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作者 aalluubbaa (wenwenyenyen)
標題 Re: [心得] 自住 vs 租屋   過了十年後誰划算?
時間 Wed Jun 13 14:19:21 2012

※ 引述《stock123 (現在買屋必out)》之銘言：
: ※ 引述《evangelew (uwe)》之銘言：
: : ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
: : 抱歉 一般來說都會是事前分析
: : 不管是買屋或租屋去做的分析
: : 大多都是決策前吧....
: : 決策後才做分析不知道用意在哪?
: : 要修正決策嗎?
: 把房價租金比做為主要參考
: 有很多失真之處
: 事前分析 有那麼容易嗎
不容易的事情  不代表他沒有意義
: 1成交價不會是固定的 今天成交100萬/坪 之後呢?
用租金房價比來看房地產  是要算出他的"價值"
股票可以用每年股利來算"價值"  價值跟價格常常不一樣  不然看價格
就好了  有啥好算的
: 2每間房屋不同 不同大樓 不同公寓 不同格局 不同裝潢
: 你想買的房屋 不見得有賣 去計算別間房屋的房價租金比
: 就可買到你想要的房屋嗎
這句很弔詭  放在房地產都適用  那你看房子也不管附近的價格?
最近成交價?  反正今天成交100萬/坪也沒意義  因為不是你那間
然後明天價格也不一樣?

: 3你的樣本數不足 如果不是房仲 你如何取得足夠的資訊
: 來驗證你的算法是對的
一堆板友不是房仲也符合你講的  他們怎麼取得足夠資訊?
原波只想分析一下房價而已  其他人可是砸了幾百幾千萬去買了
那你的意思是大家都很愚蠢?
: 4租金收入有含稅 未稅 實拿 很多種名義
: 可以查出每筆租金很有限
資訊不對稱本來就這樣  你房價同一棟同時買賣都可以一坪差好幾萬
: 5如果當地社區成交比數很少 且相隔很久
: 你的數據會有幾分參考性
: 6每區塊的住宅環境差距很大 一巷之隔 甚至差好幾萬
: 單憑幾間房屋的房價租金比 會有多大意義
所以大家買賣房子不會去管隔壁那一巷多少錢??
其實大家的作法都一樣  今天同一棟  有view的

高樓層會比較貴  貴多少不一定  但是大部分是比較貴

所以低樓層跟高樓層比  應該要便宜  所以你知道幾樓賣多少錢
可以知道個"大概"

同樣道理  隔壁一巷環境比較不好  這邊比較好  你知道隔壁一巷賣多少錢
起碼有個標準大概比一下

今天假設你到一個你完全不知道房價應該是50萬  還是200萬一坪的國家
你不是用這方法去參考??  租金也是這樣參考  怎麼可以說沒意義
: 7房價租金比的標準在哪 何時可以進場?
這要問你了  就像牛肉麵一樣  有些人一碗200覺得貴  有些人一碗80覺得貴
有些人會因為離家近  方便的因素  付多一點錢
有些人純粹錢多  連思考這牛肉麵貴不貴都不想去思考  只想開心吃

有些人願意用租金x50年的價格去買一棟二十年的房子
: 8參考591就免了 可以得到真實價格 還不如實際市調
: 9房價租金比是數字 1000萬/年租金12萬 和2000萬/年租金24萬
: 相同比例 你要選哪一個標的? 後來還是考量薪資 和財富
現在的問題一直是很理性的就現在房價來講  同樣是解決"住"這個問題
租和買房兩種方式哪種划算  划算的定義就是  便宜
這跟你買不買得起  租不租得起沒有關係
因為我們沒有在討論"我女友要安全感"  "我買不起只租得起"
"我不夠有錢買房子"這些問題

問題本身是中性的  他假設一個理性的買得起房子的人  他這個階段要如
和思考哪一個比較划算
: : 我還是得說
: : 標題是自住 VS 租房
: : 所以是假設有人在考慮買屋或是租屋....
: : 不是假設單純只想租屋的人
: : (這很重要 不然會雞同鴨講)
: : 因為房價租金比在這系列文應該是我先提出來的
: : 我是順應著標題以及最原po的假設討論
: : 那大家也都是順應著標題如此討論著
: : 不知何時s大更改假設 ......
: : 一般來說
: : 都是先鎖定自己滿意的物件後
: : 會取得屋主開的房價價格
: : 若物件內已經出租會從屋主那裡取得現在出租的價格
: : 沒有的話 可以參考591等網站或是仲介取得現在該區域的租金行情
: : 就會有房價租金比可以參考
以下是我自己加的

s大點出租金跟財富有關係  跟大部份人的薪水有關係
所以租金不太會漲

照投資標的來講  你買房子唯一的收入就是租金  因為價格上漲永遠不是考慮因素
因為不確定性太大了  所以一般人投資是看投報率  不是看價格

現階段房市慢慢泡沫化  就是因為大家已經不是這樣看房價了
是看增值  增值是最不保險的  因為沒人保證一定要有人以更高的價格跟你買

我心目中好的投資標的  應該是你就算資產稍微貶值  你還是可以靠現金流讓
整筆投資績效是好的  現在的房地產很明顯不是這麼一回事




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How you fail will determine how you succeed.

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 118.167.194.33
※ 編輯: aalluubbaa      來自: 118.167.194.33       (06/13 14:20)
→ moumoumou:所以好的投資標的是中華電中鋼台塑四寶?1F 06/13 14:36
推 winwind:如果要有結論 不容易分析的事 最好用備註的方式就好
帶入分析只會無解而已 因為 x = 多少沒人知道
除非想在bbs上寫論文 做模型 帶全變數線性分析2F 06/13 14:37
→ evangelew:同意原po說的 期待增值是最不保險的 沒人會知道未來如何但買房地產很難不去期待他的資本利得
尤其是期待貸款買房子 2~3年就轉手賣掉 貸款的槓桿上去5F 06/13 15:11
→ ianlin45 …
→ ianlin45:房地產到底像股票，或是像黃金、骨董?8F 06/13 15:13
→ evangelew:心中會期待有不錯的報酬率出現  但問題就是你見得能用更高的價格去轉手
                                        不9F 06/13 15:14
推 whyooo:這篇有怪怪的耶，有講等於沒講
股票用股利看價值？你會賠死吧@@
a大用租金觀念在台北是買不到房子的哦。因為屋主根本不會管你用多少投報率去跟他談阿= =12F 06/13 16:01
→ evangelew:樓上 又不是用租金去說服屋主 只是參考房價以及租金的比例 去思考租屋好還是買屋好16F 06/13 16:30
推 whyooo:請問大大，我買屋自己住要怎麼收租金阿＠＠
租金是消費支出，買屋是購入資產，你是不是搞錯啦18F 06/13 16:35
→ evangelew:標題是 自住vs租屋 也就是自住好 還是租屋好20F 06/13 16:50
推 stock123:既然是買屋自助 關心投報率 根本就是多餘
不見得投報率高 就是適合自己
先衡量自身的積蓄及收入 評估負擔能力 未來經濟趨勢
買屋自住 就是買個家  投報率 參考意義不大
用投報率 比較 租屋好 還是買屋自住好
如果我有閒錢 大多數人 誰會寄人籬下租屋
居住租屋市場 偏向都是財富少 只有薪資的人
他們關心的是租金貴不貴 可以負擔否
至於和買屋自住比較 更該關心薪資 和財富
因為 租轉變為買  是人生很大的轉類點
你會害怕 你會怕扛不起
投報率 不是這個族群 關心的重點
一直把圈圈 關在房價租金比 討論失焦
買屋 要有堅強的心理建設
絕不是一個投報率數字 讓一個家庭從租屋變買屋21F 06/13 17:18
→ evangelew:但最原始討論就是用現金流去衡量租屋好還是自住好阿36F 06/13 17:35
推 stock123:但是一直圍繞在房價租金比 已經失焦
對一個家庭 根本不是重點 好嗎37F 06/13 17:36
→ evangelew:把話題搞失焦的不就是你嗎?39F 06/13 17:46
→ stock123:是我? 那你回文 推文 一直談房價租金比幹嘛
閣下還回兩篇 強調房價租金比 不是嗎
第18109篇 你寫的文章 承認房價租金比 是你提的
你要不要溫習一下
evangelew:因為房價租金比在這系列文應該是我先提出來的還是要我回文 提醒你?40F 06/13 17:49
推 evangelew:我又沒說房價租金比會失焦 我說的是你後來連戰好幾人
你整個想把原始討論串的假設改變....46F 06/13 17:58
→ stock123:不就是你回我的文嗎
為何你要回我的文章?
提出房價租金 理論不足 當然需要被檢視48F 06/13 17:59
推 howardcb:我的原意算出哪個較划算
結果我是用買的，房租替代率對我是划算的51F 06/14 00:51

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※ 同主題文章:
[心得] 自住 vs 租屋 過了十年後誰划算?
06-09 13:53 howardcb.
… ×24
Re: [心得] 自住 vs 租屋 過了十年後誰划算?
06-12 14:00 stock123.
Re: [心得] 自住 vs 租屋 過了十年後誰划算?
06-12 19:59 evangelew.
Re: [心得] 自住 vs 租屋 過了十年後誰划算?
06-12 21:15 stock123.
Re: [心得] 自住 vs 租屋 過了十年後誰划算?
06-13 14:19 aalluubbaa.
Re: [心得] 自住 vs 租屋 過了十年後誰划算?
06-13 17:15 stock123.
Re: [心得] 自住 vs 租屋 過了十年後誰划算?
04-23 03:01 kobe5287
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