看板 home-sale作者 smoothapple (阿噗噗)標題 [請益] 老透天鑑價邏輯時間 Sun May 26 07:26:14 2024
是這樣的,老透天正在拉皮改建
申請轉貸想讓資金不要太緊
最近就密集找了4-5家估價
分享一下狀況
1. 官股銀1 ,股票部門電訪介紹的
看照片權狀,估的跟2年前
原本購買的額度一樣,8成
2. 官股銀2,估可貸2年前成交價7成
3. 金控銀,估不到,然後承辦很客氣
打來說不出報告,不留紀錄
我就花點時間跟他介紹這房子的優點
他聽完就說,其實這角度看很不錯
主動Pass 給 某件專門40年貸的星X銀
4. 星X銀本來在2週前我主動聯絡估過一次
回覆估價未達增值目標
經金控銀轉達,預計月底會再來重估
5. 股票質押最大行,業務聽完,
馬上說給他點時間想辦法,
我說,沒差啦,問到很挫折。
民營銀行,果然夠積極,
業務立即回話,我想吃這個案子,
聽起來住的很舒適!
我自己提的優勢是這樣
1. 地坪約40坪,獨棟46年
2. 全室配電重拉,天/壁,壁癌切開殺菌重補加外壁防水塗料,有保固。
3. 地板粉色大理石重新打磨光亮,波棒!
4. 1-2F 臥室客廳共8門氣密窗,間間開雙窗
5. 廁所重做過,全義大利磁磚
6. 屋頂合法執照太陽能光電,收電費
7. 門口庭院有30歲以上松柏
8. 門口7.5米寬 鐵門5米可停雙車
9. 後院加蓋廚房餐廳
10. 頂樓露營風大露台,養狗
11. 單層使用約18坪,兩層36,頂樓18坪大露台,5坪增建廚房餐廳,雙車位估10坪。
12. 門外7-80米靜巷,小孩跑跳無煩惱,巷口只比私人透天社區少個門禁管制而已,巷內
也才17戶,車輛超級少。
13. 總估約60-70坪使用空間,一般大樓這樣的使用空間,可能建坪要100坪以上吧。
14. 最重要廢水汙水下水道完工,化糞池廢除
衛生紙直接沖馬桶,廁所不再有沾大便的衛生紙放著臭氣沖天。
搞不懂為何銀行只看建物年齡和土地坪數
一直鑑不到使用品質的價值,
自估約2500-3000萬價值。
明明我整理完超好住。
該不會要花個4-5萬去請鑑價師來處理一下嗎?
整區老透天的居住價值都被低估吧!
應該找人一起把附近想賣的鄰居都買下,
吃完籌碼我就去找鑑價師處理。
附上頂樓露營風照片
https://i.imgur.com/EMlU4XN.jpeg
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 106.107.218.26 (臺灣)
※ 作者: smoothapple 2024-05-26 07:26:14
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[請益] 老透天鑑價邏輯
05-26 07:26 smoothapple
※ 編輯: smoothapple (106.107.218.26 臺灣), 05/26/2024 07:29:37
推 l98: 地點也可能是考量?1F 05/26 07:34
→ smoothapple: 怎麼會偏呢? 外面就是樹孝/宜昌/中山,超熱鬧雙麥當勞商圈呢!5F 05/26 08:06
推 TFK822: 門口的巷子很小?7F 05/26 08:07
推 gregg: 靜巷是無尾巷嗎?一般中古屋文案,靜巷十之八九是無尾巷
是楓愛林喔!曾經有緣份的社區10F 05/26 08:12
→ gregg: 若是楓愛林,那社區水準應是不錯13F 05/26 08:14
推 retriever33: 自估的價值是參考社區實登,附近相同屋齡透天,還是自己感覺?14F 05/26 08:20
推 retriever33: 我覺得除非那透天佔地在捷運站體400m內,臨大路,否則約略都是你自己覺得很好,銀行覺得就那樣17F 05/26 08:25
→ bonaqabo: 其實所有房子銀行都是考量土地坪數而已
建材 格局對銀行來說就是個屎 推掉啥都不是
台北捷運附近的透天哪有估不到的19F 05/26 08:27
推 mepe1018: 之前遇過銀行來估價~根本沒走入屋內看過~只看外面門口22F 05/26 08:29
→ F93935: 正常 估不到 六至七成23F 05/26 08:33
推 knives: 46年,恩25F 05/26 08:45
→ abyssa1: 46年屋齡應該不用期望外商銀行了
高屋齡外商就不愛 台北也一樣 遑論台中 你用土地來看
土建融條件那麼差 給你七成很不錯了26F 05/26 08:46
→ man790810: 我20年透天在水湳經貿都不敢說有3000了==29F 05/26 08:48
→ abyssa1: 你好不好住不重要 法拍時也沒室內照30F 05/26 08:48
→ skodayeti: 銀行鑑價也會影響賣價。不要怪沒市場。貸不到錢就難買賣了。要有心理準備。31F 05/26 08:56
推 retriever33: 我覺得,你要買透天也買個有機會做夢建商要收的點,接下來你要賣掉還沒人要接也33F 05/26 08:56
→ knives: 最後就是有行無市35F 05/26 08:57
推 kage01: 地點跟屋齡佔了大部分因素...36F 05/26 08:58
→ knives: 建商就等你受不了自己降價,他再接收,整個砍掉蓋新大樓,賺爛37F 05/26 08:59
→ skodayeti: 之前我海線透天要增貸也是問很多家銀行。有的官股銀行理都不理。最後去隔壁版問才有民營銀行要幫忙。供你參考。39F 05/26 09:02
推 xup654z: 屋齡太高,鑑價就只會算土地價值…內部弄再好,權狀就是寫屋齡46年,這個很現實42F 05/26 09:07
→ knives: 你都弄好了,就自住阿,等建商吧45F 05/26 09:08
推 prichman: 多數能看只土地大小去估。比私人社區透天難估 跟樓上說的一樣46F 05/26 09:09
→ knives: 老透天的價值就是買地送屋,你自己都不住/出租了,怎麼期待有接盤俠要接48F 05/26 09:13
推 askey: 地點52F 05/26 09:45
推 knives: 我以為透天價值是地,是常識,有人不知道嗎53F 05/26 09:48
→ usan: 從銀行鑑價角度看,是地點問題55F 05/26 10:39
噓 yasmydio: 看照片確實估不到,銀行不是白癡56F 05/26 10:39
→ kululualex: 銀行鑑價不是賭博。他就估最穩最低的,什麼很好住上漲指日可待這種主觀理由不可能列入考量57F 05/26 10:47
推 ppnow: 想太多,老透天就只有土地價值59F 05/26 11:08
推 F93935: 是屋齡問題嗎?台北破公寓50年照樣8成,主要是透天交易量少很難估值吧 只能用土地去算60F 05/26 11:09
→ ppnow: 銀行借錢給你30年,你房屋不會折舊?只有土地才有價值62F 05/26 11:09
→ F93935: 如果那個區塊透天每季都有交易應該會趨近市價,我也有買透天也是貸六成,那區塊就三五年才冒出一件 怎麼估價63F 05/26 11:11
→ ppnow: 台北公寓是現實面因素,估不到八成誰買得起?老公寓客群本來就是窮人65F 05/26 11:11
推 F93935: 所以銀行來講屋齡不是問題,法拍變現能力才是問題67F 05/26 11:13
推 hakkiene: 46年 依照水泥混凝土建物壽命只剩四年了71F 05/26 11:51
感謝大家的意見
小弟是套利遊戲,沒事的。
家花總比野花香,老婆還是家裡的好用。
※ 編輯: smoothapple (27.53.176.95 臺灣), 05/26/2024 12:14:00
推 foda: 這錢有點難賺XDDDD73F 05/26 12:58
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