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: 3x年老大樓權狀坪數可是"實坪"不含公設.
: 所以她接手後的投報率是5%...貸款後現金投報率超過12%.
: 我自己收租的話投報率12%,貸款八成現金投報率2x%

所以就說好笑在這啊
你講的就是固定收益
所以其實你也是害怕泡沫的那一個
google一下就好
高雄市鹽埕區富野路31~60號
就找這個現在14萬的好了
總價237萬 一p14.2萬當作這人是被你出貨對象好惹
2房/1廳/1衛
http://happyrent.rakuya.com.tw/wtr/search/100cX000000000000000000001
小家庭三人願意用14000租

1.4w * 12 = 16.8萬
16.8 / 237 = 投報率7%

算一算就知道這是有可能的
不過好笑的是
這一間就算用你的投報率回推拉

16.8 / X = 12%
X = 140
所以也才賺一百萬多而已
根本沒多屌
這屌就只屌在還是靠槓桿
而且是很簡單就能玩起來的槓桿
靠低總價
這也就是高雄才有的機會
你去台中台北玩看看
看有沒有這種投報率給你玩
就高雄欺負鄉下人不會算而已
呵呵

照這投報率
貸款八成投報率2X
算是25%好惹

投資第一年100本金 回收25%
四年就回本了
第五年開始全部都淨收
這是不賣的狀況

7w -> 12w
71% 貸款20%扣掉裝潢那些有的沒的費用後
報酬率算50%槓桿 * 5 = 250

超好賺
問題是總價超低
而且要搞第三間就搞不起來惹

不過就像我一開始說的
你專玩這種難怪只能在高雄啊
因為只有高雄才有這種200萬的中古屋
台北哪來這種200萬中古屋啊
而且馬的不小心燒了
賠都賠不完
也難怪你不想做包租公

: 沒上馬路不知道太陽底下真實發生的事情是甚麼..XD
不用啊
算一算就知道是真的惹
不過也只賺200萬
跟台北那種 貸款破800萬的世界
你大概不會懂台北人自住客和投資客
在討論和擔心的問題

: 你大外行當然甚麼都沒聽過啊XD
: 你買過房子,出租過,賣過房子沒?
: 阿國小沒畢業的,怎樣跟他講矩陣的概念??

你買200多萬的房價不要跟人家談泡沫惹
因為200多萬就算通通賠光
我也沒在擔心的.....

: 你看阿扁下台的時候房貸利率多少啊.
: 是不是1.8~2%上下???

阿扁下台是2008
跟2000年差很遠ㄋㄟ
那時候金融海嘯前不是廢話嗎？

: : 你這玩法就很像是說
: : 哎呀
: : 本益比低 殖利率高的個股就不會跌
: 股票可以放空,所以有惡性放空操作.
: 不動產不能放空.
: 所以沒錯,質利率高就無敵.
: 不要把人為操縱非常嚴重的股票拿來跟不動產相提並論.
: 並且股票多少它的本身資產10,股價是20...
: 不動產可沒這種事情.
: 不動產銀行鑑定價格和買賣行情可沒差這麼大.
: 這中間差異性有多可怕我知道外行人搞不清楚..

痾
有很多沒開放信用交易的也是會跌ㄋㄟ
殖利率高無敵對啊
因為你買這種200萬的拿來跟兩千萬的當然不能比
痾
房地產鑑價現在是2000萬
當然外面賣就是2000萬啊
你這就好像
叫一個人去問他說台積電今天你幫我算算
應該多少錢？
他當然直接抱你股價啊
那是你沒搞懂股票為什麼可以比淨值高

這跟房地產都一樣
就是折現率的問題
只是房地產的折現更好算
都跟利息有關
房地產就固定收益商品
所以利息息息相關
股票還牽涉預期未來的獲利
所以淨值有時候才會被拉高
所以就說你買的跟中華電信沒兩樣啊

你就這就像是買一個12%的垃圾債
然後貸款買
然後賣給一個願意用7%買回來的
就說買方很傻就是這樣
因為他想的是現在7%很好賺
沒有想到他要多久回本而且未來資金上漲時
同樣兩百萬可以買到更好的區
不用買糞區

: : 不是老外很愛吵租金
: : 是你不會看供給
: : 因為像是美國金融海嘯後
: : 新成屋的價格直直落
: : 根本沒人要蓋新房
: : 且好的區說真的就那些拉
: : 你以為人家跟你在那邊7w/p的糞區喔
: 老外不吵租金..XD
: 英國在地投資客我都認識..
: 你倒是認識幾個完海外不動產的投資客?
: 放來聽聽??
: 啥老外不吵租金.
: 那川普哪來的錢選總統..XD
: 富爸爸哪來的名聲出書?
: : 德國租金高
: : 但所得更高好嗎？
: 你自己看他租金投報率...

租金投報率跟所得有什麼關係？
租金投報公式
每年租金/投資總價
你哪隻眼睛看到公式牽涉所得了？

: : 人家地產有薪資成長基本面
: 你自己看他租金和薪資比.

https://buzzorange.com/2017/01/03/why-german-rent-house/
你還是多看看德國為什麼爽吧
房租還附加多少成本吧
包括不能隨意調漲房租
房東要修繕一切費用

: : 你台灣薪資一年漲幾趴？
: 你自己注意台灣租金是不是非常低廉?
: 我是說和所得的比率喔.
: : 米國租金噴噴
: : 薪資也噴噴喔
: 你知道美國很多人的收入30~50%是拿去付房租的嬤?

所以租金噴噴
薪資噴噴
跟薪資拿去付房租有什麼關係XD?

: : 你要不要去看看灣區工程師
: : 現在史丹佛畢業的AI工程師
: : 一年可以領多少
: : 20萬鎂都不算高了
: 外行人不要再丟臉了.
: 我姑姑在美國當包租婆的拉...XD
: 人在福中不知福,你不知道在美國住的成本有多可怕..
: 當然如果你是舉高薪族租爛屋.
: 那你要不要講,在中鋼領百萬年薪,然後租1萬塊的小兩房的故事啊..XD

50%很可怕？
22K在台北租一萬不就也快50%
可怕在哪？
這不本來就是很合理的租金負擔嗎？
拿去繳房貸部也要這個負擔率嗎？

: : Zzzz
: : 那是太弱的炒手
: : 唐峰一個垃圾公司照樣炒到爆炸
: : 像是什麼帝寶
: : 也能炒到幾億
: : 這才是厲害
: 跟你無關阿.
: 又不是你吵得.
: 你會甚麼?


林杯台北人
會批評買200多萬總價來看台北的高雄人
回高雄洗洗睡吧

: : 拜託
: : 真正的豪宅和有錢人
: : 誰在買那種幾百戶的
: : 光開管委會就炒到爆
: : 真正的豪宅不會超過30戶
: : 那才叫豪宅
: 我不懂你提這個要幹嘛..
: 你邏輯錯亂了.
: : 拼？
: : 持有三間以上的才課
: : 誰要跟你拼？
: 你看今年為啥要調降公告地價.
: 並且是蔡英文一上台就先把公告地價從三年一條改成兩年一條.
: 然後又急急忙忙地在今年調降??
: 因為今年要選舉阿.
: 政治人物怕嗎...
: 他怕死了阿...
: 這麼明顯你還看不懂??
: 科批都跟你說過,打房就是打選票了.
: 還搞不清楚狀況???
: 你以為少子化買不起房子的年輕人比戰後嬰兒潮有房子的中老年人人數多喔.
: 你哪來的錯覺??

痾
就算政策改成這樣
應該也影響不到200多萬總價的
哈哈哈

: : 大家才一間房
: : 要課個屁
: : 每次講提高持有稅
: : 在說幹話的都是建商跟投資客
: : 自住的只有一間
: : 請問要幹啥？
: 我嗆政府不敢條阿..XD
: 你去叫他條,我看你表現.
: : 不會啊
: : 超過三間以上的
: : 狂抽10%
: : 壓榨到的都是建商跟投資客
: : 哪會壓榨到人民
: 那商用不動產先死.
: 店面稅金全都狂漲..
: 然後屋主回灌租金,所以整排的店家全都倒閉.
: 我知道外行人大腦裡面是從來不管跟自己無關的相關影響因子的...
: : 房價跌就住大安這種是投資客酸酸民的說法
: : 本來就算大安跌個50%
: : 五千萬的跌到2500萬
: : 也不是普通人可以買的
: : 但士林跌倒25萬總合理多了吧？
: : 民生社區跌到30萬
: : 醫生、律師也不會該該叫買不起了吧
: 你們買不起.
: 有爸媽靠地買得起阿.
: 人家家族存錢存了60年.
: 買得起很合理.
: 你才存錢10年.
: 你買得起.
: 那那些存錢60年的人不就委屈大了??
: 要怪怪妳爸媽不存錢..
: 另外小心以後你的小孩也怪你.
: : 這就是拿階級包裝房價泡沫的事實
: : 難不成你會說日本大泡沫是因為日本沒那階級？
: : 而美國當年賣給日本大樓是因為階級不夠？
: : 買賣就一件事而已
: : 是賺還賠
: : 哪來那種房價崩盤就住不起大安
: : 所以你還是很魯的邏輯？
: : 魯的是投資賠錢連大趨勢都看不出
: : 你以為有錢炒房就大咖喔？
: : 我上一篇就舉了一大堆
: 那你自己呢..XD
: 你舉例,又都是聽說地舉例.
: 我講的可是我自己在操作喔...XD
: 強者我朋友最厲害.
: 我也認識身價千億的阿.
: 有沒有很厲害,嚇死了八.
: 呵呵...聽說聽說...到底是真是假都不知道.
: 只相信自己相信的.
: 然後自己是一張白紙..
: 太可悲了...
: : 什麼廣三
: : 他那時候房地產和手上能用的資金會比你少？
: : 一堆建商老闆手上資金會比你少？
: : 就講已經過世了麻油雞老闆好了
: : 從四十幾億變成賣麻油雞
: : 她錢會比你少？
: 他錢多少甘你屁事?
: 上次聯上的老闆說不動產要崩了.
: 結果..剛說嘴後,過一個月又偷偷買土地推案...
: 呵呵...繼續去聽說八.
: 更久以前,福懋的老闆也說要崩了....
: 對壓我也聽說很多次了阿...
: : 聽你在屁
: : 啊那些軍公教老人不是也照樣被瓜分財產
: : 被砍年金
: 對阿之後砍勞保是吧...XD
: : 你還是搞錯了
: : 一坪7w的二手屋
: : 在台北台中還是很難找
: : 只有糞區才有這種房價
: 當然很難找阿..
: 不然我投資客當假的..XD
: 另外我已經講名地點在哪了.
: 高雄市區喔...
: 外加,我又剛購入一間20年大樓,9w/p...
: 怎樣你找的到嬤??..
: 台中也有認識的投資客最近入手20年大樓9.5w/p的.
: 市區喔..
: 阿你外行人找不到阿...
: 所以只好眼紅說糞區糞區.
: 難怪我數鈔票你數帳單.
: 然後我包裝起來賣你12你會買單,還說好便宜喔...
: : 所以就說你這樣炒房很危險
: : 一開始你就說房子是投資商品
: : 那白米是投資商品嗎？
: : 投資商品只看需求
: : 不看供給的
: : 連這都不知道還拿來跟白米對比
: 人口過度集中都市問題還在惡化中.
: 供給本來就不足.
: 是你搞不清楚狀況.
: 你去當包租公,掛租個3間房子.
: 看一下市場的反應.
: 你再來說話供需比較好....
: : 錯惹
: : 不是市場機制
: : 是大戶出完惹
: : 籌碼崩崩惹才是市場機制
: 市場是誰訂的.
: 當台北平均60的時候,你是不是吞下去?
: 當花蓮市區也平均12的時候,你是不是也吞下去??
: 你有思考過這些數字的根據嗎??
: 薪資?物價?還是甚麼??
: : 又是包裝
: : 你講這堆543的不過就是在講房地產不會崩
: : 照這說法完全正確好惹
: : 那請問SARS以前的房地產崩成那樣哪來的？
: : 1991之後那幾年李登輝搞公宅然後吳伯雄說房地產只跌不漲哪來的？
: : 不是都資本家的狗？
: : 要說資本很屌
: : 我當然同意啊
: : 槓桿做對惹
: : 買到飆股身家噴得比你還快勒
: : 問題是做錯怎麼辦？
: : 資本又不是永遠都成功
: : LTCM、金融海嘯
: : 雷曼、貝爾斯登都垮惹
: : 你資本是有雷曼多膩？
: : 所以你講錯惹
: : 市場是為了替崩盤的時候還有資金的人服務的
: : 當台北市跌到剩下50%
: : 你還有錢你就是進場撿屍體的那一個
: : 而如果你沒逃套到了
: : 要不就賭反彈
: : 要不就繼續續抱
: : 直到底部來了你才看得到
: : 房地產崩盤又不是沒發生過
: : 租金投報率才是基本面這點是對
: : 但問題是
: : 假設現在是5%好了
: : 當市場隨著房價崩盤
: : 就會開始出現6% 7% 8%的商品
: : 但問題是你已經買惹
: : 像那種7w/p的應該也跌不到哪去
: : 因為靠近建築成本和土地成本了
: : 但投報率就5%那樣而已
: : 而且房地產反彈也輪不到他
: : 就類似中華電信這種股票吧
: : 有點好笑的是
: : 你是買中華電信的價值投資人
: : 結果在這邊跟我們講投資
: : 你知道為什麼你會賺嗎？
: : 其實很簡單
: : 不是因為你眼光多獨到
: : 就只是因為你就用精美的裝潢來拉高
: : 不會做功課的人而已
: : 這在房地產市場超常見的
: : 又不是什麼多屌的招數
: : 我認識的就有好幾個做室內設計的都低價收購
: : 裝潢賣出
: : 還有黑心裝潢的大招勒
: : 這個sway不是也分享很多惹
: : 重點是講惹半天
: : 用7w/p炒到12w
: : 就可以分享惹XD
: : 房地產市場門檻還真低
: : 就這分享的結論
: : 我看很簡單啊
: : 結論就是
: : 台灣房地產的買方實在太蠢惹
: : 任由賣方宰殺
: : 宰到連賣方都覺得賣方自己是神
: : 總而言之
: : 現在就是槓桿率的關鍵時間
: : 你現在假設才剛買完房
: : 恭喜你
: : 假設你薪資沒辦法每年跟著對抗利息
: : 自己要有心理準備
: : 薪資對抗不了升息的
: : 也別在那邊背房貸的
: : 會揹死你的
: : 而且揹到後面你會不知道自己為何而戰
: : 投資客也一樣
: : 現在還套著的自己算算套的算不算高
: : 有賺或者小賠就趕快出了
: : 特別你本業就是搞房地產的
: : 最慘的投資客就是那種
: : 租金漲不動結果物件賣不掉被利息逼到死的
: : 建商是最爽的
: : 特別是有經驗的建商
: : 現在早就都出光光爽爽等崩盤而已
: : 等崩盤他們又要出來獵地了
: : 會看財務報表的自己知道
: : 哪些建商早就爽爽等惹
: : 只是投資建商也不用高興
: : 一堆內控都很糞
: : 就算超賺也會想辦法把賺到的轉走
: : 你投資他股票也賺不到啥
: : 真正QQ
: : 努力存錢等崩盤吧
: : 去年在那邊嗆聲美股不會崩的
: : 一崩就崩個千點招待
: : 房地產崩起來更可怕
: : 因為槓桿都5以上
: : 你現在還房貸自備款有到總價的50%的還可以安心點
: : 低於50%的好好祈禱你房子賣掉還有總價50%吧
: : 不然到時候你就會忽然發現自己是房市的最後一隻老鼠
: 以上看來.
: 嚴重股票大腦硬轉移到不動產上面..XD
: 連不動產的本質特性都完全不懂.
: 非常典型的股票族大腦大外行.
: 大家可以驗證以前我常講的股票族大腦案例.
: 然後把這個人拿去比對.
: 在看那些案例準不準...XD
: 不動產和股票的非常多差異以前講到爛.
: 無論是公司實際價值和股價的差,景氣循環公司平均壽命20年股票放久會變壁紙.
: 貸款擔保的穩定性,收益的穩定性和成長性,實體存在與否等等等.
: 可以把股票的觀念移植到不動產然後還說的好像很厲害一樣.
: 這....歡迎各位多參考這篇的思維...XD
: 當然我是指各位黑心投資客...
: 反正呢,股票族以後不是要買房就是要租屋.
: 所以我們不是賺他買房的錢,就是賺他租金.
: 總有錢可以從他口袋撈出來.
: 他們愛怎麼想,我們就怎樣撈他的錢就對了.
: 知己知彼百戰百勝麻.
: 我最喜歡股票族發表長篇大論.
: 就像我把某一間"利多連發"的物件,賣給股票族一樣...
: 另外講一個觀念..
: 股票愛追名牌,大立光阿台積電阿...因為有話題有新聞資金會集中買賣會熱絡.
: 然後冷門股一定不碰,除非有內線.
: 冷門股要嘛就是死魚盤,要嘛運氣不好公司就倒閉了然後股票變廢紙.
: 所以股票族一定追精華區,追利多連發,追話題.
: 所以我從連發利多的區域賺了一些股票族大腦的錢.
: 然後再沒話題的老區域,吃過股票族股票賠錢急售房子的物件.
: (因為他認為這邊再放也沒發展變化,所以就想脫出,股票又賠錢...所以隨便賣)
: 你都不知道我愛死股票族了...呵呵~~~

好拉
其實我已經講不下去惹
一開始抓一抓資料
發現原來吵的是200多萬總價的
就無言到不想講下去惹
跟台北那種幾千萬的世界
實在是太cheap惹
不過投報率真的不錯
想炒房的可以去高雄
真的是炒房的好地方
而且門檻還真他馬的好低喔
才200萬

台北市買間廁所都不夠
哈哈哈
好好笑

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Every man for himself and God against them all.

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(femlro.): Re: [請益] 房價問題 - K_hot板