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作者 aulau (鋒哥)
標題 Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700
時間 Wed Dec 28 21:33:25 2022

任何方式都有人能獲利，這套所謂主流的作法最核心的重點是

***下跌時心理層面是否能承受?


情境1 假設有200萬自有資金，用無貸款的房子借貸400萬出來

200+400=600萬全部投入股市，再質借400萬出來買股並質押

最後會有1000萬的股市部位，自有資金佔20%(200萬)

質借維持率1000/400=250%

如果市場下跌30%，此時部位會變成700萬/400萬=175%

此時帳面自有資金全部賠光，且負債100萬

同時每月需負擔6666元的質借利息跟房屋增貸的$20236

每月還款約27K，現金流撐得住當然可以

但一般人通常沒有資金再逢低加碼，只能苦撐等待市場回溫

(假設薪資8萬左右，平常可動用資金為薪水的1/3)


情境2

如果當初更激進一點的人，不斷的質借買入再質押

膨脹成質借600萬+200萬自有資金+400房屋借貸=1200萬

承平時期維持率只有200%的時候，遇到以上的30%大跌

維持率會降到140%，當場被業務打電話催繳


雖然130%才會強迫賣股，但應該壓力大到睡不著了

30%下跌很罕見嗎? 今年就遇到了


很抱歉，我自己就是情境2

當大盤跌破萬三時，我的維持率只剩167%

只好趕快找銀行信貸330萬，把股票質借的一部分還掉

用時間換取空間

因為信貸沒有維持率問題，但信貸每月需還款42K

本身現金流是不足的

只好每月從股票質借部分撥款，償還信貸

等到年終跟股息下來才能打平

如果空頭再維持一年，情境2的狀況下你能受的了嗎?

另一個重點，本身是否已經有穩定的獲利模式?

開槓桿是放大獲利跟虧損

10%的獲利放大三倍變成30%，相對地遇到10%虧損會變成虧損30%

借的錢還是要還，虧的都是自己的本金

以上都想清楚的話就可以套用這個公式操作了

最後說明一些執行細節

1.增貸後買股，拿股再去質押

銀行跟券商都有做股票質借，但通常喜歡0050成分股

上市可以借6成、上櫃可以借5成。大多持有穩定的大型權值股利率比較好談

警示股不能質押

現在質借利率最低是2.0%

能借的額度看個人的信用交易額度，此額度通常與融資額度共用

2.質押出來的錢先去還增貸

通常增貸會有閉鎖期，我自己遇到是鎖兩年

所以通常質借出來會質借買股或是買房

但買股可以再質押提高維持率

拿去買房，股票部位的維持率就要注意

例如情境3

自有200萬+房屋增貸400萬，股票質借300萬(600/300=200%維持率)

300萬拿去再買一間總價1000萬的房子

股、房兩邊都高槓桿，升息加股市大跌就gg了

今年也剛好有遇到XDD

但如果質借300萬是拿去買股票再質押，會變成900萬/300萬=300%維持率

股市腰斬都不會被催繳

股息還房貸跟質借降低槓桿正確

但除息時維持率會降低，如果遇到手中持股剛好殖利率超高

例如陽明，在除息後拿到現金還款中間的一個月

維持率要自己注意，不要讓20%的股息變成壓垮自己的最後一根稻草


我自己的結論是，如果股癌EP309說的，持股部位建議上限在120%~200%

避免遇到承受不起的下跌

房屋增貸投資平常可以使用，但股票質借建議在股市大跌時再加碼

在相對勝率較高時用這招，承受高風險才能享受到高報酬

不然只是平白承受高風險(高虧損)

以上算是2022年對自己投資策略的檢討與反思

祝大家2023年都能贏過大盤


: : 心得/評論：
: : 新聞裡寫的事情,是否就是很多賺大錢的關鍵
: : 台灣致富的秘密SOP
: : 是不是就是
: : "買房" ==> 增貸 ==> 拿增貸出錢"買房" or "買股" ==>重複此循環
: : 買房 vs. 買股 (鄉民最大的問題 就是有沒有關鍵買房的那一桶金?)
: : 但要用此招有個大重點就是:"房價不能跌",跌了用此招就完蛋了
: 觀念正確，
: 補充目前主流做法，
: 增貸後買股，
: 拿股再去質押，
: 質押出來的錢先去還增貸，
: 之後只要繳質押的利息就好，
: 不用還本金，
: 然後股利繳舊的房貸和質押利息，
: 自己多的資金再三不五時去補股票，
: 讓自己不可能斷頭。
: 因為增貸部分還掉，所以又可以增貸出一筆錢，再去買間房複製來炒。

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※ 同主題文章:
[新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700萬存
12-25 10:26 kalaokla.
Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700萬存
12-25 10:46 ceca.
Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700萬存
12-25 12:19 waitrop.
Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700萬存
12-25 13:36 lelena.
Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700萬存
12-25 15:57 humbler.
Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700
12-28 21:33 aulau.
推 goodbad: 中肯勸世文1F 12/28 21:35
推 A80211ab: 心臟真大2F 12/28 21:35
→ goodbad: 有的人根本沒教風險一味叫人借貸存股…3F 12/28 21:35
推 xm3u4vmp6: 爸爸貸 也能嗎4F 12/28 21:37
推 willylin2349: 推 這篇才是真實狀況5F 12/28 21:37
推 gothmog: 好文 感謝分享6F 12/28 21:38
推 Kobe5210: 有賣房焦慮症的人,當然希望人人都投機,護房市成交量7F 12/28 21:39
推 fisher6879: 推8F 12/28 21:40
→ daniel6412: 中肯勸世文，恐慌性下殺還可能直接斷頭：）9F 12/28 21:41
推 kshine: 推 考量風險 獲得報酬 有強者風範10F 12/28 21:41
推 RODPoy99: 好文11F 12/28 21:42
推 NLNG: 這篇要收藏，槓桿使用很到位，謝謝分享12F 12/28 21:43
推 ben192726: 感謝教學13F 12/28 21:45
推 qwe78971: 不是 你萬八歐印還質借哦 當時在想什麼14F 12/28 21:50
從2020 Q2開始房屋借貸買入，2021Q1買滿後開始股票質借
慢慢買到21Q3 就滿手了，不是全部都卡在萬八，但也差不多了XD

推 tomdavis: 太猛了大大 槓桿遇到逆風處理得宜 帥!15F 12/28 21:54
推 linkmusic: 要真的有實戰經驗的人才知道自己心臟夠不夠強，入場前說的一嘴好理論都是空話16F 12/28 21:54
方法都是好的，是先了解風險跟知道自己在做甚麼就好

推 k91011022: 稱過去就可以出一本 質押專門書籍了18F 12/28 22:02
發發文章跟大家分享就好XD

推 komorin: 你能信貸出330萬，還款能力應該是很強啦不怕19F 12/28 22:04
版上應該很多人可以，但可動用資金都拿去還質借跟房屋貸款了

推 orangesky43: 叫你去槓桿..真的去..槓桿！祝福啊20F 12/28 22:13
一起撐過去

推 dapple: 請問大師現在是質押的好時機嗎 已經大跌20%了21F 12/28 22:15
我如果知道還需要分享套牢心得嗎?

推 maxboy06: 當初槓桿就壓太重了22F 12/28 22:15
→ castlewind: 那時一片樂觀 還能再上去2000點到兩萬啊（淚）23F 12/28 22:16
推 bruce20053: 直接買正二不是最快24F 12/28 22:17
推 Nexus7: 講一堆賭徒屁話  別發破產文啊25F 12/28 22:25
不要詛咒我XD  我財務還健康啊
※ 編輯: aulau (150.116.175.64 臺灣), 12/28/2022 22:32:19
推 maxboy06: 我覺得房屋增貸只能買高股息ETF或美債26F 12/28 22:30
推 f204137: 查了過去文章 專業槓桿者27F 12/28 22:39
推 jayjen: 還沒遇過金融海嘯而已XD28F 12/28 22:39
推 Eide: 給我一根槓桿，我能撐起全家經濟29F 12/28 22:40
推 opencat: 大大還有心情分享拯救蒼生  心臟真的很大顆30F 12/28 22:47
推 dos01: 一堆喊房市不會跌 開槓桿壓身家的...問出事怎麼辦在那邊說銀行給你貸就代表你有還款能力這種循環論證31F 12/28 22:48
→ opencat: 給我一根槓桿，我一棒毀掉祖上基業33F 12/28 22:48
→ dos01: 不覺得似曾相識嗎?
次貸不就是這樣來的34F 12/28 22:48
推 castlewind: 畢竟一輩子能遇到一次921房子全倒的機會也是不多36F 12/28 22:52
推 roxiang: 分享就該給推37F 12/28 23:00
推 encoreg57985: 好猛38F 12/28 23:01
推 Jimmy030489: 你可以出一本書 質借Cover我的每一天39F 12/28 23:09
推 CGDGAD: 不是，不都叫你選穩定不會下跌的個股了嗎？誰叫你選到會下跌的個股？（誤）
你說的那個叫假除息，買到高殖利率的又套牢，除息下去立馬斷頭40F 12/28 23:13
推 BMHSEA: 你好猛0.044F 12/28 23:29
推 jimmytaipei: 太精彩了45F 12/28 23:31
→ ryusenming: 很好奇這樣槓桿的獲利到底如何46F 12/28 23:36
推 CarlOrz: 猛猛得  推一個47F 12/28 23:38
→ yesyesyesyes: 你這個是槓桿開很大吧,一般人才不會這樣搞
我朋友信貸100萬,就被利息嚇到了48F 12/28 23:45
推 castlewind: 信貸額度跟利息 跟你的本業收入相關50F 12/28 23:48
推 EKman: 本業不好才會這麼累51F 12/28 23:49
推 hellogym: 你挑的股有問題 能跌到30%
開房貸 信貸 質押 首重挑穩定個股 跌30%不叫穩定
而且你質押買入在質押 本來就是擴大槓桿
只能說你的資金應用上還有問題 不過你本業撐得住
我今年房貸進場的定存股 支支填息 股息>7%
到現在損益都還是正的 大盤再殺3000點我都不怕52F 12/28 23:50
推 matrix4096: 推，謝謝分享58F 12/29 00:33
推 ERP2: 質押可以不用貸到6成滿，你可以貸少一點，維持率很高，不需要擔心。另外就是承如樓上所言，選股方面可以跌到30%可見標的選擇並不穩健。59F 12/29 00:39
→ hellogym: 不然就是股沒問題 你買太貴XDD 要檢討下買入點62F 12/29 00:43
推 henry6715: 寫成書會賺，書商應該有興趣63F 12/29 00:57
噓 OxFFFF: 純噓想救人上岸64F 12/29 01:03
推 LGham: 這篇好猛 值得收藏65F 12/29 01:10

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