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作者 gerychen (邪惡肥宅)
標題 Re: [閒聊] 預售屋禁轉前後行情
時間 Tue Jun  6 14:21:40 2023

: → SouthEast62: 我問你，預售屋不能轉約，對於建商而言有什麼實質     06/06 13:
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: → SouthEast62: 的困擾，會讓他                                     06/06 13:
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: → SouthEast62: 們在規則開始實施後需要降價求售呢？                 06/06 13:
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因為不能轉約
可能會降低部分消費者購買預售屋意願
當然大部分建商都沒問題
因為預售以及興建期間收的錢不會拿來用
也是本身財務就很健康的公司

但有部分的建商
他的合約擔保是使用同業連保
然後那個同業還可以是關係企業
這個意思是他可以提前動用客戶的款項
https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4256028
預售屋履保機制將檢討 「同業連帶保證」恐直接刪除 - 自由財經
[圖]
〔記者徐義平／台北報導〕預售屋「爛尾樓」近幾年時有耳聞，內政部傾向精進現行的5種預售屋履約保證方式，其中「同業連帶保證」很大機率會直接刪除。今在立法院備詢的內政部政務次長花敬群指出，其實預售屋履 ...

 
https://i.imgur.com/2IXgfHW.png
[圖]
預售屋履保機制將檢討 「同業連帶保證」恐直接刪除
又是台灣記者朋友最愛用的恐
實際上內文寫的是
https://i.imgur.com/GU4QtYv.png
[圖]
對此，花敬群指出，的確希望刪除同業擔保這個選項，但中南部很多建案都使用這個選項
，因此，需要持續溝通。
看就知道經濟火車頭有多重要
寧可犧牲消費者權益也要保留這東西

各種履保機制說明
https://mrjoewang.com/house-escrow/
什麼是成屋履約保證？建商不願做履保或價金信託，原來是因為... 那我該怎麼辦？ - 喬王的投資理財筆記
[圖]
成屋 (新成屋、中古屋) 則有兩種履保機制，包括建經公司的履約保證，以及商業銀行的價金信託。 雖然目前政府只有規定預售屋需要有履保，而成屋沒有強制規定，但是畢竟買房是一筆非常龐大金額的交易，而履保可以降低買賣雙方的交易風險，所以無論如何，都一定要使用履約保證！ 萬一建商真的不願意使用履保機制，為了你 ...

 
https://i.imgur.com/BTSO2Pf.png
[圖]

回到問題本身
財務體質不好的公司拚的都是高槓桿
也就是說他的自有資金有部分來自於客戶預收款項
如果銷售量因為合約不得轉讓而降低
那會直接影響到他的可運用資金
這時他要嘛就是去找投資人，但投資人也要賺阿
跟客戶直接免費相送的資金成本差這麼多
不然就是降一點價吸引那些猶豫的買方回來買
最後再沒辦法就....賣一賣拿了錢就跑啊

幹這問題超級久了
全世界都知道
就政府沒打算把他補起來欸
的確很多小建商都只能靠高槓桿操作
才有辦法踏入房地產門檻
現在檯面上的大建商也有這樣槓桿來的
但是不對靠北
你政府是不會自己借錢給他們0利率槓桿嗎
為什麼要這樣罔顧消費者權益
真的是笑了

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.16.98 (臺灣)
※ 作者: gerychen 2023-06-06 14:21:40
※ 文章代碼(AID): #1aVj1sxZ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1686032502.A.EE3.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 預售屋禁轉前後行情
06-06 13:04 SweetDish
Re: [閒聊] 預售屋禁轉前後行情
06-06 14:21 gerychen
推 SouthEast62: 言下之意，如果是7/1之後會需要用降價來求急售變現的建商，其實
以買家的立場而言也會怕怕的反而不敢買，所以對於
財務健全的建商
來說，更不能隨便亂降價以免被誤會財務有問題……1F 06/06 15:14
是你自己把降價跟財務不健全畫上等號
降價的因素有很多喔
推 freekid: 降價除了財務不健全，還有什麼因素？6F 06/06 15:54
市場供需、政策因素
交屋後還會再加上持有成本
該脫手的時候還是得脫手
不然賣不完要擺著要當包租公嗎
※ 編輯: gerychen (114.36.16.98 臺灣), 06/06/2023 15:58:33
推 freekid: 前兩點我想大家都知道，我指的是現在的市場狀況，前兩點有反應在降價？另外第三點應該不算降價因素，不然就是二三點重複，持有成本不就是稅率跟利率
而且你怎麼定義該脫手？7F 06/06 17:09
我怎麼定義不重要
建商老闆怎麼定義才重要
而除了上述因素外
可能要買地、發獎金、還錢、買車、養小三
任何一個原因都可能

然後
興建期間是利息、其他資金成本
蓋完後是再另外加上房屋稅地價稅管理費折舊費等等
成本並不盡相同
※ 編輯: gerychen (223.137.236.217 臺灣), 06/06/2023 17:24:30
推 krf08: 建商也要養人付薪水。真的都賣不出去它會有麻煩11F 06/06 18:45
推 freekid: 我想大家也都知道商業活動基本上都會有模型去估算成本跟售價的最佳利潤，把私人行為例如買車小三什麼的混在一起，那基本上任何行業都有倒閉可能性，講這也沒意義吧。我本來以為你是在敘述目前的市況，結果看起來你似乎只是在解釋商業模型？12F 06/06 19:14
推 SouthEast62: 我不是說建商真正的財務考量，而是「買家」眼中怎
樣去看待這件事
情。還有原則上近年原物料人工成本波動太快，建商
很難在兩三年前
就精準評估出實際上的建築成本，不如留些未售戶邊
蓋邊賣當作buff
er，若沒完銷就等完工時再依照成本、市況調整價格
。在預售屋進入
無法轉單的時代之後，這樣的做法會不會變得越來越
常見呢？17F 06/06 19:17
推 king12272: 其實賣房子的是代銷公司 不是建設公司 代銷每個月有人事成本跟廣告成本 ，所以銷量很差代銷是會給建設公司壓力要求降價的27F 06/06 20:32
推 krf08: 仲介代銷需要的是量，價是其次。只要量有，仲介代銷都有辦法賺錢。30F 06/07 08:49
推 SouthEast62: 我買的預售案，還算知名的上市公司，代銷期賣得差
不多之後就關案
拆展售中心。之後在591上出現掛賣資訊，仔細一看發現賣家就是平
常跟已購戶聯繫的那位總公司窗口，用廣告戶當開價
標的，但在內文
中羅列了幾種還可選的戶別。我猜建商應該是打算用
這種姜太公釣魚
、沒有額外人事成本的方式一路賣到完工。（我們這
個預售案是用銀
行履約信託專戶，所以沒完工交屋之前原本就沒辦法
隨便動用款項）32F 06/07 11:10

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