看板 Gossiping作者 ceca (生活藝術大師 惽)標題 Re: [新聞] 高鐵抽手 青埔、烏日成地雷區時間 Sat May 3 10:59:08 2014
我講過很多次高鐵是假議題,但好像沒在八卦板講過.
基本上高鐵站站體會蓋的遠離市區,主要我直接視它就是炒地皮.
因為台灣稅金很低,所以政府永遠都在炒地皮,公共建設也是要炒地皮,不然都會破產.
因此,建設自償率高,才會比較容易通過,自償率低,通常都會卡個十幾年到幾十年.
而自償率??..你不炒地皮哪來的自償率??..動不動就幾百億阿大哥...
so..同樣的,高鐵如果不預留炒地皮的空間,他會蓋不起來.
因此,他必須把站蓋在外圍,然後吵那邊地皮,把他的建設金費再賺回來.
就像高雄捷運要先通路竹有異曲同工之妙...
但是高鐵還是假議題,因為炒房無論怎樣炒,你不能離開基本面.
基本面很簡單...
1.工作機會.
2.交通.
3.生活機能.
當你遠離基本面,也許短時間內你會賺,因為炒作.
可是只要遇到反轉,你就完蛋了.
你會第一個跌,將來回漲你也最後一個漲.
so...外圍基本上是賭徒的天堂,然後笨蛋自住戶的墳場.
賭徒因為奢侈稅,所以最近大量撤出中古屋市場跑去玩預售屋.拼在兩年內賭一把脫手.
然後因為市區太貴總金額太高.無法在蓋好前確定脫手.所以去玩郊區.
再用一大堆廣告和話術去騙那些買不起市區新屋又瞧不起市區中古屋的慘戶去接手.
台北也許比較聰明,因為畢竟吵了12年,沒看過豬走路也吃過豬肉.
所以深刻的知道"門牌"效應威力有多強大.
但台中高雄甚至桃園很多慘戶就蠢爆了,一堆往外買...
不過..ok..這邊不多著墨,反正點到就好.
來講高鐵.
我們比較一下傳統的火車站和高鐵有啥不同.
(現在台鐵,尤其台北高雄,因為搭乘人口下降,所以效能有打折)
先看主要乘客.
誰會搭火車?? 學生,上班族,長短途旅客,外勞....族繁不及備載.
誰會搭高鐵?? 出差者/辦事情,長途旅客.
再看其他利用.
火車可以有運輸作用,但高鐵完全只有人再搭.
所以基本上消費型態,高鐵是很限定的,不像火車站非常多元化.
高鐵最多就是吃得...其他很難賣.
因為出差/辦事情的人很忙,沒空跟你逛街五四三.
長程旅行的旅客因為旅行有計畫,所以高鐵一到站,很快就轉承走.
因此消費品在高鐵站很難賣.
但火車站很全面性,因為阿貓阿狗都會在那邊上下車.更不論還有進出貨方便.
再來看車站的特性.
火車等待時間間隔,5~N個小時...平均旅客等待半小時以上(除非你看好時刻表)
高鐵,30分鐘一班,平均等待10分鐘左右.
所以由此來看,高鐵乘客基本上根本沒空出站,因為一下子車就來了.
台鐵則是很可能提早到,或轉車,或是看錯時間OOXX
所以你需要在火車站四周打發30分鐘甚至小時以上.
所以...高鐵站乘客出站率很低,火車站四周都是人.
然後看人民對火車和高鐵的使用性.
一般人一年搭不到10次高鐵,甚至應該只有兩三次.
一般人搭台鐵可多了,因為你要考慮到學生天天搭,某些上班族天天搭.
所以高鐵要嘛就是大量出差者,要嘛就是乘客的輪替性非常高.
台鐵則是都老面孔每天跑來跑去.
因此開店養客源效能,高鐵超差,都沒老顧客全都散戶.
車站倒是很容易有很多老雇主.
最後一個很有趣的特質.
火車站四周人潮,會用各種方式到火車站.
高鐵基本上大多搭大眾運輸,少數自己開車或朋友送.
所以火車站的人潮機動性比較好,因此人潮擴散性佳,商圈格局比較大.
高鐵的人移動困難,所以少數乘客也都只會在100公尺內活動.
然後高鐵停車宇宙無敵困難,因為所有人都會把車子長期停滯.
台鐵停車反而簡單很多,因為交通方式多元化.
再來比高鐵和捷運.
捷運乘客,四周居民,學生,上班族,購物族,旅客.一樣多樣化.
捷運5分鐘一班.
所以捷運效應其實還是略輸台鐵,這在外圍比較容易看得出來.
一般人民使用率.捷運遠高於其他.
所以捷運四周店很好開,老面孔率很高.
最後捷運一個特質....就是在地居民搭乘率很高.
所以捷運很容易和住宅結合,人民住宅對捷運依賴性遠高於台鐵和高鐵.
so....如果今天講店面.
我會選,台鐵>捷運>高鐵.
選住宅我會選,捷運>台鐵>高鐵.
但通常台鐵和捷運會共構,因此高雄台北火車站價值性一直都很高.
(高雄還有鐵路阻隔問題,但這問題三年後就解掉了)
而高鐵....基本上是很沒價值的.
尤其他的地區都偏遠,所以離工作環境,和重要展覽場,政府機關,都比較遠.
高鐵四周的店面都很難開,都沒人去逛,大概只有寄車行生意比較好.
因此我一值都在講,高鐵是假議題....炒房用的.
他沒有足夠的能力去帶動一個區域發展.
所以我一直不看好高雄左營高鐵站.
更不論外圍的烏日,青埔,甚至台南高鐵歸仁那邊.
我不管你有任何理由,我一概不建議認識的人買高雄國道10號以北.
你買岡山都比較好.
因為岡山有市政獨立性....他自己有產業,有商圈聚落,有市政發展.
也比買左營高鐵依賴市區但又遠離市區,外加被炒作到價格又很貴.
岡山無論成長性,還是你花錢換來的價值性.
都遠高於左營高鐵,價值和本質有落差和發展永遠都遲緩.
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推 Yada:專業推一個 05/03 11:02
推 cpz:我才在上篇文章叫人去看你的文章 才發現你就PO文了 XD1F 05/03 11:04
推 ataki:我覺得新竹高鐵算好發展的點耶？2F 05/03 11:05
推 sqr:有些論點不錯 不過有些地方怪怪的3F 05/03 11:05
推 alvar:左營高鐵 附近算熱鬧了4F 05/03 11:05
→ cpz:但台中高雄甚至桃園很多慘戶就蠢爆了,一堆往外買 中肯5F 05/03 11:06
推 chang0206:馬的，你對高鐵的分析真的超鞭辟入裡 ！6F 05/03 11:06
→ cpz:PTT中 C大算少數有良心的了 房版有些真的很沒良心 唉7F 05/03 11:07
推 chang0206:航空城這東西 我懷疑到底有多少人知道他的計畫、範圍10F 05/03 11:09
推 ataki:找不到ceca之前在房版寫高鐵的文，標題是什麼啊？11F 05/03 11:09
推 cpz:他都推文 片段的講啊 我都有在跟啊 XD13F 05/03 11:10
推 abcd0:快來篇航空城的專業文啊!!!14F 05/03 11:11
→ cpz:烏日是我主動問他的啦 他有跟我解釋啊 XD15F 05/03 11:11
推 liaon98:新竹高鐵主要是因為有人拿高鐵通勤到台北的關係17F 05/03 11:13
→ liaon98:很多人說竹北是靠高鐵起來 其實不太是...
竹北高鐵特區的發展還是遠不如縣政特區19F 05/03 11:13
→ dslite:竹北站不少高中生通勤21F 05/03 11:14
→ liaon98:竹北發展應該是靠縣治+新竹外溢22F 05/03 11:14
→ dslite:高鐵區商業地比較少 也比二期晚五年 發展當然會慢一點24F 05/03 11:15
推 ceab:你還是PO地產文比較好25F 05/03 11:15
推 ashianewz:有些論點不贊同 左營高鐵這幾年來熱鬧很多27F 05/03 11:16
→ liaon98:樓上不會是把巨蛋一帶也算在高鐵附近吧28F 05/03 11:17
推 ataki:很多人買縣政特區就是想到竹科、竹北市區、高鐵都不算遠。其實也都不算近，不過就都有辦法用。30F 05/03 11:19
→ liaon98:不過頭前溪真的是竹北的一大殺傷點啊33F 05/03 11:19
→ dslite:縣政區我覺得太多建案建蔽率用到滿 太擁擠了37F 05/03 11:21
推 lovetina:竹北離竹科這麼近~很明顯是外溢啊....39F 05/03 11:22
推 ubei:住桃園的我,為你的專業推...40F 05/03 11:22
推 kamayer:左營高鐵剛好接捷運站耶 地點其實算市區了 那邊很熱鬧42F 05/03 11:23
→ mobile02:推 左營站靠半屏山那面一直都沒發展47F 05/03 11:26
推 chang0206:青埔附近的機能不能說不好，但是就是沒那麼大的人口49F 05/03 11:28
推 ab32110:專業推 新竹是因為竹科外溢加上他輕軌有做起來56F 05/03 11:33
→ ab32110:不過我覺得左營算是有弄起來耶 他好歹有捷運接通58F 05/03 11:34
推 meloxxl:桃園不只青浦慘 航空城慘 老百姓更是慘慘慘59F 05/03 11:34
推 none024:好文，專業文，長知識！60F 05/03 11:34
→ bluelune:跟其他站比起來 高鐵左營算是離一些稍熱鬧區算近62F 05/03 11:34
→ ab32110:輕軌就原本鐵路拿來接高鐵還有內灣啊63F 05/03 11:35
推 SDNS:推 寫得很好65F 05/03 11:35
推 chang0206:航空城到底是啥計畫，多大範圍 根本搞不清啊！66F 05/03 11:35
推 gg142000:假日左營高鐵站人不少ㄟ，附近又有百貨公司67F 05/03 11:36
推 liaon98:ab大 那個是台鐵支線 它一樣是重軌69F 05/03 11:37
→ gg142000:公車線也多，我覺得高雄左營發展得起來，只是要時間70F 05/03 11:37
推 synd:左營算不錯了，從剛設站到現在還差蠻多的71F 05/03 11:38
推 kaibaseto:本篇也適用鬼島的其他地區房價 苗栗彰化這些工作機會少生活機能也普普的地方 房價也漲翻天74F 05/03 11:40
推 icube:好文!78F 05/03 11:44
推 sheng612:推一下,一堆人說天龍國貴叫人去買外圍79F 05/03 11:44
→ sheng612:事實上天龍國明明就有一坪3字頭的狀況還不錯的公寓可買81F 05/03 11:45
推 cpz:苗栗有竹科 彰化有一堆傳產和電動車供應商82F 05/03 11:46
推 akway:推這篇 其實台鐵火車站機能養起來 花四五十年也是有84F 05/03 11:46
→ cpz:苗栗有竹科園區 我記得群創就是在苗栗 苗栗不少電子廠85F 05/03 11:47
→ akway:或是像山佳那種小站 一百年都養不起來87F 05/03 11:47
推 siba:專業推88F 05/03 11:47
推 pomelo524:高雄人口近年來往北發展下 左營高鐵也因有三鐵加持90F 05/03 11:49
→ Qimagine:會去左營旁的百貨公司地下街吃個晚餐再走91F 05/03 11:49
→ alvar:政府沒做配套規劃 以為蓋一個高鐵站就可以炒地皮吃爽爽93F 05/03 11:49
推 chang0206:事實上也是啊。炒地皮賺了就閃了，還管地區發展咧94F 05/03 11:52
推 trumpete:推好文 不過竹北高鐵的地點還真不錯~96F 05/03 11:56
推 LuEggs:( ′﹀‵)／︴<>< <>< <>< <>< <>< <>< <><97F 05/03 11:56
推 Ericdion:轉乘。 岡山的確是個市政獨立個體。岡山分局附近兩百公尺包含了所有的行政機關及大部分銀行222F 05/03 21:55
※ swyoung:轉錄至看板 Railway 05/03 23:49
噓 suscym:樓上有經過同意嗎?226F 05/04 00:46
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