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作者 waitrop (嘴砲無雙)
標題 Re: [新聞] 美國房價連續第四個月上漲 樓市升溫恐給
時間 Sat Jul 29 12:33:56 2023

週末閒聊,
在我2019年開始存股TQQQ之前,
我已經在美國存房十幾年,
便宜的, 貴的都買過,
從低薪時候就開始買,
我就來分享一下美國利率漲,
房價居然跟著漲的原因

原因一: 市場上架販賣的房子嚴重短缺,
前面鄉民有討論過,
因為之前在低利率的時候大家都轉貸成固定低利率,
所以現在的房貸負擔並不重,
所以也就不想在這個時間點拿出來賣,
大家都在等開始降息的時候, 房價開始井噴的時候,
才要拿出來賣房,
因為房子短缺,
所以大家都搶爆, 房價漲

原因二: 房貸利息+房屋稅可以抵稅 (但是有排富條款)
這點很重要,
我個人認為這點才是主因,
比方說現在房租跟物價一直上漲,
如果房租跟每個月的房貸一樣的話,
甚至房租只要比月付利息+房屋稅還要多,
那麼買房就比租房划算,
即使利率一直漲,
因為房租也跟著漲,
所以互相抵銷就沒差,
如果房租是一個月$2000-$3000,
那麼反推大概房價在50-60萬美金,
房租$1000-$2000的話,
房價在30萬美金上下,
所以30-60萬美金是這次最搶手也漲最多的價格區間,
與其繳房租,
不如拿房租去存房還可以抵稅,
超過這個價格區間的話,
就是要多繳一些利息跟房屋稅

當然這個數字是在"非"加州紐約的地方,
如果是加州的話,
比較搶手的房屋價格是在100-150萬之間,
也就是買家會願意多付點利息跟房屋稅(在可扣抵稅之後),
因為預期之後的房價上漲與降息,
如果是超過200-300萬美金的房子,
能夠負擔這個月付的人,
收入都在排富範圍內,
所以200-300萬美金以上的房子不但無法扣抵稅,
房貸+房屋稅也跟房租差距太大,
所以這個範圍的房子最近比較不會漲

PS: 忘了說,
還有一個進階炒房手法,
我在2021年底已經知道FED會強力加息,
所以我在2021年底把房子拿去增貸,
貸好貸滿, 現金全部從房子拿出來,
當時利率2.xx%-3%,
然後我現在拿去放定存4.5%+,
政府幫我養房還有賺, 再多賺一筆房租,
所以現在更不可能有人拿房出來賣,
像我這種反應這麼慢的人都知道這麼玩,
相信大部分的美國房東一定都是這麼做,

結論就是在美國炒房炒股很簡單,
就是相信美國相信政府說的話,
說會加息就是會加息,
而且還會提早半年一年跟你說,
說經濟數字好就是好,
不要再去疑美論

PS2: 美國,
尤其是加州的房屋稅是以買房時候的價格為主,
比方說十幾年前我買一棟房30萬美金,
房屋稅3000美金,
現在房價漲到100多萬美金,
房屋稅還是3000-4000美金,
所以持有成本低,
更是不願意在這個時間點賣房

※ 引述《louise13 (PPP)》之銘言：
: 瞎扯
: 美國人又沒有在存錢，還什麼三年後的漲幅
: 你以為是nba球員走完一個五年合約要去下一個城市就賣房換房
: 美國人買房明明就是直接看現在的薪水現金流跟
: 銀行貸款下來的每月應繳額度是不是他們支付的起
: 跟什麼三年後的漲幅有啥關係?
: 你說的美國人是美國的美國人還是美國華人?
: ※ 引述《aitt (非主流,有何不可(M))》之銘言：
: : 美國人買房會考慮一個重點,那就是假如他在三年後買房,
: : 他就會把三年後的可能房價漲幅加上去,因為美國的房價相比其他先進國家
: : 算是強勢不少,因此美國人多半在預期房價會漲下,錢夠了就馬上購屋
: : 美國民眾現在比較擔心的是2000-2015年中國式的房價飆漲在美國上演,
: : 當時中國的房價在15年即漲了五倍以上,即使貸款利率拉到10%以上都壓不住,
: : 畢竟房價一年漲30%,你10%貸款利率算什麼? 美國房價最近十年漲幅也已經有130%,
: : 現在升息都擋不住房價,未來如果降息的話,每年十幾二十%的漲幅都有可能,
: : 更別提美國現在的購屋壓力還比中國低太多了

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 24.5.140.41 (美國)
※ 作者: waitrop 2023-07-29 12:33:56
※ 文章代碼(AID): #1an9QsTv (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1690605238.A.779.html
※ 同主題文章:
[新聞] 美國房價連續第四個月上漲 樓市升溫恐給通脹「澆油」
07-26 20:18 AnneofGreen.
Re: [新聞] 美國房價連續第四個月上漲 樓市升溫恐給
07-28 23:46 aitt.
Re: [新聞] 美國房價連續第四個月上漲 樓市升溫恐給
07-29 12:33 waitrop.
Re: [新聞] 美國房價連續第四個月上漲 樓市升溫恐給
07-29 14:18 andylu1207.
→ musie: 這是正確的 簡而言之 現有房屋持有者成本太低不賣1F 07/29 12:37
推 mynumber55: 美國炒房仔2F 07/29 12:42
推 martinlin77: 樓主哥兒們現在正報酬率多少啊3F 07/29 12:43
你是問房子還是股票的報酬率?

※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 12:51:40
推 kuosos520: 跟台灣好像，大量屋主取得成本低持有成本低
賺不到想賺的就不賣，市場只剩老破房
剛需逼不得已就去買預售屋算了
助漲建商氣焰越開越高4F 07/29 12:49
美國很少預售屋啦!
需求高的地方都是開發已久的地方,
早就蓋滿或是很難取得建築許可證,
就像是在台北大安區要蓋新建案一樣的難,
所以大部分都只能買舊房

→ musie: 但是房價還是會緩慢下跌 2022 new house permit
多到嚇死人.. 隨著新房開始進入市場 會開始壓低房價8F 07/29 12:51
※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 12:53:52
推 speady: 不像共產政府都在騙10F 07/29 12:52
→ tomdavis: 房租  vs 房屋稅+房貸  蹺蹺板11F 07/29 12:52
→ speady: 美國啊爸說升息就升息，沒在管房地產會不會崩盤的12F 07/29 12:53
※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 12:57:40
推 rebel: 持有稅呢？高嗎？13F 07/29 13:05
持有稅就是房屋稅1.x%, 算高,
但是就像我說的,
如果在50-60萬內,
收入沒高到排富條款的範圍,
房屋稅可以抵稅,
所以就不太在乎房屋稅了
※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 13:10:36
推 rebel: 1%多你也敢存房 真猛 XD有隨著持有數量課累進稅率嗎？14F 07/29 13:14
因為房租扣掉房貸+房屋稅還有剩,
還會隨著房租上漲而越賺越多,
房價還會漲, why not?

推 ab4daa: 房價只會漲不會跌 不要不信16F 07/29 13:17
※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 13:21:19
→ pujos: 老美房價看數據飆定了，至少兩年吧，7月房價指數已經創歷史新高了17F 07/29 13:20
→ ymlin0331: awesome!!!19F 07/29 13:26
推 HenryLin123: 的確，灣區目前就是1.5M上下的緩漲，2M以上的緩跌。
大大有便宜的灣區房要賣我嗎？20F 07/29 13:29
※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 13:39:49
推 Ripper: 我在南加，本來是想買150-200萬的，但真的太競爭，所以乾脆再加預算到220萬。不過現在的問題是房源少到我已經一個月沒看到標的了…我是希望選擇能多一點，倒不是錢的問題QQ23F 07/29 13:42
→ LDPC: HenryLin 你可以買95132 1.5M以下可以買到獨棟房27F 07/29 13:45
推 bboman: 灣區2M以上學區房早就漲一波了，最低點就去年十月28F 07/29 13:45
→ LDPC: 然後從那開車到台積電或聯發科 只要10分鐘！！！29F 07/29 13:45
推 martinlin77: 樓主：股票啦......佩服你的氣魄30F 07/29 13:46
+22.15%, 我要等到明年選舉後再說

→ LDPC: Ripper要買哪啊 很久以前我都在看Eagle Rock和
La Crecenta又或者Alhambra31F 07/29 13:46
人家是Appler,
從95132 開車到公司要塞個一小時多吧!
我主要炒中低價的房子,
我沒有cupertino的房可以賣啦!
你可以找教主問問
※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 13:50:07
推 Ripper: 我在更南的SD，這邊學區是真的真不錯，普遍都高分。但我沒小孩，純粹治安考量XD33F 07/29 13:48
→ LDPC: 加州好處就是 任何加州高中在一定成績之上
會有保證uc學校可以念35F 07/29 13:48
推 alex528557: 謝謝老哥分享37F 07/29 13:49
→ LDPC: 我都想叫我親戚小孩來加州唸高中了 成績好可以保送UC系列大學38F 07/29 13:49
推 HenryLin123: 我要買應該就東北或是西南San Jose，95132的確也不錯。再等幾年吧，我現在房租很便宜，一年可以存100k鎂。
存到大概35%-40%房價再出手吧。40F 07/29 13:51
→ LDPC: 真心推薦95124 開車到apple不會太遠44F 07/29 13:53
推 HenryLin123: 95124的確不錯，學校也不會太爛，哪天不想開車也能搭express 101去上班。45F 07/29 13:54
→ LDPC: 我自己就住95124 去附近走野外步道的生活很不錯
這邊最多就是出了一個在zoox自駕公司的俄羅斯人
去年去炸了pg&e電塔被抓走外其他沒看到啥瘋狂事情47F 07/29 13:55
推 HenryLin123: 那裡隔壁是Los Gatos，治安肯定不錯啦。50F 07/29 13:57
95124 應該是Cambrian Park,
最近漲翻天了,
都已經破2-3M了, 不輸cupertino了
※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 14:04:05
推 lesbian5566T: QQQ最近跟上NV或AI,漲一波了, 還能買嗎?
我自己還有買MSFT+AMD. 但都還在虧 = =
只有很少量的QQQ是正報酬51F 07/29 14:02
我是瘋狗流的死多頭,
你問我,
我當然會說可以買QQQ,
那指一定會破前高16xxx,
所以還有15%左右的漲幅空間, 至少!
破前高之後就很難猜測,
我個人猜測總統選舉效應可能明年會把那指推到18000-20000之間,
當然我是死多頭的看法
※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 14:07:29
推 sharuru20717: 好奇房屋增貸利率沒有跟著升息一起升嗎？54F 07/29 14:12
→ IBIZA: 美國是固定利率，不會跟著升息升
不過2021的房貸固定利率不就4%了嗎55F 07/29 14:14
推 wowjesus: 還有美國年輕人很多啊
而且破產可以重生 有恃無恐57F 07/29 14:15
→ moonrain: 記得2021年夏天30年期固定房貸可以到2.5%-3%間59F 07/29 14:20
推 lesbian5566T: 謝啦. 我的選股能力跟腦袋撞到去買合一一樣廢60F 07/29 14:22
推 uranus99: 美國房子好像真的很缺，一直都有人提61F 07/29 14:23
→ lesbian5566T: 之後都只買QQQ了 = =62F 07/29 14:23
→ uranus99: 不過美國房品質也真的不怎樣，很多木頭蓋的
所以美國房子一直壞掉一直缺也很正常63F 07/29 14:23
推 Linmon: 資本利得稅呢？65F 07/29 14:27
推 wald5566: 美國持有成本好高哦66F 07/29 14:35
推 KrisNYC: 嚇一跳 只有聽說過沒有見過的人出現了
傳說中2020年增貸到滿fixed 3.5%現在爽領4.8%利息而且當初增貸出來買的股票也大賺一筆 神扯67F 07/29 14:46
2020年房貸應該是2.x%-3%之間 (15 year fix),
2022年初還能拿到3.5% (15 year fix),
因為要套利,
所以我選擇利率最低而不是年數最高的房貸

其實我一直想寫三本書:
1. CPU Design, 2. 槓桿ETF TQQQ, 3. 美國炒房
這三個方面是我的專業,
板上甚至台灣比我懂這三塊的人不多,
不過正二哥已經寫了槓桿ETF投資的書,
所以TQQQ投資就放最後面寫,
美國炒房包含稅率減免等事情,
我是非常非常熟悉,
曾經低薪被裁員十幾年,
我對這塊實在太熟了

→ xylinum: 降息房價會井噴？70F 07/29 15:30
會,
我身邊所有的人都認為開始降息會井噴,
甚至很多人都存好現金等降息才要買房

推 w60904max: 持有成本很高 想撿便宜只能等不擅理財的那種
但南加 工程師算得可精的 怎麼可能爆71F 07/29 15:32
推 poisonB: 這篇484要身價百萬鎂才可以推文73F 07/29 15:37
推 donkilu: 宇宙中心95014 房租貴森森74F 07/29 15:44
→ HinaTomo: 好險我現在在TX 雖然也是一直漲75F 07/29 15:46
推 brabra: 台灣有房產的人早就增貸，貸好貸滿了76F 07/29 16:20
噓 motheregg: 還以為來到房板77F 07/29 16:43
→ FatFatQQ: 新房在漲 但二手在跌78F 07/29 17:00
推 geminitea: 二手在跌是不是代表open沒料?79F 07/29 17:09
→ ymlin0331: cupertino都惜售，很難搬進去XD
另一個建議是，找個輕鬆的工作
然後住遠一點，房價比較親民
95129還是比95124好一點80F 07/29 17:26
推 jerrylin: 這篇比較專業84F 07/29 17:29
噓 chenyei: 什麼房屋稅可以抵稅，沒發現你有語病嗎85F 07/29 17:55
https://www.rocketmortgage.com/learn/property-tax-deduction
Property Tax Deduction: A Guide | Rocket Mortgage
[圖]
If you’re a homeowner, you can claim the property tax deduction if you’re eligible and you know how. Check out this complete guide before you file. ...

 
房屋稅可以抵聯邦稅,
一稅不繳兩次的概念,
一直以來我在各個版上說的都是實話,
但是大家都不相信我說的, 實話傷人呀!

→ IBIZA: 美國房屋稅是州稅  可以抵聯邦所得稅  怎麼了嗎86F 07/29 18:02
噓 Asnote: 相信美國政府，通膨只是暫時的by Jerome Powell87F 07/29 18:13
這的確是很智障,
當時就已經看到通膨失控了, 睜眼說瞎話

推 bhdbhd: 反觀某顏色政府整天都在拼選舉88F 07/29 18:37
推 dl123: 幫捕，推一下89F 07/29 18:50
→ mangojocker: 還可以看到無知亂噓的90F 07/29 19:32
→ bndan: 這文是用台灣稅看美國吧？ 美國的房產相關的稅跟台灣一樣低？91F 07/29 20:57
→ YiYaochAng: 你的稅大概也會要增加了吧  我們這裡幾乎年年調房子實價（增加房屋稅93F 07/29 23:51
房屋稅開始每年漲是這五到十年的事情, 2015-2023,
2015年之前房價一直跌,
房屋稅沒漲很多年,
2015-2023 大概漲30%-40%左右,
也就是我舉的例子,
從3000漲到4000左右,
但是跟新交易的房屋稅一萬多比起來,
還是很便宜, 持有成本很低
※ 編輯: waitrop (76.103.225.6 美國), 07/30/2023 00:36:12
推 donkilu: 實價一定是會調 但每年有比例上限 還是比市價漲得慢95F 07/30 00:29
※ 編輯: waitrop (76.103.225.6 美國), 07/30/2023 00:49:20
※ 編輯: waitrop (76.103.225.6 美國), 07/30/2023 01:07:24
→ abyssa1: CA Proposition 13 炒房天堂
美國一堆亂七八糟的規定 難怪律師這麼賺
加州老房一手持有30年以上的 實質稅率跟台灣一樣低所以供需很扭曲僵化96F 07/30 02:11
推 gso1987: 讚喔100F 07/30 02:50
推 four5: 現在灣區大概是250萬分水嶺吧，250以下SFH賣超快101F 07/30 04:17
推 AGODC: 現今資產（房/股）就是繼續噴（打通膨要降到2%不是打到通縮），降息是不可能的，聯準會也會看數據的，這波升息要升到哪裡還不知道的，遑論降息了
美國固定利率真的有利鎖價差套利，台灣都浮動的，1.31%貸的款，現在也跟著漲到2%了，只能靠台美利差來賺了102F 07/30 06:55

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