看板 home-sale
作者
標題 [請益] 租金投報算起來是負的，問題出在哪?
時間 Mon Jun 27 16:14:14 2022
作者
標題 [請益] 租金投報算起來是負的，問題出在哪?
時間 Mon Jun 27 16:14:14 2022
最近在細算房租的現金投報率，遇到問題希望房板各位前輩能解惑
用的是親人今年成交的實際例，只是方便計算有把數字改過做四捨五入。
( 因為頭期我有參一咖 ， 所以一半也算自身的例子)
物件是台中 74環內 10年內電梯大樓一房
下斡旋時粗估 總投報 3%，貸款8成利率1.56% 30年 (考量升半碼所以改用1.685計算)
套用C大的公式計算 3*5 (5倍槓桿) - 1.685 *4 (資金成本) = 現金投報 8.26%
當時覺得這個年化報酬已經比定存好上很多，所以沒想太多就購入打算六年後賣出換房。
直到最近交屋完成也把租客搞定，想說列出所有成本細算看看看看年化實際是多少
直到最近交屋完成也把租客搞定，想說列出所有成本細算看看看看年化實際是多少
https://i.imgur.com/GWOcvXi.png (使用Excel IRR 函數)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/GWOcvXih.png)
結果如上，列完之後年化竟然是 -0.95% ，完全出乎意料。
之前一直以為總投報的3%就是地板了，有槓桿現金投報再怎麼樣也不會更低。
如果-0.95%正確那等於報酬全倚賴後續漲幅了，要是漲不夠多還高機率輸定存。
再算上處理交屋跟租約的人力成本感覺上完全不划算。
想知道各位前輩這筆交易跟計算的問題到底出在哪裡?
1. 買太高 ( 但是同社區實登單坪最新已經漲過入手價了)
2. 租太低 ( 有可能，但總投報3%算是非常糟的出租件嗎?)
3. 交易成本過高 (一切都是萬惡仲仲收太多? )
4. 持有成本過高 (事前真的完全沒注意到管理費跟凶宅險比想像中高)
5. 抱太短 ( 本來希望6年後能換大房自住，要強制延後了嗎? )
6. 我算錯 ( 希望是這個，房版都說租金 > 利息 就能穩賺，怎麼就我算起來是負的)
因為頭已經洗下去，就算發現不對勁這一件基本上也只能祈禱可以凹到漲幅救回來。
本來自己也有打算購入自己的首購房當投資，算完嚇到目前想先丟回定存了。
至少希望自己出手前能好好找出問題，不要重蹈相同的覆轍
麻煩各位大前輩賜教了
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 165.225.97.98 (日本)
※ 文章代碼(AID): #1YkMROeg (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1656317656.A.A2A.html
→ : 一年收27.5 總投報就沒有3%了啊
而且那個公式根本沒用吧
我不知道為什麼要用一個根本沒用的公式 說他是速算1F 06/27 16:21
哭 因為C大這篇文是我進房版第一篇拜讀的文章而且那個公式根本沒用吧
我不知道為什麼要用一個根本沒用的公式 說他是速算1F 06/27 16:21
所以對這公式印象很深，沒有想到直接套會有這麼大問題
#1XDAFwqH (home-sale)
Re: [請益] 出租投報率的算法 - 看板 home-sale - 批踢踢實業坊
做投資,基本投報率和現金投報率都要看. 600萬月出租2萬.年收租24萬. 我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金. 然後貸款8成+1.3%利息. 這樣基本投報率4%.
做投資,基本投報率和現金投報率都要看. 600萬月出租2萬.年收租24萬. 我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金. 然後貸款8成+1.3%利息. 這樣基本投報率4%.
→ : 你套C大的公式，但你壓住總報酬又低估資金成本4F 06/27 16:23
→ : 其實他提那個公式的時候我就說不行了
買房子為什麼有需要用速算我是搞不懂
又不是五分鐘要決定買不買5F 06/27 16:24
買房子為什麼有需要用速算我是搞不懂
又不是五分鐘要決定買不買5F 06/27 16:24
→ : 買新大樓出租 根本傻逼8F 06/27 16:26
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/erwItD1h.jpg)
購屋出租之投資報酬率
![[圖]]()
購買房屋來出租，當個包租公(婆)，不只每月有租金收入，又可以靜待房地產升值，是許多退休族夢寐以求的一種投資方式。房地產投資和其他投資標的一樣，有波段操作以及長期投資的形式。買屋出租則是屬於長期投資的一種，是比較保守及風險較低的投資型態。但是無論任何一種投資都必須先知道投資報酬率到底是多少，才好預做規 ...
![[圖]](https://www.masterhsiao.com.tw/images/masterhsiao_ico.gif)
→ : 用這個算吧11F 06/27 16:30
推 : 當仲介的打工仔？自費貼仲介錢？
不要花仲介費你就賺了45萬 仲介費收去你就賠錢
房屋交易成本太高 不是專業的不要想一直交易12F 06/27 16:30
不要花仲介費你就賺了45萬 仲介費收去你就賠錢
房屋交易成本太高 不是專業的不要想一直交易12F 06/27 16:30
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/Ljbr41Ch.jpg)
→ : 仲介費6% 吃總價的所以五倍槓桿 就是你本金的30%16F 06/27 16:34
→ : 沒有算寬限期和賣掉的仲介費 假設一個月空窗期 房屋加地價稅900017F 06/27 16:35
推 : 漲幅不夠在那裡頻繁買賣就是當仲介的打工仔19F 06/27 16:36
不打算當自住房所以沒想那麼多...本意是股市很慘所以閒置資金拿來當6年期房地產投資→ : 其實你就是 1.利潤不夠 2.寬限期3年沒還本 3.頻繁買賣被吃仲介費啊20F 06/27 16:39
推 : 這樣的前提是平轉(房價沒漲)+仲介費全付(4%+2%)22F 06/27 16:40
→ : 寬限期不還本是沒差 但你30萬拿去哪 有投資賺錢嗎23F 06/27 16:40
→ : 真實現況是，你跟仲介說實拿多少，剩下能爭取到的就是他的，這樣就不至於虧錢賣出(前提是房價沒有跌的情況)24F 06/27 16:41
→ : 我剛剛算過 不考慮仲介代書跟稅雜費 你大概賺70萬
但扣掉這些你就沒賺26F 06/27 16:43
但扣掉這些你就沒賺26F 06/27 16:43
→ : 所以結論是這個價格不能賣 繼續收租ok 所以叫不動產
買了最好有長期不要賣的準備
六年期被仲介費剝皮 除非波段大行情才能無視仲介費28F 06/27 16:44
因為頭期不足以一步到位購入滿意的自住房，所以想用房版推薦的以小換大策略買了最好有長期不要賣的準備
六年期被仲介費剝皮 除非波段大行情才能無視仲介費28F 06/27 16:44
結果現在看起來好像變成套住換不動了.... 絕望
→ : 實際上有漲幅 你還是可以抓你要的實拿賣看看31F 06/27 16:55
→ : 你一年持有成本4萬....32F 06/27 16:56
管理+車位清潔 2k多*12 ，房貸強制火險 + 2份凶宅險 2k多*3 ，剩下是稅其實是3W 多，四捨五入算4w。
為了投報考量會建議把凶宅險抽掉嗎?
推 : 仲介費、持有成本太高33F 06/27 16:59
→ : 一定是你算錯 台灣房地產只賺不賠34F 06/27 17:01
推 : 買太高租太低就反應在投報3%，這不是計算的問題
租金 > (利息+維持成本)才賺呀，顯然你維持成本沒估對
ceca的算式有說是在看房當下要不要下斡用的，回家請精算35F 06/27 17:03
租金 > (利息+維持成本)才賺呀，顯然你維持成本沒估對
ceca的算式有說是在看房當下要不要下斡用的，回家請精算35F 06/27 17:03
→ : 兩份兇宅險要是發生賠多少? 這個額度看起來可以賠到400*2?38F 06/27 17:08
國泰的住家保護傘，特定事故房屋跌價100萬怕不夠所以打算多找一間保條件差不多的 (還沒保)
可以推薦能賠到400萬是哪一家嗎?
推 : 假設前提是平轉那就看期間淨現金流能不能cover交易費用，建議樓主的平轉改成計算平轉實拿，另外請仲介加上相關費用換算售價39F 06/27 17:12
推 : 這就是這兩年才去買重劃區大樓的風險啊 先別說空租 就算滿租10年新古屋算起來都沒賺了 新房報酬率算起來更常常根本是負的 所以一旦房價沒繼續漲甚至趨緩 投資客的籌碼就會丟出來了42F 06/27 17:14
推 : 仲介費記得殺價 我記得以前看到仲介費平均一個案子才2%多46F 06/27 17:16
→ : 買錯物件小心不是小換大 而是套住變大換小 所以我更推薦老換新48F 06/27 17:16
→ : 其實你能殺最多也最有意義的就是仲介費50F 06/27 17:16
→ : 買蛋黃中古長期持有的勝率還是高51F 06/27 17:16
→ : 六年的兇宅險你刪掉也頂多一兩萬 仲介費的空間起碼一二十萬52F 06/27 17:18
→ : 買之前不是該先算好嗎XD54F 06/27 17:18
就...據說看個屋被關小房間然後下斡10分鐘後屋主就出現了，當天簽約。( 我自身當天沒跟去)
→ : 你一年收30萬, 扣4萬持有成本+一個月空租2.5萬+14萬左右的利息, 六年下來本來就只剩60萬能付你的一次性交易費
這裡面最有希望的 就是一次性費用跟減少空租
擠出20-30萬利潤是有可能的55F 06/27 17:32
看來這就是目前的方向了，壓死實拿賭漲幅有到，最糟就是不成交也不用付仲介費這裡面最有希望的 就是一次性費用跟減少空租
擠出20-30萬利潤是有可能的55F 06/27 17:32
→ : 你不是2K*3 保了三個保險嗎?@@59F 06/27 17:37
銀行房貸強制保的火險不含凶宅險吧目前沒保到第三個，只是有計畫要保所以先放進去計算
※ 編輯: linandydog (165.225.97.98 日本), 06/27/2022 17:41:13
→ : 國泰的住火險可以提高兇宅險部分的保額 兇宅險本身不貴
一年400元就能買100萬
你去問問看吧
銀行房貸的地火險是可以換的 你問一下銀行60F 06/27 17:43
第一次知道0.0 ，銀行直接來通知請我們把第一年保費繳掉，都不知道有空間能換一年400元就能買100萬
你去問問看吧
銀行房貸的地火險是可以換的 你問一下銀行60F 06/27 17:43
只好另找多餘的地火險+附約凶宅險
※ 編輯: linandydog (165.225.97.98 日本), 06/27/2022 17:55:21
推 : 1.租太便宜 2.六年後房價大概也翻倍了 不可能變負的64F 06/27 17:57
推 : 國泰是居家險+凶宅險 銀行有貸款的地震險火險跟居家險理賠的很像 但不能共用
這個我問過了
所以我的物件 他會有銀行的火險地震險 國泰的居家保護跟凶宅險
這個錢不多 不應該把省錢的方向放在這
你要區分一下你的訴求
增值件？ 出租件？
你要短期 就選增值件 利用增值的部分去吃掉交易成本
你要選收租件 就要放久 利用租金的獲利來攤提交易成本另外作為一個出租件 空租一個月是非常可恥的
代書雜費跟持有成本都有點高耶 有更多細項嗎
然後最後你估的是平轉 平轉不是增值件 你這個租金也不及格
持有成本我看到管理費 那個租客出的 還是你的月租兩萬五還含管？
還有車位租金投報差 那個拿來買賣用的
假設你是買兩房車以上 你應該寄望他的增值 如果你買的是套房車的話 這叫毒藥
我想請問你看上這間房子的哪？
租金爛又不會增值 如果住起來很舒服的話還可以65F 06/27 17:57
這個我問過了
所以我的物件 他會有銀行的火險地震險 國泰的居家保護跟凶宅險
這個錢不多 不應該把省錢的方向放在這
你要區分一下你的訴求
增值件？ 出租件？
你要短期 就選增值件 利用增值的部分去吃掉交易成本
你要選收租件 就要放久 利用租金的獲利來攤提交易成本另外作為一個出租件 空租一個月是非常可恥的
代書雜費跟持有成本都有點高耶 有更多細項嗎
然後最後你估的是平轉 平轉不是增值件 你這個租金也不及格
持有成本我看到管理費 那個租客出的 還是你的月租兩萬五還含管？
還有車位租金投報差 那個拿來買賣用的
假設你是買兩房車以上 你應該寄望他的增值 如果你買的是套房車的話 這叫毒藥
我想請問你看上這間房子的哪？
租金爛又不會增值 如果住起來很舒服的話還可以65F 06/27 17:57
→ : 國泰有出地火+居家+凶宅, 凶宅可以買到300萬86F 06/27 18:15
→ : 我看到你一房了 保重…
我現在比較好奇的是 地火跟居家能不能只擇一配凶宅
當時業務跟我解釋過 一個是保室內一個保建物 所以有貸款的話 建物的一定要有 當時我的地火不是國泰 但我每間不管有無貸款都有國泰的居家+凶宅
你這個像增值件的租金但卻又沒有增值件該有的增值
台中一環這麼難做嗎87F 06/27 18:15
我現在比較好奇的是 地火跟居家能不能只擇一配凶宅
當時業務跟我解釋過 一個是保室內一個保建物 所以有貸款的話 建物的一定要有 當時我的地火不是國泰 但我每間不管有無貸款都有國泰的居家+凶宅
你這個像增值件的租金但卻又沒有增值件該有的增值
台中一環這麼難做嗎87F 06/27 18:15
→ : 那等利率2趴完蛋94F 06/27 18:34
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