我都覺得鄰居們是在幻想嗎 搞不清楚管理費繳多少嗎

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