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作者
標題 [閒聊] 這樣是不是槓桿滿了
時間 Wed Nov 8 19:49:50 2023
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標題 [閒聊] 這樣是不是槓桿滿了
時間 Wed Nov 8 19:49:50 2023
菜雞請教一下30公分/D奶前輩們，
目前夫妻各2間，共4間房，自住1間，另3間出租，3間掛1，1間掛4，總貸款3600萬元，房
屋市值約5500-6000萬之間。
總繳本利和：14.5萬/月
被動收入：13萬/月，含動產收益。
家庭薪資收入約9萬/月
現金約100萬
理財貸餘額250萬（股市做不順暫時空手）
另500萬在配息型基金
因為都是增值型3房以上物件，其實收租效益沒有很好，在想是不是明年該賣一間掉，換
點現金回來找低總的投資。
另外，銀行還推薦我可以把某間的增值轉貸出來，就又有500萬的子彈可以打。
新手操作不流暢，被掛1和第2戶卡住，
沒辦法弄成全部掛4，而且第2戶掛1的也不能轉貸增值部分，整個有點囧，該不會要撐到
政府解除管制，房地合一的持有時間也很卡，目前只有可以轉貸的1那戶稅較低。
我是不是槓滿了。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 106.107.218.26 (臺灣)
※ 作者: smoothapple 2023-11-08 19:49:50
※ 文章代碼(AID): #1bItNWXk (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1699444192.A.86E.html
推 : 9萬貸3600 好厲害～1F 11/08 19:59
推 : 四間轉增貸 使出無限轉增貸大法2F 11/08 19:59
推 : 13+9-14, 不用養小孩？3F 11/08 20:00
小孩窮養啊
→ : 槓滿了4F 11/08 20:02
→ : 應該用租約做收入貸吧5F 11/08 20:04
※ 編輯: smoothapple (106.107.218.26 臺灣), 11/08/2023 20:08:22→ : 股市不好？看來我們是平行世界XD6F 11/08 20:09
可能您剛從萬7放空到萬6吧，8月多就空手到現在了。
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 20:11:48
→ : 市值5500-6000 可以問四間的入手總價多少嗎？7F 11/08 20:12
成本約3800萬
推 : 好奇怎貸到36008F 11/08 20:12
推 : 放心 到明年初 多到爆 不做多對不起祖先9F 11/08 20:13
推 : 瘋了10F 11/08 20:14
→ : 小弟無腦多，留高股息etf放長期，兼找中小股做波段。你現在夫婦各卡兩間，無法再高槓桿，倒不如貸出來買高股息etf，增加現金流11F 11/08 20:17
感謝分享
噓 : 看到好幾篇薪水不高卻瘋狂開槓桿買好幾戶 開始出現擦鞋童效應了 剛好2023房市已經開始下跌 這些開槓桿的通常死的最慘 法拍第一個
家庭月收入才9萬 貸款3600萬。買了房4間房 薪水那麼低 貸款那麼高。房價下跌 你會死的很慘14F 11/08 20:17
家庭月收入才9萬 貸款3600萬。買了房4間房 薪水那麼低 貸款那麼高。房價下跌 你會死的很慘14F 11/08 20:17
富貴險中求，最差就回鄉下種田吧！
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 20:23:20
→ : 月收9能貸到3600，真是好奇什麼銀行農會這麼有膽識19F 11/08 20:23
富貴要人幫
→ : 這樣漲很多了 家裡後援又強 你是來假無病呻吟真炫耀的20F 11/08 20:27
就說是菜雞不會操作，失眠好幾個月勒。
推 : 其實這樣還好21F 11/08 20:31
推 : 原po主+被動折算後收支比70%差不多3600 沒啥好奇怪的22F 11/08 20:34
推 : 低總價的房子買多間～讚23F 11/08 20:36
哎，操作失誤，都3房以上，總價都1000以上。
→ : 就這種人在炒房24F 11/08 20:50
才4間怎麼炒，價量關係去研究一下吧。
推 : 我真的覺得應該是你來教導大家怎麼貸款，實在是太強了～～～
開班授課應該可以賺很多現金流吧～25F 11/08 20:51
開班授課應該可以賺很多現金流吧～25F 11/08 20:51
上岸了，開始不想擔責任，只負責妻小。
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 20:56:23
推 : 炫耀文？28F 11/08 20:55
是菜雞卡死自己的求救文。
推 : 我們ID好像，什麼叫做掛一掛四29F 11/08 20:55
購屋貸，週轉金
→ : 這種文出來表示要修正了30F 11/08 20:57
趕快跌停賣。
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 21:02:16
噓 : 你都不怕升息？31F 11/08 20:59
收租大於利息從1.5%撐到現在平均2.35%
→ : 滿了32F 11/08 21:01
→ : 期待修正33F 11/08 21:02
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 21:04:35※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 21:09:54
推 : 爽賺34F 11/08 21:11
推 : 請問 3間掛1，1間掛4是什麼意思阿?35F 11/08 21:12
推 : 你的股票也是貸款購買?那你的貸款真的很高耶36F 11/08 21:12
推 : 我已經連續看了好幾篇槓桿開到爆的文章了。我看房市擦鞋童效應準備大跌崩盤了。跡象很明顯
月薪9萬買4間房。太誇張了37F 11/08 21:12
月薪9萬買4間房。太誇張了37F 11/08 21:12
噓 : 看起來是賺爛很想跟全世界炫耀的感覺 建議ig低卡fb都po40F 11/08 21:13
噓 : 明年再回頭來看這篇跑路文 會很爽的～～～～41F 11/08 21:14
推 : 請問你一間房租金能收多少，好奇，難道一間租四萬喔好猛42F 11/08 21:14
推 : 一個家庭四間只是及格，不過股票不好你是不是搞錯啥，今年很多人賺5M～10M44F 11/08 21:15
我知道，昨天才跟股友聊天，果然還是太菜。
噓 : 可憐，法拍先鋒部隊還不自知46F 11/08 21:15
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 21:17:46→ : 真有勇氣47F 11/08 21:17
推 : 都租客繳房貸加上無寬，怎麼輸怎麼法拍啦，提供社會租屋實在功德無量。
要掛4，現在的確不好操作，要能有大量現金可周轉。降點槓桿也是一種選擇。48F 11/08 21:18
要掛4，現在的確不好操作，要能有大量現金可周轉。降點槓桿也是一種選擇。48F 11/08 21:18
就是在想，降槓桿有意義嗎？
還是按兵不動撐個5年？
推 : 三間租14萬其實很好耶,代表你地點很好.52F 11/08 21:21
收13裡面，有4萬是其他動產投資
→ : 你會被卡成這樣，表示進場點是近幾年。53F 11/08 21:22
最久的6年，GG
→ : 13萬才對54F 11/08 21:23
推 : 羨慕 這是半退休生活了吧
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 21:30:3511/08 21:25
推 : 好屌56F 11/08 21:30
推 : 賣一間要看是否能在稅務上最佳化，重購，不然45％稅好重。另外物件太多我甚至想去考營業員弄一弄省點服務費，等我實測成功再說。57F 11/08 21:33
等你分享，感謝
噓 : 股市不好？ 黑人問號60F 11/08 21:33
股市還很菜，部位放大就手抖
→ : 你的收入要貸到 3600萬根本不可能啊
有個好長輩真的很重要61F 11/08 21:33
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 21:36:39有個好長輩真的很重要61F 11/08 21:33
→ : 沒有想像中簡單。63F 11/08 21:34
噓 : 想看爆掉64F 11/08 21:34
去年底真的很怕爆掉！
推 : 月收9萬怎麼做到的 太神了65F 11/08 21:36
推 : 不可能爆掉,除非沒租金,或工作不見才可能發生
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 21:38:1111/08 21:36
→ : 日本90年房市泡沫前 也是全民貸好貸滿 看到家庭年收9萬 貸3600萬….……恩…..67F 11/08 21:37
借錢去買收益資產，跟貸款開店/買機台一樣啊！
→ : 不過台灣還是9成以上人口沒房貸 差很遠
台灣房貸規模才ETF規模的三倍而已 也只有存款的2成70F 11/08 21:38
台灣房貸規模才ETF規模的三倍而已 也只有存款的2成70F 11/08 21:38
→ : 金管會統計，截至今年9月底止，市場上已有237檔ETF掛牌交易，年增21檔或9.7%，規模逾新台幣3.2兆元73F 11/08 21:41
→ : 爆掉也是賺爛收場吧 傻空在擔心甚麼？75F 11/08 21:42
推 : 薪水很低76F 11/08 21:42
→ : 據央行統計，9月房貸餘額9兆7,607億元
檢視2022年保費收入狀況為2兆3,343億元
台灣人繳的保費還是比繳房貸多77F 11/08 21:42
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 21:50:24檢視2022年保費收入狀況為2兆3,343億元
台灣人繳的保費還是比繳房貸多77F 11/08 21:42
推 : 真是一堆幫你很緊張的空空，所以會魯80F 11/08 21:48
推 : 趁高點賣一間減輕壓力比較好 剩餘的丟高股息81F 11/08 21:49
噓 : 2022/10/02說名下兩間貸1500
整整13個月過去從1500變成貸3600
整整13個月過去從1500變成貸3600
11/08 21:52
82F 11/08 21:52
就，那時候沒把故事說完整。
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 21:55:05
推 : 你不如學9面開班授課吧，薪水這麼低別工作了84F 11/08 21:55
→ : 太猛了85F 11/08 21:55
推 : 我懂 子彈沒打完怕浪費的心態86F 11/08 21:56
有吼，看青安拱低總價，股市又沒操作好，整個囧掉。
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 21:58:23
推 : 認真經營 教韭菜轉增貸大法 隨便都賺爛87F 11/08 21:57
我真的很菜，我用的方法不一定能複製，還要上來問解套方法呢！
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 22:00:01
噓 : 幸運精子在怕什麼？！？！88F 11/08 21:59
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 22:01:50推 : 請問掛1,4是什麼意思？89F 11/08 22:04
→ : 別人不能複製的方法...那就是你要回去感謝自己父母就好90F 11/08 22:04
全額貸/下斡議價/收租認列/夫妻互贈，除了父母幫忙，菜雞也剛好誤打誤撞，才變現在
的狀況。
推 : 1.直接用第二戶，2.增貸後全現金買低總再貸款91F 11/08 22:04
推 : 好厲害92F 11/08 22:06
→ : 而且如此厲害的父母 你直接請教他們就夠了93F 11/08 22:07
這有代溝，父母不喜歡背貸款，
最大的差異是背貸款的勇氣，
這幾年增值已遠超過他們一輩子的儲蓄。
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 22:13:11
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 22:18:50
推 : 給你鼓鼓掌
不過 你想問解套的方法 也要先把不能複製的方法說了94F 11/08 22:15
不過 你想問解套的方法 也要先把不能複製的方法說了94F 11/08 22:15
配合銀行投其所好，有的認保單價值，有的認股票資產，有的認定存，有的要求資產要持
有3個月，有的上週買入也可以，基金配息可以設定給配偶帳戶，幾個月後再改回來，保
單可以貸款再馬上還，夫妻可以互贈免費，很多資金時間段差可以嘗試。
噓 : 我覺得2023開始他就會爆掉家庭月薪才9萬根本開爆槓桿 穩死的96F 11/08 22:17
※ 編輯: smoothapple (39.14.10.150 臺灣), 11/08/2023 22:24:30推 : 其實很強欸，但看不懂月薪怎麼那麼低，感覺是故意領低薪的XD98F 11/08 22:21
推 : 這個月真的漲很多，連我這個菜G都覺得詭異到不行，不知道大家在噴啥鬼的，房市噴不上就算了238F 11/09 15:30
噓 : 問什麼就回嘴什麼，不懂上來到底問什麼?炫耀居多
自己就很有想法了不是?
我直接告訴你，還沒滿，繼續貸240F 11/09 17:14
自己就很有想法了不是?
我直接告訴你，還沒滿，繼續貸240F 11/09 17:14
推 : 想請問掛1、掛4有什麼差別？貸款成數嗎？243F 11/09 17:58
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