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作者 subregion (sub)
標題 [請益] 第三間房的收支比貸款問題
時間 Thu Dec  7 22:51:29 2023



最近看上一棟台北市精華學區豪宅想買來自住，
預估買到的價位大概5800～6000萬左右。
我目前名下已有兩間房，原本是打算賣掉其中一間房子去換房，
但這兩間我都很喜歡，又能放著收租等增值，感覺降息循環開始之後可能又要往上噴了，
挺捨不得賣的，想說算算看收支比能不能貸款成功。

以下是財務狀況：
目前兩間房都登記在我身上。
房產一：總價約1200萬，無貸款，自住。
房產二：總價約1400萬，貸款1100萬，出租中，每月房租收入近3萬。

手上現金(含股票、基金等)：600萬。

薪資收入：自己月薪30萬，太太月薪5萬。每年穩定加薪1~3%。

—————————

第三間房假設6000萬買到。

以貸款成數計算：
北市精華區高機率可貸八成，頭期款兩成需1200萬，但我現金僅600萬，
因此需用房產一貸款出600萬來付頭期款。
之後再用第三間房貸款八成4800萬，雖然第三間管制嚴格，
但我前面兩間沒貸滿的話應該可以剛好過關？

以收支比計算：
每月收入有30萬+5萬(太太當保人)+3萬(房產二租金)，月收38萬。
假設收支比0.7，保守抓貸款20年。
則38萬*0.7/0.5*100 = 可貸5320萬

目前房產二已經貸了1100萬，又需要房產一去貸600萬付頭期款，
5320-1100-600 = 3620萬，離第三間房需要的4800萬還差1180萬。
看起來收支比0.7去計算是一定不夠。


解決方法：
一、忍痛賣掉手中一間房，最簡單。
二、找收支比能撐到0.85的銀行。(38萬*0.85/0.5*100 = 可貸6460萬)
三、找能貸到30年的銀行。(38萬*0.7/0.36*100 = 可貸7388萬)
四、找家人借錢，用高於房貸的利率還款給他們。

不知道這樣思路有沒有錯？謝謝大家。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.193.211 (臺灣)
※ 作者: subregion 2023-12-07 22:51:29
※ 文章代碼(AID): #1bSTlp8i (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1701960691.A.22C.html
※ 編輯: subregion (123.193.193.211 臺灣), 12/07/2023 22:55:57
→ hellogym: 年薪360w 的真的出現了 這個才是真的XDDD1F 12/07 22:57
推 alexstag: 一般狀況下會有銀行收支比給你到0.85…？2F 12/07 22:57
→ hellogym: 比昨天香港IP那個唬爛哥真實多了
6000不是過豪宅線? 你又第三間 你怎麼貸8成?3F 12/07 22:58
推 alexstag: 你這個其實不受第三間管制，應該要往第一間購屋貸
款去操作5F 12/07 23:00
→ hellogym: 喔 北市要8000才是豪宅線 抱歉7F 12/07 23:01
推 plijy111: 第一房掛4貸出來的錢，不能直接拿去當第三房的頭款，會被定義為炒房8F 12/07 23:01
之前問過房貸專員，他們說轉家人帳戶再轉回來，再去股市過個水他們就不管後續了，
不過可能也是各家銀行內部政策跟程序不一樣。
→ alexstag: 7000啦…10F 12/07 23:01
→ hellogym: 不好意思打太快 又打錯XDDD11F 12/07 23:02
推 alexstag: 增貸出來的金額至少要轉去別的地方半年以上，看你
對半年內市場的預期是怎麼樣，現在就要買的話你要
有別的金錢來源12F 12/07 23:03
→ abyssa1: 無貸款不用算間數 第二房就七成了15F 12/07 23:04
推 wlcaroline: 你前面兩間如果是在六都+1，你這間只能七成吧？16F 12/07 23:04
→ abyssa1: 現金才六百萬就不要想太多17F 12/07 23:04
推 alexstag: 他這個可以用太太名字貸款，自己當保人，其實是太
太名下第一間購屋貸款，我認為應該要往這邊拼85%寬
限三年18F 12/07 23:05
居然還有這招，我來研究看看

→ abyssa1: 不考慮你現金少得可憐 最好的做法應該是把房產二也還清讓新購入的當成首購辦40年8成21F 12/07 23:06
可以跟家人再借一些。
不過現金都拿去還清房產二，不就沒錢付第三間的頭期款了？
※ 編輯: subregion (123.193.193.211 臺灣), 12/07/2023 23:12:04
推 blargelp: 如上面說的 你這是第二間 七成。然後增貸掛4不能買不動產，要轉23F 12/07 23:07
推 alexstag: 不過說真的…年收不到500要摸6000是真的找後援比較
好25F 12/07 23:08
推 paul76318: 年收500買4000就很辛苦了，敢買6000八十七趴有後援27F 12/07 23:12
推 leota: 收入不錯了 但要買6000是不是太硬了28F 12/07 23:13
推 s26492755: 掛四的錢要處理只是看麻煩程度而已啦29F 12/07 23:14
推 hellogym: 家裡手骨一定很粗的啦 你們幹嘛替他擔心XDDD30F 12/07 23:14
→ s26492755: 別在那掛四不能流向房地產31F 12/07 23:15
→ hellogym: 你普通人年薪360w 會想6000萬的房嗎32F 12/07 23:15
→ s26492755: 新同學喔 我都八筆掛四了
羨慕手骨粗 我粗在別的地方了33F 12/07 23:15
推 bustinjieber: 不要鬧了啦，不要把自己搞成這樣35F 12/07 23:17
推 hellogym: 看來不約出來比一下誰粗是解決不了了36F 12/07 23:19
推 s26492755: 收支比如果擔心 問問銀行其他的財力證明跟資產 能不能走資產負債比去跑
銀行沒碰到央行天條 很多內規都有機會破37F 12/07 23:22
→ abyssa1: 其實建議是掛老婆啦 你辦週轉金可能會查名下是否有新增不動產 聽起來是不會查配偶
掛老婆首購還可以40年8成甚至外加裝潢貸
掛老婆的話你不用還房產二也可以增貸房產一40F 12/07 23:24
推 morrishh: 收入比你高覺得你太拼，重點是這間沒有產生現金的能力44F 12/07 23:40
推 jay412210: 弱弱問，我有一筆貸款繳快要兩年，
等兩年綁約期限到可以轉增貸去別家
銀行變成掛4嗎？
還是不用等到期限就能轉增貸呢？45F 12/07 23:40
推 ring5611: 建議首購+149F 12/07 23:40
→ morrishh: 等增值的過程也需要你能挺的住每個月的房貸50F 12/07 23:40
推 alexstag: 不是增貸就能掛4耶…要先清償貸款才可以吧51F 12/07 23:44
推 morrishh: 你自己試算，如果6000買到（還要算仲介費之類的）,扣除你現金600，先不管你怎樣進行資金操作拿到足夠款項，加上你原本房貸等於是總額6500萬房貸，這樣的情況下如果貸款30年一個月要26萬，你們的收入扣下來一個月大概剩下10-12萬，這邊要負責你們一家開銷，這間房子還要管理費，每年稅金等等，這種日子還是長期的，你自己想想
我收入比你高都覺得人生沒必要把自己搞成這樣
當然如果你有文內沒提到的強力後援之類的就當我沒說…52F 12/07 23:46
推 bustinjieber: 45樓，轉銀行增貸之後，
‘’多出來的部分‘’會是掛4。60F 12/07 23:48
→ morrishh: 上面提到的先把1100房貸清掉是為了你這間額度可以到最高
但是這樣你也需要借得到500+你新的這間的頭期（兩成也要1200）跟交易中會產生的費用，特別是那個仲介費…62F 12/07 23:49
推 jay412210: 謝謝51&60樓大大解惑66F 12/07 23:52
推 ztdxqa: 年薪360萬背6000萬，真勇者。我能問一下小孩子多大嗎？67F 12/07 23:53
→ CrabBro: 不行，第三間就是4成，跟你負債比無關68F 12/07 23:53
→ morrishh: 他們第一間又沒貸款…69F 12/07 23:54
→ CrabBro: 收支比沒有銀行會給你0.85，除非有保人
你沒看到他說要拿第一間增貸600出來嗎，那就是第三間無誤只有法一跟法四實際，法三也跟你目前負債有關，第二間如70F 12/07 23:55
→ morrishh: 他只能找後援囉，從第一間拿就根本沒路走了73F 12/07 23:57
→ CrabBro: 果收支比OK，銀行會願意給你30年，可能要抓0.6左右比較妥74F 12/07 23:58
→ morrishh: 他完全沒考慮央行限貸XD
賣掉第一間去貸款七成然後撐5300的房貸75F 12/07 23:58
推 clamperni: 好有錢77F 12/08 00:03
推 ChikanDesu: 聽起來就是生活開銷不高可以幾乎梭哈吧78F 12/08 00:06
推 chouwang68: 終於有正常人的問題了。但是，你們從一千多萬直接跳到六千萬，中間的級距不只一兩級，跳太快了，真的與太座再商量一下，你自己也好好思考，我真的不建議這種跳級法，幾乎沒有容錯率。先換個三千萬的作為中繼站，三五年後再考慮到六千萬等級，至少你操作過三千萬這級別，差異性會遠遠小於你現在的方案。79F 12/08 00:11
推 Morphee: 5800的用租的比較划算85F 12/08 00:15
推 RealID2018: 你這樣算第2戶阿，只能貸7成
除非你配偶當借款人，你當保證人
你打到央行管制條款了，只能7成
收支比70%是極限了，很少有銀行收支高於70願意做的
你這個狀況，真的不優
掛4流向房地產只是沒被抓過吧
就不要哪天金檢被抓抽銀根跳腳
現在金檢一天到晚衝分行抓投資客
增貸掛4的一路追金流追到終點86F 12/08 00:40
推 floatfaith: 第二間登記給老婆，新買登記你的名字你變意義上首購。有年薪360+第一間1200無貸款房當財力認列這樣可行嗎，差的頭期先跟家人借。買到之後再把第一間轉貸出來還家人John。 不過不知道生活會不會過得挺硬的哈哈哈95F 12/08 00:49
→ RealID2018: 不給資料就叫銀行收回貸款
已經有災情傳出來了ZZZ99F 12/08 00:49
→ floatfaith: 啊然後一定要貸30年以上的吧….你怎麼會用20年去算呢lol
家庭收入跟感覺後援猛猛的…羨慕啊啊啊101F 12/08 00:50
→ ice1015: 過戶 離婚 再結婚
我沒用過 但我正在思考這個問題104F 12/08 01:05
推 chouwang68: 冰兄你認真的？！106F 12/08 01:08
→ ysmsy: 我半年前也跟你差不多，最後是用老婆的名字首購，我當保人，再用寬限期～～～
我名下一樣2間107F 12/08 01:14
→ ice1015: 不對 這個案例應該不用這麼極端
而且這應該是自住吧
覺得自住比例佔太多了110F 12/08 01:20
推 jambojambo: 1跟4，頭期不足跟銀行借的方式貸款收支比應該過不了，也要考慮生活費用，另外第二間應該都只能貸7成。113F 12/08 01:29
推 chen831030: 房版臥虎藏龍115F 12/08 04:02
推 s26492755: 以前可以掛1直接轉掛4 但這條路2020應該是12月 反正就被禁止了 現在轉貸 假設你是借款1000已還200 你轉貸後會變成兩筆 200掛4 800掛1 假設貸款金額不變的話
是說離婚這件事 要是我老婆名下沒房 我還真的會考慮離婚讓她用新青安 在結婚
新青安是想到我會考慮去做的
香到116F 12/08 04:18
推 shawncarter: 有家人可以借 代表家人非常有實力 我是覺得四個方案賣房肯定是下下策123F 12/08 04:51
推 maypcc: 現金600搞貸款湊1200買5800 哈哈哈 你這買下去多背5200貸款 加原本的1100共貸6300 每月。收入400貸6300要想清楚
但有後援就沒差啦
北市買精華區沒在看年薪的125F 12/08 06:26
推 darkangel119: 好硬129F 12/08 06:32
推 maypcc: https://i.imgur.com/KXe71oH.jpg130F 12/08 06:43
[圖]
推 jay412210: S大，那可以先增貸一筆錢之後贈與老婆，
然後離婚讓老婆買房辦青年貸款，剛好增貸的
錢也過水了，之後再結婚回來嗎？131F 12/08 06:54
推 stealk: 自住裝潢要500w現金吧134F 12/08 07:45
→ ddeeiv: 家庭年收400背五六千萬房貸  你要確保你不會被裁員  就算家裡幫個兩千自己也要背三四千，一個月還快20    只能說很原po很勇敢。我家庭收入比你們多很多，也不敢這樣操作135F 12/08 08:24
→ proudC: 猛者138F 12/08 08:25
推 stealk: 講裁員的就不用了 賣掉就好139F 12/08 08:40
→ ohyakmu: 其實會看這種房的，不需要為他薪水擔心。140F 12/08 08:41
推 mfcke: 看收入負債 最好是不要141F 12/08 09:32
推 darkangel119: 家庭年收400 我光買3千多萬透天 都要自備1200萬142F 12/08 09:45
推 hellogym: 說不定人家家長年收幾千萬阿143F 12/08 09:46
→ darkangel119: 除非後援雄厚 不然真的硬144F 12/08 09:46
推 ajax4444: jay大離了婚，要確定老婆回得來a145F 12/08 09:48
推 maypcc: 個人覺得原po非常有可能直接被限貸四成 爸媽要能臨時生出2千萬146F 12/08 10:05
推 eeantsky: 這種擺明就是後援雄厚  不然光看薪水絕對吃不下來148F 12/08 10:09
→ IBIZA: 不好意思我覺得你貸不下來
金額越大 條件會越嚴苛149F 12/08 10:24
推 willylin2349: 我身邊年收一堆5.600的最多也只敢背4000....151F 12/08 10:28
推 clamperni: 意不意外152F 12/08 11:09
推 Husky8018: 借文請問前輩，請問銀行是會用總資產負債（負債/資產）比約7成去評估貸款金額嗎，還是用每月收支現金流約7成（貸款支出/收入）去看可貸款額度153F 12/08 11:21
推 roooobio: 現在審很嚴，不是單純過水就沒事了，第2間、第3間
資金來源會一直追…156F 12/08 11:49
推 g11121s: 台北市！！純投資你應該把錢投到臺南高雄158F 12/08 12:12
→ HiLv: 月薪足夠 你幹嘛那麼擔心 之台北精華區買下去159F 12/08 12:56
→ s26492755: 問題老婆名下有房就沒法新青安了
資金一直追的銀行不多 真的要追 還有另一種方式是投資型保單 但他會吃掉一部分成數 好處是這筆錢是保險公司借你 所以沒有問題 你掛4的錢本來就可以用於投資
你說第二三間很嚴 我第九間應該更嚴還不是能處理
要用收支比會資產負債比沒有一定 官股會偏向收支比 私人則是他要放貸他就會挑選一個你有利的去做
我個人是有做懶人包 包含我的收入 財力證明 不動產地址 已貸款金額 年限 有些銀行上班不能用line 專員真的想 他會下班跟你互加 傳懶人包過去 能優化就優化 能做就做
總之 想貸給你的時候 會從你身上找可以送件的點 不想貸你就會跟你說 政府打房央行規定 blabla160F 12/08 13:05
推 yo4126: 第三間只能貸4成,除非一間無貸款173F 12/08 13:22

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