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作者
標題 Re: [請益] 老透天鑑價邏輯
時間 Sun May 26 08:18:05 2024
作者
標題 Re: [請益] 老透天鑑價邏輯
時間 Sun May 26 08:18:05 2024
※ 引述《smoothapple (阿噗噗)》之銘言：
老透天估價很難估的到
所以後來我都不碰老透天
直接講結論
1. 你屋齡46 有些銀行根本不做
或是內規的估值已經快歸零（屋齡50年為限）
2. 對大部分銀行來說 你內部管線重拉
馬桶用德國進口 磁磚義大利x牌
陽台還可以停直升機
根本沒有意義 因為這不影響估價
只是他們不好意思講而已
估價就是土地加建物 你建物沒價值
就土地乘上單坪行情 例如40*50=2000
願意估2000的銀行 只能說是佛到升天
你找估價師來估到4000萬 你覺得有意義嗎
銀行內部估價人員：你當我塑膠？
要不要借你錢是銀行決定
你房子的價值是銀行的估價人員決定
3. 有部分銀行會認列租金收入 來增加估價
去找看看二線銀行 說不定有機會
一線銀行例如富邦 中信 官股 國泰那種
應該非常難
: 是這樣的，老透天正在拉皮改建
: 申請轉貸想讓資金不要太緊
: 最近就密集找了4-5家估價
: 分享一下狀況
: 1. 官股銀1 ，股票部門電訪介紹的
: 看照片權狀，估的跟2年前
: 原本購買的額度一樣，8成
: 2. 官股銀2，估可貸2年前成交價7成
: 3. 金控銀，估不到，然後承辦很客氣
: 打來說不出報告，不留紀錄
: 我就花點時間跟他介紹這房子的優點
: 他聽完就說，其實這角度看很不錯
: 主動Pass 給 某件專門40年貸的星X銀
: 4. 星X銀本來在2週前我主動聯絡估過一次
: 回覆估價未達增值目標
: 經金控銀轉達，預計月底會再來重估
: 5. 股票質押最大行，業務聽完，
: 馬上說給他點時間想辦法，
: 我說，沒差啦，問到很挫折。
: 民營銀行，果然夠積極，
: 業務立即回話，我想吃這個案子，
: 聽起來住的很舒適！
: 我自己提的優勢是這樣
: 1. 地坪約40坪，獨棟46年
: 2. 全室配電重拉，天/壁，壁癌切開殺菌重補加外壁防水塗料，有保固。
: 3. 地板粉色大理石重新打磨光亮，波棒！
: 4. 1-2F 臥室客廳共8門氣密窗，間間開雙窗
: 5. 廁所重做過，全義大利磁磚
: 6. 屋頂合法執照太陽能光電，收電費
: 7. 門口庭院有30歲以上松柏
: 8. 門口7.5米寬 鐵門5米可停雙車
: 9. 後院加蓋廚房餐廳
: 10. 頂樓露營風大露台，養狗
: 11. 單層使用約18坪，兩層36，頂樓18坪大露台，5坪增建廚房餐廳，雙車位估10坪。
: 12. 門外7-80米靜巷，小孩跑跳無煩惱，巷口只比私人透天社區少個門禁管制而已，巷內
: 也才17戶，車輛超級少。
: 13. 總估約60-70坪使用空間，一般大樓這樣的使用空間，可能建坪要100坪以上吧。
: 14. 最重要廢水汙水下水道完工，化糞池廢除
: 衛生紙直接沖馬桶，廁所不再有沾大便的衛生紙放著臭氣沖天。
: 搞不懂為何銀行只看建物年齡和土地坪數
: 一直鑑不到使用品質的價值，
: 自估約2500-3000萬價值。
: 明明我整理完超好住。
: 該不會要花個4-5萬去請鑑價師來處理一下嗎？
: 整區老透天的居住價值都被低估吧！
: 應該找人一起把附近想賣的鄰居都買下，
: 吃完籌碼我就去找鑑價師處理。
: 附上頂樓露營風照片
: https://i.imgur.com/EMlU4XN.jpeg
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.193.172 (臺灣)
※ 作者: MrEric 2024-05-26 08:18:05
※ 文章代碼(AID): #1cKd-_-P (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1716682687.A.F99.html
推 : 對，屋齡也是個點1F 05/26 08:29
推 : 如果一樣是老透天，但是地點熱鬧又臨路店面，不知道是不是比較好估價？2F 05/26 08:31
推 : 臨路更難估到，一定都溢價賣的4F 05/26 08:35
再補充一點
現在銀行都傾向借新不借舊
例如國泰 而且有越來越多銀行會這樣做
我遇過一棟30年透套
建坪40 增建到70-80
年收100萬 屋主要賣2500 合理吧
結果銀行只估到1500
所以 銀行根本不鳥你實際效益多好
就看權狀去估價而已
頂多鑑價人員到現場看你花這麼多錢不捨
多估個50萬給你意思意思
※ 編輯: MrEric (180.217.193.172 臺灣), 05/26/2024 08:42:34
推 : 感謝分享5F 05/26 08:39
→ : 銀行不會估未來價格，除非是蛋黃中的蛋黃6F 05/26 08:45
推 : 老透天最好的歸宿是不是被建商收去？7F 05/26 08:47
推 : 推樓上8F 05/26 08:49
推 : 銀行鑑價報告會寫瓷磚、管線、化糞池？9F 05/26 08:51
推 : 地點蠻重要的...
那時候剛要買房。銀行估價出來 8成。
深深覺得 點很重要10F 05/26 09:05
那時候剛要買房。銀行估價出來 8成。
深深覺得 點很重要10F 05/26 09:05
推 : 他今天買個藍線400-500m內老透天，那就不同了，太平實在是…13F 05/26 09:08
地點的部分 不一定
還要看地區 還要看銀行
台中西區美術館旁邊算蛋黃嗎 我不知道
我只能說 舊市區 舊房子很難估高
之前賣一間美術館三房28年華夏
釋出少 實登少
買方都喜歡但就是估不到行情 （
重劃區一坪都35萬了 我精華區一坪賣個30不為過吧！）
雖然最後成交30 但買方也是只貸款7成
另外我前陣子在大雅買的新透套
銀行鑑價高於我買價200萬 （約10%）
還可以借我85成 寬限3年 利率地板價
所以我的結論 台中地區
大部分銀行 對屋齡的估價比重可能大於地點！
※ 編輯: MrEric (180.217.193.172 臺灣), 05/26/2024 09:18:25
推 : 銀行只看地點 、屋零 才不管裡面材質用多好。15F 05/26 09:09
→ : 西區就是蛋黃區阿，不然你用蛋白區價格賣我16F 05/26 09:20
推 : 地點真的很重要，建物會折舊土地不會17F 05/26 09:20
→ : 喔，沒注意，原來你是西區華廈，那低很正常阿18F 05/26 09:21
推 : 華夏更慘，又沒多少土地持分，建物價值一直降，只是華夏肯買的人多過老透19F 05/26 09:40
→ : 華廈就是便宜給老人退休賣掉舊房子還能有一筆現金可以養老的好東西，反正新大樓也買不起，公設也用不到21F 05/26 09:45
推 : 美術館環境是很好但交易來說他就沒那麼熱門23F 05/26 09:53
推 : 所以好像買新的就對了～24F 05/26 09:54
→ : 華「廈」？25F 05/26 10:09
推 : 比較好奇幾年算老透天 我20年透天算老嗎？ 公園+學校旁26F 05/26 10:26
推 : 謝謝大大無私分享27F 05/26 10:38
推 : 最近繳透天的房屋稅和查詢資產時真的有感
土地價值比建物價值高很多,建物看屋齡不會看你裝潢用料
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw108w
上面能查土地/建物的財產資料 也能查你房地合一稅有過沒可以查你持有的房屋/土地各別的面積和現值
老一點的房屋現值可能只有六位數 土地才會7/8位數28F 05/26 11:13
土地價值比建物價值高很多,建物看屋齡不會看你裝潢用料
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw108w
上面能查土地/建物的財產資料 也能查你房地合一稅有過沒可以查你持有的房屋/土地各別的面積和現值
老一點的房屋現值可能只有六位數 土地才會7/8位數28F 05/26 11:13
![[圖]](https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/content/images/mof_etw_share.jpg)
推 : 永豐估透天額度比較願意給，他們估價部門很專業34F 05/26 12:33
→ : 原原 po 這麼愛老屋，應該是很保守，只敢依據版上成功的經驗。小可惜。35F 05/26 12:59
推 : 你當了立委江就可以啦37F 05/26 13:07
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老透天估價很難估的到 所以後來我都不碰老透天 直接講結論 1. 你屋齡46 有些銀行根本不做 或是內規的估值已經快歸零（屋齡50年為限） 2. 對大部分銀行來說 你內部管線重拉 馬桶用德國進口 磁磚 …37F 20推- 35F 9推 8噓
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之前說過了 14期三年內一定破百 而且是台中的房價領頭羊 這不是給一般上班族買的 這麼一大片重劃 住一之一低建蔽低容積 到時候一個街廓就蓋一兩棟 其他都是綠美化 80%都是一線建商進駐 可以想像未來 …62F 26推 1噓
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