回看板
Disp BBS
看板 home-sale
作者 harry8123 (白蛇)
標題 [閒聊] 小換大的迷思
時間 Tue Aug 29 23:15:27 2023

最近在看一些小換大的討論
有一派的聲音是房價跌更好小換大
例如原本1000萬的房子換2000萬的房子
一樣跌30% 負擔變小反而比較輕鬆

可是問題來了
今天普遍現在買房都用20%當頭期款
房價跌20%我頭期款就沒了
要怎麼小換大？
如果漲了反而我頭期款增加更可以拿去追比較高價的房

有點不懂為什麼有人說小換大反而希望房價跌
希望前輩開示

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.42.1.83 (臺灣)
※ 作者: harry8123 2023-08-29 23:15:27
※ 文章代碼(AID): #1axWkHSZ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1693322129.A.723.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 小換大的迷思
08-29 23:15 harry8123
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-29 23:36 lovewhite
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-30 00:21 jfw616
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-30 00:35 xxxlong
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-30 07:29 kgppra
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-30 10:44 s8752134
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-30 13:02 gerychen
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-30 14:24 prostar
推 tfct: 本業多賺一點就希望跌啊1F 08/29 23:18
※ 編輯: harry8123 (114.42.1.83 臺灣), 08/29/2023 23:18:54
→ tfct: 你看周董買房就知道啦2F 08/29 23:19
推 a5292710: 怕跌就先賣後買 怕漲就先買後賣
記得2年內買賣才能按比例退稅3F 08/29 23:24
→ KrisNYC: 因為腦子不清醒...不然就是賺的真的不夠多
你只要手上有一間以上 跌了會對財務有利的case幾乎不存在5F 08/29 23:25
推 GGdong: 是我買的要跌，但我賣的要漲7F 08/29 23:30
→ lovebridget: 1000*30%=你虧的 2000*30%=你賺的 哪個大? 哪裡不懂?8F 08/29 23:32
你頭期虧完哪來的的錢可以換…
※ 編輯: harry8123 (114.42.1.83 臺灣), 08/29/2023 23:33:04
→ firzen48: 可以理解成要換大時買在相對漲幅少的地方嗎
不然收入沒增加換大好像也是徒增負擔？
有請房版高手解惑一下9F 08/29 23:33
推 iamala: 重點在原本持有的房子佔資產的比例，才能判斷漲或跌有利。假設你原本住一千萬的房子，持有一千萬現金。想換一億元的大房子，房子漲十倍變成十億元有利還是跌到十分之一剩一千萬有利？
另外就是薪水沒漲且原本小房的貸款已經是收支比的上限的話，小換大會遇到貸不過的問題，除非大房跌才能貸下來。最後就是大房由豪宅線上跌破，也是小換大有利的例子。12F 08/29 23:37
推 freekid: 住一千萬的房子然後持有一千萬的現金 等於總資產兩千萬跌到十分之一等於剩一千一百萬的資產19F 08/29 23:40
推 Robben: 漲30% 房子賣掉賺300 買2600萬頭期520萬 只要付220萬21F 08/29 23:41
→ freekid: 再買了一間本來一億 跌到剩下一千萬的房子22F 08/29 23:41
推 CrabBro: 希望自己資產減的，根本沒道理23F 08/29 23:41
→ freekid: 你還是只剩下一千一百萬的資產24F 08/29 23:42
→ CrabBro: 他那種想法大概只是，他有持續賺錢，等於自己沒房子，希25F 08/29 23:42
→ freekid: 然後手裡剩下一百萬現金 跟一千萬不斷貶值的資產26F 08/29 23:42
→ CrabBro: 望房價跌他才買的起，這樣的想法，自己有房無論如何不可27F 08/29 23:42
→ freekid: 不用想都知道哪個比較有利28F 08/29 23:42
推 pot1234: 2021前的話小房房貸一下就繳完了吧，誰跟你頭款29F 08/29 23:42
推 Robben: 跌30% 房子700萬 賣掉倒陪銀行100萬 買1400萬房子 頭期280 共380萬30F 08/29 23:42
→ CrabBro: 能應該希望房價跌，會這麼想的腦袋有問題32F 08/29 23:43
→ Robben: 漲30%換房只要200多萬 屌打跌30%33F 08/29 23:43
→ Tatsuya72: 因為鼓吹跌價換得起的人期待自己買入後起漲 貪得無厭至於你說換房有差嗎？會相信他們賣房換屋的是傻子吧
不是根本無資產就是囤房預備軍 是要你便宜賣給他 懂？34F 08/29 23:48
推 prostar: 跌當然有利，但限量是殘酷的
別在想這些有的沒的了37F 08/29 23:56
推 iamala: 呃，房子本身是有價值的。以坪數來說，一億元的房子不會因為跌到剩一千萬坪數就變小。你算這些資產都只是數字而已…小換大的真意在於換到大提升生活品質，重點是能換過去。假設億元房子是你的夢中情房，你都住在裡面了，還會在乎房價繼續跌嗎?就像你都娶到林志玲了，還會在乎她變老嗎XD這就是為什麼豪宅常常跌價了，科科。一般人買千萬左右，死都不會賠錢賣，但有錢人想法不一樣…豪宅的時間價值比帳面價值重要。39F 08/29 23:58
→ wiston1419: 自住跌沒差就是弱智發言47F 08/30 00:00
推 tfct: Iamala 說的真好 比諭的更好48F 08/30 00:11
推 freekid: 有錢人才能無視資產價值 將房子當奢侈品 無視資產貶值49F 08/30 00:30
推 ntpuisbest: 有些人房子是繼承的，根本沒貸款啊50F 08/30 00:31
推 freekid: 對一般人來說 減損幾千萬資產換取時間價值
就是不切實際的建議
下巴也是 有錢人吃麵 你在喊甚麼燒
iamala你也是 在意小換大資產增貶值的族群
就不是能無視資產貶值的族群  你一直強調有錢人的想法
對他們一點幫助也沒有
你說這種話也不是第一次了 從頭到尾你都只在乎自己而已至於說出來的話對詢問者是否有實質幫助 你根本不在乎51F 08/30 00:33
→ t64141: 大概就是我的情境：只願意先買後賣，加上頭期不太夠，加上前屋售後只要能付清其貸款其餘不計。這樣的話跌有利於換屋成功，其他情境就不知道了。59F 08/30 00:51
推 kusomanfcu: 房價在跌的時候 你去查查你本業收入狀況啦
愚蠢XD62F 08/30 00:57
噓 prpure: 提示一下好了,您假設您手上有1000萬現金來看這個問題...64F 08/30 01:09
推 PTTMAXQQ: 這世界的金融市場有很多向上螺旋或向下螺旋的情況會發生，
向上螺旋時，所有在圈內的都是贏家，只有空手者還在圈子外想要進入圈內的人會感到剝奪感。
向下螺旋時，所有只要還在圈內的沒有人是贏家，虧多跟虧少的差異而已，唯一感到開心的受益者只有外部尚在空手者，因為持有現金不變，所以圈內資產價格越低，對外部要進入的人能買到更便宜的資產，不過假若向下螺旋的終點若是高達十年以上的話，那只有第十年進入的外部者才有機會當贏家，因為你第二年進入跟第五年進入，向下螺旋的過程仍在持續，沒有人能因為買進而獲得利益
所以倘若行情是很明顯的向下螺旋的情況正在發生時，正常圈外人是不會隨意跳進這個旋渦裡。
同理，倘若房地產未來就是要明顯的向下螺旋跌到一文不值的情況會發生時，沒有人會願意接刀的！所以不要再想著房地產下跌了，會一直跌是不會有人要買的65F 08/30 02:11
推 rockhart: 你的收入來源只有房地產買賣？買了第一間全部的錢都拿去繳房貸？這邏輯真的不行，難怪想不透
房價一直跌只有投資客不會買；有需求的大學畢業生為何不買？房東一度電收5塊以上還要唧唧歪歪，房貸低到比房租便宜怎麼可能不買，大學生不會比沒工作的投資客笨81F 08/30 02:50
推 a123454698: 看你換多大，基本上空頭時大房比小房容易跌價，如果同看你換多大，基本上空頭時大房比小房容易跌價，如果同區域，而且換超過當地首購剛需範圍的大房，搞不好你原本小房還不會跌勒，這板就是一堆多多連換房的都要洗，完全無視現在房市都是小坪數剛需在撐場86F 08/30 05:21
推 Xyla: 有沒有想過房價跌誰要買你的小91F 08/30 05:52
→ qazqwe2004: 借問
現在換屋的第二屋可以借八成嗎，爬文說公文還沒下來，不知有沒有人成功92F 08/30 06:06
推 iamala: 原po的發問是為啥會有人覺得跌有利，我只是想出覺得有利的可能性而已。並不是一定站在有錢人這方喲。這版根本不缺窮人的聲音XD
而且認真說啦，漲的確會讓頭期容易取得，但一般稍微有錢的人頭期存幾年就有了。溫和緩漲就算了，如果倍數暴漲，連頭期都要靠賣小房湊的人面對大房暴漲的房價，面對每月要背的房貸倍增，我不覺得他們覺得買房有變容易XD 一般來說根本換不下去…95F 08/30 07:00
推 shena30335: 去認真討論一個假議題幹嘛，根本連計算都毫無意義103F 08/30 08:43
推 zzz50126: 本來能夠理解槓桿投資 借錢投資的人就是少數阿104F 08/30 08:51
推 zhi5566: 這個只有i大講的 除非你就是有空間需求 降到豪宅以下
那的確算是賺 即使原屋也跟著降 貸4成和貸8成 一倍105F 08/30 08:53
推 jerrychuang: 房價漲對換屋根本是利空吧，換房十年起跳，假設房價沒動，你一千萬換一千五佰萬只要多拿出五百萬就多50%的空間。假設房價漲一倍，你房子變兩千，但要買的房子變三千，要多拿出一千萬，那個有利不是很簡單的數學問題嗎？107F 08/30 09:26
推 u4fu3: 前提是換大之後 房子又漲 這樣才有賺 不然真的只有賠而已112F 08/30 09:30
推 bustinjieber: 就雙標低能兒啊113F 08/30 10:01
推 Mimmature: 這麼簡單的數學只有房板看不懂
喔喔喔 應該說害怕看懂114F 08/30 10:29
推 freekid: 樓上要害怕的應該是自己的財商116F 08/30 10:39
推 Mimmature: 跳出來說自己害怕看懂真的需要勇氣 你很棒117F 08/30 10:49
推 freekid: @iamala 你這種就是沒考慮實際狀況數字，倍數暴漲你小換大只會更多現金在手上，還擔心什麼每月負擔額。本來小房一千大房一千五，各漲一倍好了，賣掉小房拿到一千二的現金，付掉大房頭期後剩六百現金。以三十年貸款，利率2.06計算，一千萬的小房每月負擔29810元，漲一倍後三千萬的大房每月負擔89431元，每月差六萬，你光靠六百萬的現金就可以負擔九年，更不用說九年中的薪資提升，以及轉增貸或是再度賣房換房等選擇，事實上對一般人來說，增值就是擁有更多選擇權
@mimmature 你只是不斷抱怨自己掉隊，希望社會停下來等你而已118F 08/30 10:57
推 tfshs0823: 房價跌也許你一開始錢不夠，但可能少五年你就還款完了129F 08/30 11:09
推 hdw: 空空會喜歡股票跌30%的時候賣~~~然後覺得自己賺大錢130F 08/30 11:09
推 tfshs0823: 如果你本業賺的夠多，小換大理應足夠補上頭款。如果本業賺的不夠，需要靠漲幅補小換大頭期，那你之後繳更高房貸，只會更苦
眼光放遠，別忘了你30年後還要幫小孩再買一間。漲翻到時死的就是只有一間的131F 08/30 11:11
推 Mimmature: @freekid 你只是不甘心自己花大錢買鳥籠
希望大家跟你一樣慘而已
勇氣十足 你很棒
這種簡單的數學硬要東扯西扯136F 08/30 11:20
推 freekid: 笑死 這麼簡單的數學 你要不要套一下實際數字再來講
每一個時間點  來不及上車的人都說花大錢買鳥籠
結果從後照鏡看  當時的價格幾乎都是相對便宜
你心目中的舒適居所  在三十年前也只是鳥籠
但這重要嗎? 一點也不  重要的是在規則流動時
要怎麼及時保護自己  而你只是沒上車在該而已
tfshs0823 三十年後的規則  也不會是現在這樣
你這種眼光放遠只是代表你不知道規則對房價的重要性
十年前有三十年四十年房貸嗎? 但當資產價值改變時
規則就會改變  盡可能顧及更多人
繳房貸有甚麼好苦的  房貸是存款
只要1.cpi長期打敗利率  2.房價長期上漲
然後算好每月負擔額  那越久的房貸反而越得利
然後如果本業沒有逐日增加 長期來說本來就不應該換房
那是自己本業的問題  又不是房價的問題140F 08/30 11:29

--
作者 harry8123 的最新發文:
點此顯示更多發文記錄