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作者
標題 Re: [請益] 租不如買? 買不如租?
時間 Sun Apr 2 18:59:52 2017
作者
標題 Re: [請益] 租不如買? 買不如租?
時間 Sun Apr 2 18:59:52 2017
投資證券賺錢沒這麼難
未來大家不敢說 那就說過去好了
假如有個龍二先生 跟甲君2003年各有1000萬現金閒錢
龍二先生選擇買房子租人 2003年時每年租金扣除空租1個月跟維修稅金
2003年每年實收47.5萬
又https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx
按內政部不動產租金指數房子的租金在2017年2月實收應該是49.6
就大概算下14年又3個月實收租金(47.5+49.6)/2*14年3個月=691萬 租金不投資現金持有
房價漲幅 信義房屋房價指數2003年第一季100.95 2016年第四季277.06
所以這1000萬的房子2017年變成277.06/100.95*1000萬=2774萬
所以龍二會有2774萬+691萬=3465萬的資產
甲君拿去投資台股大盤 不選股2003年1月2日買進 期間配股繼續持有
配息不再投資現金持有
那麼放到2017年3月31日 台股還原權值
2003年1月2日4524.92點 106年3月31日16176點
所以甲君的資產會有16176/4524.92*1000萬=3574萬
2003年買房地產放到2017年 這應該算是進入房地產最棒的時間了
整體報酬率還小輸買股XDD
這買股賺錢也不是什麼高深技巧 就學買房子 買進並持有而已
期間跟本不用裡他 就這樣報酬率就勝過這房地產黃金14年
房地產黃金14年都還贏不過買股 更別說如果房地產不漲不跌的話.....
買股賺錢不難 只怕你抱不住
不過投資沒有耐心 買什麼你都賺不到錢
※ 引述《jack096 (幫撐十秒)》之銘言：
: 其實沒有真正所謂的划不划算
: 會認為買房的觀念是你一直持有
: 另外還有一點雖然說4%是有聽過更高的高收益債
: 但風險就高，4%先前也只有聽過一款美金定存。不過經過換匯
: 匯損我想大家都知道，值不值得看個人。畢竟那是一種投資
: 我也聽過一個保險投資4%以上的，但他說是平均(20年)
: 高低說不準，可是大家這樣算好像都沒有帶入通膨。
: 現在一年大約是2%上下的通膨，有時雖然不明顯。
: 但只要政策一更動，通膨就很明顯。
: =================================
: 我只要講，認為買房不划算會說不賣。
: 如果買房的人在高點時拋售，去換一個便宜點的，或去租屋。
: 等到低點再購買時呢? 雖然搬家很麻煩就是了。
: 不過這時候的投資報酬率可能就會比4%很多，是用倍數來算。
: 隨便舉個進一點的例子，幾年前的實價登入前或奢侈稅前購買
: 最後在前一兩年拋售，幾年內的投資報酬率是翻倍。
: 所以認為不划算的一點是以20年計算並且房子不賣。
: ================================================
: 至於有人認為租比較划算，確實是。看看亞洲裡面，台灣租屋真是佛心
: 更別提已開發國家中台灣租屋是多麼親民了。
: 最近的日本跟韓國，大家懂得就了解。韓國的押金是租金的80-100倍
: 你不租了要換租其他地方，這筆錢你也不敢花，因為到其他地方也是要這押金。
: 日本呢? 你租屋是空屋給你，裡面連電燈泡都要自己買，更別說傢俱家電或裝潢了。
: 當然這幾年有些地方稍微改變，不過押金部分你要多準備給房東一個月。
: 他們稱為禮金，謝謝房東租房子給你。這筆錢是不退的，所以你租房子要準備四個月租金
: 另外你要不要去跟鄰居交際就是看個人。通常搬入新地方還要買禮物送鄰居(民風)
: 香港呢? 這我應該不用多說租金多誇張，放眼看去台灣房價跟這幾個國家比也沒高多少
: 租金反而是便宜很多
: ================================================
: 最近政府應該發現台灣空屋很多，出租率卻不高。
: 很多房東原因是怕麻煩，不缺錢的根本就不會想自己找麻煩(某些縣市)
: 加上最近政府訂出規定，房東只好轉嫁消費者。
: 看看房屋稅.地價稅.所得稅.2%補充保費，房東只要一租人
: 這些就直接增加，房屋稅從自有變成營業落差就很大
: 更別談其他人為風險
: 所以某些縣市正在推租屋平台，只要房東願意讓政府媒合。
: 直接從稅金地方給優惠，並且保證拿的到租金。延伸的法律問題政府代位求償
: 缺點是你的房子要租誰無法過問，全部讓政府找代管處理。
: 有沒有好處看個人
: ==============================================
: 我在講一個身邊例子，在921前入手的房子(透天)
: 入手價格800萬上下，結果遇到921跟泡沫，房子一度跌破450萬，20年過去了。
: 現在查最近一筆附近幾間賣價，已經一千萬上下了。
: 投資有賺有賠，房子在低點可以長期持有(央行在景氣差漲利息會死更多人)
: 高點時要不要拋售看你，可是其他投資呢? 股票最後剩張紙
: 其他投資惡性倒閉或其他問題，你去提告，或許就只剩下債權證明或協商
: 最後可能只是本金的成數拿回，不過有拿得回來就要偷笑了。
: 大家都以投資多好來討論，沒有考慮到遇到風險的保值度。
: 所以要多方思考比較好。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.200.179
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1491130796.A.E0C.html
→ : 房地產最大特色是槓桿 不是這樣算1F 04/02 19:01
→ : 買股一樣可以槓桿 討論這個沒完沒了
而且置產客來說 很少開槓桿的 大都是買房租人然後賺租金還有房價上漲利益而已2F 04/02 19:03
而且置產客來說 很少開槓桿的 大都是買房租人然後賺租金還有房價上漲利益而已2F 04/02 19:03
→ : 你覺得怎樣就怎樣八 開心就好5F 04/02 19:05
→ : 當然歡迎你發一篇開槓桿的文給大家看看 你高興就好XDD6F 04/02 19:06
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 19:07:08→ : 我建議要以長期持股為例的話 美股會遠比台股為佳
美股持續在創新高 台股之前早就上過萬點
妳數學這麼好 開槓桿的恐怖差距 你自己算得出來7F 04/02 19:07
美股持續在創新高 台股之前早就上過萬點
妳數學這麼好 開槓桿的恐怖差距 你自己算得出來7F 04/02 19:07
→ : 沒興趣算 你自己提 自己算阿XDD10F 04/02 19:09
→ : 不敢面對現實 可憐11F 04/02 19:10
→ : 你覺得怎樣就怎樣八 開心就好XDD12F 04/02 19:10
![[圖]](https://fsv.cmoney.tw/cmstatic/learn/1/20141027113814866.jpg)
→ : 台灣房子過去30年不知漲了幾倍 在過去數十年
長期持有房子的是贏家 依你理論長期持有台股的是輸家
這還不包括你不敢算的槓桿差距
當然 過去績效 不代表未來績效14F 04/02 19:13
長期持有房子的是贏家 依你理論長期持有台股的是輸家
這還不包括你不敢算的槓桿差距
當然 過去績效 不代表未來績效14F 04/02 19:13
→ : 如果從1989年開始算會怎樣呢？18F 04/02 19:22
推 : 1989/1/1台股指數接近6000點 房價我不清楚19F 04/02 19:25
→ : 1987年到現在 可能沒比2003年到現在多多少喔20F 04/02 19:26
推 : 有時候很難理解，為什麼投資證券一定要用leverage,==",有時候很難理解，為什麼投資證券一定要用leverage,==",有時候很難理解，為什麼投資證券一定要用leverage,==",如果要用margin,IB 也只需要2.1%per年，原PO都用還原權值來說明買大盤的報酬率不輸持有房地產了，如果買美股S21F 04/02 19:26
→ : 如果是1989年的話 1989年一堆房子比2003年時還貴26F 04/02 19:27
→ : 30年的台股指數沒加除權息，每年都有除權息27F 04/02 19:27
推 : 美股sp500,差距就更大了28F 04/02 19:27
→ : 很多地方這幾年的房價才剛漲回1989~1990年的價格而已XDD29F 04/02 19:28
→ : 長期持有又變擇時比較 哈哈 真有趣30F 04/02 19:29
我擇時比較? 我不是說了嗎 你要拿1989年也OK阿 我沒數據 你可以拿數據算給大家看看阿
但我提醒你1989年哪時房價很高(之後一堆地方也跌很慘)
很多地方這2~3年才剛漲回1989年的房價而已喔XDD
等你算給大家看瞜 1989年全台房價指數多少 2017年多少
然後1989年還原權值多少 等你給數據摟
→ : 台股走勢只要是水平線就等於獲利了31F 04/02 19:29
→ : 是阿 他那圖還沒算還原權值32F 04/02 19:29
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 19:33:37→ : 奇怪 房子自住省租金 出租有租金 股息能算 租金不用算？自己舉的例子 漏洞百出 越講越可笑33F 04/02 19:30
我文章"就大概算下14年又3個月實收租金(47.5+49.6)/2*14年3個月=691萬"
我沒算租金? 哪這個691萬是什麼? XDD
推 : 1000萬買台積電/鴻海 如何?35F 04/02 19:31
→ : 長期持有美股還能與長期持有台灣房地產一比
至於 台股算了吧
那些自以為是台股股神的 更是算了吧36F 04/02 19:32
至於 台股算了吧
那些自以為是台股股神的 更是算了吧36F 04/02 19:32
推 : 可以算啊，我也覺得房地產不錯，可是不是現在這個價格XD39F 04/02 19:33
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 19:35:17→ : 我等你拿1989房價指數出來啊 長期持有就是到現在啊
不要只敢擇時比較 又不敢算槓桿 弱爆惹41F 04/02 19:34
提出1989的是你 然後質疑 自己又不算XDD 哈不要只敢擇時比較 又不敢算槓桿 弱爆惹41F 04/02 19:34
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 19:36:09
→ : 好奇怪 台股指數沒算股息 房價指數哪時又有算租金
還在硬ㄠ43F 04/02 19:36
天才 還原權值就是把配股配息算回去了還在硬ㄠ43F 04/02 19:36
我的天阿 又一個龍二???XDD
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 19:38:01
→ : 1989是版友提問 結果你只敢算到2003 弱爆惹45F 04/02 19:36
推 : ap給我跪下，拿1989年數據快算好嗎，嘻嘻46F 04/02 19:37
→ : 連槓桿更是算都不敢算 PTT大師47F 04/02 19:37
你很寶 自己提 然後自己不敢算 嘴炮大師嗎?XDD※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 19:39:09
→ : 不用在硬ㄠ了拉 PTT大師還是活在鍵盤自我安慰比較安全48F 04/02 19:39
推 : 原來空空都是股神...嗯 很好49F 04/02 19:39
→ : 歷史輸家就是歷史輸家 鍵盤再怎麼算也不會變贏家50F 04/02 19:39
你說你嗎?XDD※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 19:40:48
推 : 老天爺送錢花的時候來了51F 04/02 19:41
→ : 再怎麼硬ㄠ 打再多XD 也改變不了被房地產嘎上天的事實
真的是 弱爆了52F 04/02 19:42
3574萬>3465萬 嘎你嗎?XD真的是 弱爆了52F 04/02 19:42
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 19:44:03
推 : 哥哥，告訴 人家還原權勢值是什麼好嗎54F 04/02 19:43
這種沒讀書 龍二型的 告訴他也聽不懂XDD※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 19:45:49
推 : 03年如果買 台銀終身還本壽險有5%喔55F 04/02 19:46
![[圖]](http://www.naipo.com/Portals/1/web_tw/images/pic0106-023-a03.png)
信義房屋 - 信義房價指數：2017年04月大台北月指數(更新日期：2017-05-17) 信義房價指數_2017年04月大台北月指數：為使房價指數能夠反映瞬息萬變的房市脈動，信義房屋開業界先河，首創「大台北都會區房價月指數」，讓各界掌握「真實且即時」的房價動向。 ...
→ : 北市94/01 47.01 2017/02 115.26
依張金鶚圖表 北市1989指數約等同2005(94年)
現在的北市房價指數相比1989約為 115.26/47.01=2.451859F 04/02 19:57
對了哪1989年台股多少6000點嗎?我沒查依張金鶚圖表 北市1989指數約等同2005(94年)
現在的北市房價指數相比1989約為 115.26/47.01=2.451859F 04/02 19:57
2017年3月31日 台股還原權值16000點 16000/6000=2.66倍
這樣倍數差不多 但台北多賺了20多年租金
但 你這是台北 全台呢? 只拿台北來比我台股大盤 這樣不對吧?
哪我也拿鴻海跟台積電來跟你台北比好了XDD
要不要去看看1989年這兩隻還原權值到現在漲幾倍XDD
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 20:06:15
→ : 如果開槓桿 約為8.17262F 04/02 20:04
買股開3被槓桿 好像差不多XDD→ : 你真的很弱 藉口一大堆63F 04/02 20:04
有點常識的人都是知道1990年上下泡沫破裂後 台北以外的地方跌的遠慘過台北懂?XD
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 20:08:46
推 : 算這些都假的，股票買到滿了嗎？64F 04/02 20:07
蠻滿的 大概我閒錢的8成都買了 快2千萬吧※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 20:10:42
→ : 根本不用算還原權值 因為房價指數本來就沒算租金65F 04/02 20:09
當然要算 租金報酬跟 配股配息率差這麼多 不算根本不准好嗎如果租金報酬率每年3% 配股配息每年8% 20年差超多好嗎
拜託一點XD
推 : 隨時隨地買滿手，在股市房市切換，計算才有意義66F 04/02 20:09
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 20:12:40為什麼你不買房？(2) - 台灣是房市天堂？ @ 鬼島狂想曲 :: 痞客邦 PIXNET ::
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房價問題一直是近年來台灣人心頭揮之不去的夢魘，許多人想買房卻又拿這問題沒輒，因此老百姓渴望政府趕快解決這問題。 財政部與中央銀行近日也因此在立法院財政委員會的院會上提出健全房市(我們直稱打房，但官 ...
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為什麼你不買房？(2) - 台灣是房市天堂？ @ 鬼島狂想曲 :: 痞客邦 PIXNET ::
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房價問題一直是近年來台灣人心頭揮之不去的夢魘，許多人想買房卻又拿這問題沒輒，因此老百姓渴望政府趕快解決這問題。 財政部與中央銀行近日也因此在立法院財政委員會的院會上提出健全房市(我們直稱打房，但官 ...
→ : 1991為100，2012就超過150，2012到現在又漲了多少
自己去算八 懶得跟PTT大師浪費時間71F 04/02 20:13
幫你算下 按信義房價指數 2012年到2016年第四季漲20%自己去算八 懶得跟PTT大師浪費時間71F 04/02 20:13
所以換算下來是150*1.2=180
1989到2016全台漲1.8倍 1989年1000萬的房子到2016年是1800萬
股票 1989年5873點 2017年3月16176
16176/5873點=2.75倍
1000萬的買近放到現在是2750萬
1800萬+租金(你自己算)
跟2750萬
我看也差不多喔XDD
我家有一間房子 1992年買的900萬 一開始租2.3萬 現在租2.8萬 沒空租過
目前收租金720萬左右 還沒扣稅金 修繕費XDD
→ : 台灣利率高時 最好租金報酬率只有3% 胡說八道
版上前面才有一篇台南的 全現金換算出租報酬率就3%73F 04/02 20:15
版上前面才有一篇台南的 全現金換算出租報酬率就3%73F 04/02 20:15
推 : 開槓桿開錯方向, 只好像現在這樣到處抓交替..75F 04/02 20:17
→ : 用槓桿算就約10% 現在央行利率?76F 04/02 20:17
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 20:23:45※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 20:28:56
信義房屋 - 信義房價指數：2017年第一季全台都會區季指數(更新日期：2017-04-26) 信義房價指數_2017年第一季都會區季指數：信義房屋每一季公佈全台主要都會區房價指數，讓房地產參與者，能夠有一個客觀的指標來「看清真實房價走勢」。 ...
噓 : 假如？78F 04/02 20:29
→ : 據此，若以91年為基準，277.06/97.63= 2.83779F 04/02 20:29
龍二 你自己說1989與1991房價指數約相同的呢然後1991Q等於張的圖表2005Q2到Q3
哪這樣應該是276/130*1000萬=2123萬吧
哪就變成2123萬+租金VS2750萬
應該買房小贏吧
怎麼辦 用你指定的1989年 還只是小贏XDD
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 20:38:57
→ : 反觀台股 91年1月份 約為5800點 漲多少 大師請自己算
若以89年為基準 房價與91相去不遠 姑且以100計
277.06/100=2.7706
反觀台股 89年1月 約為9000點 持有到現在 漲多少 自己算
你的臉 可以再腫一點
如果再加計你膽怯的槓桿倍數 房地產再乘以3
回到之前講的1989年(民國78年) 台股將近6000點 漲多少
請大師再算一次80F 04/02 20:31
龍二你自己說1989與1991房價指數約相同的呢若以89年為基準 房價與91相去不遠 姑且以100計
277.06/100=2.7706
反觀台股 89年1月 約為9000點 持有到現在 漲多少 自己算
你的臉 可以再腫一點
如果再加計你膽怯的槓桿倍數 房地產再乘以3
回到之前講的1989年(民國78年) 台股將近6000點 漲多少
請大師再算一次80F 04/02 20:31
然後1991Q等於張金鶚的圖表的2005年Q2到Q3(看清楚點)
哪這樣應該是276/130*1000萬=2123萬吧
然後1991年1月台股指數是4258點不是5800點好嗎
所以就變成
16176/4258*1000萬=3798萬
2123萬+租金VS3798萬 哇勒 買房大輸XDD
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 20:43:04
→ : 房地產是277.06/123.47(參照2005年全國房價指數) 超過兩倍要不要幫你買萬金油抹一下臉
你的臉不痛 我的手都痛了88F 04/02 20:41
自己看清楚張金鶚的圖對上來應該是2005年Q2到Q3間 不是Q1喔 看清楚點XDD你的臉不痛 我的手都痛了88F 04/02 20:41
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 20:44:38
如果是1989年的話 1989年1月3日台股是4873點才對
所以1989年的話16176/4873*1000萬=3319萬
2123萬+租金VS 3319萬 我勒買房又輸了XDD
你手痛 是因為覺得自己太糗 拍桌子拍到痛嗎XDD 哈哈
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 20:52:04
推 : 其實你忘了所得稅和土增稅
還有交易稅91F 04/02 20:53
他臉已經夠腫了 放過他吧還有交易稅91F 04/02 20:53
不然龍二這樣好了我們來算大家買股票都是買在1990年2月10號(12495點)到現再好了
這樣買房就大贏了
你說好不??? 給你爽喔不錯吧
只是不知道1990年2月10日買房的人房子多貴就是了XDD
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 21:00:06
推 : 要算2者獲利了結 要有這
一個是交易額千分之三 一個是獲利要扣稅
然後股息也有稅93F 04/02 20:57
一個是交易額千分之三 一個是獲利要扣稅
然後股息也有稅93F 04/02 20:57
→ : 這樣算不完了 放過我吧XDDD96F 04/02 21:01
→ : 比一比其實台股只要不買到劣股 一般績優是高於房市97F 04/02 21:01
推 : 1若當初買兩棟各500萬 再加上各500萬貸款呢？ 2假設是買1棟500貸500 另外500買股呢？ (買股多數人不會貸款而買房有租金不擔心貸款) 買股漲跌壓力大 多數人選擇房市不是沒原因的98F 04/02 21:02
推 : 某人想要為房地產護航提一堆數據卻又無法佐證被打臉，可悲613F 04/03 15:31
→ : 看到所謂房地產是民生必需品我笑了~615F 04/03 16:02
推 : 推一個616F 04/03 16:08
推 : 看到沒料的某s瘋狂跳針的樣子 滿好笑的617F 04/03 23:32
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(apege520.): Re: [請益] 租不如買? 買不如租? - home-sale板