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作者
標題 [請益] 租不如買? 買不如租?
時間 Sat Apr 1 11:49:03 2017
作者
標題 [請益] 租不如買? 買不如租?
時間 Sat Apr 1 11:49:03 2017
小學生都會算加減乘除 但是變成應用題突然就很多人不會了
這個早上突然想到房地產的問題 以下為個人淺見 若有觀念錯誤歡迎討論指證
古老觀念有土斯有財 房租養房貸 20年後就是免費得到房子
但完全忽略了自備款的機會成本這個項目 過去低利率時代很多人選擇忽略
但這其實是改變決策的重要因素 (尤其是開始進入升息循環)
我以最近本身入住的的台北市北區5-10年內社區大樓來說
"2房格局 權狀30坪 成交大概1100萬左右 平均36.6萬 不含車位"
從想買房自助的角度分析:
當房客一年房租支出 = 2.5萬(含管理費) x 12 = 30萬
買房一年支出 = 31.1萬
自備款300萬 機會成本4.0%(即我放在銀行做穩定的收益) = 12萬/年
貸款 利息支出 800*1.7% = 13.6萬/年
持有稅金 房屋稅地價稅 2萬/年
管理費 2000/月 = 2.4萬/年
買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年
買房支出居然高於租房 且這尚未計算還本金
本金還越多 你的薪水投入房貸 未來每年能創造的收益越少 即買房機會成本就高
舉例來說20年後我還了本金800萬 現金轉換為資產 你持有一間30年大樓2房的房產
但若保持800萬現金 這20年甚至以後會持續會創造收益 且隨時保有選擇進場的權利
舉例來說20年後我還了本金800萬 現金轉換為資產 你持有一間30年大樓2房的房產
但若保持800萬現金 這20年甚至以後會持續會創造收益 且隨時保有選擇進場的權利
若從想當房東買房收租的角度
支出: = 18.5萬
800萬貸款的成本 = 12萬 管理費 = 2.4萬
持有稅金 = 2萬
買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年
收益 = 房租 30萬
想買房當房東每年淨賺11.5萬,10年後淨賺13.6萬
800萬貸款大概 你的房客大概60年可以賺到 不考慮漲房租(正) 空窗期(負) 利率(負)
(是的 房客幫你繳房貸 久了就是你的)
若不買房當房東 300萬自備款創造的收益成本 4.0% = 12萬/年
蝦米 居然差不多 但還可以保持流動性
不管是買房收租當房東 或是買房自助 都是非理性決策
大家可以用這樣 調整變數(總價 利率 自備率 機會成本) 去試算
房價狂漲的時代一定是怎麼買怎麼賺 本金太大了 資產增值的幅度高
但房價持平 緩跌 甚至有升息跡象時 不只是考量貸款成本 還必須要考量機會成本
大樓尚且如此 我真的無法想像現在投入1000萬買35年公寓的人的心態
1. 20年還完貸款後持有的資產為55年公寓
2. 若都不買房20年後持有的資產為1000萬現金 且這20年持續創造收益
3. 尚不包含修繕費用 老公寓修繕費用驚人
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1491018545.A.318.html
推 : 年4%收益的商品是什麼1F 04/01 11:54
推 : 問題是 你只要中間投資賠一次 就掰了2F 04/01 11:57
→ : 蠻多的吧 光是銀行IG等級的債券特別股基金FX甚至台灣50
會賠一次就掰了的投資標的 年收益會只有4%嗎 我已經抓很保守3F 04/01 11:58
會賠一次就掰了的投資標的 年收益會只有4%嗎 我已經抓很保守3F 04/01 11:58
推 : 就是數學不好才會被套 寫再多套套也不會懂5F 04/01 11:58
→ : 光是很多"保險"的商品就3%起跳了6F 04/01 11:59
推 : 麻煩如果有保證20年每年投資報酬率維持4%的金融商品，一定要告訴我7F 04/01 12:15
推 : 4%明明不難...稍微有腦一點的投資都可超過這水準9F 04/01 12:17
推 : 譬如？10F 04/01 12:19
→ : 然後就都更了 ...11F 04/01 12:25
推 : 買房支出還要加頭期機會成本，不過如果房價漲就不止800萬了，大部分的人還是賺價差12F 04/01 12:26
推 : 買個老公寓 拼都更翻身 最夯投資14F 04/01 12:27
推 : 那是台北啊 中南又不一樣了15F 04/01 12:28
→ : 北市老公寓會貴是因為有都更的機會利益 不然外縣市有嗎?中南部35年老公寓要 1000 萬 !??16F 04/01 12:29
推 : 買不起就用租 就這麽簡單
租房要搬哪就搬哪18F 04/01 12:30
租房要搬哪就搬哪18F 04/01 12:30
推 : 買台北老公寓 我覺得有點像買土地20F 04/01 12:32
推 : 一堆特別股都有四趴 有很難找嗎21F 04/01 12:32
→ : 買土地投報率更低 沒有開發的時候一塊錢收入都沒有22F 04/01 12:32
推 : 沒錢才會算這麼細等賺到錢再回來看房阿23F 04/01 12:33
→ : 要等到開發（都更）的時候一次回收
比較適合生活無缺者的部分資產配置24F 04/01 12:33
比較適合生活無缺者的部分資產配置24F 04/01 12:33
→ : 我投資都20%起跳 賺的輕鬆還房貸啊 有房投資也賺雙贏26F 04/01 12:34
→ : 要論CP值月租10萬就能住上億房那才是划算27F 04/01 12:34
→ : 而不是求取固定投資報酬率的好選擇28F 04/01 12:34
→ : zhi得到他了 誰說有房的不能投資 XD29F 04/01 12:35
→ : 台股快萬點20%不難也不唬爛啊 分散投資 雞蛋不放同一藍那種固定收益 像利息 股息我反而沒很愛 稅起跳20% 很幹30F 04/01 12:38
→ : 基本上,我看到 90% 以上所謂"有腦的投資"
兩三年後過去問,差不多都是 -5% 以上起跳!
同七樓推文,有"保證"20年年投報4%的,請務必告訴我
我這邊很多金主大批游資苦無資金停泊處~32F 04/01 12:43
兩三年後過去問,差不多都是 -5% 以上起跳!
同七樓推文,有"保證"20年年投報4%的,請務必告訴我
我這邊很多金主大批游資苦無資金停泊處~32F 04/01 12:43
推 : 終身還本型 2000萬月領5萬36F 04/01 12:47
推 : 投資沒那麼簡單 不然銀行幹麻拒絕大額存款呢
給人1%不到的利息 自己拿去投資4%豈不愉快37F 04/01 12:47
給人1%不到的利息 自己拿去投資4%豈不愉快37F 04/01 12:47
推 : 3%收益 是保險基本39F 04/01 12:49
推 : 特別股保證6年還是7年而已 股價也會漲跌40F 04/01 12:49
→ : 投資哪有保證的 第一天來嗎? 就像買房收租哪有保證房客的41F 04/01 12:49
推 : 真有4%銀行還放貸1.6%房貸簡直可憐沒賺頭42F 04/01 12:49
→ : 買房哪有一定漲的? 至於很多再找4%的... 只能說 加油 好嗎43F 04/01 12:50
推 : 大額低利息是叫你別亂提現44F 04/01 12:50
推 : 保證4% 精打細算的銀行幹嘛還放1.多%的貸款 直接去賺4%就好45F 04/01 12:51
推 : 詳細規劃推47F 04/01 12:53
推 : 銀行也想啊，去問金管會48F 04/01 12:54
推 : 既然大家都不是半仙就不用計算了不準啦XD49F 04/01 12:54
推 : 而且還有通膨的問題50F 04/01 12:55
推 : 銀行有限制，所以才要開人壽和證卷所51F 04/01 12:56
推 : 金管會當然也是要控制銀行的風險 不然穩賺不給銀行賺 找他們麻煩嗎52F 04/01 12:56
→ : 算了不談4% 這邊談的是試算方式 可以隨個人功力調整變數到2%有點走鍾了 不過不提還不知道原來很多人連4%都賺得很辛苦54F 04/01 12:57
→ : 銀行賺錢是賺短期信貸和匯差56F 04/01 12:57
推 : 常常在房版會看到有人講其他投資多好賺
感覺蠻奇妙的
如果歐洲旅遊版有人問你們怎麼不去日本玩 日本多好玩一樣57F 04/01 13:00
感覺蠻奇妙的
如果歐洲旅遊版有人問你們怎麼不去日本玩 日本多好玩一樣57F 04/01 13:00
噓 : 4%穩定的收益有的話請分享一下。61F 04/01 13:02
→ : 在歐洲旅遊版不討論日本 因為那是歐洲旅遊版 不是因為不知道有日本62F 04/01 13:03
購屋租屋哪個划算
![[圖]]()
國人有土斯有財的觀念，使得每個人存了一筆錢時，幾乎都會想擁有一間自己的房子。但是也有另一派說法，認為買房子除了得付一大筆錢頭期款外，還得每月繳貸款。還不如將這筆錢拿去投資，房子用租的就好了，這樣獲利更大。本篇針對這問題用Excel做了詳細的分析，讓讀者可以清楚了解當中之不同！ ...
![[圖]](http://www.masterhsiao.com.tw/images/masterhsiao_ico.gif)
→ : 以報酬率來講, 4%在PTT股神來說小意思..通常都是20%起跳65F 04/01 13:03
→ : 在房版沒有特別討論其他投資 是因為這裡是房版嘛66F 04/01 13:03
→ : 這樣一算20十年下來有巨大的差異, 自己算看看67F 04/01 13:04
→ : 同意Castal 所以我文章沒有想談其他投資的手段 只涵蓋資金有成本這件事 就像貸款有成本一樣 閒置資金一樣會有收益 討論到4%怎麼賺的其實是樓歪了 4%是我根據個人能力抓的長期穩定報酬 每個人可以根據個人能力試算 有人是20%有人是2% 不用噓68F 04/01 13:09
推 : 台北北區 哪裡有你舉例的房子？72F 04/01 13:11
→ : 我知道我估房價算便宜了(笑) 所以實際試算買房成本會更大73F 04/01 13:13
推 : 有一些價值是無形的 譬如你住的房子是自有的還是租的 身分證地址是台北市某某區某某路74F 04/01 13:16
推 : 銀行借錢給你不到2% 但他成本只有十分之一自備款 所以投資報酬率20% 當然可以借還有抵押品76F 04/01 13:16
→ : 有些人重視 就會把價格往上推78F 04/01 13:16
推 : 怎樣組合資產只能說各有考量79F 04/01 13:23
→ : 保證本金不賠，且4%孳息的，目前好像還沒看到。80F 04/01 13:24
推 : 幾年前有美金3.75的保險 有親人買50萬美 放長線是還ok啦 不過買房現在大概2倍81F 04/01 13:27
推 : 財務自由 卻需要租屋是真的自由嗎83F 04/01 13:27
噓 : 講了一堆沒根沒據的東西，你就直接表面你是空軍然後嗆一句現在買房都傻盤不就好了，說太多反而被看破素質84F 04/01 13:27
→ : 很讚成租房 很划算86F 04/01 13:29
推 : 100萬的本金、1000萬本金、5000萬的本金 每年要求5%投報率的難度各有不同87F 04/01 13:31
推 : 現金在手，到哪都是有尊嚴的89F 04/01 13:31
→ : 到了某個階段自然能體會90F 04/01 13:31
→ : 哪裡有一堆沒根沒據的東西? 談的是一套個人的觀念跟試算 如果就卡在4% 變數不就是根據個人條件來調整的 所以試算觀念哪裡沒根沒據 直接出來討論? 對啊 我覺得現在買房就是非理性決策 除非有情感因素就像castal提到的 我被看破什麼素質了?
我談的是以 有and只有 自備款300萬的試算方式91F 04/01 13:33
我談的是以 有and只有 自備款300萬的試算方式91F 04/01 13:33
噓 : 年收4%保本的，麻煩通知一下96F 04/01 13:40
→ : 如果300萬自備 年報酬4% 獲利12萬 但房租 吃掉30萬 =-18萬97F 04/01 13:42
噓 : 空空的都好會算 輸~~慘~~惹~~
空空都投資專家 應該都是有產階級了吧98F 04/01 13:42
空空都投資專家 應該都是有產階級了吧98F 04/01 13:42
推 : 這感覺在南部還可負擔 北部這感覺不會太貴嗎？362F 04/02 18:46
推 : 少算了CPI年增率
攤提年限也有點怪怪的
4%這件事就算了....先當作20年都有4%....363F 04/03 10:36
攤提年限也有點怪怪的
4%這件事就算了....先當作20年都有4%....363F 04/03 10:36
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