※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-05-26 13:24:19
看板 home-sale
作者 標題 Re: [請益] 老透天鑑價邏輯
時間 Sun May 26 08:18:05 2024
※ 引述《smoothapple (阿噗噗)》之銘言：
老透天估價很難估的到
所以後來我都不碰老透天
直接講結論
1. 你屋齡46 有些銀行根本不做
或是內規的估值已經快歸零（屋齡50年為限）
2. 對大部分銀行來說 你內部管線重拉
馬桶用德國進口 磁磚義大利x牌
陽台還可以停直升機
根本沒有意義 因為這不影響估價
只是他們不好意思講而已
估價就是土地加建物 你建物沒價值
就土地乘上單坪行情 例如40*50=2000
願意估2000的銀行 只能說是佛到升天
你找估價師來估到4000萬 你覺得有意義嗎
銀行內部估價人員：你當我塑膠？
要不要借你錢是銀行決定
你房子的價值是銀行的估價人員決定
3. 有部分銀行會認列租金收入 來增加估價
去找看看二線銀行 說不定有機會
一線銀行例如富邦 中信 官股 國泰那種
應該非常難
: 是這樣的，老透天正在拉皮改建
: 申請轉貸想讓資金不要太緊
: 最近就密集找了4-5家估價
: 分享一下狀況
: 1. 官股銀1 ，股票部門電訪介紹的
: 看照片權狀，估的跟2年前
: 原本購買的額度一樣，8成
: 2. 官股銀2，估可貸2年前成交價7成
: 3. 金控銀，估不到，然後承辦很客氣
: 打來說不出報告，不留紀錄
: 我就花點時間跟他介紹這房子的優點
: 他聽完就說，其實這角度看很不錯
: 主動Pass 給 某件專門40年貸的星X銀
: 4. 星X銀本來在2週前我主動聯絡估過一次
: 回覆估價未達增值目標
: 經金控銀轉達，預計月底會再來重估
: 5. 股票質押最大行，業務聽完，
: 馬上說給他點時間想辦法，
: 我說，沒差啦，問到很挫折。
: 民營銀行，果然夠積極，
: 業務立即回話，我想吃這個案子，
: 聽起來住的很舒適！
: 我自己提的優勢是這樣
: 1. 地坪約40坪，獨棟46年
: 2. 全室配電重拉，天/壁，壁癌切開殺菌重補加外壁防水塗料，有保固。
: 3. 地板粉色大理石重新打磨光亮，波棒！
: 4. 1-2F 臥室客廳共8門氣密窗，間間開雙窗
: 5. 廁所重做過，全義大利磁磚
: 6. 屋頂合法執照太陽能光電，收電費
: 7. 門口庭院有30歲以上松柏
: 8. 門口7.5米寬 鐵門5米可停雙車
: 9. 後院加蓋廚房餐廳
: 10. 頂樓露營風大露台，養狗
: 11. 單層使用約18坪，兩層36，頂樓18坪大露台，5坪增建廚房餐廳，雙車位估10坪。
: 12. 門外7-80米靜巷，小孩跑跳無煩惱，巷口只比私人透天社區少個門禁管制而已，巷內
: 也才17戶，車輛超級少。
: 13. 總估約60-70坪使用空間，一般大樓這樣的使用空間，可能建坪要100坪以上吧。
: 14. 最重要廢水汙水下水道完工，化糞池廢除
: 衛生紙直接沖馬桶，廁所不再有沾大便的衛生紙放著臭氣沖天。
: 搞不懂為何銀行只看建物年齡和土地坪數
: 一直鑑不到使用品質的價值，
: 自估約2500-3000萬價值。
: 明明我整理完超好住。
: 該不會要花個4-5萬去請鑑價師來處理一下嗎？
: 整區老透天的居住價值都被低估吧！
: 應該找人一起把附近想賣的鄰居都買下，
: 吃完籌碼我就去找鑑價師處理。
: 附上頂樓露營風照片
: https://i.imgur.com/EMlU4XN.jpeg
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.193.172 (臺灣)
※ 作者: MrEric 2024-05-26 08:18:05
※ 文章代碼(AID): #1cKd-_-P (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1716682687.A.F99.html
推 : 對，屋齡也是個點1F 05/26 08:29
推 : 如果一樣是老透天，但是地點熱鬧又臨路店面，不知道是不2F 05/26 08:31
→ : 是比較好估價？
→ : 是比較好估價？
推 : 臨路更難估到，一定都溢價賣的4F 05/26 08:35
再補充一點
現在銀行都傾向借新不借舊
例如國泰 而且有越來越多銀行會這樣做
我遇過一棟30年透套
建坪40 增建到70-80
年收100萬 屋主要賣2500 合理吧
結果銀行只估到1500
所以 銀行根本不鳥你實際效益多好
就看權狀去估價而已
頂多鑑價人員到現場看你花這麼多錢不捨
多估個50萬給你意思意思
※ 編輯: MrEric (180.217.193.172 臺灣), 05/26/2024 08:42:34
推 : 感謝分享5F 05/26 08:39
→ : 銀行不會估未來價格，除非是蛋黃中的蛋黃6F 05/26 08:45
推 : 老透天最好的歸宿是不是被建商收去？7F 05/26 08:47
推 : 推樓上8F 05/26 08:49
推 : 銀行鑑價報告會寫瓷磚、管線、化糞池？9F 05/26 08:51
推 : 地點蠻重要的...10F 05/26 09:05
→ : 那時候剛要買房。銀行估價出來 8成。
→ : 深深覺得 點很重要
→ : 那時候剛要買房。銀行估價出來 8成。
→ : 深深覺得 點很重要
推 : 他今天買個藍線400-500m內老透天，那就不同了，太平13F 05/26 09:08
→ : 實在是…
→ : 實在是…
地點的部分 不一定
還要看地區 還要看銀行
台中西區美術館旁邊算蛋黃嗎 我不知道
我只能說 舊市區 舊房子很難估高
之前賣一間美術館三房28年華夏
釋出少 實登少
買方都喜歡但就是估不到行情 （
重劃區一坪都35萬了 我精華區一坪賣個30不為過吧！）
雖然最後成交30 但買方也是只貸款7成
另外我前陣子在大雅買的新透套
銀行鑑價高於我買價200萬 （約10%）
還可以借我85成 寬限3年 利率地板價
所以我的結論 台中地區
大部分銀行 對屋齡的估價比重可能大於地點！
※ 編輯: MrEric (180.217.193.172 臺灣), 05/26/2024 09:18:25
推 : 銀行只看地點 、屋零 才不管裡面材質用多好。15F 05/26 09:09
→ : 西區就是蛋黃區阿，不然你用蛋白區價格賣我16F 05/26 09:20
推 : 地點真的很重要，建物會折舊土地不會17F 05/26 09:20
→ : 喔，沒注意，原來你是西區華廈，那低很正常阿18F 05/26 09:21
推 : 華夏更慘，又沒多少土地持分，建物價值一直降，只是19F 05/26 09:40
→ : 華夏肯買的人多過老透
→ : 華夏肯買的人多過老透
→ : 華廈就是便宜給老人退休賣掉舊房子還能有一筆現金可以養21F 05/26 09:45
→ : 老的好東西，反正新大樓也買不起，公設也用不到
→ : 老的好東西，反正新大樓也買不起，公設也用不到
推 : 美術館環境是很好但交易來說他就沒那麼熱門23F 05/26 09:53
推 : 所以好像買新的就對了～24F 05/26 09:54
→ : 華「廈」？25F 05/26 10:09
推 : 比較好奇幾年算老透天 我20年透天算老嗎？ 公園+學校旁26F 05/26 10:26
推 : 謝謝大大無私分享27F 05/26 10:38
推 : 最近繳透天的房屋稅和查詢資產時真的有感28F 05/26 11:13
→ : 土地價值比建物價值高很多,建物看屋齡不會看你裝潢用料
推 : https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw108w
→ : 上面能查土地/建物的財產資料 也能查你房地合一稅有過沒
→ : 可以查你持有的房屋/土地各別的面積和現值
→ : 老一點的房屋現值可能只有六位數 土地才會7/8位數
→ : 土地價值比建物價值高很多,建物看屋齡不會看你裝潢用料
推 : https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw108w
→ : 上面能查土地/建物的財產資料 也能查你房地合一稅有過沒
→ : 可以查你持有的房屋/土地各別的面積和現值
→ : 老一點的房屋現值可能只有六位數 土地才會7/8位數
![[圖]](https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/content/images/mof_etw_share.jpg)
推 : 永豐估透天額度比較願意給，他們估價部門很專業34F 05/26 12:33
→ : 原原 po 這麼愛老屋，應該是很保守，只敢依據版上成功的經35F 05/26 12:59
→ : 驗。小可惜。
→ : 驗。小可惜。
推 : 你當了立委江就可以啦37F 05/26 13:07
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