Re: [閒聊] 雙北漲幅與其他漲幅 - home-sale板

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作者 NovaShin (DAMN)
標題 Re: [閒聊] 雙北漲幅與其他漲幅
時間 Tue Feb 1 21:15:20 2022

※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言：
: -----
: 不過以不專業囤房的房東來看
: 雙北基本上2013-2014買的預售屋，還有一半以上未解套(包含紅單接手的
: 之前有碰到的amax. 全坤威風都是，到整個北投奇岩的案子，副都心20131-14的案子都是
: 更別說淡水的海洋都心系列

十年代銷仔出來給點意見
基本上淡海，跟新莊這兩個區域
都是有一些先天上的問題
非常的複雜但我愈最簡單的方式講

淡海最大的問題就是交通
我以前在賣海洋嘟嘟1&2的時候
只要登輝大道一個車禍
整個淡海基本上就癱瘓了
再來是輕軌蓋好後
大型橋墩導致淡金路縮小就更塞車
加上海洋嘟嘟4600戶跟
台北灣123567開發起來人越來越多
交通越來越壅塞
這是淡海的價格沒有噴發的原因

以往我從新北要進淡海
進去算是比較不塞的
但看到要出淡海
左邊那一排車海真的就很塞
比方說我學長住裡面要到北市上班
只要一個車禍就好
他就有遲到豁免權
要打9點的卡他要7:30就出門真的太累了

但這一波漲價，淡海也有影響
朋友的案子都已經
賣到27萬甚至更高了（新市一丁目)
而水公園，公園居，漢堡家樂福
那段35甚至見四的都有

講回海洋嘟嘟，因為戶數太多
第一期1400多戶第二期也1400多戶
價格拉不上來並不是因為投資客
而是聽說因為管委會對仲介帶看
有很多限制所以價格才拉不上來
當然戶數太多也是一個原因

海洋嘟嘟投資客是很多
但早在105~109這幾年洗光光了
我是海洋嘟嘟當年業績王
一期我就賣了6億8
二期兩億業績送學弟妹
跳去貿易公司打工一年
所以可以很明確的跟您報告
問題並不是投資客

而宏普AMAX的問題在於
他是一般事務所
加上單層戶數太多
而且舊款的一般事務所當戶不能做廁所
所以他的價格一直拉不上去

嗯，不要說AMAX了
連那整排的都峰苑
中央公園，鄉林淳青價格都上不去
純一般事務所的新富邑更是辛苦
我們那時賣到52~55...

我個人認為頭前賣到6X是假議題
因為國美璞園做小坪數
所以單價才能拉到這麼高
加上國美璞園光環又預售
所以相對單價拉高
但頭前能站上多少？
看看旁邊的一品莊，冠德系列
亞昕系列就會知道了

新莊的結構性問題是要先知道副都心的定義
之所以是副都心
就是他是老二
老大就是正都心
台北縣政府所在地的板橋

比方說當初台北市的正都心是中正區總統府
但1980年代時任台北市長李登輝
就認為都心會慢慢老去
所以進行軸線東移
統領商圈才會起來
最後拍板定案
台北市的副都心就是信義計畫區
https://imgur.com/V5QzQxf

當年信義計畫區的土地使用分區規劃非常久
是台灣第一個完整住商分離的重劃區
https://imgur.com/XLZIRbt

而且住真的就住，商真的是商
https://imgur.com/AezpxWV

新光三越，中國信託，國泰總部，群益總部
世貿三館還有台灣的驕傲，台北101
https://imgur.com/BKdXzLh

還有那時候超屌的華納威秀
把整個東區頂好電影院，西門電影街打趴

所以新莊副都心最大的問題
就是商業區沒有全部做商業使用
加上當年台北市就這麼小
跟新加坡差不多大
只能往東走
所以信義計畫區完全成功

新北面積大台北市不知道幾倍
而且現在重劃區雨後春筍一直跑出來
新店有央北跟十四張
三重有二重左岸右岸跟仁義
板橋江北有ABCDEFG區
後面還有全部做小坪數的溫仔圳
跟死灰復燃的洲子洋
所以副都心才會跟淡海一樣
處於尷尬狀態

基本上，這一波房價大漲
雙北市大多只是回來
然後多上去一些而已
而江北央北那是建商讓利根本不算漲

以上就是針對為什麼
AMAX跟海洋嘟嘟會很喘的原因

講到意猶未盡也來講一下青埔仔
https://imgur.com/qloZkd8

青埔2016我去作案前跟市調的時候
就是一個大寫的慘，有多慘？
就是你照片看到這麼慘

但為什麼青埔這一波可以拉上來？
前面提到了，有學校
有生活機能，有電影院有大賣場
有便捷的高鐵，有完整的環境
根據亞當史密斯的看不見黑手
供需與人心，就是會往上漲
青埔的拐點是Xpark水族館
加上高鐵月票到台北市換捷運方便
那時候20~30雞蛋水餃價格
讓你從新北第一環30坪
到青埔可以買60~70坪
所以市場才會整個大噴發

還有當初大家嘲笑鬼城的Outlet
剛好遇到疫情
不能出國所以大家都去Outlet吃飯
發現哇靠
這個地方氛圍不輸新板跟信義計畫區耶
（我講的是氛圍，逛百貨電影院的沉浸感覺）
順帶一提
青埔的幾個ATMOS劇院畫質音質都屌打威秀系列
加上高鐵月票到台北車站很方便
所以價格才一路噴上45~50萬

大概是這樣，希望給各位參考
若有意見可以交流指教

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※ 同主題文章:

[閒聊] 雙北漲幅與其他漲幅

02-01 18:38 a386036.

Re: [閒聊] 雙北漲幅與其他漲幅

02-01 21:15 NovaShin.

Re: [閒聊] 雙北漲幅與其他漲幅

02-02 00:17 calvinshiu.

Re: [閒聊] 雙北漲幅與其他漲幅

02-02 02:32 Freighter.

Re: [閒聊] 雙北漲幅與其他漲幅

02-02 17:22 jamo.

※ 編輯: NovaShin (1.171.127.247 臺灣), 02/01/2022 21:20:27

推 OHHEEEEEED: 優文1F 02/01 21:24

推 figurehead: 央北江北爲什麼是建商讓利？不漲翻天2F 02/01 21:24

江北央北我之後會專文解釋～

→ NovaShin: 抱歉我用電腦打排版也是一直斷行QQ3F 02/01 21:25

推 Skydier: 推4F 02/01 21:25

※ 編輯: NovaShin (1.171.127.247 臺灣), 02/01/2022 21:31:37

推 ppnow: 青埔還沒結束，就等站前5F 02/01 21:28

站前A+那時候我跟我大發哥鄭總裁
（挪抬表示尊敬）
報區域行情25萬他就毅然決然不賣放到現在
只能說他真的是神眼光
超越都發局的眼光
但青埔是不是真的還沒結束？
最後要回到消費者的可支配所得

也就是說當區域房價高出當地居民的負擔時
價格就會鈍化
比方說最明顯的例子就是內湖五期
或是中山區，大直，信義計畫區，新板等
所以青埔房價會到哪，支撐在哪
還是要回到青埔有沒有相關產業規劃
以及非青埔上班的人能忍受通勤忍受多久

※ 編輯: NovaShin (1.171.127.247 臺灣), 02/01/2022 21:36:33

推 TACO17: 請問大大淡海會漲到淡江大橋完工前嗎6F 02/01 21:32

這波淡海房價會上去是因為
士林北投竹圍紅樹林一路擠壓
連A7都見3了，所以也跟著上去

淡海真正的榮光是北側快速道路
唯有讓士林北投(北市)的人快速進入
淡海才會起來，淡江大橋帶你繞八里64
只能吃到買不起蘆洲三重新莊50~60的消費者
而且淡江大橋的下橋口是在台北灣那邊
大量車潮要往新市鎮走也是卡

淡海真正要崛起，奮起
重點是淡海新市鎮第二期徵收
只要淡海新市鎮第二期能徵收
並且放入重點產業（電子機械製造業等）
住淡海，在淡海上班
這樣淡海才會成形
不然一個只靠交通沒有產業的區域
他勢必就會有天花板

→ iamneptune: 專業7F 02/01 21:36

→ yiliang1107: 那個花田囍事是在區外8F 02/01 21:41

區外14區內也好不到哪去
聯上世界，寶徠花園大逃殺
寶徠投資客不想交屋然後貼白布條
我都歷歷在目
去明日苑找同事泡茶也是大寫的慘
畢竟都是自己人不好打自己人
貼貼區外的比較不會誤傷敵軍

推 wseedw: 權狀接近50算小坪數喔？9F 02/01 21:42

璞園小坪數，青玥是品牌光環
我知道很多人會認為頭前上來了
但你們應該沒有經歷那一段
進去接待中心買55
然後成屋出來賣50的階段
區域最怕的就是預售創新高
旁邊成屋還是喘阿喘

→ yiliang1107: 青川也是在區外XD10F 02/01 21:42

推 CJMcCollum: 我2019年初買青埔國小附近預售一坪25上下11F 02/01 21:45

推 leota: 淡海新案真的都有29、30了12F 02/01 21:46

→ CJMcCollum: 剛蓋完裝潢完入住後悔的就是當初買太小...13F 02/01 21:47

→ yiliang1107: 看產品跟地點，青埔那時有一字頭的
主要是寶佳系列，其他產品還是有堅守在2字頭
這邊純討論區內。14F 02/01 21:48

推 nthomas: 想聽江北央北17F 02/01 21:51

推 paul76318: 新店板橋本來就貴，別買比市區貴就算跌也相當有限吧18F 02/01 21:54

推 chrispherd: 推個19F 02/01 21:55

※ 編輯: NovaShin (1.171.127.247 臺灣), 02/01/2022 21:58:22

推 yiliang1107: 青埔觀點不是很認同，但其餘地方推20F 02/01 21:57

→ NovaShin: 沒有說青埔不好啦，你有要多買我幫你介紹XDD 底嫁給你21F 02/01 21:59

推 Axcic: 可以分析一下塭仔圳嗎22F 02/01 21:59

https://imgur.com/cn3kMyg

溫仔圳當年是由明日城系列開始打
會有溫仔圳也是因為副都心崛起
只好往西側溫仔圳擠壓
結果明日城推個幾年就遇到105年大逃殺
溫仔圳就趴下去了
到現在才要開始規劃

直到兩年前的海悅花園
茂德新泰陽把價格拉到四字頭
但問題來了，連排小潘鳳梨酥要抽號碼牌
西側的崁頂，頭前，副嘟嘟都還在喘
我真的看不懂溫仔圳要怎麼玩？

推 kill2400: 可以在請教一下你怎麼看二重？還有機會向上嗎？現在好23F 02/01 21:59

二重右岸就是標準的長條形重劃區
當年我們買地推案成本就是65~66
現在好像超過了，問題就來了
三重在地的人有辦法支撐65~66這個價格嗎？
如果可以就有撐，但如果沒有就要靠北市
問題來了，北市人對三重接受度高嗎？
這十年我經歷很多喊很大聲的重劃區
最後還是要回歸到人口
交通，生活機能跟可支配所得
二重最好的買點是昕悅灣，左岸京站45~49
淳美術64風光結案，問題來了
在上去70你覺得北市客會怎麼想？

但往好方面想，大同區現在亞昕華威115~120
宏國大道城一期90，二期120
這也有助於擠壓到三重去

而二重左岸的問題在於大量的工業區
現在甲要做之前味全新燕賣給茂德那一塊
我離開代銷一年就是去湯城上班
我自己是很不喜歡那一代的環境
現在在炒新北第二行政中心
等等，中央規格的中央合屬辦公大樓都在喘了
地方規格的第二行政中心是...?
https://imgur.com/LVEBE6n

我真的是看著中央合屬辦公大樓長大的

→ kill2400: 像大概5x 之後有機會回落嗎？24F 02/01 21:59

推 shenevol: 推優文期待江北央北文25F 02/01 21:59

推 jecko: 敲碗想聽央北跟江翠北26F 02/01 22:00

→ yiliang1107: 青埔買夠多了，而且是2018、2019買預售
就純粹覺得青埔拐點跟水族館無關27F 02/01 22:00

你是聽說，我是親身經歷

推 chipretender: 我是覺得可能有關，畢竟也是大幅提高青埔知名度算另類題材效果。何況原本基本面就有吸引力。29F 02/01 22:03

→ yiliang1107: 認真說水族館的影響力，遠不如IKea31F 02/01 22:04

推 kill2400: 二重左岸32F 02/01 22:04

→ yiliang1107: 水族館跟outle都有屬於自己特定客群
尤其水族館更偏向一次景點。33F 02/01 22:05

推 jecko: 另外溫仔圳全面開發未來對頭前副都心殺傷力會有多大35F 02/01 22:06

→ yiliang1107: 溫仔圳真的潛力無窮36F 02/01 22:07

推 chipretender: 我是被水族館吸到，畢竟之前住ikea敦北附近對ikea早完全沒感覺，但水族館？哇！37F 02/01 22:07

→ yiliang1107: 週邊有統計過，26名桃竹地區的人39F 02/01 22:09

推 cms23: 小弟觀察王，在此給您一個代銷王稱號40F 02/01 22:09

謝主龍恩！

→ yiliang1107: 這兩年會注意到青埔，多半是ikea轉移41F 02/01 22:10

推 wonstop: 期待央北江翠北文42F 02/01 22:10

推 zhi5566: 竹北一堆投投往青埔買有一個朋友也找我去但我後來還是43F 02/01 22:10

→ yiliang1107: 竹北搭高鐵下車去ikea晃晃，再outle走走44F 02/01 22:11

→ zhi5566: 買新竹45F 02/01 22:11

推 chipretender: 看來我對桃竹人不熟XD46F 02/01 22:11

→ yiliang1107: 另外就是桃園各項大型活動、跨年、萬聖節、音樂節47F 02/01 22:11

→ zhi5566: 竹北仔根本不會搭高鐵去啊直接開車去方便又可以載東西48F 02/01 22:12

→ yiliang1107: 全部在青埔舉辦，能見度提升
但或許就像c大所說，台北人認識青埔從水族館開始
…都在這裡置產了，怎麼會沒有親身經歷XD49F 02/01 22:12

→ ipipwrong: 青埔104-105真的趴在地上,明日苑一堆賠售戶沒人要買~52F 02/01 22:14

→ NovaShin: 其實真的沒人在乎青埔開ikea53F 02/01 22:14

→ ipipwrong: 區外的花田喜事12-13,也賣得虛累累,板上那時就有名不就54F 02/01 22:15

※ 編輯: NovaShin (1.171.127.247 臺灣), 02/01/2022 22:15:52

→ ipipwrong: 青埔開車王,被噓爆！交通建設陸續到位,北客效應全湧現55F 02/01 22:15

→ yiliang1107: https://i.imgur.com/qRYm8bS.jpg56F 02/01 22:16

→ NovaShin: 二重左岸其實也可以參照溫仔圳那張圖唷＠kill240057F 02/01 22:16

→ ipipwrong: 2x萬青埔跟淡水,我也選青埔,都要到北車,淡水要坐多久!?58F 02/01 22:16

→ yiliang1107: 國品苑是明日系列第一案，實價登錄就在那裡59F 02/01 22:16

→ ipipwrong: 但青埔這波5字頭我判斷到頂了,6有難度,6就回流新北去了60F 02/01 22:17

→ NovaShin: yiliang，那個案子就是我學長的，所以你只是看到表象61F 02/01 22:17

→ yiliang1107: 你不在意，不代表其他人不在意XD62F 02/01 22:17

推 alonzohorse: 想請益大大對A7怎麼看？63F 02/01 22:17

https://imgur.com/jqc4pxK

https://imgur.com/xElR3w2

https://imgur.com/Bfbb1qh

https://i.imgur.com/4ufs3ZD.jpg

我剛好是在A7最低點的時候在賣的
這個電子錶板我做的所以應該沒版權問題
A7會是雙北2022的救贖與應許之地
等等，A7是龜山耶怎麼會是雙北應許之地？
因為桃園現在福利給很好
所以連土城三峽樹林都要4X 5X了

上面林口5x萬，山下下新莊也是快40萬
3x萬很合理，加上上面的產業區
我個人的觀點
區域一定要有產業跟生活機能
房價才會有支撐
我的漂亮跑單姐姐同事當初賣新潤斐麗
印象中有18~19坪套房
現在租金都相當不錯，原因就是有園區產業
租給4~5萬的單身或頂客族，租金都很漂亮

而龜山的工業土地在中美貿易戰那年幾乎都被搶光
所以龜山的產業與就業是沒有問題的
生活機能就要等正A7那條長條型的商業區開發
但A7的命運分叉路
就是A7那條商業區要真的做商業區
而不是蓋一堆一般事務所假住宅

→ yiliang1107: 表象什麼？凡正實價登錄就是2字頭64F 02/01 22:18

推 chipretender: 之前有人拿青埔跟信義計劃區比我倒是有不同想法，信義計畫區的規劃是很確定而且產業先行的，青埔倒是沒有……
所以我覺得一切先看站前，站前確定了才可能繼續攻頂。65F 02/01 22:18

→ yiliang1107: 1字頭也有就M+、佳瑞、上城捷境（面大佛）70F 02/01 22:19

推 kill2400: 感謝原po71F 02/01 22:21

推 chenj182: 認真請教大大對央北和十四張看法，謝謝72F 02/01 22:22

基本上央北跟十四張就是信義大安的救贖
江北就是板南線的應許之地
這兩個區域我會用很詳細的資料在跟大家報告
※ 編輯: NovaShin (1.171.127.247 臺灣), 02/01/2022 22:31:41

推 xia0708: 推想聽江北央北分析文73F 02/01 22:24

→ glin5566: 南港旁的汐止和深坑有機會再漲嗎？74F 02/01 22:27

https://imgur.com/UsTZXKr
https://imgur.com/doLOtks
https://imgur.com/1w21Qm7

我剛好待過汐止半島花園
甲山林天廈，遠雄Utown
還有深坑第一豪宅oo苑
基本上汐止先天氣候環境，還有砂石場較多
還有潮溼，所以有些人寧願往西走也不會往東走
但汐止最好的居住核心還是在汐止活動中心那一代
那附近的合陽系列站穩四字頭
聽說今年會有新案推五字頭
以汐科薪資支撐是沒問題的

而深坑因為山多，北深路長長一條
我還印象中遇到垃圾車我就陪他收了一整條
北深路的垃圾，因為根本沒辦法超車
深坑也沒有平坦的腹地或是重劃區
本來黑松舊廠有想做百貨但一直沒消息
所以他就是個近台北，方便，純樸
但應該不太會漲價的地方

推 ilovehsnu: 想聽央北文＋175F 02/01 22:28

推 fenway18: 我以為板南線的應許之地是土城76F 02/01 22:34

40萬能應，現在都要55~60硬不起來惹

推 pftman: 感謝分享77F 02/01 22:38

※ 編輯: NovaShin (1.171.127.247 臺灣), 02/01/2022 22:43:44

推 sdbb: 漂亮同事的圖？78F 02/01 22:42

推 uvuv: 感謝大大分享79F 02/01 22:42

推 alonzohorse: 感謝分析80F 02/01 22:44

推 derji: 感謝分析長知識了81F 02/01 22:46

推 yao60301: 謝謝分析82F 02/01 22:47

噓 CYAward: 哥頭前已經好幾個案子成交到快70了耶83F 02/01 22:49

弟，頭前的新富都系列12345
坪數有大有小
扣掉發歌的新富都還有冠德系列
大坪數還有兆之丘
這些你找一個實登超過60的給我看一下
扣掉璞園跟國美
你找個成交60的給我看好嗎
好，我們扣掉隨便蓋的
李天鐸的誠，國泰的新莊園
冠德系列還有一堆

有些剛進房地產的同行或是投資客
還有這幾年進場的少年百萬仲介
常常會見山是山
但久了，過了三五年你才會知道
建商要創價其實是不難的
但也要你出的了場才是贏

推 Sam27: 聽君一席話,勝讀1年PTT84F 02/01 22:49

※ 編輯: NovaShin (1.171.127.247 臺灣), 02/01/2022 22:57:04

→ CYAward: 你拿淡海比新莊副都心?然後說林口5X新莊40?
為了麼林口我去看都是32?典型捧A貶B85F 02/01 22:51

這位同學，你太激動了
靜下心聽我說
去年我去林口前段賣50萬我也覺得見鬼了
中段42萬我也覺得見鬼了
尾段38我也覺得見鬼了
一開始不只有些新北市的客戶會覺得
憑什麼你林口賣得比新莊貴？
連我也這樣認為
但我花了點時間做了些功課
加上跟客戶討論得出一個結論
https://imgur.com/tnplMUN

林口根本不是新北市的人在買的
也就是說，像你一樣會拿新莊，土城來比的
就完全不是林口的TA
林口的客人幾乎7~8成都是走中山高
我賣A9頭賣到49萬
來的都是25~35的北市二代
現居地有六七成都是內湖南港
還有中山高北市沿線的幾個閘道的客戶
真的要講蠻複雜的，不知道這邊能不能貼臉書
有興趣可以點進去看，不能貼臉書我會刪除
https://reurl.cc/DdllWN

我有針對林口的高房價做實務上的解釋
你可以不認同，但我只能告訴你
林口的TA不是你，是北市高資產客
有空可以樂居一下森聯41的實登

別這麼上火^_^

推 pavaro: 專業！87F 02/01 22:55

※ 編輯: NovaShin (1.171.127.247 臺灣), 02/01/2022 23:07:40

推 alonzohorse: 林口才32？88F 02/01 22:58

32現在只能買後段了，很後面後面的
新潤Double事務所要38~39，住家破4

推 lukesama: 哥，我想聽一下三重仁義與重陽重劃區的分析文89F 02/01 23:03

仁義就很像重陽，沒有捷運站，進台北
重陽大概我入行之前推的，我比較少研究
但價格就定板在那
重劃區的邏輯是這樣
只要沒有大型商業機能，公共建設
交通路網，捷運影城學區等
他的價格就只會跟著通貨膨脹往上走
比方說新板特區的價格就是卡在那上不去
因為沒有後案推前案了

而仁義重劃區就是三重舊區想換新成屋
但去二重看到60幾萬買不下去的應許之地
仁義比較可惜就是都推小坪數
當初大多落在45~46，大景匯推案的時候
但去年國泰呵呵橫空出市推到50~55
所以仁義價格就被卡上去了
但由於仁義是小型的自辦重劃區
缺少大型公共建設，就只能祈禱元利那幾塊地
一樓店面都開全聯，這樣生活機能會好些

推 NicholasTse3: 這篇內容有高雄王的水準推！！！90F 02/01 23:03

推 peggy1989: 不好意思請問一下最近有點被基隆新xx的廣告洗到有點燒請問建議嗎？一坪2x91F 02/01 23:03

新橫濱那塊前身叫香格里拉
當年海洋嘟嘟推完本來要接著推
後來遇到基隆議長事件..就停到現在
基本上他的點位比較裡面
所以要有巨幅漲幅我覺得很難
但如果以自住的話我是很推薦的
因為這次發哥找的是日商華大成
日本五大建商之首
當初我在賣松江一號院的時候跟他們交涉過
日本第一，沒有之一
有興趣可以看一下我這篇分析日本五大建商的文章
https://reurl.cc/rQv3dN

買基隆房子，客戶大賺錢的我只知道
城上城當初賣16萬，跟發哥信義城賣15~16萬
拉回現在的通貨膨脹漲上來
城上城是因為很快就上高速公路，對面又有長庚
所以很多護士醫師就買那，所以社區有支撐
加上城上城又是潤泰營造，公設非常豐富

而信義城會賺是因為他比旁邊微笑台北便宜7~8萬
所以低於市場破盤價，市場拉回就賺了

推 asdlkjfgh: 專業93F 02/01 23:04

推 athpro700: 優質94F 02/01 23:05

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噓 CYAward: 直接591輸入遠雄林口至少10個案子近期均價在31 3296F 02/01 23:08

弟，我跟你解釋一下
遠雄大概2006年就進去林口了
https://imgur.com/ioJzOsf