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作者 rabinson (何時無事一身輕?)
標題 Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流
時間 Tue Jan 24 23:27:17 2023

※ 引述《HAHAHUNG (哭阿)》之銘言：
: 各位房板大神新年快樂
: 新年新希望 是再買一棟房子
: 長期目標是FIRE躺平
: 目前努力存錢中 扣除家計支出和存股
: 預計今年有300萬資金可以利用
: 現在有個疑慮想請板友解惑
: 若300萬付頭期款買房出租
: 雖然說房租>利息就是賺
: 然而大多物件還是房貸>房租 現金流為負數
: 每個月需額外負擔一筆費用
: 雖然可以增貸搬錢出來再買一間
: 但就變成（房貸>房租）x2
: 到繳完貸款 也65歲剛好屆齡退休
: 那麼投資房產 會不會離FIRE越來越遠？
: 最終還是得賣掉獲利了結 才能躺平度日嗎？
: 還是有更好的財務操作方式呢？感謝


感冒了無腦亂回

1.早期收租可以超過本利攤的很多，例如我買公寓180月收1.3
買210+整修100收2.9
買530整修+200收5.5
還有150收1.2的。很多很多
大樓也有，買430收2的就勉強打平。
最近有600+200收5的不過可遇不可求。

2.為什麼越來越少，原因大概就
合一稅然後暴漲
還有房產教學課很多，造成一堆人亂買。

3.手上現金少真的很痛苦，因為被逼要把金雞母賣掉，才能回收現金。

我現在思考又進一步了，
物件要分兩種，一種收租的，一種賺價差的。
用前者養後者，前者漲得慢但投報高，
後者漲得快但收租差。
前者改造完成之後就不要賣，
兩年漲一次租就好。
後者每月要貼些錢，忍個兩年之後找機會賣，拿回本金+價差，
繼續找潛力收租件。

3.資金

關鍵還是要回到大筆現金，
手上兵越多，越能打。
兵少真的很難做事，腦子跟技巧再好也有限，輸給一個有錢傻子亂買。

怎麼找錢？
有前輩講，理財貸，減少月付。

或者房子漲價了，增貸。

或者說服父母，借用他們還清的房子去增貸。
或者跟朋友借錢，給他們高利息例如5趴。

目前我能想到的路就這些，
有其他方法嗎？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.214.166 (臺灣)
※ 作者: rabinson 2023-01-24 23:27:17
※ 文章代碼(AID): #1Zp_ZNKb (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674574039.A.525.html
※ 同主題文章:
Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流
01-24 13:57 mfcke.
Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流
01-24 23:27 rabinson.
Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流
01-25 11:53 ceca.
推 jabari: 刮刮樂1F 01/24 23:33
推 Yishanhuang: 重考醫牙電資2F 01/24 23:36
推 frowning1226: 我喜歡增值件...感覺投報高的是有點像勞力財XD3F 01/24 23:42
增值件在賣掉之前都在燒錢
那感覺不太舒服，因為我是數字控，喜歡看戶頭錢增加，
我每週都更新帳本
推 luben: 會炒房不用讀台大,醫牙電資都是韭菜4F 01/24 23:42
推 s26492755: 增值件跟收租件卡在個人金流跟財務的規劃5F 01/24 23:49
對，像我本業賺得少，就不能太多需要等待的增值件。
但收租件也是要花大錢整理，
一樣很燒錢，也是苦惱，
但收租件弄得好，增值也不會太差，純粹就用投報率回推，跟週邊物件脫節。
※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/24/2023 23:52:34
→ s26492755: 本多利小利不小6F 01/24 23:50
推 castalchen: 增值物件每隔六年把增值加上還本部分用理財型房貸增貸出來投入高股息投資
就能兼具兩者效果7F 01/24 23:53

理財貸太多間也會被卡，最近有在管。
我兩個理財貸只繳息，
第三個理財貸就強迫我要還本了。
※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/24/2023 23:58:50
推 shuichia: 收租件整理就當週末休閒活動，弄一間學一些新技術，外包出去就只剩水電隔間10F 01/25 00:00
推 s26492755: 我是蠻反對收租件花大錢去整理的 除非你是類似翻修可以把利潤加在之後的買賣
我買的類型是社區大樓也不用花大錢整理
其實收租件又可細分為大樓跟公寓
我是不知道為啥板上好像收租件都會傾向勞力財 我整個2022就只去找過一次房客... 如果我懶惰點 叫師傅去也是可2021比較久 也是去沒幾次12F 01/25 00:11
對，我的大樓收租件也是簡單

一般整層出租就是單純，但收益低
切割出租收益高，但金流好，
缺點是整理經費多，還有管理稍微累（但如果有sop可以解決很多小問題）
其實更簡單就是丟給仲介代管，少賺一點但輕鬆
※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/25/2023 00:18:43
推 frowning1226: 550萬收到5.5萬是隔套嗎～19F 01/25 00:21
對 5+6 再隔套
→ frowning1226: 近兩年整層的500收到2.5萬就算不錯了...20F 01/25 00:22
※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/25/2023 00:26:45
推 s26492755: 板上攻大樓的好像增值件居多 同社區那些包租公婆有的都可以當我爺爺奶奶了 就沒看過比我小的
我覺得也可以設一個目標 做到多少先停 像我收租一年有150萬後 就先放緩21F 01/25 00:34
150是扣貸款前還是後？
月收12萬？那大概是6間？
※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/25/2023 00:43:09
推 frowning1226: 哈哈哈...因為我買房都是看後勢，租只是想降低成本25F 01/25 00:44
→ IBIZA: 勞力財是勞力財  但也還好吧  而且如果真的不想僱 10~15%就能找人管啊26F 01/25 00:45
隔套的過程是真的很累，因為包商良莠不齊
都要自己監工，而且完工之後還要處理很多小毛病
※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/25/2023 00:47:00
→ frowning1226: s26大好像之前說7間，現在不知道有沒有多了28F 01/25 00:46
→ IBIZA: 而且講增值 不會比現金流正的更能增值29F 01/25 00:47
→ frowning1226: 我很菜...隔套那個我還不敢碰XD，沒做功課...30F 01/25 00:47
推 s26492755: 嗯 收租七間 自住一間31F 01/25 00:47
→ IBIZA: 現金流正的 相對本金, 五年就漲一倍, 還不算房子增值32F 01/25 00:48
我確實去年賣到一間有五年增值一倍
210買 500賣
現在就希望能複製這個經驗

→ s26492755: 我覺得萬事起頭難 你選定一條路後 一定會想辦法更精進33F 01/25 00:49
→ IBIZA: 你買增值件也很難這樣翻倍34F 01/25 00:49
→ s26492755: 看到板上說當房東很難我都很問號 明明可以當的很輕鬆的35F 01/25 00:49
→ IBIZA: 我是覺得還好 施工過程的確要盯 之後我大概兩個禮拜去一次37F 01/25 00:50
→ s26492755: 因為你會從每次不好或失敗中的經驗學習 或者看到別人遇38F 01/25 00:50
對，我也喜歡，只是遇到爛工班真的會氣到吐血

→ s26492755: 到而去避免39F 01/25 00:50
→ IBIZA: 不過我是沒事也是隔段時間去走走40F 01/25 00:50
推 frowning1226: 嗯嗯...我也覺得盡量找到能夠自償的物件最好41F 01/25 00:50
→ IBIZA: 店面我是快一年沒去過了...42F 01/25 00:51
→ frowning1226: 有些高價物例如過2000的拿去租人投報爛得要死XD
然後算一算利息等等，其實增值不夠的話蠻吃虧的43F 01/25 00:51
→ IBIZA: 商用的部分  我是幾乎不用去45F 01/25 00:52
→ frowning1226: IB大對台中14期熟嗎46F 01/25 00:52
→ IBIZA: 每隔幾年才會有需要維修施工忙一陣子
不熟 我每年初二去台中XDD
一年可能去三次 10天這個程度47F 01/25 00:52
→ frowning1226: 哈哈哈...想問你店面細節..XD50F 01/25 00:54
推 s26492755: 150萬是淨利 但有一小部分不是收租 要說扣掉貸款也不完全是 因為我的淨利扣的不是本利和 而是資金成本跟持有成本51F 01/25 00:54
就類似本利和只扣利息的部分
再扣管理費 房屋稅之類的
獲利=年租金-維修-房貸利息-稅

※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/25/2023 01:01:50
推 kusomanfcu: 靠北.........我也是差不多的時候去台中54F 01/25 00:59
推 frowning1226: ku大~
見到您真好，哈哈哈哈...
昌平東六路、豐樂路口附近商圈有機會起來嗎55F 01/25 01:00
推 s26492755: 差不多意思 還有一點空租跟保險
不過訂目標還是要考慮花費 每個人消費習慣不同 一年150我覺得蠻滋潤的
但像什麼模型啊 手錶啊 男人的玩具我是沒在碰的 也沒抽煙喝酒跟去一些聲色場所58F 01/25 01:13
我也沒，昨天逛百貨本來想買浪琴水鬼，後來又覺得算了
搞房子的成就感，遠超過買錶買車
照你的標準我現在大概75你的一半
但想娶妻生子還是覺得也是奢侈品
※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/25/2023 01:17:27
推 kusomanfcu: 不想花太多錯了嗎63F 01/25 01:15
→ s26492755: 我反而是喜歡時間上的自由 人生沒有太大目標 就是不要工作就好64F 01/25 01:16
→ kusomanfcu: 我還是花到180左右 .….
frowning1226 0..0/ what's uppppp66F 01/25 01:16
推 s26492755: 你是不是花比較多錢去開查某 別不好意思 我們不會出賣你68F 01/25 01:18
推 frowning1226: 我也是...追求最後能不要工作還可溫飽QQ70F 01/25 01:18
→ s26492755: 我是本來就沒對手錶有啥興趣 阿我做工出身 戴錶礙事71F 01/25 01:18
→ frowning1226: 要請教你14期右側昌平東六路和豐樂路口這邊店面~72F 01/25 01:19
→ s26492755: 我最貴的一隻錶說出來給你們笑 去瑞士買做紀念的 台幣六千多
現在常常要抱小孩跟餵奶拍嗝洗屁屁 婚戒都脫掉了73F 01/25 01:19
→ frowning1226: 建案是國泰美禾的樓店~這能不能入手XD76F 01/25 01:20
推 kusomanfcu: errr 非聲色場所77F 01/25 01:21
→ s26492755: 車子就rav4加減開 100初頭 該有的功能都有 空間大 Toyota 又好養
我連玩手遊都沒在課金 哈哈哈哈
朋友以前都笑我 只會買好爸爸車 就是那種買了適合當爸爸的78F 01/25 01:21
推 kusomanfcu: 學費 伙食費 家庭出遊費用 管理費 水電瓦斯 然後小孩玩具 偶爾請人幫忙清潔 汽車相關 大概是這樣吧？83F 01/25 01:23
→ s26492755: 衣服我現在衣櫃還有高中穿到現在的 都快20年了 有的五分埔買的有的士林夜市買的85F 01/25 01:24
→ kusomanfcu: 就180了...87F 01/25 01:24
→ s26492755: 啊 我還沒遇到學費這件事...88F 01/25 01:24
→ kusomanfcu: 我最近把20年前的外套拿出來穿，還有人以為是新的
皮衣就是了 0損傷
因為後來減肥成功 封印在櫃子深處，最近又胖了...89F 01/25 01:25
→ s26492755: 我當初唸公立也沒啥補習 我爸媽養我真是賺 現在小孩私立國小學費比大學學費還貴92F 01/25 01:26
→ kusomanfcu: 是啊
這個看人啦94F 01/25 01:26
推 s26492755: 我從高中後 身高沒變過 體重+-五公斤內 所以衣服都沒啥問題 倒是有些洗到縮水 或是越洗越長 我有一件都可蓋到屁屁了96F 01/25 01:27
→ kusomanfcu: 我是最胖和最瘦 腰圍差8吋
跟你數字5很接近99F 01/25 01:28
推 s26492755: 我丈人也是健康 不用好吃...
林北喝正常湯 無糖我還會自己加
正常糖297F 01/25 02:47
→ Fulva9507: 我是至少要能吃，不用到很好吃
真的螞蟻人，除了沒甜不能喝的飲料以外，已經都習慣喝無糖了300F 01/25 02:48
→ s26492755: https://i.imgur.com/wUdoPeT.jpg303F 01/25 02:49
[圖]

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