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作者 cansuper (super)
標題 [討論] 新成屋IRR高於預售屋?
時間 Sun Jan  4 20:45:02 2026

本以為預售屋因為交屋前不用貸款，省去房貸利息，應該比買新成屋划算

請AI生成Excel試算後傻眼，相同六年投資期間，新成屋IRR 14.96%，預售屋13.65%，
新成屋還小勝一點，不知有沒有算錯?

預售屋假設三年蓋房，交屋後三年賣房，此時房地合一2.0扣35%。新成屋六年賣房扣20%

假設年漲幅5%


假設房貸2.2%，八成，寬限期五年

假設30坪2000萬的三房租金3萬，每年空租一個月

未考慮重購退稅，未考慮自住6年的400萬免稅額(加上這個的話成屋有免稅額更划算)

預售屋:
https://i.imgur.com/bIueroe.jpeg
[圖]

新成屋:
https://i.imgur.com/zLtDkJU.jpeg
[圖]

Excel下載:
http://bit.ly/4aCRi5Q
InvestHouse_IRR.xlsx - Google スプレッドシート

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 163.116.222.127 (臺灣)
※ 作者: cansuper 2026-01-04 20:45:02
※ 文章代碼(AID): #1fMc3GKD (CFP)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1767530704.A.50D.html
→ opm: 先生 改一下假設 東西就差很多的1F 01/04 21:11
→ a187: 變數這麼多不知道在算甚麼= =2F 01/04 21:45
→ opm: 5月中花蓮縣吉安鄉「綠野仙蹤」建案傳出建商捲款潛逃，爛尾樓爛尾樓連爆！嘉義建商跑路 2400 萬元頭期款丟水裡
2025上半年預售屋解約逾1,300件
每個假設  都是不穩定的因子 excel 檢察官可以當金流
您能不能拿試算當真實金流 我不知道
目前的政府  法令政策都得走一步算一步的
不知道您有沒有注意 空店面增加
我家附近有些店面招租算年的無營業
您預期的房客來源為何？3F 01/04 21:51
推 daze: 通常是需要更高槓桿的人，才會買預售屋。既然你的選擇更有限12F 01/04 22:15
→ opm: 大學倒了，周邊商圈會倒一片。13F 01/04 22:16
→ daze: ，建商會刻意讓利給你嗎？賺不如新成屋是正常的，賺超過只是運氣好。14F 01/04 22:16
→ pippen2002: 我選擇把那筆錢拿去當沖台GG!一天賺50萬起!ok?16F 01/04 22:35

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