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作者 ceca (生活藝術大師  惽)
標題 [爆卦] 淺談房地產崩盤
時間 Wed Jan 15 03:03:15 2014

鑒於最近太多人在高雄搶低總價物件,害我很生氣.

所以他媽的我要來講崩盤.



倒序法,我先講面對崩盤的應變方式.

大多頭漲價速度是這樣.

土地 > 店面 > 透天 > 大樓

崩盤掉價速度是這樣

土地 > 店面 > 大樓 > 透天

所以大崩盤,要的就是脫手大樓....

可是為啥我會換成土地和店面呢?

很簡單,因為我準備放到下次大多頭到來....

大多頭一來,土地最早漲回原價,等到大樓漲到和當年一樣的時候,土地早就又超過幾倍了.
(店面當然要另論,這扯到商業性....是另一個話題.放店面主要用因是會有租金收入.
 不過店面請放透店,並且是四線道馬路正店面,樓店或雙線道以下馬路店面不考慮)

市區土地很難買,超貴,又不會賣你...所以可以買中古透天當作養地.

so...大崩盤買土地透天,就是為了保值.

至於說,為啥我不全部出脫!?...

很簡單,因為你的錢會沒地方放...XD

so...以下來講崩盤的原因.


基本上房地產要崩盤,一定要半隨很嚴重的經濟大危機.

例如當年東帝士崩盤的那時候,股票變廢紙之後,房地產才崩盤的.

崩盤之前,熱錢過多,房地產超熱,台北高雄兩處房價突破天際.
(那時候房價比大約5:4....不像現在是5:1...XD)

可是突然泰國發起的亞洲經融危機,造成整個匯率股市崩盤.

進而變成全球化金融危機.

你躲到哪裡都躲不掉,錢放在哪裡都在扁值...

因此大量的人把資金從房地產抽出,可是抽不動.

so...就大量法拍和公司倒閉,之後房地產就崩了.


所以基本上,你不用期待股票還沒跌房價先跌,更早的一次房地產崩盤也是,股票先墜落.


因此回到上頭,你錢沒地方放的問題.

當世界性的經濟大危機,你的錢..要放哪?

米國股市?中國人民幣!?.....還是鈔票藏在保險箱裡(日本人最愛)

糟糕,全面都在崩盤中....XD

因此...我會選擇,繼續壓在土地...

崩..沒差,我財富的帳面上數字變小.

可是放久,他又隨著危機解除而回來了.

而風險小就在於....我的鈔票不會變壁紙.

另外,經融危機到解除,很多都是靠印鈔票去解決,所以放現鈔,你貨幣貶值也虧很大.

到頭來,放在看起來虧最大的土地,反而因為抗通膨,不折舊,而是最好的諾亞方舟.

可是當然土地很貴,就算崩盤還是很貴,動不動就要好幾億,並且都要現款.

so..退而求其次選擇透天.

透天的話請選中古透天,因為當崩盤後又拉回來,快(像台北)5年,慢(像高雄)20年.

沒關係,20年透天我放到40年,折舊其時吃很低了.

然後我在舊市區,政府一定優先改舊市區地目,獎勵都更和從建.
(像高雄的前金區,新興區,一大堆建商在收地蓋大樓,企業收地要蓋百貨)

所以我很快就可以等到建商來談價收購,我就賺飽飽一筆...

置於你期待啥,台灣房地產崩盤,你把錢藏在外國度過這種.


我只能講,也許你可以找到像啥杜拜阿,南非壓這種和台灣關聯性很小的地方藏.


這你專業,俺不專業,還要像你請教..XD

但如果你藏中國漢米國是沒用的.

因為台灣和這兩國戶連性太強大.

單邊崩盤,例如米國或中國...

台灣影響不大,因為台灣兩面手法的關係.可以利用一些技巧度過.

像前不久米過次級房代,台灣就和中國走近一點,渡過.台北房價持續井噴.

而台灣會崩盤,代表這兩邊都在爆炸中..

so...你根本躲不掉...乖乖窩在台灣等黎明比較實在,不要東想西想.

至於啥熱錢跑去中國或米國!?造成房價崩盤!!????..

那是嘴巴打房在亂講的,魯蛇去信就好...XD

中國定存4.7%都不崩了,米國利率要拉到4.7%...我看台北房價都破500萬/平了

單純危言聳聽,想要讓房價跌下來自己好低價買入而腦補自High而已..XD

中國定存4.7%.

那我門這些把本來在中國的人民幣,弄回台灣買房還賺百萬千萬的,不就智障??

阿聰明的是賺了幾憶了!??


然後再講崩盤的情況.

基本上就是股票大崩盤,一堆人失業,一堆公司倒閉.

然後大家生活困難,公司要應急,就和銀行增貸房貸.

然後開始有人付不出房貸,一堆房子被法拍.


可是問題在於.

雖然說危機,雖然說一堆房子在賣....

但是其實這一堆,大概也不過是100間中的兩三間...大多數自住戶就省吃儉用罷了.

so...比率來講,也不可能這邊有100間房子,然後本來只有一間在賣,結果變20間.

能一間變5間就很可怕了....

也因此,跌價就是這大約不到5%的房子在下探...

可是其他自住戶不接受自己家跌...所以會把價格壓住不崩盤.
(例如你剛好要換屋,你就他媽的買900萬,賣也要900萬,少一塊不賣,賣不掉也不降..XD)

主要理由就是持有成本太低....

所以台灣歷年來的崩盤,全都是緩跌..5% 5%這樣年年下跌.

崩的是土地,因為土地如我講的,有夢才貴,當危機時,反過來你要賣,買得起的人都不買.

可是也因為土地崩的快,所以他很快就跌到底了,大約3~5年.

而大樓!?..繼續慢慢跌....XD

當然你說,你要靠這個時間差來把大樓換土地..

那很抱歉,銀行因為大空頭,所以會嚴格限制你貸款.

所以除非你手上很多鈔票,不然你很難用房子增貸去買土地,銀行放款會很小心.

至於說,你手上有很多現鈔的?....靠杯你沒事手上有好幾億現鈔是怎樣..XD

so...那時候有能力買土地的,只有建商,透過股票的方式集資,稱低價購入土地來養.

個體戶....不要在想了,那不是你可以幹的事情.

然後土地到谷底了,如果在台北,政府就出面救....

開始獎勵房貸政策,例如啥推30年貸款,免頭期款,獎勵開發,國家推行多項重大建設.

所以土地又開始漲了,之後透天也漲了(因為可以都更),之後大樓才跟上.

而如果在高雄,政府擺爛不理你.
(主要就是政府不推建設案,所以土地沒有辦法漲,因為沒有更好的利用價值)

就變成土地持平,建築物持續折舊.

當年土地200萬,建物500萬,土地跌到100萬持平,建物就500 400 300這樣跌下去.

等到後來土地開使漲回200,建物殘值不高,所以大樓漲幅都不明顯.

而等到土地漲到300,大樓可能這時才回到原價....

所以這也延伸出,為啥我家不買預售屋不買新成屋的原因.

當年台中就買預售屋(還好是透店)...結果建築物貶值,靠杯一整個超幹.

而預售屋大家都知道.

開價是  15年屋=>15萬,8年屋=>20萬 5年屋=>22萬 3年屋=> 28萬 0年屋=> 30萬.

旁邊一個新建案,尚風尚水喔...開價70萬,成交45萬....XD

所以當你0年屋變10年屋好了,你的5年屋變15年屋...

你覺得他們應該差多少???...

他們應該只差大約1成左右..

哪這樣...不是原本的0年屋要跌下來,就是5年屋要漲上去.

在大多頭,像現在的高雄,救是五年屋爆衝後漲上去....0年屋在原地等.

在大空頭,像當年的高雄,就是0年屋崩盤,跑去和5年屋靠齊...

然後當20年後又漲回來,當年的5年屋先回到原價,0年屋每平還差很遠哩....

所以回到最基礎的東西上面.

房地產分,土地/建物.

土地不看短波動的話,永遠都在增值..沒有貶值過,除非你國家都在回收鈔票..XD

並且隨著土地利用的技術(摩天樓蓋的高度).

土地價值翻漲,通膨只是之一,還有更多變數在其中.

所以土地翻漲,會遠超過通膨...

但是建物,就不一定.

例如昨天才被銬背的建商講過,現在建築工法的關係,建築費大增.

所以新建案的建築費變貴了,因此加在房價裡轉嫁給消費者.

但是中古屋照理講,應該和新屋要有區別阿,當年建物沒那麼貴.

可是不管,林盃家不一樣,所以中古屋建物比照新建物打折,又拉高起來.

so...建物會漲,也會跌...看當時原物料狀況和大環境決定.

但是建物會折舊...這是另外一個變數.

so...建物先看環境要漲要跌,之後在乘上折舊...才是他的價值.

而在這些基礎上,你在套上大多頭和大空頭的狀況.

so..這就是為啥大多頭,你可以炒作大樓,大空頭,要找土地和中古透天避險的原因.


最後補一下店面.

透店價值也在於土地....

透店又代表,臨路土地,是最容易和建商凹到好價錢的東西..

所以透店一搬都是長期持有,持有到被建商收去蓋大樓後結案.

樓店的話,我不碰,生意人要做生意,自己去買救好.

當然樓店可以炒短期,可是風險很大...沒經驗不要碰比較好.

so...買透店基本上救是看好這一區發展+養地.

然後土地很難有現金回收,就算你搞停車場,投報率也低的視同沒有.
(停車場主要是避政府強迫開發)

透店的話,你就有穩定的收入.

而1~2F店面,上面改套房出租這種,就是極品....高投報率+養地莫過於此..

so...我只建議買透店,不建議買樓店.

並且有利多的樓店你超難買到.

畢竟買店面的幾乎都是投資賺錢走向,全都是老狐狸.

不像買住宅很多都傻傻笨笨的.

因此你看的好的東西,人家更清楚.

而人家就住在隔壁,聽到要賣早就買走了,哪輪得到你接手阿.

所以店面會比住宅更提早5年才卡的到位就是這樣.

一方面是因為黑暗期,並不是每個人都可以隨變壓個2000萬在那邊,並且收不到租.

另一方面是,5年夠久了,雖然很多老狐狸,可是狐狸智商還是比人類低一點..XD

因此店面卡位,請在利多前5年進場.

至於養肥,店面要比住宅養更久,要等到商業性起來,甚至養到建商來收.

so..要有10年抗爭的準備.

而你講,養10年會不會太久??

建商養地都養20年的,店面養10年,淺拉...

你只要想,2000萬入手變一億..要你等10年要不要.

要...就養吧..

你說不可能?不相信??...我看以前我外公就是這樣幹的...你不敢買,那我來買.

最後,很多人害怕網購打趴實體店面.

其實還好.

你要想,30年前人民生活簡樸,馬路上很多店視不存在的.

然後家家都自己煮,所以吃的也很少.

今天,網購打趴了衣服飾品和許多生活用品.

可是馬路上卻多了其他的,像啥通訊行,整形美容,和更多更多的飲食店.

因為現在人生活越來越複雜化.

當然這樣還不夠.

服貿過了,商用不動產大好,因為外來人在台灣可不跟你網購...

台灣強力發展觀光,觀光客也不跟你網購.

因此,網路衝擊到很多產業沒錯.

可是..你又不是店面一定要租給賣衣服的..XD..

so...基本上店面的價值並沒有降低多少,甚至隨著政策,還可能會提高.

所以一來一回之下,店面其實不用替他太擔心...

真的擔心,就學我買透店....

透店就無敵了...大不了當車庫別墅住,反正價值還是那塊地...

只要他有被建商收去蓋大樓的一天,他就不會貶值.

不過這邊解釋一下.

以土地來講,當然馬路越大條越好,可以蓋越高樓.

但以商業性來講,太大條馬路不好做生意.

不好停車,對面車道的不好過來,車太多行人反而少.

4縣道馬路才是極品....

so...我推薦4縣道馬路,6縣到馬路你要有很難租,租誰倒誰的心理準備.

至於2縣到馬路....那個東西你還是值接買透天就好,風險太高了.


對齁,還沒講到包租公.

我先簡化版獎一下.

大多頭,隨便你炒啥.

大多頭轉空頭 => 拋棄大樓類產品,入手土地,中古透天透店.

崩盤中 => 出國去玩,唱歌跳舞混吃等死.

跌到谷底 => 包租公...!!

大崩盤後,租金其實只會小跌,不會跌太多.

就像現在大多頭,租金小漲,不會漲太多.

因為租金反應持有成本.

因此當跌到谷底,雖然一堆人失業,可是租金也不會太便宜.

所以事包租公天堂,就像3年前的高雄.

基本上大樓買來出租的投報率可能都有4~6%.

等於你全額房貸全靠租金養.

然後大空頭後,政府一定釋出整就政策 => 放寬房貸.

所以會變突然很好貸款+很多優惠例如低頭期款,更長年限的貸款等等.

因此在那個時候,就來搞套房出租,尤其是買透天搞套房出租,投報率嚇嚇叫.

專業包租公搞出來投報率都是破10%...

那時候包租公都是開雙B在帶看套房的,還嗆說"你要租哪我都有房子"

然後滿地的房子讓你買,因為人民視愚蠢白癡智障又搞不清楚狀況的.

人民最愛活在過去,像縣在高雄人活在3年前低房價的世界不敢買房.


等到大多頭一段時間,就會活在永遠都在上漲的世界而沒預估風險亂買.


同樣的,大崩盤之後,一堆人在想,房價會跌到更低而不買.甚至亂賣.

因此你很好買,另外很好殺,我家那時買房都是腰斬開始喊,喔不,4折開始喊.
(購居住正義了,開價打4折,腰斬成交...XD)

so...就是這樣,瘋狂的殺價,然後高投報率來作包租公.

我家那時候是跑去買土地,沒跟上買包租公...就有點怨嘆.

另外,其實高雄前幾年就有台北團隊在高雄搞包租公.

前不久漲一坡後,他們脫手大量包租物件..賺一大票.

當然現在不是包租公的年代.


你改套房出租的物件要賣,銀行建價會很低,又很難賣.
(自住不買,專業包租公也不買他要自己搞)

所以包租公在大空頭等待大多頭來臨時很好玩.

但是也請記得大多頭來後要脫手,除非你打算租到天長地久後,等建商來收...XD
(你看我很多大絕就是建商來收,但是這真的是大絕...XD)

也因此,包租公頃盡量以透天為主,大樓的話請關住好脫手時間點.



所以總結一下.

要大崩盤了.

大家快把大樓丟出來阿...快逃阿.
(買不到低總價物件,崩潰中~~~~)

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◆ From: 1.172.127.218
→ bbbruce:好長1F 01/15 03:04
推 xa51025:太專業了好長...
五樓奈米屌大崩盤2F 01/15 03:05
推 GalLe5566:高雄崩盤還一陣子4F 01/15 03:06
推 h1239059:北高雄很多地方都在漲喔，南部要泡沫還很久5F 01/15 03:13
推 henry59215:專業給推6F 01/15 03:13
推 TSbb:高雄現在是看漲吧? 太多建設了 六都中第一多......
反過來北邊台南什麼都動不得，要從中國城開第一槍?7F 01/15 03:14

建設是很重要的指標.

因為他可以帶領地價.

土地在漲,房價沒有跌的可能.


這也是政府救房價,會推建設的原因.

看高雄沉默20年,只蓋一個巨蛋,巨蛋四周房價還是爆漲,其他地方在貶值.

現在高雄會大漲,又是因為建設太多,所以房價一整個沖天.

但其實背後就是土地價值.


政府救房價(帶頭炒房).

1.放寬房貸,推多年房貸,輔助頭期款.

2.推建設案.

3.獎勵容積.

4.給企業壓力加強加速企業投資與開發他的土地.


高雄這幾年就是最經典的例子.

一個政府怎樣讓房價從谷底翻起...

台北當時還沒那麼典型,是因為經融危機後,政府立刻放寬,房價就回拉了.

所以還沒看到後面其他的手法.


→ h1239059:再來南高雄學區感覺空屋率爆高的???
租不出的房子比想像中多很多 (?)9F 01/15 03:16

不會耶.

舊市區應該很好租,上一間不到一個月就出去了.


你要扣掉一堆人不租的.

新屋不租,現金買斷不租,人不在高雄不租.透天不租等等.

※ 編輯: ceca            來自: 1.172.127.218        (01/15 03:23)
推 kutkin:學生變有錢了  以前3K的那種房子  學生不愛了11F 01/15 03:18
噓 s110269:看沒兩頁，就一堆錯字還敢假專業12F 01/15 03:18
→ kutkin:台北也是一樣一堆5000的雅房不好租13F 01/15 03:18
推 rinsoukan:推14F 01/15 03:20
→ jun1981:當一個國家的人民都覺得要靠房地產賺錢時，就崩盤了15F 01/15 03:20

哪個國家不炒地皮.

古早實後貴族就在炒地皮了.

還為地皮打仗..XD


馬克思的共產主義,就是想要戒除這個炒地皮的惡習.

國父的平均地權,漲價歸公,也是為了杜絕炒地皮.

可是....一切到今天,都成了屁.

中國成了世界最會炒地皮的國家.

而台灣,散戶炒地皮功力,又遠在中國之上.


當年中國炒地皮,就是台灣開砲的,台灣人把中國炒翻天.

一堆中國人才有樣學樣...學到今天還有點像又不太像...XD

但是靠人海戰術,一樣把世界各地港口都市和華人區,全都炒翻天...

so.....要杜絕炒地皮,有帶更強大的政治學家來研發理論.

不然人類歷史上,所有的地皮,永遠都在炒.

噓 ilw4e:你個版喔？16F 01/15 03:23
※ 編輯: ceca            來自: 1.172.127.218        (01/15 03:27)
→ victor3099:太多這麼晚看不完 給箭頭17F 01/15 03:24
推 belldandy123: 拜見高雄王  受教了18F 01/15 03:26
→ TSbb:重點是這裡99.99%的人跟c大不同的資本，文章看看就好，別亂來19F 01/15 03:27
噓 s110269:"金"融危機，金金金金，是金不是"經"，注音有那麼難嗎20F 01/15 03:27
→ TSbb:j大的意思應該在於:有賺就有賠，你要想到你在地產賺就表示
有人被你坑殺了。 老實說雖然長遠來說不動產是漲是印鈔票的但不可否認絕大多數還是挖其他失敗者的口袋阿
這也是為什麼各國的土地政策其實都沒台灣這樣搞啊21F 01/15 03:28
→ victor3099:j大明明就只是在講擦鞋匠理論而已...一堆人誤解哪招
而且地產也不是零和遊戲= =一個人賺不代表另一個被坑殺25F 01/15 03:31
→ TSbb:你有看懂推文嗎 QQ27F 01/15 03:33
推 cerberi:現今台灣已經不把人當人來看了 這裡真的值得在待下去嗎
不希望老的時候沒錢被當垃圾處理28F 01/15 03:33
→ victor3099:T 你確實搞錯j再說什麼 擦鞋匠理論 不是說有賺就有賠他是講說當所有人的資金都投入後 那就沒有可以讓它升值的動力 所以就會崩盤...
所以j大才會說 當所有人都覺得要靠房地產賺錢時
那就會崩盤了...30F 01/15 03:34
→ TSbb:我了你的意思了。35F 01/15 03:38
→ potionx:跟股票類似賺法，只是週期拉長，低買高賣口袋深公司好穩賺多頭能賺，空頭也能賺(換個方式賺而已)
有錢人坑人是空頭最好坑，多頭還有人幫忙抬轎。36F 01/15 03:57
推 fransice7:太長,看不到一半就累了= ="39F 01/15 04:00
推 grene:推一下40F 01/15 04:46
噓 kawaipiano: 小毛頭沒經過崩盤也在跟人講古41F 01/15 05:25
噓 pigmen:錢貶值 房地產應該變貴  整篇錯42F 01/15 07:31
噓 kil1ua:真正崩盤時 你還在念幼稚園 沒親身經歷過 講得跟真的一樣43F 01/15 08:01
→ gracy100:kawaipiano  原po 高雄王ceca不是小毛頭喔 他是30好幾歲的大叔   帥過頭線上教學課程 曾經談到他 包含年紀44F 01/15 08:01
噓 Alouba:又來了又來了46F 01/15 08:14
→ loeawei:你打太多字了 懶得看47F 01/15 08:18
推 aresa:可惡，原本想畢業去高雄找工作的，看來沒辦法了48F 01/15 08:19
推 jaby1:push49F 01/15 08:41
噓 maxxV3:喔50F 01/15 09:04
推 Jasy:不錯阿  中肯實在51F 01/15 09:14
推 hydeliu:推推52F 01/15 09:21
推 amethystboy:溫馨專業八卦板53F 01/15 09:22

2000年的崩盤,才1x年前.

更早之前,我名下都有不動產了...XD

我的世界和某些人應該差距很大.

※ 編輯: ceca            來自: 1.172.127.218        (01/15 09:40)
推 thirteenflor:30好幾在房地產界本來就小毛頭 像我就是
靠媽地產大師 容錯率極高 我想是帥大提到的關鍵之一54F 01/15 09:43
推 excel5566:文好長 印出來慢慢看56F 01/15 09:44
→ thirteenflor:大師你要製造恐慌就要通通講壞的才是阿!
好的壞的都分析出來，是要小魯們恐慌個頭啊?
大師要放到下次多頭，那也是靠媽威能才行啊!一般小投這樣做就是掛點啊~57F 01/15 09:44
推 sareed:謝謝高雄王 不才學到很多61F 01/15 09:48
→ kevin0733:會來這看的應該 90% 沒能力炒房62F 01/15 09:59
推 bruceh:錢多也可以買藝術品啊！63F 01/15 10:27
推 alueaaaa:感謝好文!!本身也跟高雄王請教過!受益良多64F 01/15 10:28
推 treepi:感謝好聞！謝謝c大願意回我信QQ65F 01/15 10:37
噓 Tattoo:不會去房地產版?66F 01/15 10:46
推 ru04hj4:等人轉啊67F 01/15 11:52
噓 kerbi:台北市最好會崩68F 01/15 11:52
噓 YingJiou5566:說得一口好房市69F 01/15 12:14
推 zard1983:好文阿 你的投資哲學跟我父親一樣~事實證明是大賺的
我跟我爸在講房地產也都會說到你的見解 值得一看再看70F 01/15 12:42
噓 quadaquada:說這麼多只是現有遊戲規則的框架
有人獲利就有人受害  受害者就是消費者 而權利者就是應該說既得利益者有部分是權力者 他會去改變嗎?
歷史說得很清楚了72F 01/15 13:30
推 coburn:多謝。你不要講這麼深入可以嗎？76F 01/15 13:56
※ inyo:轉錄至看板 home-sale                                       01/15 18:09
→ fantasy7854:高雄王的文章有料，讚77F 01/15 19:00
推 sonywalkman:推78F 01/15 23:42

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